[서기열의 집터뷰] 김학렬 스마트튜브 소장
최고 입지 전문가 빠숑이 곧 천지개벽할 지역 콕 찍어드립니다
입지분석 전문가 '빠숑' 김학렬 스마트튜브 소장은 10여년 뒤에도 집값이 빠지지 않을 입지와 상품을 구매해야 한다고 강조합니다. 바로 재개발과 재건축인데요 김 소장이 주목하고 있는 최고의 정비사업 입지 TOP 10을 꼽았습니다. 이와 함께 3기 신도시 중에 최고의 입지를 한 곳 뽑았습니다. 김 소장의 입지 분석 함께 들어보시죠.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 대한민국 최고의 입지 분석가로 손꼽히는 김학렬 스마트튜브 소장님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷김학렬 소장
네, 안녕하세요.

▶서기열 집코노미TV 기자
말씀하신 것들로 요약하면 오를 곳, 그리고 입지 그리고 상품 이런 거 잘 좀 구별을 해야 된다, 실수요 차원에서 집을 사더라도 입지를 잘 봐야 된다. 이렇게 좀 볼 수 있을 것 같은데요.

▷김학렬 스마트튜브 소장
그러니까 이제 입지라는 말이 단순히 강남이다 이런 얘기는 아닙니다. 20년 동안, 10년 동안 가격이 바뀌지 않으면 아파트들을 살 필요는 없잖아요. 그니까 가격이 올라갈 수 있는 조건인지를 보자는 말씀이고요. 개별 상품에 집중을 하셔야 되는데 그 개별 상품은 대부분 입지 좋은 곳에 많아요. 그렇게 오히려 상대적으로 많다는 개념으로 접근하시면 좋을 것 같고.

중요한 것은 내가 오늘 사지만 매도는 10년 후에 해요. 그러니까 이제 주거실태조사결과를 보게 되면은 평균 11년 이상 거주하는 곳으로 나오거든요. 자가로 살 경우에는.

▶서기열 기자
11년?

▷김학렬 소장
임차로 살 경우에는 3년이고요. 자가로 살 경우에는 11년 정도 살고 있는 것으로 조사가 됐어요. 그러면 11년 이상 산다는 얘기거든요. 예 물론 이제 그전에 파시는 분들도 있으니까 평균으로 그 정도만 얘기를 해놓고 하는데. 지금 사지만 최소한 11년 후에 매도할 것들을 감안했을 때 11년 후에도 수요가 충분한 것들. 가격이 빠져있지 않을 것들만 선택하면 되는 것들이잖아요. 그런 상품들을 보자는 얘기죠.

▶서기열 기자
그렇군요. 입지 입지 차원에서?

▷김학렬 소장
입지 상품 다 고려해서.

▶서기열 기자
입와 상품 다 11년 뒤, 10년 뒤 최소 10년 뒤에도 빠지지 않을 것을 골라야 된다?
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

▷김학렬 소장
그러니까 강남구에도 10년 동안 가격이 바뀌지 않은 거 이건 빠진 거랑 똑같아요. 인플레이션이 가능했을 때 그럼 확실하게 이렇게 되는 것들이죠. 상품까지 고려해야 되는 이유는 뭐냐면요. 구축보다는 신축이 가격이 훨씬 더 많이 올라갈 가능성이 높죠. 그러면은 10년 후에 새 아파트가 되어 있을 거 사는 것들은 충분히 좋은 투자가 되는 거잖아요. 입지도 좋은데 혹은 지금 입지가 별로인데 입지가 좋아질 계획이 확정이 되어 있어요.

거기에 새 아파트가 될 것들 재개발이죠. 입지가 지금 좋은데 새 아파트가 될 것이 확정이 돼 있어 재건축이죠. 이 두 물건은 지금 가격이 비싸다하더라도 웬만하면 지금 산 가격보다 빠질 가능성은 거의 없죠. 수요가 밀집된 데 많은 곳의 재건축 재개발은 가격이 빠지기가 어렵다. 일단 그 말씀을 드리는 거죠.

