이달 수도권서 2만5700가구 공급…3차 사전청약도 관심

안상미 기자

입력2021.12.08 15:54 수정2021.12.08 16:07 지면B2

연말 청약 시장 후끈

내년 잔금대출도 DSR 적용
건설사들 앞다퉈 물량 쏟아내

하남 교산, 5호선 연장선 개통
과천 주암·시흥 하중 등 주목

GTX-C노선 따라 잇단 분양
의정부·평택·오산·화성 관심

분양 비수기인 12월이지만 건설사들이 막바지 분양 물량을 쏟아낸다. 3차 사전청약에 힘입어 실수요자들이 분양시장에 관심을 높이고 있는 데다 내년 대출 규제 강화를 앞두고 공급을 서두르고 있어서다. 건설사 분양 담당자는 “내년부터 잔금 대출도 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다”며 “내년 1월 이후 입주자 모집공고를 내고 분양하는 단지부터 잔금 대출도 규제 대상이 되기 때문에 건설사들이 분양을 서두르고 있다”고 설명했다.

○수도권서 2만5000여 가구 공급

부동산 전문 리서치업체 부동산인포에 따르면 이달 서울을 포함한 경기, 인천 등 수도권에서는 3만700여 가구가 공급될 예정이다. 이 중 2만5700여 가구가 일반분양 물량이다. 전국 일반분양 물량(6만2500여 가구) 중 수도권 물량은 40.8%를 차지한다. 경기가 1만6500여 가구(22곳)로 가장 많다. 인천에선 8100여 가구(8곳), 공급 가뭄이 심한 서울에선 835가구(4곳)가 분양 예정이다.

이달 3차 사전청약도 진행된다. 대상 지구는 △하남 교산 △과천 주암 △시흥 하중 △양주 회천 등 4167가구로 지난 1, 2차 사전청약보다 청약 열기가 더 뜨겁다는 게 업계의 설명이다. 하남 교산은 5호선 연장선이 개통돼 서울 강남권 이동이 편리하다. 과천 주암은 수도권에서 높은 집값을 형성하고 있지만 주변 시세보다 낮게 나와 주목받고 있다.

서울에선 올 한 해 분양이 역대 최저치를 기록한 가운데 이달 분양 예정인 단지들이 있다. 동부건설이 은평구 역촌1구역에서 ‘센트레빌 파크프레스티지’를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 최고 20층, 752가구(전용면적 46~84㎡)로 조성된다. 이 중 일반분양 물량 454가구는 59·70·84㎡가 나온다. 지하철 6호선 응암역이 가깝다. 다만 아직 분양 일정이 확정되지 않아 내년으로 미뤄질 가능성도 있다.

경기권에선 부천, 광주, 용인 등지에서 아파트가 잇따라 공급될 예정이다. 현대엔지니어링은 부천 ‘힐스테이트 소사역’과 광주 ‘힐스테이트 초월역’을 선보인다. ‘힐스테이트 소사역’은 지하 6층~지상 49층, 629가구(전용 74~84㎡)로 조성된다. 단지 하층부에는 연면적 2만8000여㎡, 238실 규모의 상업시설 ‘힐스 에비뉴 소사역’도 함께 들어선다. 광주 초월역 인근에 들어서는 ‘힐스테이트 초월역’은 지하 3층~지상 20층, 1097가구(전용 59~101㎡) 규모다. 비규제 지역으로 무주택자들은 최대 70%까지 주택담보대출이 가능하다.

인천에선 제일건설이 검단신도시에서 ‘제일풍경채 검단1차’를 공급한다. DL이앤씨도 ‘e편한세상 검단 어반센트로’를 분양한다. 지하 2층~지상 15층 13개 동, 단일 면적 전용 59㎡ 822가구를 짓는다. LH(한국토지주택공사)가 시행하고 민간 건설사가 시공하는 민간 참여 공공분양단지다.

