"왜 나만 안 되지?"…아파트 청약당첨 확률 높이는 법 [집코노미TV]

전형진 기자

입력2022.01.26 10:18 수정2022.01.26 10:34

흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는
흥청망청 : 특별공급 ABC

▶전형진 기자
독거청년회님이 이런 질문 주셨네요
제가 청약가점 20점인데 이 아파트 당첨 ㄱ..
네, 잘 읽었고요

이게 무슨 얘기냐면
저 수능 8등급인데 인서울 가능한가요?
물론 가능할 수도 있겠죠
특별전형 어떻게 잘 맞추면

청약도 똑같아요
특별공급이 있잖아요
근데 요즘 특공도 엄청 치열하다며?
하지만 급소는 있어요

특공은 무조건 가구수에 비례해서 나옵니다
민간은 한 50% 정도
공공은 80% 정도거든요
근데 특공은 또 유형이 여러 가지잖아요
그러니까 큰 단지일수록
쪼개지는 물량이 많아서
내가 비집고 들어갈 틈이 반드시 나와요
그런데 자기가 자유이용권 갖고 있는지조차 모르는 분들이 있어요
..계속 몰랐으면 좋겠는데

특공은 공공과 민간이
유형은 똑같아요
근데 세부 조건이 달라요
오늘은 민간 기준으로 설명할게요
..연봉 오르면 공공까지

보이시나요?
요즘처럼 특공에서 몇 백 대 1 경쟁률이 나와도
미달인 유형들은 있어요
다자녀
미달이니까 여기 청약한 분들은 프리패스죠
옆에 신혼특공은 치열한 거 보이죠?

어쨌든 서울에선 다자녀도 경쟁이 있긴 해요
근데 경기도만 가도 남거든요
왜 남을까요
애를 많이 안 낳으니까..
다자녀라는 조건을 갖추는 게 어렵다는 거예요
근데 조건만 되면 프리패스예요

일단 여기 넣으려면
우리가 말하는 일반적인 청약가점 다 버려요
별도의 가점 체계로 계산합니다

제일 중요한 게
너희 집 애들 몇 명이냐
이거예요
일단 기본 3명은 있어야 됩니다
이게 최소 자격이에요
많을수록 점수 더 받고요
..그러니까 예쁜 사랑 하세요

근데 그렇게 낳은 아이들 중에
영유아
그러니까 만 6세 미만인 아이가 있으면
점수를 또 받아요
정리하면 어린 애들이 많을수록 유리한 거죠

그 다음이 세대구성인데
이게 무슨 말이냐면
3세대 이상일 때 5점이란 건
우리집에
애들, 우리 부부, 그리고 나의 엄마나 아빠
혹은 배우자의 엄마나 아빠
이렇게 3대가 같이 살면 5점 더 주겠단 거예요

나머지는
기간에 대한 가점들인데
일반적인 청약가점하고 항목은 거의 똑같아요
근데 배점이 좀 다르죠
한 번에 5점씩 오르니까
내 점수가 5점 확 오르는 해가 있을 거예요
언제인지 잘 알아야 돼요

주변에 이런 분이 있어요
애가 넷이야
지금 전세로 살고 있는데
자기 명의로 낡은 집이 한 채 있긴 있어요
근데 무주택이 아니라서 다자녀특공이 안 돼요
제가 그럼 그 집 팔라고 했더니
우리 와이프가 안 된대요
재개발 될 것 같거든..

그럼 증여하세요 사모님..
시댁에 주기 싫으니까 친정집에 ^^

그렇게 무주택 자격을 일단 만들어서
1년만 지나면
일단 다자녀특공 자격이 생기잖아요
이때 무주택 가점이 벌써 10점이에요
그리고 애들 넷이니까 35점
영유아 한 명 있으니까 5점
거주기간 15점
통장 5점
벌써 75점이에요 사모님..

근데 만약에 나와 동점이 있어서 경쟁을 하게 되면
애들 많은 집이 우선합니다
애들 숫자도 똑같아
그러면 청약한 사람 나이 많은 집이 우선합니다
..찬물도 위아래가 있어요

중요한 건
특별공급은 그 주택형의 분양가가
9억 이하일 때만 물량이 나와요
근데 요즘 서울 전용 84㎡는 다 9억 넘죠
수도권도 간당간당한 곳 많아요
그래서 신도시 같은 공공택지
거기서도 대규모인 아파트
이런 집들은 넓은 면적대도 싸니까 특공이 있고
물량도 많으니까 내 것도 있겠죠
이런 곳들 위주로 계속 레이더 돌리셔야 돼요

