공시가 2년 연속 10%대 상승…다주택자 양도세 중과 '갈등' [식후땡 부동산]

오세성 기자

입력2021.12.23 13:00 수정2021.12.23 13:07

공시가 2년 연속 10%대 상승…다주택자 양도세 중과 '갈등' [식후땡 부동산]

올해 부동산 가격이 급등하면서 내년 표준지 공시가격도 10%대 상승을 이어갈 예정입니다. 올해에 이어 2년 연속 두 자릿수로 상승하면서 각종 부동산 관련 세금 부담이 더해질 것이라는 우려가 나옵니다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 다주택자 양도세 중과에 대해 유예 계획이 없다고 못박았습니다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 설득이 되지 않는다면 내년 대통령 선거 후에 강행하겠다며 대립각을 세웠습니다. 오늘도 부동산 관련 뉴스를 전해드리겠습니다.

◆표준지 공시지가 2년 연속 10%대 상승

첫 번째 뉴스입니다. 국토교통부는 전국 표준지 54만필지의 공시가격이 올해 대비 10.16% 상승하는 내용을 담은 '2022년 표준지 공시지가(안)'을 발표했습니다. 올해 공시가격 평균 상승률 10.35%보다 낮지만, 올해를 제외하면 2007년(12.4%) 이후 최대 상승률입니다. 지역별 상승률을 보면 서울시가 11.21%로 전국에서 가장 높고 세종, 대구, 부산 등이 상위권을 차지했습니다.

표준지 공시가격이 2년 연속 10%대 상승하면서 각종 부동산 세금 부담이 크게 늘어날 것이라는 우려가 나옵니다. 국토부는 내년 1월 11일까지 의견청취 절차를 진행하고 25일 표준지 공시가격을 공시할 예정입니다.

◆당정, 다주택자 양도세 중과 유예로 대립

다주택자 양도세 중과 유예를 두고 당정이 대립하고 있습니다. 이재명 더불어민주당 대선후보의 요구로 여당이 다주택자 양도세 중과 유예를 추진하는 가운데, 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 다주택자 양도세 중과 유예 계획이 없다며 선을 그었습니다. 김부겸 총리를 비롯한 정부와 청와대 관계자들도 반대 입장을 밝힌 바 있습니다.

청와대와 정부의 반대에도 이재명 대선후보는 뜻을 굽히지 않는 모습입니다. 이 후보는 한국여성기자협회 행사에 참석한 뒤 이 문제와 관련해 청와대와 정부를 설득을 계속할 생각이라며 설득이 되지 않는다면 대선 이후 강행하겠다고 말했습니다.

◆거래절벽에 단타시장도 분위기 꺾였다

오피스텔과 도시형 생활주택 등에 몰렸던 부동산 단타 수요가 사그라들고 있습니다. 경기도 과천 힐스테이트 과천청사역과 서울 영등포구 신길 AK푸르지오에 12만명 넘는 청약자가 몰렸지만, 최근 서울 도봉구와 부산 등지에서는 당첨을 포기하는 사례마저도 나오고 있습니다.

계속된 완판 행진에 일부 시행사들이 분양가를 인근 아파트 호가보다 높게 책정하며 웃돈이 줄어 투자자들의 관심이 식었고, 최근 부동산 시장이 침체한 것도 영향을 끼쳤다는 분석이 나옵니다.

◆신속통합기획 재개발 대상지 다음주 결정

오세훈 서울시장이 추진한 신속통합기획 재개발 1차 대상지가 다음주 정해질 전망입니다. 서울시 등에 따르면 후보지 공모에 102곳이 참여한 가운데, 오는 27일 1차 선정지 70여곳을 대상으로 브리핑과 선정위원회 심사가 이뤄질 예정입니다.

신속통합기획은 통상 10년이 걸리던 재개발 사업 기간을 공공이 지원해 5년으로 단축해주는 제도입니다. 서울시는 신속통합기획 재개발을 통해 2025년까지 매년 2만6000가구씩 총 13만 가구를 공급할 계획입니다.