▶서기열 기자
그럼 재개발 재건축 말씀하셨습니다. 추천하는 어떻게 보면 상품 유형이라고 볼 수 있을 것 같은데 그렇다면 재개발 재건축. 또 특히 서울시에서도 지금 신속통합기획 재개발도 하고 있고 약간 좀 관심이 많아지고 있습니다. 어떤 지역들을 조금 주의 깊게 좀 관심 있게 지켜보면 좋을까요.

▷김학렬 소장
기존에 공공 재개발이 있고 그리고 전공 재건축도 있었고 공공 주도 재건축 재개발 다 있었잖아요.

▶서기열 기자
뭐가 많았죠.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

▷김학렬 소장
좀 정부에서도 이게 시범 케이스로 좀 유명한 단지가 들어왔으면 했었는데 아무도 신청을 안 했었거든요. 근데 신속통합기획을 하고 나니까 갑자기 가장 큰 산, 압구정 현대아파트가 바로 신청을 해버렸어요. 한 구역 빼고 다 신청했어요. 그만큼 지금 신속통합기획에 대해서는 재건축이든 재개발이든 정비사업을 준비하고 있는 모든 단지 구역에서는 관심이 있다는 말씀이고요.

그 얘기는 뭐냐면은 그럼 기존에 있는 공공 재개발 재건축과 신속통합기획의 차이점은 뭐냐 일단 민간 주도로 하게 해주는 게 가장 큰 차이점이고요. 속도를 훨씬 빨리 해준대요. 지원도 없어 심지어는. 그냥 속도만 빨리 해주는 거예요. 방해만 안 하는 겁니다.

그래서 신속통합기획으로 얼마나 많은 구역이나 단지들이 진도를 나갈지 모르겠습니다. 이번에 21개 지역 선정이 됐고 재개발로는. 재건축을 계속 신청을 계속 받고 있는데 거기서 아마 시범 케이스로 좋은 성공사례가 나오게 되면 더 가속도는 붙을 것으로 예상이 되고요. 그러다 보니까 인기가 많은 것들을 보고 최근에 정부도 비슷하게 유사하게 벤치마킹을 해서 그렇게 또 가려고 하고 있거든요. 지금 어디를 주목하면 좋겠냐 질문했잖아요.

▶서기열 기자
지역이 궁금할 거거든요.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

▷김학렬 소장
서두가 이제 길었습니다. 네 그런 지역들 관심 있게 보시면 될 것 같아요. 이런 정비사업으로 입지가 좋아질 지역들? 아니면 단지들이 많은 지역들을 주목해 보시면 좋겠다라고 좀 말씀을 드리고요.

일단 서울이 많잖아요. 구역도 많고 단지도 많기 때문에 문제는 돈이 문제지 다른 문제는 없어요. 그니까 만약에 좀 여유가 되시는 분들이나 무주택자들이랑 고민하지 마시고 서울에 제일 좋은 거 하시면 돼요. 저는 강남구 추천드립니다. 간단하게.

▶서기열 기자
너무 비싸잖아요.

▷김학렬 소장
대출 상관없이 가능하다고 하시는 분들은 일단 첫 번째로 강남구를 추천드리고 시작을 할게요.

▶서기열 기자
그런데 거기는 실수요자들이 접근하기에는 이미 너무 높은 가격대 아닌가요?

▷김학렬 소장
아마 이 방송을 보고 계신 분 중에 한 5%는 가능하실 것 같아요. 근데 저는 이제 5%를 위한 방송이 아니라 네 95%를 이제 위한 방송이니까. 이게 스펙트럼을 다양하게 해야 되잖아요. 일단 그거 던져놓고 시작을 할게요.