그 다음은 기관추천이란 게 있어요
서울에서 신혼특공이 평균 100 대 1 뚫을 때도
기관추천은 미달 났거든요
근데 기관특공 미달은
지원자 자체가 없어서 나는 건 아니에요
그러니까 각 기관에서 사전에 신청을 받은 다음
배정된 숫자에 딱 맞게 추천서를 써줘요
이 추천서를 받기 위한 경쟁은 엄청 치열해요

문제는 그 추천서를 써주는 시점이
입주자모집공고가 나기 전이에요
그러니까 내가 추천서는 받긴 받았는데
정작 이 아파트 분양가는 아직 모르는 거예요
그래서 분양가가 나온 다음에
가격 보고 식겁해서 포기하는 분들이 많아요
추천서 휴지되는 거죠
내가 기관추천 받을 단지가 얼마에 나올지
이 정보 취합이 굉장히 중요하단 얘기예요

근데 기관추천도 유형이 이렇게 많잖아요
기관추천 공고는 국방부, 중기부, 시청
이런 데 홈페이지에
입주자모집공고보다 먼저 떠요
이 아파트 분양하는데 추천서 필요한 분~
이러면서 먼저 뜹니다
맨날 들어가세요

근데 여기서도
대부분 중소기업 기관추천에 해당되겠죠
이것도 별도의 가점이 있어요

제가 서울지방중기청 담당자에게 물어보니까
비인기 아파트도 추천서 1장에 150명 정도 몰리는데
평균 60~70점은 돼야 커트라인이라고 해요
여태까지 만점은 없었대요
..저 취재 진짜 열심히 했어요
..옛날엔..

왜 만점이 없었냐면
최대 110점 중에
75점이 재직기간이거든요
장기근속해야 높은 점수를 받는 구조예요
그러니까 내가 아직 중소기업 대리, 과장이다
..부장 달고 오세요

그리고 노부모부양은
만 65세가 기준인데
부모님 모시냐, 안 모시냐
그러니까 효자냐, 아니냐
이것만 따지지 다른 건 안 따져요
대신 경쟁이 생기면
그냥 우리가 아는 청약가점 순서로 해서 자릅니다

그럼 뭐겠어요?
다른 부양가족이 많을수록 유리한 거잖아요
제가 처음에 얘기했던 다자녀특공에서
애가 둘이라 여기 넣을 자격은 안 돼
근데 부모님을 모시고 산다면
노부모특공으로 넣어보는 게
그냥 일반청약 하는 것보단 유리합니다
칸막이를 쳐두고 우리끼리만 경쟁하는 거니까

그리고 신혼특공
이건 뭐 전략 없습니다
너무 치열해요
이런 분들은 있어요
재혼도 돼요?
..됩니다
대신 나의 당첨 이력은 없어야 돼요

근데 아이도 없어
신혼특공에선 2순위로 밀려
그럼 그냥 생애최초로 가는 거죠

생애최초는 전량 추첨이에요
그리고 그냥 무주택이 아니라
주택소유 이력 자체가 없어야 돼요

1인가구도 생애최초에 넣을 수 있는데
전용 60㎡ 이하만 돼요
만약 내가 신혼인데 전용 59㎡에 넣는다
그럼 저 같은 1인가구와 경쟁하겠단 거예요
..대체 왜 그러시죠?

그러니까 신혼인데 생애최초로 가는 분들은
적어도 중형 면적대에 넣어야
추첨에서 경쟁하는 사람을 줄일 수 있는 거죠

근데 이런 것도 있어요
특공은 무주택이 기본 전제인데
우리 부부가 무주택이지만
예를 들어 아내가 잠깐 친정으로 가서 전입을 했어요
세대가 분리된 거죠
근데 장인어른이 집을 갖고 있어요
그럼 아내는 유주택 세대 구성원이 되는 거죠

자 여기서
아내와 세대가 분리돼 있으니까
남편인 나는 아직 무주택 자격이겠지?
..아니에요

부부는 한 몸이에요
떨어져도 같은 세대로 봅니다
그러니까 아내가 유주택 세대 구성원이 됐기 때문에
나도 자격을 상실하는 거예요
그러니까 아내에게 잘해주자..