식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.

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똘똘한 한 채가 빛나는 부동산 시장···'아너스 117' 계약 순항 중

최근 부동산시장이 거래가 급감하고 매수세도 주춤하는 등 불확실성이 커지고 있는 가운데, 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 더욱 강화되고 있는 모양새다. 집값이 비쌀수록 신고가를 갈아치우는 경우가 많아 ‘집값 상승세가 꺾였다’는 인식이 무색해지고 있는 것이다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 국내 최고가 아파트 중 하나인 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84.95㎡(11층)은 지난달 15일 45억원에 거래가 완료됐다. 국민평형으로 가장 높은 가격에 거래된 것이다. 올 1월만해도 실거래가격이 30억3000만원이었지만 1년도 채 되지 않아 15억원가량 시세가 상승한 것이다.아파트뿐만 아니라 고급 오피스텔도 최근 신고가를 기록하고 있다. 서울 강남구 도곡동 ‘타워팰리스 1차’ 오피스텔 전용 88.39㎡(20층)은 지난 10월 25억2000만원에 거래됐다. 지난 2월 같은 면적이 21억원에 거래됐는데 8개월만에 4억원 이상 올랐다. 고급빌라 역시 마찬가지로, 서울 용산구 한남동에 위치한 ‘한남리버빌’(A) 전용 242.3㎡도 지난 4월만해도 실거래가가 38억원이었는데 2개월 후인 6월에는 45억원에 실거래 됐다.업계에서는 다주택자의 세금 중과 등의 이유로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 커지면서 고가 주택의 가격 상승에 영향을 미쳤단 분석이다. 종합부동산세 세율만 보더라도 2주택 이하는 0.6%~3.0%지만, 3주택 이상 혹은 조정대상지역 내 2주택자는 2배인 1.2%~6.0%가 적용돼 부담이 커진다. 다주택자 입장에선 여러 개의 집을 정리해 똘똘한 한 채에 투자하는 것이 세금 부담을 낮추는 방안이 될 수 있다.업계 관계자는 “정부의 강도 높은 규제로 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 주택수를 줄이고 주거 선호도가 높은 지역의 똘똘한 한 채에 집중하는 현상이 심화되고 있다” 고 말했다.이처럼 여러 채가 아닌 확실한 한 채를 보유하는 것으로 부동산 시장의 흐름이 바뀌기 시작하면서 송도국제도시개발유한회사가 잭니클라우스GC에서 선보이는 단독주택필지 ‘아너스 117’가 수요자들의 관심을 얻고 있다.아너스 117은 일반 아파트나 오피스텔과 달리 필지 형태로 분양해 계약자가 최대 3개까지 연접한 필지를 선택 및 계약할 수 있다. 단독필지에는 1개 필지에 1개 주택을 시공 가능하며, 공동개발필지는 지정된 2개 필지에 1개 주택을 시공 가능해 초대형 면적으로 주택을 조성할 수 있다.송도국제도시개발유한회사는 주택 시공을 위해 필지 형태에 따라 경관 가이드라인을 준수한 참고용 도면을 계약자에게 제공한다. 계약자는 ‘송도 H1블록 골프장 주택단지 경관 상세계획’을 바탕으로 건폐율 30% 이하, 용적률 80% 이하의 건축물 설계 및 공사를 진행해 맞춤형 공간을 갖춘 실내 환경을 조성할 수 있다.아너스 117은 제3경인고속도로, 인천대교와 함께 향후 인근에 조성이 예정된 GTX-B노선 등을 통해 서울 및 수도권 지역으로 빠르게 이동할 수 있으며, 인근에 자리한 주요 시설로의 접근도 용이하다.또한, 인천예송중, 인천과학예술영재학교, 인천대 송도캠퍼스 등이 단지와 맞닿아 있으며, 차량 10분 거리 내에 채드윅 송도국제학교, 인천포스코고, 한국뉴욕주립대 등 교육시설을 비롯해 송도국제도시 학원가가 자리하고 있다.코스트코, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 편의시설을 이용하기 편리하며, 신세계몰, 이랜드몰, 롯데몰 송도 등도 들어설 예정이다.수도권에서 몇 안되는 골프장 내 필지인 만큼 77만㎡ 페어웨이 파노라마뷰는 물론, 낙조가 아름다운 석양뷰와 골프장내 레이크뷰, 도시의 야경을 즐길 수 있는 시티뷰 등 다양한 조망을 모든 필지에서 감상할 수 있다. 여기에 골프클럽 페어웨이와는 별도로 약 3만7000여㎡의 프라이빗파크가 조성될 예정이다.분양 관계자는 “아너스 117은 계획단계부터 ‘하이 소사이어티’의 삶을 누리려는 수요자들을 타깃으로 삼았다”면서 “조성이 완료되면 송도를 대표하는 부촌으로 떠오를 것으로 기대한다”고 설명했다.한편, ‘아너스 117’ 홍보관은 잭니클라우스 골프장 내에 자리하고 있으며, 일부 필지에 대해 계약 일정을 이어가고 있다.한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
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부동산거품 25년래 최대…한은 "거품 꺼지면 최악 성장률 -3%" [김익환의 BOK워치]