▶서기열 기자
일단 1번은 강남이다.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

▷김학렬 소장
근데 중요한 지역이 어떤 지역들이냐면은 이런 지역들 추천드리고 싶어요. 가격이 좀 저렴합니다. 서울에서도 테두리에 있는 지역들이 있어요. 예를 들어서 북쪽으로는 도봉구가 있을 것 같고요 이쪽에 동쪽으로는 중랑구가 있을 것 같고 서쪽으로는 금천구, 구로구가 있을 것 같고 이런 지역들이 있습니다.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

평소 때는 관심이 별로 없었을 텐데 거기에 만약에 신속통합기획이라든지 공공 재건축 재개발로 할 수 있는 물건들이 있는 지역들은요 지금 들어가셔도 괜찮다고 봐요. 왜그러냐면은 그 지역들은 경기도권 혹은 인천권에 있는 신도시들 때문에 늘 수요를 뺏겼어요.

▶서기열 기자
눌려 있었죠.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

▷김학렬 소장
예 서울의 중심부에 수요를 뺏겼고 경기도나 인천의 신도시에 수요를 뺏겼기 때문에 거기는 늘 쌌어요. 쌌는데 싼 이유 중에 하나가 새 아파트도 없었어요. 그렇죠 집이 낡기만 했어요. 그러다 보니까 수요를 뺏겨서 가격이 진짜 이 가격 맞아? 하는 가격대입니다.

지금 서울시 평균 가격이 4000만 원이에요. 평당. 그러니까 서울 중위가격이 지금 12억이니까 30평대가 12억이라는 게 맞잖아요. 4000만 원이니까 지금 평당 4000만 원이 안 되는 입지들 아파트인데 그런 입지들은 지금 다 관심 가지셔도 좋은데 이왕이면 제가 10년 후에 새 아파트가 될 것들이 좋다고 말씀드렸잖아요. 아파트라고 하면은 이런 좀 리모델링이나 재건축이 가능한 단지들이 많은 지역. 그들 다음에 신속통합기획으로 했을 때 거기 구역에 좀 선정될 만한 그런 구역들이 많은 다세대, 빌라 밀집지역들도 노후도가 떨어진 지역들도 관심을 가지면 좋을 것 같아요.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

그런 차원으로 지금 저는 은평구도 괜찮을 것 같고요. 거기는 이제 다세대 빌라가 많고요 그리고 아파트로 따지게 되면요. 저희 노원구 쪽에 굉장히 많은 아파트 그래서 이제 그런 지역들도 좀 관심 가지면 좋겠다라고 말씀을 드립니다.
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▶서기열 기자
그러면 또 경기도나 인천 수도권 쪽에서도 좀 지켜볼 만한 곳이 있을까요.

▷김학렬 소장
경기도도 마찬가지고 이제 인천도 마찬가지일 텐데 이제 경기도 인천 경기도하고 인천은 조금 다른 관점으로 보시면 좀 추천드려요. 서울은 자체 수요가 많고 전국이 대기 수요거든요. 그니까 자체적으로 상품 평가나 입지 평가를 하셔도 좋은데 경기도나 인천은요 항상 서울을 보셔야 돼요. 자체 수요가 별로 없어요. 판교 정도 좀 과천 정도 이렇게 말씀하시는 분이 있는데 거기도 솔직히 말씀 드리면은 서울 수요예요. 서울을 눈치를 안 볼 수가 없어요.

▶서기열 기자
과천도 결국에는 거기 사시는 분들 서울로 출퇴근하시죠.

▷김학렬 소장
예. 서초구에 붙어 있잖아요. 그렇다 보니까 서초구 강남구는 같은 권역이고요. 그래서 그 일자리 많은 강남구에 75만 개의 일자리가 있고 서초구에 50만 개가 있습니다. 거기 125만 개 일자리가 있고 송파까지 합치게 되면 150만 개 일자리가 있거든요. 150만 일자리 지역으로 출퇴근하시는 지역들, 경기도에서는 다 괜찮을 것 같은데요.