또 한 가지는
원래 청약할 때는
저기 어디 촌에 있는 작은 집
소위 말하는 소형·저가주택을 갖고 있어도
무주택인 걸로 봐주잖아요
근데 특공은 아닙니다
특공에선 그 집도 주택수로 카운트 돼요
대출에서도 그래요

이거 계속 물어보시는데
제가 정말 답글 다느라고
회사에서 일을 못 하겠어요..zZZ

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장
진행 전형진 기자 촬영 김인별·김윤화·정준영 PD·신정아
편집 김인별 PD 디자인 이지영·문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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"지금 집 팔면 발등 찍고 후회한다"…고수의 충고 [집코노미TV]

국내 최고 입지분석가로 손꼽히는 '빠숑' 김학렬 스마트튜브 소장은 현재 정체 상태인 서울 집값이 설 이후에는 다시 상승으로 전환될 것으로 내다봅니다. 기존 주택 매물 공급이 잠겨있는 상태에서 그동안 참고 있던 매수 수요가 나오기 때문이라는 겁니다. 신규 입주물량이 감소하는 것을 감안하면 당분간은 서울 집값이 떨어지기 어려울 것이라고 분석합니다. 무주택자는 눈높이를 낮춰서라도 집을 사야하며, 1주택자는 절대 집을 팔아서는 안 된다고 조언합니다. 김 소장의 전망과 실수요자들의 대응에 대한 의견 들어보시죠.▶서기열 기자누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 대한민국 최고의 입지 분석가로 손꼽히는 김학렬 스마트튜브 소장님 모셨습니다. 안녕하십니까.▷김학렬 소장네, 안녕하세요.▶서기열 기자사장님 이번에 당신만 몰랐던 부동산 투자라는 책을 내셨습니다. 이 책이 그러면 입지 그리고 부동산 상품에 대한 얘기라고 봐야 될까요.▷김학렬 소장그렇죠. 이제 아파트 투자를 적극적으로 할 수가 없는 시기잖아요. 그러다 보니까 많은 투자자분들이 아파트가 아닌 다른 상품 쪽에 관심을 갖게 됐고요. 그러다 보니까 이런 다른 부동산 상품에 대한 투자에 관심이 많아지셨는데 아파트가 좋은 이유는 쉽거든요. 근데 아파트 이외의 상품들은 좀 어려워요. 그래서 공부를 제대로 하지 않고 투자했을 경우에는 문제가 생길 수 있기 때문에 어떤 부분들을 조심하면 되는지 그런 것들을 풀어낸 책입니다.▶서기열 기자그러면은 오늘 인터뷰 전체적으로 이런 얘기들을 가지고 얘기할 수도 있겠다는 생각이 드네요.사실 올해 올해 부동산 시장 굉장히 혼란스럽다는 얘기하시는 분들이 많습니다. 아무래도 요즘에 서울 집값도 지금 떨어지는 지역들이 일부 나오고 또 거래량은 확 줄어든 상태고 정부에서는 계속 집값 떨어질 거라고 얘기를 하시는데 또 한편에서는 또 그렇지 않다고 얘기하시는 분도 계시고. 과연 올해 지금 부동산 시장 어떻게 진단해야 될까요.▷김학렬 소장다른 분들은 뭐라고 하시던가요.▶서기열 기자다양한 말씀들을 하시더라고요 어떤 분은 떨어질 거라 얘기하시는 분도 계시고 어떤 분은 또 이거는 시장이 바뀐 게 없다. 계속 갈 수밖에 없는 시장이다. 이런 얘기하시는 분도 계시고요.▷김학렬 소장오해가 있으실 것 같아서 미리 말씀을 드리면 저는 시장을 예측하는 전문가는 아니고요. 한국 갤럽부터 지금 스마트튜브 부동산조사연구소 자체가 리서치 회사고요. 이제 개별 입지, 개별 상품 분석은 대한민국에서 누구보다 잘한다고 말씀을 드릴 수 있는데 드리고 싶은 말씀은 아마 여러분들이 관심 갖고 계신 지역들은 대부분 하락하기가 어려운 시장이다. 일단 답변부터 그렇게 드리고 싶고요아마 여러분들 대부분 서울에 관심을 갖고 계실 것 같고요. 그 다음에 경기도 일부 지역 인천 일부 지역 수도권에 관심 갖고 계신 분들은 이제 그런 지역들에 관심이 많으실텐데 굉장히 많이 올랐어요. 많이 올라서 올해는 좀 빠질 것들을 기대하고 있었고 다행히 작년 말하고 올 초까지 거래량이 급감하면서 거래가 되는 것들은 좀 미미한 하락을 보이기도 했었거든요. 2022년 전체로 본다고 하면은 하락할 가능성, 하락할 요인들보다는 오히려 상승을 압박하는 요인들이 더 많다라고 볼 수 있을 것 같아요.