한국은행은 부동산 가격 거품 수준이 25년 만에 가장 큰 폭으로 불어났다고 경고했다. 국내외 자산시장 거품이 순식간에 꺼지는 최악의 상황이 발생하면 한국 경제성장률이 -3%로 급락할 수 있다고도 우려했다. 부동산거품 1996년 후 최대한은이 23일 발표한 ‘2021년 하반기 금융안정보고서’를 보면 올해 9월 말 기준 금융불균형 수위를 나타낸 부동산 금융취약성지수(FVI·소득 대비 주택가격비율 등 3개지표로 산출)는 100을 기록했다. 전분기(97.23)보다 2.77포인트 상승한 것은 물론 관련 통계가 집계된 1996년 1분기 이후 가장 높았다. 이 지수 범위는 0~100 사이로 100에 가까울수록 부동산 거품이 크다는 뜻이다.이 지수는 2020년 4분기 91.59에서 2021년 1분기 91.85, 2분기 97.23로 갈수록 올라가고 있다. 그만큼 부동산 거품이 커지고 있다는 의미로 풀이된다. 국민은행에 따르면 올 2분기 서울 부동산의 ‘소득 대비 주택가격비율(PIR)’은 18.5배로 역대 최고치로 집계됐다. 18년5개월 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울의 집 한 채를 매입할 수 있다는 뜻이다. 2018년 말 14.3배, 2019년 말 14.5배, 2020년 말 16.8배로 문재인 정부 들어서 PIR은 오름세를 이어가고 있다.경제정의실천시민연합이 서울시내 75개 단지 11만5000가구를 국민은행 통계에 기반해 분석한 결과에 따르면 서울 아파트값은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 기준 3.3㎡당 2061만원에서 올해 11월 4309만원으로 109% 뛰었다. 전용면적 84㎡ 아파트는 6억2000만원에서 12억9000만원으로 두 배 넘게 올랐다. 가계부채 비율 역대최고치 치솟는 부동산 가격에 맞물려 민간부채도 폭증하고 있다. 지난 9월 말 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채와 기업부채의 비율은 각각 106.5%, 113.4%로 집계됐다. 작년 3분기 말과 비교해 각각 5.8%포인트, 3.6%포인트 뛰었다. 가계와 기업의 부채를 합산한 민간부채 비율은 1년 전보다 9.4%포인트 상승한 219.9%로 집계됐다. 관련 통계를 작성한 2000년 1분기 말 이후 최고치다. 작년 말에 비해선 6.2%포인트 뛰었다.올 9월 말 처분가능소득 대비 가계부채 비율(가계신용통계 기준)은 전년 동기 대비 8.1%포인트 상승한 174.1%(추정치)로 역대 최고치를 기록했다. 한은은 가계부채가 소비를 억누르는 임계치를 총부채원리금상환비율(DSR) 기준 45.9%로 봤다. 지난 3월 말 평균 DSR은 36.1% 수준인 만큼 가계가 씀씀이를 옥죄는 상황까지는 몰리지 않았다고 봤다. 하지만 DSR이 40%를 웃도는 동시에 부채가 자산보다 많은 '고위험 가구' 수는 2018년 말 30만가구에서 2020년 말 40만가구로 늘어나는 등 취약가구는 적잖다. 이들 가구를 중심으로 부동산 매물을 내놓는 것을 기점으로 집값이 줄줄이 떨어질 수 있다는 경고가 나왔다. 한은은 "불어난 고위험 가구 등의 영향으로 가계의 실질소득이 많이 감소하면 가계가 유동성 확보를 위해 자산매각에 나설 것"이라며 "주택가격 조정으로 이어질 가능성도 있다"고 분석했다. 한은은 한국 가계의 총자산 대비 실물자산 비중은 64%로 미국(29%), 일본(38%) 등 주요국보다 높다고 분석했다. 한은은 현재 자산거품 상황에서 10% 확률로 발생하는 ‘극단적 경제적 충격’이 나타나면 올 3분기~내년 3분기에 1년 동안 경제성장률이 -3.0%를 기록할 수 있다고 전망했다. 극단적 경제적 충격은 세계 자산가격이 급락하거나 대규모 가계부채 상환 흐름이 이어지면서 소비·투자·수출이 위축되는 경우를 뜻한다. 한은은 "자산 거품이 불어나는 등 금융불균형은 여전히 높은 수준"이라며 "점진적 완화를 위한 정책대응 노력을 지속해야 한다"고 설명했다. 자산거품이 불어나는 것을 막고 가계부채 증가속도를 억제하기 위해 한은의 금리인상과 금융당국의 대출 규제가 이어져야 한다는 뜻으로 해석된다. 김익환 기자 lovepen@hankyung.com
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"지금 사도 괜찮을까"…서울 아파트 거래절벽에 빌라도 '주춤'