○GTX-C 따라 신규 단지 ‘눈길’

2027년 개통이 목표인 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 호재로 들썩거리는 지역에서 신규 분양이 잇따를 예정이다. GTX-C노선은 경기 양주 덕정역을 기점으로 의정부, 서울 창동, 광운대, 청량리, 삼성, 양재, 경기 과천, 금정 등 주요 도시를 거쳐 수원역을 종점(총 길이 74.8㎞)으로 하는 노선이다. 강남 접근성이 떨어지는 경기 북부와 남부의 접근성이 크게 개선될 것이란 기대에 일대 아파트 가격도 상승세다.

연말 막바지 분양시장에도 GTX-C노선이 지나는 의정부를 비롯해 평택, 오산, 화성 등지의 신규 단지 물량이 나와 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 의정부에서는 DL이앤씨가 신곡동 산 65의 3 일원에 ‘e편한세상 신곡 파크프라임’을 선보인다. 단지는 지하 4층~지상 35층, 5개 동, 650가구(전용 84㎡)로 구성된다. 민간공원 특례사업으로 조성돼 주거 환경이 쾌적하다. 인근에 의정부경전철 발곡역이 있다. 반경 1.6㎞ 내인 수도권지하철 1호선 의정부역은 GTX-C노선 개발도 예정돼 있어 교통망은 더욱 개선될 전망이다.

평택에서는 현대건설이 ‘힐스테이트 평택 더퍼스트’를 공급한다. 지하 3층~지상 15층, 1107가구(전용 59~84㎡) 중 698가구를 일반분양으로 내놓는다.

안상미 기자 saramin@hankyung.com

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성탄절 선물같은 '로또 분양'…이달 6만가구 이상 쏟아진다