▶서기열 기자어떤 부분에서 좀 그렇게 볼 수 있을까요?▷김학렬 소장가장 결정적으로 서울 경기 인천을 보통 수도권 시장이라고 하는데 이 수도권 시장 내에서는 서울 수요가 제일 중요합니다. 특히 서울 같은 경우는 실수요도 많고, 투자 수요도 많은데 지난 19년도, 2019년도 이후부터는 투자 수요는 거의 급감을 했고, 아까 말씀드린 대로 투자 수요층들은 비규제 지역이나 비규제 상품 쪽으로 다 이동을 했거든요. 그래서 서울은 2019년도 이후부터는 실거주 시장이라고 말씀드릴 수 있는데 그러면 실거주 시장만으로 올라갈 수 있는 것들이 이제 내려갈 수 있는 것들이 요인들을 체크해 보면 됩니다.실수요 시장에서 가장 중요한 것은 거래할 수 있는 입주할 수 있는 매물의 숫자거든요. 일단 매물의 숫자가 매년 급감을 하고 있어요. 매물의 숫자는 두 가지가 나올텐데 신규입주물량이 하나가 있고요, 또 하나는 기존에 나왔던 이제 기존 매물들이 거래가 될 수 있도록 시장에 매물로 나오느냐 두 가지를 다 체크해 봐야 되는데 두 가지 다 적어요.지금 정상적인 물건들 내가 사고 파는 데 있어서 이걸 사고 파는 데 있어서 고민하셔야 될 분들은 지금 사지도 못하고, 팔지도 못하는 상황이고. 신규로 진입하려고 하시는 분들도 진입을 못하는 상황이기 때문에 관망층이 유지되고 있는 상태에서 현재 미미한 거래 하락만, 신고가 하락만 있었다는 말씀만 드리고 싶은 것들이고요. 요 상반기 상반기도 아니고 한 1월 정도만 지나게 되면은 설날 이후부터는 참았던 수요들이 좀 나올 것 같고요. 그럼 이사 수요가 좀 몰리기 시작하면 가격이 좀 올라갈 것 같거든요. 그러다 보니까 시장에 매물이 적은 상태가 일단 하나가 있고요.또 하나는 신규 입주 물량이 급감합니다. 2020년도에 서울이 5만 가구 입주를 했고 2021년도에 3만 가구가 입주했고 올해 2만 가구 입주예요. 그러니까 정확하게 2년 전 대비 반도 안 되는 것들이거든요. 그러니까 전세 매물도 적을 것이고 일반 매매 매물도 적을 것이기 때문에 이 조건에서 하락하기는 어렵다라고 말씀드릴 수 있을 것 같고.무엇보다 저는 이제 분양 결과들을 매일 보고 있는데 서울에서 나오는 모든 분양 물량들이 완판이에요. 일단 미분양이 없다는 것들 입주 물량이 적다는 것들 실제 거래할 수 있는 매물이 적다는 것들만으로도 아마 실수요 시장은 하락하기는 어렵다라고 볼 수 있습니다.▶서기열 기자올해 시장을 그렇게 실수요자 중심의 시장으로 보시면서 그렇게 봤을 때 수요 공급으로 봤을 때는 내려가기보다는 올라갈 이유밖에 없는 시장이다. 그렇게 봐야 되겠네요.▷김학렬 소장서울은 그래서 지금 거의 모든 지역이 하락하기 어려운 시장이고요. 다만 이 경기도나 인천 같은 경우는 좀 넓고 입주 물량도 많은 곳들이 있기 때문에 그런 부분들은 조금 조심하실 필요는 있을 것 같아요. 입주 물량이 많다라고 했을 때 그 입주하는 물량이 문제가 아니라 입주하는 물량들 때문에 주변에 있는 기존에 있는 구축들이라든지 전세 가격이 좀 조정될 수 있거든요. 그런 것들은 좀 예상해 볼 수 있는 지역들이 몇 군데 있죠.▶서기열 기자근데 또 근데 올해 부동산시장 보시면 좀 변수가 많다 라는 얘기들이 좀 있습니다. 특히 이제 대통령 선거가 있는데요. 대통령 선거를 앞두고 앞다퉈서 양 후보들이 주요 후보들이 좀 다양한 공약들을 내놓고 있는데 양도소득세 완화라든지 약간 그동안 워낙 문재인 정부 때 강화됐던 정책 규제들을 조금 완화하려는 정책들이 나오고 있습니다. 그리고 GTX 관련된 공약을 포함한 개발 공약도 나오고 있고. 이런 다양한 변수들 속에서 이런 대통령 선거의 공약들이 이 부동산 시장에 미치는 영향 좀 어떻게 보세요.▷김학렬 소장실질적으로 당장 시장에 영향을 주는 공약들보다는 너무 먼 미래에 대한, 먼 미래에 대한 공약들이 많기 때문에 그런 것들은 단기적으로 영향을 줄 수 있을지 모르겠지만 아마 6개월도 못 갈 것 같아요. 그런 공약에 대한 약발이. 