7억 넘는 오피스텔 누가 살까 싶지만…5년새 거래량 146%↑
文 정권 초기인 2017년 대비 146% 상승
24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 작년 서울 7억원 이상 오피스텔 거래량은 총 615건으로 집계됐다. 문재인 정권 초기인 2017년보다 146% 상승했다. 최근 5년 새 두 배 이상 뛴 것이다.
오피스텔 거래량이 늘어난 이유는 아파트에 대한 규제가 지속하고 세금 부담이 커지면서 실수요자들이 주거용 오피스텔로 눈을 돌리면서다. 특히 역세권, 학세권, 공세권 등 '다(多)세권' 주거용 오피스텔은 생활 편의성과 미래가치도 높아 실수요자와 투자자들이 선호한다는 게 부동산 정보업체 리얼투데이의 설명이다.
이런 고가 오피스텔은 분양시장에서도 두각을 드러낸다. 지난해 8월 서울 강동구에서 공급한 '고덕 아이파크 디어반'은 평균 31.5 대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 해 6월 반도건설이 서울 영등포구 영등포동에 공급한 '리미티오 148'도 평균 11.0대 1의 경쟁률로 두 자릿수를 기록했다.
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주택 대신 꼬마빌딩·오피스텔…경매로 상업용 부동산 노려볼까
오피스텔, 꼬마빌딩 등 임대수익을 염두에 둔 상업용 부동산이 경매 시장에서 관심을 끌고 있다. 각종 규제로 꽁꽁 얼어붙고 있는 주택 대신 상업용 부동산을 통해 꾸준한 수익을 내겠다는 투자자가 늘고 있어서다. 부동산 전문가들은 “임대 수익을 노리는 투자 수요가 상업용 부동산 경매 시장으로 몰리고 있다”며 “다만 금리 인상 등으로 투자 환경이 위축된 점은 주의해야 한다”고 조언했다. 청담동 꼬마빌딩 경매에 120명 몰려23일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난해 12월 서울 오피스텔의 평균 낙찰가율은 103.5%로 집계됐다. 지난해 월별 낙찰가율 중 가장 높은 수치다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율이다. 100%보다 높다는 것은 감정가보다 비싼 가격에 낙찰됐다는 의미다. 서울 오피스텔 낙찰가율은 지난해 10월 98.5%에 이어 11월 101.2% 등 상승세를 보이고 있다.경기 오피스텔 경매 시장에도 투자자가 몰리고 있다. 지난해 12월 경기 오피스텔 평균 낙찰가율은 99.9%로 한 달 전(83.7%)보다 16.2%포인트 올랐다. 이주현 지지옥션 수석연구원은 “아파트 대체재 역할을 하는 중대형 오피스텔이 경매 시장에서 인기가 높다”며 “임대수익을 기대하는 투자자와 실거주 매물을 찾는 실수요자들이 오피스텔 매물에 관심이 많다”고 말했다.꼬마빌딩 매수를 위해 경매 시장을 찾는 발길도 늘어나고 있다. 고가 아파트 한두 채 가격이면 건물주가 될 수 있다는 인식이 퍼지면서 현금 부자의 새로운 투자처로 떠오르고 있어서다. 꼬마빌딩은 시세 50억~60억원대의 소형 근린생활시설이나 업무용 빌딩을 뜻한다. 지난해 1~12월 서울에서 경매를 통해 낙찰된 꼬마빌딩(60억원 미만)의 평균 낙찰가율은 119.9%로 집계됐다. 관련 통계를 집계한 2015년 후 가장 높은 수치다. 응찰자 수도 크게 늘었다. 지난해 꼬마빌딩 경매 물건의 평균 응찰자 수는 13.2명이다. 2020년 평균 응찰자 수(4.5명)에 세 배에 달한다.꼬마빌딩 매물이 부족한 강남과 용산, 성수, 마포 등 서울 주요 상권에서는 응찰자의 경쟁이 과열되고 있는 모습이다. 지난해 11월 진행된 강남구 청담동의 한 꼬마빌딩 경매에는 무려 120명의 응찰자가 몰렸다. 2017년 준공된 지하 2층~지상 4층짜리 꼬마빌딩은 감정가 52억1900만원에 입찰이 시작됐다. 치열한 경쟁 끝에 감정가의 두 배에 육박하는 102억5100만원에 새 주인을 찾았다. 감정가가 주변 시세보다 낮은 데다 강남권 꼬마빌딩 매물이 품귀 현상을 빚으면서 투자 수요가 대거 쏠린 것으로 풀이된다.상가의 경우 코로나19 장기화 여파로 낙찰가율이 떨어지는 추세다. 지난해 12월 서울 상가 평균 낙찰가율은 70.7%에 그쳤다. 대신 주요 상권에 자리 잡은 ‘알짜’ 매물 위주로 입찰이 이뤄지고 있다. 이 연구원은 “임대 수익이 떨어진 임대인들이 상가 매물을 대거 경매에 내놓고 있다”며 “입지 좋은 상가를 시세보다 싸게 낙찰받고 싶다는 투자자의 문의가 종종 들어온다”고 했다. 금리 인상으로 수익성 떨어질 수도주택 시장에 대한 규제가 이어지자 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 경매 시장에 나온 상업형 부동산으로 이동하고 있다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 상업용 부동산의 시장 전망도 밝은 편이다. 상업용 부동산 데이터 기업인 알스퀘어가 전문가 110명을 대상으로 ‘2022년 상업용 부동산 시장 전망’을 조사한 결과, 10명 중 4명이 올해 상업용 부동산 매매 시장이 작년보다 ‘개선된다’(41.8%)고 답했다.