이달 전국에서 6만6000여 가구(일반분양 기준)가 공급되는 등 ‘막차 분양’이 대거 쏟아진다. 연말 연휴 등이 몰린 12월은 일반적으로 분양 비수기로 불린다. 하지만 올해는 내년부터 강화되는 대출 규제를 피하기 위한 분양 수요가 몰리고 있다는 분석이다. 대통령 및 지방 선거, 월드컵, 동계올림픽 등 대형 이슈를 피하기 위해 건설사들이 분양을 앞당기고 있다는 관측도 제기된다. ○내년 대출 규제 강화 등 이슈 몰려8일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 이달 전국에서 7만1397가구(오피스텔 제외)가 공급에 나선다. 일반분양 물량은 6만2558가구다. 이 중 수도권 일반분양 물량은 2만5542가구(40.8%), 지방은 3만7016가구(59.2%)로 집계됐다.시도별로는 경기가 1만6545가구(22곳·26.4%)로 가장 많았다. 경북 9862가구(8곳·15.8%), 인천 8162가구(8곳·13%), 경남 4324가구(6곳·6.9%) 등이 뒤를 이었다. 서울에서는 835가구(4곳·1.3%)가 분양될 예정이다.수도권에서 현대엔지니어링은 경기 부천 ‘힐스테이트 소사역’을 분양한다. 지하 6층~지상 49층, 629가구(전용면적 74~84㎡)다. DL이앤씨는 경기 의정부에서 ‘e편한세상 신곡 파크프라임’을 선보인다. 지하 4층~지상 35층, 650가구(전용 84㎡)로 지어진다. 현대건설은 경기 평택에서 ‘힐스테이트 평택 더 퍼스트’를 공급한다. 지하 3층~지상 15층, 1107가구(전용 59~84㎡) 중 698가구를 일반분양한다.3차 사전청약도 진행된다. 사전청약은 조기 주택 공급 효과를 위해 본청약보다 2~3년 앞서 청약을 받는 제도다. 대상 지구는 △하남 교산 △과천 주암 △시흥 하중 △양주 회천 등 4167가구다. 주변 시세보다 수억원 저렴하게 아파트를 분양받을 수 있는 데다 서울 접근성이 좋은 인기 지역이 포함돼 청약 경쟁이 치열할 전망이다.정부의 대출 규제 강화로 막바지 분양 물량이 쏟아졌다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 내년 1월 이후 입주자 모집공고를 내고 분양하는 단지들은 잔금 대출에 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는다. 총 대출액 2억원을 초과하면 DSR이 40%로 제한된다.내년에는 대통령 선거와 지방 선거라는 굵직한 이벤트도 예정돼 있다. 카타르 월드컵, 베이징 동계올림픽, 항저우 아시안게임 등도 연이어 열린다. 리얼투데이 관계자는 “내년은 국내외로 많은 이슈가 몰려 있어 분양시장에 대한 관심이 덜할 것”이라며 “분양가 상한제 개편으로 인한 분양가 상승 우려와 강력한 대출 규제가 적용되는 만큼 연내 분양하려는 건설사가 많은 것으로 보인다”고 설명했다. ○연구 기관 “내년에도 집값 오른다”내년 상반기 부동산시장은 상승세가 한풀 꺾이겠지만 상승 흐름은 계속될 것이라는 전망이 우세하다. 한국건설산업연구원(건산연)은 ‘2022년 건설·부동산 경기 전망 세미나’를 통해 내년 집값이 전년 대비 전국 2%, 수도권 3%, 지방은 1% 상승할 것으로 각각 예측했다. 올해 집값이 9.6%(전국 기준) 오른 것에 비해 상승폭이 축소됐다. 김성환 건산연 부연구위원은 “집값 고점에 대한 부담감, 자금 조달의 어려움 등으로 매수자가 선뜻 시장에 진입하긴 어려울 것”이라고 설명했다.건산연은 내년 전국 전셋값이 6.5% 오를 것으로 내다봤다. 올해(6.8%)와 비슷한 수준이다. 내년 8월부터 계약갱신청구권이 만료된 매물이 높은 시세에 전세로 거래되면서 전셋값이 오를 것으로 봤다.민간 경제연구소들도 내년 부동산시장 상승세를 예측하고 있다. 우리금융경영연구소는 ‘11월 경제 브리프’ 자료를 통해 “2022년 전국 주택 매매 가격 상승률은 3.7%가 될 것”으로 전망했다. 하나금융경영연구소는 수도권 광역급행철도(GTX) 유치, 재건축 규제 완화 등이 호재로 작용해 “상승세를 유지할 것”이라고 내다봤다.실수요자들도 집값 상승을 점치고 있다. 부동산 정보업체 부동산R114가 1311명을 대상으로 내년 상반기 부동산시장 전망에 관한 설문 조사를 한 결과 ‘집값이 상승할 것’이라고 응답한 비율이 48.2%에 달한 것으로 나타났다. ‘보합’이라는 응답은 37.5%였고, ‘하락’은 14.3%에 그쳤다. 매매 가격 상승을 전망한 이유로는 ‘서울 등 수도권 아파트 가격 상승’ 답변이 40.7%로 가장 많았다. 서울 등 주요 도심의 공급 부족 심화(18.0%), 덜 오른 지역에 대한 풍선효과(12.7%), 선거를 앞두고 정책 기대 강화(7.6%), 아파트 분양시장 활성화(7.6%), 재개발·재건축 정비사업 활성화(6.7%) 등이 뒤를 이었다. 상반기 전셋값 전망에 관한 질문에는 설문자의 62.3%가 ‘상승’이라고 답했다. ‘보합’은 27.5%였고, ‘하락’은 10.1%로 집계됐다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com
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내년 취득하는 분양권등 비과세 기준 정확히 알아두세요