아마 이제 3월, 3월 9일이 선거일이기 때문에 그 이후에 대선 주자분들이 계속 이제 공약들을 발표하실 텐데 본격적으로 지금 나오는 공약들은요 그냥 반만 듣고 반만 흘려드리시면 될 것 같고요. 집중하실 필요는 없을 것 같습니다.왜냐하면 대부분 임기 내에 실현이 일단 불가능할 것 같아요. 단적인 예로 가장 대표적인 공약이 양 후보 모두 다 250만가구를 제시했거든요. 그건 물리적으로 불가능합니다. 말도 안 되는 수치이기 때문에 일단은 그냥 적극적으로 공급을 늘릴 의지는 있구나, 그 정도로만 봐주시면 될 것 같고요. 그러면은 공급을 어디에 가장 많이 할 수 있을 것인가 그러면 또 아까 말씀하신 대로 광역 교통망을 어디에 좀 빨리 개통시킬 수 있을 것인가 그 정도만 보시면 될 것 같고요.그래서 공약을 너무 귀담아 들으시기보다는 그중에서 어떤 걸 보시면 되냐면은 당장 시장에 영향을 줄 수 있는 공약을 하는지, 실행했는지 그거 보시면 될 것 같습니다.지금 제가 시장의 매물이 중요하다고 말씀드렸습니다. 결국은 이 부동산 시세를 좌우하는 것은 수요와 공급 문제일텐데. 수요를 억제하는 정책들은 이미 5년 내내 폈거든요. 그래서 여기서 더 나올 거 없어요. 규제라고 하는 게 세금 규제, 대출 규제였기 때문에 더 규제를 틀어막을 방법은 없거든요. 반대로 이제 완화책을 펴야 되는데 그쪽에서 정책의 변화가 있는지만 확인하시면 될 것 같습니다. 제가 4년 내내 저 혼자 외쳤던 게 있어요. 다주택자들 양도세 중과 배제하라고요▶서기열 기자그렇죠. 근데 요즘에 또 후보들이 또 양손 들고 이렇게 나오고 계시는데.▷김학렬 소장아시겠지만 제가 2017년도 18년도부터 그 얘기 했다가 피디수첩에 나오기도 했었잖아요. 정말 대표적인 대한민국 투기를 조장하는 다주택자들을 왜 옹호하느냐 그것 때문에 나오기도 했었는데 지금은 후보자님들도 심지어는 이재명 후보님들도 이 후보도 다주택자 양도세 중과 배제를 외치고 있거든요. 제가 왜 외쳤겠습니까. 시장에 매물이 없어지는 게 뻔히 보이기 때문에 매물을 끄집어내자라고 했던 것들이었었거든요.신규 공급은 단기간 절대 안 돼요. 그니까 이게 5년 이상 무조건 걸립니다. 시장의 기존 매물들을 거래를 활성화하는 것이 중요할 것 같고 그렇게 하기 위해서는 다주택자들이 되도록 집을 조금 갖고 가게 할 수 있는 전략들이 필요한 것들이잖아요. 그러면은 매물로 내놓게 해야 되는데 82.5%로 묶어놨어요. 파는 순간 자기 생돈을 내줘야 돼요.근데 그러면 다주택자한테 양도세를 완화해 주면은 투자자가 더 늘지 않겠느냐? 늘 수가 없는 게 이미 취득세랑 보유세를 올려놨기 때문에 이 취득세랑 보유세 때문에 투자를 안 해요. 지금 말씀드린 대로 일단 설명을 드릴 수 있겠지만 다른 것들을 하고 계시거든요. 그렇기 때문에 저는 일단 다 주택자들 양도세 중과 배제를 하는지 보시면 좋을 것 같고.또 하나는 임대차 입법은 저는 악법이라고 생각하거든요. 그러니까 계약갱신 청구권이랑.. 3법인데 3법 중에서 등록제는 괜찮고요. 저는 이제 전월세 상한제하고 계약갱신 청구권 2개는 없애는 게 맞다고 생각을 해요. 그 이유가 전세 물건을 다 묶어놓은 겁니다. 전세도 순환이 돼야 되는 것들이거든요.전세 매물도 시장에 많이 끄집어내야 되는데 그거에 좀 단초가 될 수 있는 것들이 임대차 입법 폐지. 아예 폐지 이건 어떻게 완화도 안 될 것 같아요. 폐지하는 게 맞을 것 같습니다. 그래서 결국은 이러한 적극적으로 시장의 매물들을 끄집어내는 공약들이 실현되는지 갖고 결정하셔야지 다른 공약들은 대통령 임기 내에 실현될 것이 거의 없다라고 보셔도 될 것 같습니다. 그렇게 좀 구분하시면 좋겠어요.▶서기열 기자좀 이렇게 거래 활성화를 위한 다양, 이런 정책들이 현실화될지 지금 공약으로는 제시가 되고 있지만 현실화될지를 좀 유의깊게 살펴보면서 시장을 보면 좋겠다 라고 말씀하셨습니다.그러면 중요한 거는 이렇게 오를 수밖에 없는 좀 떨어질 요인이 별로 없는 이런 국면에서 실수요자들은 어떻게 해야 될지 어떻게 행동해야 될지. 정말 내 집을 사고 싶은 무주택자들 혹은 갈아타기를 하고 싶은 1주택자들 되게 고민이 많을 텐데 이런 경우에는 어떻게 대응을 하는 게 좋을까요.