다만 상업용 부동산은 주택보다 환금성이 떨어지고 경기 상황에 따라 수익률 부침이 크기 때문에 투자에 신중해야 한다는 조언도 나온다. 강은현 EH경매연구소장은 “상업용 부동산은 아파트와 달리 응찰자들이 적정한 시세 등을 확인하기 어렵다”며 “꼼꼼한 입지 분석과 향후 활용 방안 등을 두루 고민해야 한다”고 했다.금리 인상 등으로 수익성이 떨어질 수 있다는 점도 주의가 필요하다. 한국은행은 지난 14일 연 1%인 기준금리를 연 1.25%로 인상했다. 금리 추가 인상도 시사했다. 강 소장은 “상업용 부동산은 대출 비중이 상대적으로 높아 금리 리스크가 큰 편”이라며 “실물 경기 위축으로 임대료를 올리기 어려운 데다 금리까지 오르면 수익률이 떨어질 수 있다”고 했다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com
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"오피스텔 왜 안 주냐"…父 때려 숨지게 한 40대男 항소심도 실형
아버지를 폭행해 사망까지 이르게 한 40대가 항소심에서도 실형을 선고받았다. 그가 범행을 저지른 이유는 부모가 오피스텔 소유권을 넘기지 않은 데 불만을 품어서다.23일 법조계에 따르면 서울고법 형사2부(윤승은 김대현 하태한 부장판사)는 존속상해치사, 존속상해, 현주건조물방화미수 등 혐의로 기소된 김모씨에게 1심과 마찬가지로 징역 8년을 선고하고 치료감호를 명령했다.김씨는 2020년 12월14일 새벽 인천에 있는 자택에서 아버지와 어머니를 발로 짓밟고 주먹으로 때리는 등 여러 차례 폭행했다. 폭행으로 아버지는 갈비뼈 등이 골절됐고 이틀 뒤 숨졌다. 김씨는 새벽에 집에 불을 내려다 잠에서 깬 어머니가 제지하자 어머니를 침대로 데려가 폭행했고, 침대에 잠들어 있던 아버지까지 함께 폭행한 것으로 드러났다. 폭행 이유는 부모가 소유한 오피스텔 소유권을 자신에게 넘겨주지 않는다는 불만 때문으로 조사됐다.항소심 재판부는 "폭행 당시 피해자들이 고령이나 지병 등으로 인해 피고인에게 저항하거나 피고인의 행위를 제지하는 것이 불가능한 상태였고, 피고인은 이 사건 범행 전에도 피해자들에게 여러 차례 폭행과 폭언을 일삼은 것으로 보인다"고 했다.다만 재판부는 "피고인이 잘못을 반성하는 태도를 보였고 오랜 기간 양극성 정동장애 등 정신병을 앓아왔으며 정신적 장애가 범행을 저지르는 데 영향을 미쳤다"며 "가족이 선처를 탄원하는 점과 피해자가 질환을 앓고 있었던 점 등도 양형에 반영했다"고 부연했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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DSR 규제 직격탄 맞은 오피스텔…거래량 절반으로 '뚝'
올해 본격 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 오피스텔 시장을 덮쳤다. 연초부터 거래량과 실거래총액이 지난해 같은 기간의 절반 이하로 줄었다.21일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 1월 1일부터 14일까지 전국 오피스텔 매매건수는 942건을 기록했다. 지난해 같은 기간 2163건 대비 56.44% 감소했고, 전월 2443건 대비로는 61.44% 급감했다.실거래총액 역시 크게 줄었다. 올해 1월 첫 2주간의 실거래총액은 1482억470만원으로 집계됐는데, 이는 전년 같은 기간 5061억2588만원에 비해 70.71% 줄어든 수치다.눈에 띄는 결과는 전용면적 84㎡를 초과한 중대형 면적의 실거래 감소세다. 지난해 1월 첫 2주간 중대형 면적 실거래는 154건에 달했지만 올해 1월 같은 기간에는 단 9건에 불과했다. 지난해에는 26건이던 10억원 이상 고가 오피스텔 거래도 이 기간 단 1건에 그쳤다.오피스텔 시장의 급작스런 한파는 이달 본격 시행된 DSR 40% 규제와 함께 한국은행의 기준금리 인상 여파로 풀이된다. 유동성 버블이 꺼지면서 개인별 소득과 대출상환 능력 하의 추격 매수, 투자 진입이 어려워졌기 때문이다.오피스텔에도 1월, DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 본격 시행되면서 매매거래량이 하락하는 양상이 벌써부터 나타났다. 개인 소득과 상환 능력 하에서의 대출 운영이 더욱 중요시 된 만큼 지역 및 상품별 양극화에 따른 시장 변화가 불거질 것으로 예상된다.업계 관계자는 “시장 불확실성에 대한 스탠스가 유지되면서 시중자금이 투자, 소비로 연결되지 못하는 ‘돈맥경화’ 조짐이 일어나고 있다”며 “오피스텔 매수를 고려한다면 지난해 12월 모집공고를 진행해 DSR 규제를 비껴간 오피스텔이 현실성 있는 대안일 것”이라고 설명했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