이제 2021년도 얼마 남지 않았다. 한 해를 마무리하며 변경되는 부동산세법 내용을 숙지하고 미리 준비하는 지혜가 필요하다. 특히 올해는 정부나 여당에서 발표했던 개정안 중에 실제로 개정되지 않는 내용도 많아서 바뀌는 내용을 정확하게 알아둘 필요가 있다. 부동산 세금이 어떻게 바뀌는지 살펴보자.첫째, 1세대1주택 양도소득세 비과세 고가 주택 기준 금액이 9억원에서 12억원으로 상향된다. 고가 주택 기준이 12억원으로 상향되면 양도가액 12억원 이하 주택은 전액 비과세되고, 12억원을 초과하는 고가 주택은 12억원 초과분에 대해서만 과세된다. 적용 시기는 법 시행일 이후 양도분부터다. 법이 바뀌기 전에 매도 계약을 한 경우에도 시행일 이후에 잔금을 치르면 12억원까지 비과세 적용을 받을 수 있다. 가령 현재 1세대1주택자가 5년 전 6억원에 산 집을 거주하지 않고 12억원에 파는 경우 내야 하는 세금은 약 3462만원이지만, 법이 개정된 뒤 팔면 세금이 전혀 없다. 당초 여당에서 발의했던 개정안에는 1세대1주택자의 장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등 적용하는 내용과 1세대1주택자 장기보유특별공제의 거주 및 보유 기간 기산점을 최종 1주택이 된 날부터 적용한다는 내용도 포함돼 있었다. 하지만 올해 개정 사항에는 반영되지 않았다.둘째, 2022년 이후 취득한 조합원 입주권에 대해 비과세 혜택을 받으려면 2022년 이후 취득한 분양권을 보유하지 않아야 한다. 현재는 1세대 1조합원 입주권(관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 요건을 충족하는 기존 주택을 소유하는 세대가 관리처분계획으로 인해 취득한 입주권에 한함) 보유자가 입주권을 양도할 경우 분양권 보유 여부와 상관없이 비과세가 가능하다. 즉 분양권이 주택 수에 포함되지 않는다. 하지만 2022년 이후 취득하는 분양권부터는 입주권 양도 때 주택 수에 포함될 예정이다. 당초 정부안은 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하려고 했으나 납세자의 예측 가능성을 고려해 2022년 이후 취득하는 분양권부터 적용 범위에 포함하도록 변경됐다. 시행 시기는 2022년 1월 1일 이후 취득하는 조합원 입주권부터 적용되므로 기존에 보유 중인 조합원 입주권에는 적용되지 않을 것으로 보인다.셋째, 비사업용 토지 양도소득세율 강화, 토지 및 건물 단기 양도 시 양도소득세율 인상, 법인의 비사업용 토지 양도 시 추가 과세 세율 인상 등은 개정되지 않을 전망이다. 정부는 지난 3월 ‘부동산투기근절 및 재발방지대책’을 통해 2022년부터 비사업용 토지의 양도소득세율을 기존 기본세율＋10%포인트에서 기본세율＋20%포인트로 인상하고 장기보유특별공제도 적용하지 않도록 하는 개정안을 발표했다. 이 대책에는 토지와 건물의 단기 양도세율을 1년 이내 70%, 2년 이내 60%로 강화하고, 법인이 비사업용 토지 양도 때 적용받는 추가 과세 세율을 현행 10%에서 20%로 인상하는 내용도 포함돼 있었다. 하지만 해당 개정안들은 올해 세법 개정 사항에는 포함되지 않아 내년에도 올해와 동일한 세법이 적용될 예정이다.또 최근에 여당 의원이 발의했던 법인의 주택, 입주권, 분양권 및 비사업용 토지 단기 양도 때 추가 세율을 1년 이내 50%, 2년 이내 40%로 인상하는 개정안도 반영되지 않았다. 따라서 내년에도 법인은 단기 양도 때 법인세 외에 20%의 추가 과세 세율을 적용받을 예정이다.부동산 세금은 수시로 바뀌고 어떤 세법이 적용되느냐에 따라 세금 차이가 크다. 세금은 몰랐다는 말이 통하지 않는다. 손해 보지 않으려면 바뀌는 세법 규정을 미리미리 점검해 절세 플랜을 세워야 한다.이승현 진진세무회계 대표
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지방서 5만 가구 쏟아져…'부산 래미안 포레스티지' 등 주목