▷김학렬 소장저는 이 의견을 한 번도 바꾼 적은 없는데 무주택자분들은 집을 그냥 사는 게 맞고요. 자기 능력껏 사시는 게 맞을 것 같고. 1주택자분들은 제가 무조건 상급 입지, 상급 상품으로 가기 전까지는 이사하지 말라고 말씀을 드렸고. 그렇게 말씀을 드렸는데 지금 어떤 조건이든지 간에 적극적으로 집을 매수하거나 이사를 갈 수가 없는 상황이에요.▶서기열 기자다 막혀있죠▷김학렬 소장예, 그러니까 이제 전체 부동산 시장이 100%라고 봤을 때 1주택자들이 한 50% 정도 구성비를 차지하고 있고요. 그 다음에 다주택자들이 10% 그 다음에 40%가 임차인들 무주택자들이거든요. 결국은 지금 다주택자들 10%를 잡으려고 하는 정책 때문에 90%의 시장이 지금 묶여 있다라고 보시면 될 것 같아요.일단 무주택자분들은 그럼에도 불구하고 저는 집을 사라고 말씀을 드려요. 왜냐하면 그렇게 하지 않고서는 이 5년 동안 겪었던 고통을 또 겪으실 수밖에 없을 것 같아요. 앞으로도 한동안 대규모 입주 물량이 들어와서 시세를 안정시키기는 어렵다라고 보여지거든요. 다만 이분들이 지금 살고 있던 지역이라든지 상품보다는 조금 낮춰서 가기를 추천드립니다. 이게 무슨 말씀이냐면은 서울에서 전세나 월세를 살고 계신 분들을 보면 서울에 있는 아파트를 매수하고 싶어 하세요.▶서기열 기자보통 그렇죠.▷김학렬 소장근데 이제 서울의 전세가율을 보시면 아시겠지만 높지가 않거든요. 지방 대비 지방은 70%, 80% 90%까지 되는 데가 많은데 서울은 50% 전후예요. 그러면은..▶서기열 기자값이 그동안 많이 오른 결과죠.▷김학렬 소장그래서 결국은 지금 전세금에 대출이 없다 하더라도 전세금보다 더 많은 비용이 더 필요해요 현찰이. 그러다 보니까 쉽지가 않죠. 새 아파트 새 아파트는 더 어렵고 구축이라 하더라도 어렵기 때문에 대부분 또 전세 대출이 또 끼어 있으실 거예요. 그러면 실질적으로 서울에서 집을 사기는 어렵죠. 지금까지 지금처럼 40% 미만의 대출이 나오는 조건에서는 영끌을 한다 한다 하더라도 저는 50%, 60% 넘기가 힘들 것 같아요. 신용 대출을 받았다. 하더라도 현찰이 없는 분들은 어렵기 때문에 눈높이를 조금 낮추셔서.저는 지금 서울 경기 인천에 구분이 필요 없다고 생각을 하거든요. 그러면은 서울로 출퇴근이 가능한 경기도나 인천에서 조금 좋은 새 아파트 위주로 좀 매수를 하신다고 하면은 주택자분들한테 그게 오히려 기회가 될 수도 있다라는 말씀을 드리고 싶은 것들이고.▶서기열 기자현실을 직시해서 조금 눈높이를 낮추고 일단은 사는 게 좋다.▷김학렬 소장구축 중에서 입지 좋은 곳이나 아니면은 재건축이나 리모델링 가능성이 높은 단지들이 분명히 있거든요. 그런 것들을 공략해 보시는 것도 추천을 드립니다. 일단 무주택자분들은요 여러분들이 하실 수 있는 모든 신용을 다 동원해서 집을 사기를 추천드리고요. 아마 여러분들이 감당할 수 없을 정도로 대출 못 받을 거예요. 그니까 제가 이런 말씀을 드린 이유 중에 하나가 대출이 자유로운 시장에서는 대출을 너무 많이 받지 말아라라고 제안을 드리는데 지금은 그걸 제안드릴 필요가 없는 시장이에요. 대출을 받을 수 없기 때문에 대출을 정말 많이 받을 수 있는 분들은 능력 있는 분들입니다. 그래서 그 얘기는 안 할게요. 여러분들이 아무튼 최대한 신용을 활용해서 좋은 입지 좋은 상품을 선택하는데 꼭 서울일 필요는 없다는 말씀도 일단 드리고 싶고요.지금 가장 큰 걱정이 저는 1주택자들이에요. 50% 구성비거든요. 근데 이분들의 목표는 항상 상급 입지, 상급 상품이거든요. 구축 사시는 분들은 새 아파트로 가고 싶어 하고 입지가 조금 외곽에 있는 분들은 중심으로 가고 싶어 하는데 그렇게 하기 위해서는 뭔가 레버리지가 필요하거든요. 내가 돈을 많이 벌든가 대출을 많이 받든가 이렇게 해야 되는데 소득이 많이 증가하지 않은 상태에서 이사를 하시려고 하시는 분들 같은 경우는 대출이라도 나와야 되는데 대출은 지금 매년 줄고 있어요.더군다나 이제 올해부터는 dsr까지 강화가 되기 때문에 작년보다도 똑같은 조건이라 하더라도 더 줄어들 거예요. 