왜 그러냐면은 지금 과천이 입주 물량이 많아가지고 조금 2년 동안 주춤했어요. 전세가도 좀 조정을 당했었고 매매 가격도 많이 안 올라갔었는데 그 지역들은 지금 이제 입주 물량도 지금 거의 다 정리가 돼가고 있고요.

성남도 입주 물량이 좀 정리가 돼 가고 있고요. 작년에 힘들었었어요. 2021년도에 대장지구 입주 많이 하는 바람에 나와서 분당구 많이 조정됐었거든요. 근데 거기서 이제 끝났거든요. 더 없어요. 그러다 보니까 분당구도 올해 많이 올라갈 것 같고, 거기는 또 더군다나 서울만 보는 것이 아니라 판교테크노밸리 2, 3도 또 만들고 있어서 폭발하기 직전이 될 것 같아요. 분당도 좀 눈여겨보시면 좋을 것 같고요.

하남시가 작년까지 입주물량 많았었는데 올 상반기 때까지 좀 많고 하반기에 하나도 없어요.

▶서기열 기자
미사지구라든지.
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▷김학렬 소장
그래서 지금은 하남도 아마 경기도 빅4가 결국은 과천 성남 하남 광명인데 광명은 지금 조정 중이에요. 입주 물량이 좀 많았었거든요. 그리고 최근에 또 너무 많이 올라가지고 조정이 당하고 있는데 광명도 장기적으로 보면은 오히려 이렇게 입주 물량 많거나 조정당할 때가 기회가 될 것 같아서 경기도 이 빅4 지역들을 일단 눈여겨보시면 좋을 것 같고요.
그리고 이제 3기 신도시들은 무조건 같이 보시면 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
거기는 아무래도 새로 조성되는 신도시들에서 교통망까지 뚫릴 예정이니까요.

▷김학렬 소장
그리고 이제 저렴할 거예요. 일단은 가격이 확정되지는 않았는데 정부에서 공언을 한 거거든요. 주변 시세보다 무조건 60%, 70%의 공급을 하기로 했기 때문에 그거는 어떤 분이 대통령이 돼도 할거에요. 그래서 3기 신도시는 조건이 되시는 분들은 밑져야 본전이야 이거는. 당첨이 된다 하더라도 포기하면 되거든요. 다른 거 할 수 있어요. 밑져야 본전인데 왜 안 하세요..?

▶서기열 기자
그렇습니다. 그렇지 않아도 지금 사전 청약 일부 지역에서 지금 진행을 했어요. 작년에 나온 게 4차까지 나왔고 지금 현재 4차가 진행 중인 것 같은데 혹시 3기 신도시 중에서 만약에 최고의 입지를 꼽는다 하면 어디가 좋을까요?

▷김학렬 소장
일단 6개 시범 3기 신도시가 있고 사이사이 작은작은 것들이 있는데 직방이라는 곳과 그리고 국토교통부 자체적으로 선호조사를 한 적이 있어요. 둘 양쪽의 선호 조사 결과 하남 교산이 둘 다 1등을 했거든요. 그래 일단은 그것들은 수요가 많다는 거예요.

저는 개인적으로 실거주 목적이 있으시다 라고 했을 때는 특히 서울과의 출퇴근 편리성을 중요하게 생각한다 하시는 분들한테는 고양시 창릉 신도시가 대박 입지라고 생각합니다.
집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10  [집코노미TV]

▶서기열 기자
창릉지구! 그렇지 않아도 창릉 최근에 4차 사전 청약이 진행됐는데요.

▷김학렬 소장
원래 조용필이라든지 BTS는 제일 뒤에 나오잖아요. 그런 게 아닐까 싶기도 한데.

▶서기열 기자
창릉을 왜 그렇게 높게 평가하시나요.