전통적 비수기인 12월 지방 분양시장이 때아닌 호황을 맞을 것으로 보인다. 한 달간 5만 가구에 가까운 아파트 분양이 예정돼 지난해 같은 기간의 두 배를 넘어설 전망이다.분양가 문제로 수개월간 일정이 지연된 단지가 많았던 데다 내년부터 강화될 대출 규제를 피하기 위한 밀어내기 분양이 몰려서다. 전문가들은 부산 등 공급이 많지 않았던 지방광역시와 개발 호재를 낀 비규제지역 등을 공략해볼 것을 조언했다. ○일반분양만 5만 가구 ‘봇물’한국부동산원 청약홈과 부동산인포 등에 따르면 이달 지방에선 총 4만9300여 가구(임대·오피스텔 제외)가 공급된다. 지난해 같은 기간(2만2312가구)보다 121% 증가한 수준이다. 광역시에서 19개 단지(1만2447가구), 경남 등 기타 지방도시에서 52개 단지(3만6947가구)가 청약 시장에 풀리게 된다.광역시 중 부산이 5370가구로 가장 많다. 대구(4149가구), 대전(1185가구) 등이 뒤를 잇는다. 관심 단지는 삼성물산이 부산 동래구 온천동에 공급하는 ‘래미안 포레스티지’다. 온천4구역을 재개발해 지하 6층~지상 최고 35층 36개동, 4043가구(전용면적 39~147㎡)로 조성된다. 조합원과 임대 물량을 제외한 전용면적 49~132㎡, 2331가구가 일반에 분양된다. 일반 투자자도 로열동·로열층을 분양받을 기회가 많다는 분석이다. 분양가는 3.3㎡당 1959만원이다. 부산지하철 1호선 온천장역을 걸어서 이용할 수 있다.부산에선 강서구 강동동 ‘에코델타시티 디에트르 1·2차’ 분양도 예정돼 있다. 에코델타시티는 강서구 일대 11.77㎢ 부지에 주거지구, 상업지구, 업무시설, 교육시설 등을 공급해 공항 및 신항만과 연계한 산업물류 중심도시를 만드는 사업이다. 이달에는 대방건설이 전용 60~85㎡ 2694가구를 내놓는다.총 4개 단지가 공급되는 대전에선 코오롱글로벌이 중구 선화동 87의 5 일원에 ‘대전 하늘채 스카이앤 2차’를 선보인다. 지하 5층~지상 최고 49층 규모로 전용 84㎡ 아파트 743가구와 오피스텔 50실 등 총 793가구로 조성된다. 대구에서는 동구 ‘동대구 푸르지오 브리센트’(일반분양 794가구)와 서구 ‘힐스테이트 서대구역 센트럴(766가구)’ 등 11개 단지가 일반분양에 나선다. ○비규제 지역에 브랜드아파트지방 도시 중에서는 경북(8835가구) 충남(6962가구) 경남(6441가구) 등에서 분양이 쏟아진다. 지방은 비규제지역이 많은 데다 대기업 브랜드 아파트가 공급되면서 분양경쟁률도 높아지고 있다.GS건설은 경북 포항 학잠동에 ‘포항자이 애서턴’(1433가구), 전남 나주 송월동에 ‘나주역자이 리버파크’(1554가구), 전북 익산 마동에 ‘익산자이 그랜드파크’(1452가구) 등을 공급한다. 나주 첫 자이 아파트인 ‘나주역자이 리버파크’는 지하 3층~지상 32층, 18개동 전용 59~179㎡로 구성된다. 영산강과 인접해 있어 조망권이 좋고 쾌적하다. 포항자이 애서턴은 지하 3층~지상 38층, 15개 동(아파트 10개 동, 테라스하우스 5개 동) 규모다. 포스코, 포항국가산업단지, 현대제철 포항공장 등이 가까운 직주근접 단지다.대우건설은 경북 김천시 부곡동에서 ‘김천 푸르지오 더 퍼스트’를 공급한다. 지하 2층~지상 최고 28층, 8개동 703가구(전용 74~99㎡) 규모다. KTX 김천역(계획)과 김천구미역 등 2개소의 고속철도를 이용할 수 있다.경남 창원시 의창구 북면 감계2지구에는 ‘창원 감계 데시앙’이 분양에 나선다. 지하 2층~지상 25층, 10개동, 1000가구(전용 59·72·84㎡)다. 감계초 감계중이 가깝다. 2023년께 단지 약 1㎞ 거리에 북면고가 신설될 예정이다.나주와 포항, 김천, 창원 의창구는 모두 비규제지역으로 1순위 청약자격 규제가 덜하고 재당첨 제한, 분양권 전매 제한 등에서 상대적으로 자유롭다. 내년부터 시행되는 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제에도 해당하지 않는다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “공급이 과하지 않았던 부산 등 광역시와 브랜드아파트가 들어서는 지방 중소도시 분양에 수요가 몰릴 것”이라고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com