그러다 보니까 문제는 지금 집에 대출을 끼고 있는데 이 대출을 상환하고 다른 주택으로 간다? 그만큼 대출도 못 받아요. 극단적으로 말씀드리면 내가 판 집을 다시 살 수도 없어요. 그만큼 대출이 안 나오기 때문에..▶서기열 기자그럼 뭐 옮겨 탈 수 있는 상황이 아닌 거네요?▷김학렬 소장결국은 똑같은 방법이에요. 만약에 정말 이사 가고 싶다. 나는 새 아파트로 가고 싶다. 그러면 하급 입지 가야 돼요 입지를 바꿔야 되는 거죠. 그리고 정말 상급 입지로 가야 되겠다.그러면 전세나 월세를 선택을 해야 되는 거죠.지금부터는 하이브리드입니다. 매매해서 전세 월세로 가든지 하급 입지로 가든지 이걸 선택할 수밖에 없는 상황이라고 말씀드리고 싶은 것들이고요. 그런데 저는 이제 이렇게 제안을 하고 싶은 거죠. 절대 하급 입지, 하급 상품으로는 가지 말아라 왜 후회하게 될 것 같아요. 대부분 후회하셨고.▶서기열 기자그럼 그냥 지금 현재 살던 곳에 지금은 일단은 버텨야 된다?▷김학렬 소장그렇죠. 그래서 좀 이제 돈을 더 모으시든지 아니면 정책을 좀 바꿔서 바뀌어서 1주택자까지는 대출을 좀 완화해 주겠다는 정책이 나올 수도 있잖아요? 다주택자들은 대출이 안 나오지만 무주택자들이나 1주택자들은 조금 대출의 여유를 줄 수도 있으니까 그런 것들을 감안했을 때 이사 갈 여지가 생기면은 주저하지 말고 바로 가라 라고 말씀을 좀 드리고 싶습니다.▶서기열 기자그때는 과감하게. 일단 대출 규제가 좀 완화되는 것들을 좀 지켜보면서 일단은 조금 관망하고 시장을 좀 지켜보고 그 다음에 뭔가 변화가 있으면 내가 좀 움직일 수 있을 때는 바로 과감하게 움직여라.▷김학렬 소장그렇죠 근데 집이 꼭 능사는 아닙니다. 근데 저는 이제 돈이 없을수록 집은 사야 된다고 생각하고 있고요.▷김학렬 소장근데 여러분들이 아마 관심 갖고 있는 아파트들은 단기적인 조정은 될 수 있어요. 너무 많이 올랐을 때 혹은 조정이 될 수 있는데 지금 너무 많이 올랐다라고 말씀을 드릴 수가 없는 게 거래량이 많지가 않았어요.제가 이제 당부를 드리고 싶은 건 뭐냐면 하락할 것이 이제 걱정이 돼서 그것들을 기다리거나 가장 최악이 뭔 줄 아세요. 지금 집을 자가로 갖고 있는데 하락할 게 예상돼서 팔아요.▶서기열 기자지금 집 파시는 분들.▷김학렬 소장그 다음에 빠지면 그때 살려고 그게 최악입니다. 근데 그렇게 해서 성공하신 케이스를 전 단 한 번도 보지 못했어요.▶서기열 기자주식투자 하듯이 집을 또 바라보신 분들이..▷김학렬 소장그 단기간 투자하시는 건 집은 절대로 투자 상품이 아니라고 접근하시는 게 맞을 것 같아요. 특히 1주택자 같은 경우는 다만 지금 산 가격보다 분명히 올라갈 상품을 선택하는 것이 좀 중요할 텐데 그런 집들이라고 하면 지금 집이 하락할 것들을 걱정할 타이밍은 아니라는 말씀을 드리고 싶은 것들이고.저도 솔직히 이제 좀 빠졌으면 좋겠어요. 솔직히 그래요 속마음은.▶서기열 기자왜요? 너무 많이 올라서?▷김학렬 소장그니까 저는 이제 수요 조사를 한다고 말씀드렸잖아요. 항상 수요 조사의 끝은 뭐냐면요. 이 가격대가 적정 가격인지거든요. 그래서 적정 가격은 뭐냐면은 절대적으로 이게 평당 1억이다, 5천이다 이게 적정 가격이 아니라. 그 시장에 있는 소비자들이 지불할 수 있는 가격대인지가 적정 가격인 거예요. 근데 저는 일단은 많은 분들이 부담스러워하는 가격대인 건 사실인 것 같아요. 소득을 대비해도 그렇고요 주변 집값들 전국의 집값을 비교해도 그렇고요.▶서기열 기자그렇군요. 오늘 ‘빠숑’ 우리 김학렬 소장님 모시고 올 한 해 그리고 시장 전망에 대해서 다양한 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.▷김학렬 소장고맙습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영 신정아 PD·이재형 편집 박성길 차장·이재형 제작 한국경제신문·한국닷컴·한경디지털랩
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"모르면 나만 손해"…대출이자 1억 줄이는 방법 [집코노미TV]