▷김학렬 소장
서울에 제일 가깝고, 무엇보다도 지금 서울, 경기, 인천의 가장 큰 빅 이벤트는 GTX거든요. 특히 A랑 C는 무조건 눈여겨보셔야 돼요. A는 이미 착공을 했고 아무리 늦어도 2027년, 28년에는 전체 구간이 다 완공이 돼요. 개통이 되는 것들이거든요. 부분적으로는 2024년, 25년도 개통이 될 것 같고. 아마 삼성역이 메인일텐데 30년까지는 2028년 정도 개통이 될 예정이라고 생각하고 있습니다. 그래서 2028년도까지3기 신도시가 입주할 수 있는지만 담보할 수 있다라고 하면은 고양 창릉 신도시가 제일 대박 입지입니다. 창릉역을 끼고 시작하거든요.
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▶서기열 기자
창릉역은 한 2027에서 2028년에 개통을 하니까

▷김학렬 소장
그렇죠. 아무리 늦어도.

▶서기열 기자
그러면 그전에만 그 이후에 이제 이 신도시가 입주를 하게 되면 GTX를 이용해서 서울로 출퇴근할 수 있게 된다.

▷김학렬 소장
그러니까 창릉역에서 타게 되면요. 삼성역까지 10분 걸려요.

▶서기열 기자
최고의 입지네요.

▷김학렬 소장
그러면 제 생각에는요 창릉 신도시의 아파트들은요 서울에 있는 웬만한 지역 아파트보다 비쌀 거예요. 고양시라는 것이 잊혀지고 여기 창릉이라고요 이렇게 얘기할 것 같아요. 고양시가 아니고 여긴 창릉이라고요 이렇게 얘기할 것 같아요. 그만큼 입지가 좋아져서 단적인 얘가 지금 판교 광교 동탄 이런 데들은 그 지역명 안 쓰거든요.

▶서기열 기자
그렇죠 성남이라고 안 하고 수원이라고 안 하죠.

▷김학렬 소장
84형이 이미 10억원이 다 넘어갔어요. 대출 받아서 갈 수 있는 금액이 아니잖아요. 창릉이 분명 그런 지역이 될 것 같아서. 창릉 신도시를 중심으로 삼송 지축 원흥 원당 화정 그 다음 향동이라든지 덕은지구는 이미 개발이 돼 있고요. 여기 여기는 이미 서울이고요. 그래서 요 덕양구 지역 같은 경우는 무조건 집중적으로 보실 필요가 있다라고 좀 말씀을 드리고 싶어요.

▶서기열 기자
창릉을 일단 원픽 하셨네요.
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▷김학렬 소장
왜냐하면 GTX-C는 아마 2030년 이후로 넘어갈 가능성이 높고요 늦어지죠. GTX- B는 솔직히 확정이 아예 안 됐다고 보시는 게 맞을 것 같아요. 아직까지는 아무것도 결정이 안 됐어요. GTX -B를 하기로 했다는 것만 결정됐고 여기에 어떻게 생길 거라는 것만 확정이 됐고 됐지 언제 어떻게 시작을 해서 어떻게 끝날지는 아무도 몰라요. 거기다 GTX-D가 또 치고 들어갔잖아요.

그런데 지금 A는 확정이 돼 있잖아요? 공사를 하고 있고 있으니까 심지어는 여기 삼성동에도 지금 땅 파고 있어요. 언제 될지는 모르겠지만 근데 아무튼 2024년 2025년도까지는 서울역까지 개통을 하고 남쪽으로는 수서역까지 개통을 한다고 하기 때문에 창릉 신도시는 일단 이 3기 신도시 중에서는 GTX를 이용하는 향후 10년 안에 유일한 신도시이기 때문에 관심을 가지시는 게 좋다.
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▶서기열 기자
그러면 상품 유형에 대해서도 잘 보시고 주의 깊게 투자해야 된다 이렇게 얘기하셨는데요. 어떤 차원의 얘기실까요.