지난해 크게 늘었던 서울 빌라 거래량이 최근 빠르게 줄어들고 있다. 아파트 매매시장의 관망세가 빌라 매매시장까지 확산되는 모습이다.23일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 거래된 서울 빌라는 3293건으로 전월 4138건 대비 20.4%, 전년 4377건 대비 25.7% 감소했다. 아직 집계기간이 남았지만 3000건대에 그칠 것으로 보인다. 서울 빌라 매매시장은 지난해부터 활황이었다. 2019년 3555건이던 월 평균 거래량이 지난해 월 4913건으로 치솟았고 올 상반기에는 월 5460건까지 갔다. 특히 올해는 빌라 거래량이 아파트를 넘어섰다. 다세대·연립주택 거래량이 올 1월 5883건으로 아파트(5771건)를 앞지른 후 계속 웃도는 상황이다.다만 올해 중순부터 거래량이 감소세로 돌아섰다. 5월 6000건대 기록 후 4000~5000건대로 줄었고 지난달 3000건대로 주저앉았다.부동산 업계는 지난해 아파트 가격이 크게 뛰면서 이를 감당하기 어려워진 실수요자들이 일종의 ‘풍선 효과’로 부담이 적은 빌라 시장에 유입됐던 것으로 봤다. 하지만 빌라 가격 상승과 대출규제 강화, 금리 인상, 아파트 거래절벽, 내년 대선 등의 여파로 관망세로 돌아섰다.서울 마포구 신수동의 한 중개업소 관계자는 "아파트만큼은 아니지만 빌라 가격도 제법 높아졌다"며 "지금 가격이 고점일 수 있다는 불안감을 내비치는 고객들이 적지 않다"고 말했다. 풍선효과와 재개발 기대감에 급등한 빌라 가격한국부동산원에 따르면 지난달 서울 다세대·연립주택 평균 매매가격은 3억5038만원을 기록, 처음으로 3억5000만원을 넘었다. 지난해 같은 기간 평균 매매가격 2억6365만원에 비하면 32.9% 급등했다.재개발 기대감이 있는 지역은 값이 억 단위로 뛰기도 했다. 올해 초 1억7000만원에 거래됐던 강북구 번동의 한 연립주택은 최근 2억6000만원에 팔렸다. 인근의 다른 빌라는 올 초 1억2700만원에서 10월 2억4500만원까지 올랐다.번동의 중개업소 관계자는 "실수요자 위주던 지역에 지난해 하반기부터 투자 수요가 늘었다"면서 "올해 재개발 기대감이 높아지면서 투자 수요가 더욱 늘어 가격이 두 배가량 오른 상황"이라고 했다.도시재생사업에 치중하던 박원순 전 서울시장이 지난해 유명을 달리한 뒤 노후 빌라 밀집지에 대한 재개발 기대감이 높아졌고, 오세훈 시장이 취임하면서는 외지인 투자가 본격화됐다는 설명이 뒤따랐다.실제로 지난해 7월 서울 빌라 거래량은 7557건까지 치솟았다. 