▶전형진 기자인사할 시간도 없습니다왜냐면흥부 형진이는 작년에 농사가 망해서쌀 빌리느라 바쁘니까요그래서부대찌개 잘파는 놀부 형님을 만나러 갔죠놀부 형님은 곳간에 쌀이 많았습니다흥부 형진이는 쌀을 5가마만 빌..훔쳐가다 걸려서형수님한테 주걱으로 두들겨맞고그냥 빌리기로 했습니다딱한 아우를 본 놀부 형님은몰래 종이봉투 하나를 건네줬죠그 봉투 안엔 이렇게 써 있었습니다10년 만기에 금리는 연 5%흥부 형진이가 쌀을 갚는 방법은 세 가지입니다만기일시상환원리금균등분할상환원금균등분할상환남자라면 한 방이지!흥부 형진이는 만기일시상환을 선택했습니다10년 동안 이자로 콩만 내다가쌀은 만기일이 오면 한 방에 갚는 거죠이게 바로 상남자들이 사는 법그런데 빌렸던 쌀의 양이 만기일까지 그대로니까이 원금에 10년 내내 이자가 붙습니다분명히 쌀 5가마를 빌렸는데이자로만 콩 2.5가마를 돌려줘야 하는 거죠뭔가 잘못됐다고 느낀 흥부 형진이제비타임머신을 타고인사할 시공간도 없이 과거로 돌아가서이번엔 원리금균등분할상환을 선택했습니다이름이 제일 기니까 뭔가 제일 좋아보였죠원리금균등분할상환은 처음부터 쌀을 갚습니다원금이 첫 달부터 줄어드니까이자도 계속 줄어들겠죠이렇게 10년 동안 놀부 형님에게 갚을 원금과 이자를일단 모두 계산해본 다음상환하는 총량이 매달 똑같아지도록원금과 이자의 비율을 조절해서 맞추는 겁니다이렇게 쌀 5가마를 빌린 이자는콩 1.36가마눈치 빠른 흥부 형진군다시 과거로 가면 이자가 더 싸질 것 같으니까또 시간을 달려서이번엔 원금균등분할상환을 선택했습니다원금균등분할상환도 처음부터 쌀을 갚습니다대신 이번엔 매달 상환해야 하는 원금이 똑같죠갚아야 하는 쌀은 점점 줄어드니까이자로 내는 콩도 점점 줄어듭니다쌀 5가마를 빌린 이자는콩 1.26가마만기일시상환과원금균등분할상환은이자로 내야 하는 콩이 한 가마 이상 차이나는 거죠그럼 흥부 형진이에겐 무조건 원금균등분할상환이 유리할까요원리금균등분할상환이나 원금균등분할상환은처음부터 쌀을 갚아나가야 하니까흥부 형진이 허리가 휘겠죠따박따박 돈을 잘버는 놀부 형님 같은 사람들에게 딱 맞죠만기일시상환을 선택하면 갚기 전까지 목돈 나갈 일은 없습니다대신 만기일이 되면 흥부 형진이 허리가 휘겠죠10년 동안 어디 큰 돈 굴릴 사람들에게 딱 맞습니다어쨌든흥부 형진이는 이자로 내야 할 콩을 한 가마 이상 줄였는데아까 탔던 제비타임머신이 모범이었던 바람에요금으로 다시 콩 한 가마를 냈다는..남는 거 없는 깔끔한 연말정산그럼 이만 총총기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