▷김학렬 소장
아파트 같은 경우는 만약에 이 단기간 조정이 된다 하더라도 입지가 좋고 수요가 많은 지역들 같은 경우는 시간이 보통 해결해 주는 경우가 많았거든요. 근데 이제 상품이 조금 걱정이 되는 게 좀 있어요.

그러니까 예를 들어서 이 책에 나오는 ≪당신만 몰랐던 부동산 투자≫라는 책에 썼던 이유 중에 하나가 그런 것들일 텐데 2021년도가 제가 20년 동안 부동산 리서치 연구원으로서 활동하는 기간 동안에 정말 가장 특이했던 한 해였던 것 같아요. 그동안 오르지 않았던 지역들이 다 올랐어요. 양평이 올랐어요. 동두천이 오르고요 심지어는 연천군에 내가 분양하는 물량까지 관심을 갖게 될 줄 몰랐어요.

▶서기열 기자
이전에 우리가 생각하지 못했던 지역까지 다 지금 지역이 올랐고.

▷김학렬 소장
이게 지역으로 풍선 효과가 생긴 것뿐만이 아니라 상품으로도 풍선 효과가 생겼는데 가장 대표적인 게 주거용 오피스텔.

▶서기열 기자
오피스텔 오피스텔 투자 많이 했다고 하더라고요

▷김학렬 소장
생활형 숙박시설.

▶서기열 기자
생숙까지.
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▷김학렬 소장
지식산업센터, 빌딩, 꼬마 빌딩, 토지, 상가. 그거 어렵다, 어렵다 하더라도 다 올랐어요. 그러니까 이렇게 지금 전방위적으로 모든 지역 모든 부동산 종류들이 다 오른 적은 제가 처음 봤어요 20년 동안.

▶서기열 기자
그런 이런 다양한 투자 상품으로 쏠린 거는 아무래도 다주택자들에 대한 규제가 심해지니까 좀 그런 차원이 있다고 봐야 될까요?

▷김학렬 소장
지금 부동산 투자의 거의 80~90%를 아파트에서 커버하고 있었는데 이게 안 되다 보니까 다 퍼진 거예요. 이게 비규제지역, 비규제 상품으로 그러다 보니까 단기간에 수요가 몰렸고 원래 이쪽은 공급이 이렇게 많지 않았거든요. 공급이 많지 않은 상태에서 수요가 몰리다 보니까 가격이 급등합니다. 상승이 아니라 급등이거든요. 그니까 주거용 오피스텔 같은 경우는 보통 이제 2룸, 3룸을 보통 주거용 오피스텔하고 하는데

▶서기열 기자
예를 들어 아파텔이라고 부르는 그런.
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▷김학렬 소장
주거용 오피스텔 아파트는 같은 방이라고 보시면 될 것 같고요. 그 아파트를 보면 일산에도 있고요 분당에도 원래 있었어요. 원래 쌌습니다. 그 일반적인 아파트의 전세 시세보다도 쌌었어요. 매매 가격이 근데 지금 일반 아파트의 매매 시세를 역전한 지역도 있고요. 비슷한 지역도 있고 일단은 일반 아파트의 전세 시세는 아니에요.

최근에 분양하는 것들을 보면은 일반 아파트보다 더 비싸게 분양을 해요. 심지어는. 처음이에요. 이렇게 역전이 된 경우가. 그 이유가 뭐냐면은 아파트는 대출이 안 나오죠. 다주택자 규제를 받죠. 근데 오피스텔은 대출을 풀로 나오죠 말 잘하면 80%까지 나와요. 그리고 다주택자 규제를 또 안 받잖아요. 그렇기 때문에 단타가 가능하고 샀다 팔았다가 가능하기도 하고 그러다 보니까 수요가 다 몰린 거예요.