전년도 같은 기간(2019년 7월, 3678건)의 2배를 넘었다. 오 시장은 올해 25곳을 선정해 신속통합기획(신통기획) 재개발을 진행할 방침인데, 후보지 공모에 102곳이 참여할 정도로 뜨거운 관심을 받았다. 부동산 시장 '변곡점'…가격 오른 빌라 매수세 '위축'빌라 매매시장에 선행하는 아파트 매매시장은 상승세가 꺾이며 매수심리가 크게 위축된 상황이다. 한국부동산원에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 95.2로 나타났다. 5주 연속 하락하면서 1년 7개월 만의 최저치를 기록했다. 이 지수가 100 아래로 내려가면 매수자보다 매도자가 많다는 의미다. 같은 기간 KB부동산도 서울 아파트 매매수급지수를 51.8로 집계했다. 지난 8월 112.3의 절반도 되지 않는다. 그만큼 '팔자'가 늘었다는 뜻이다. 매수자가 줄어들며 서울 아파트 매매가 상승률도 0.07%까지 내려왔다. 호가를 낮추는 집주인도 늘고 있다.빌라 상황도 비슷하다. 재개발 기대감에 가격이 급등했던 번동의 한 빌라는 이달 초 3억4000만원에 매물로 나왔지만, 호가가 두 차례 떨어져 2억8000만원이 됐다. 수천만원씩 몸값을 낮춘 매물도 쉽게 찾아볼 수 있다.실수요자와 투자 수요가 더해져 급등한 가격에 수요자들이 부담감을 느끼는 가운데, 부동산 시장이 변곡점에 접어들면서 빌라 매수세가 약해지는 것으로 볼 수 있는 대목이다. 일반적으로 빌라는 아파트보다 감가상각이 크고 선호도가 낮아 변동성에 취약하다는 평가를 받는다.시장에서는 당분간 빌라 시장이 부진한 모습을 보일 것이라는 관측이 나온다. 서울 아파트 가격이 상승세로 돌아서야 빌라 가격도 동반 상승할 수 있고, 재개발 기대감도 이달 신통기획 대상지가 발표되면 다소 가라앉을 것이란 평가다.업계 관계자는 "금리인상 등의 여파에 내년 최대 변수인 대선까지 다가온 상황이다. 당분간 눈치보기가 지속될 것"이라며 "이달 신통기획 대상지 25곳이 발표되면 신청지 102곳 가운데 77곳은 탈락한다. 과열된 재개발 거품도 다소 가라앉을 것"이라고 말했다. 다만 "장기적으로는 서울 내 주택 공급이 부족한 상황이다. 아파트보다 대지지분이 넓은 빌라는 좋은 투자처가 될 수 있다"면서 "내년 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되지만 빌라의 경우 전세를 끼면 1억원 내외에 매수 가능하다는 것도 장점"이라고 덧붙였다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com