그래서 갑자기 1년 동안에 가격이 두 배 올랐다고 하면 애기 이래요 3배 오른 오피스텔도 있고요 한 1.5배가 평균적으로 올랐어요. 그니까 이거는 과열이거든요. 제가 봤을 때는. 수요가 많은 게 아니라 이거는 투자 수요가 들어간 것이지 실수요가 이렇게 증가한 건 아니거든요.

근데 여기에 실수요도 들어갑니다. 비싼 거 알고. 그러니까 뒤늦게 들어가신 분들은 실수요예요. 보통 투자자들은 비쌀 때 안 들어가요. 쌀 때 들어가는 것들이고. 지금 많이 오른 상태에서 거래가 되고 있다. 그건 실수요가 들어가는 것들인데 그 이유가 아파트는 대출이 안 나와요. 근데 실수요로 오피스텔은 대출이 나오기 때문에 전세든 월세든 매매든 다 선택이 가능하거든요. 그래서 지금 신혼부부들이 특히 돈이 없잖아요. 그니까 대출을 많이 받아서 70%까지 나오니까 네 그냥 실거주 목적으로 주거용 오피스텔에 들어가고 있다.
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▷김학렬 소장
제가 봤을 때는 이게 말이 돼 하는 가격인데 다 분양이 완판되고 심지어는 프리미엄이 붙어요. 여기는 또 피 거래도 되거든요. 합법적으로 규제가 없기 때문에 네 이상한 시장이 된 겁니다. 제가 우려되는 게 그런 것들이거든요. 주거용 오피스텔이 아무리 좋아도 이건 한시적으로 수요가 몰렸기 때문에 가격이 올라간 것이지 원래 상품이 좋았기 때문이 아니에요.

대체 상품이잖아요. 한시적으로. 그래서 만약에 규제가 좀 완화되거나 부동산의 공급이 많아서 이쪽에 시장이 또 풀이 좀 더 풍부해지게 되면은 이쪽 오피스텔 수요는 빠질 거예요. 그러니까 그것들을 좀 조심할 필요가 있다는 것들이고요.

▶서기열 기자
수요 감소를 조심해야 된다. 아까 말씀하신 것처럼 11년 뒤를 생각을 해야 된다 이거네요.

▷김학렬 소장
오피스텔의 가장 큰 단점이 뭐냐면요. 옆에 경쟁 상품이 나오면 새 오피스텔 생기면은 무조건 집니다. 왜냐하면 수요가 딱 한정이 돼 있기 때문에..

▶서기열 기자
더 새로운 더 새로운 오피스텔이 나오면 예전 거는 상품 가치가 떨어질 수밖에 없는 거

▷김학렬 소장
가격 자체가 아파트보다 비싼 것들은 말이 안 되는 건 아닌데 통상적으로 그렇게 안 되거든요. 차라리 그 금액이면 아파트로 가는 게 맞잖아요. 그래서 이제 가격이 너무 비싸지 않은지 아니면 또 경쟁 물건들이 많지 않은지 이런 것들을 좀 따져서 볼 필요는 있다라고 좀 제안을 드리고 싶고요.

▶서기열 기자
약간 지금 현재 이런 시장 상황에서 약간 시장의 왜곡으로 인해서 수요가 몰려간 지역들. 향후 또 이것들이 이제 시장이 정상화되면 떨어질 수 있으니 투자에 유의해야 된다 그렇죠 이런 상품들은 주의해야 된다.

▷김학렬 소장
갑자기 몰리는 것들은 늘 조심하셔야 될 것 같아요. 아파트를 하더라도 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 오늘 ‘빠숑’ 김학렬 소장님 모시고 올 한 해 그리고 시장 전망 그리고 또 주요한 입지 그리고 투자할 때 주의해야 될 상품 유형들에 대해서 다양한 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▷김학렬 소장
고맙습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 신정아 PD·이재형 편집 박성길 차장·이재형 제작 한국경제신문·한국닷컴·한경디지털랩

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