절세병법

제11장. 양도소득세Ⅲ(1) - 최종1주택①

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법을 진행하고 있는 김성일 회계사입니다. 오늘은 양도소득세 1가구 1주택 비과세 조건과 관련해 보유기간을 재계산하는 조건, 최종1주택 조건이라고 하는데, 11월 초에 기획재정부에서 최종 예규를 발표했습니다. 그 부분에 대해`서 조금 자세히 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
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먼저 이 최종1주택 규정이 어떤 내용인지에 대해서 살펴보면 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용을 합니다. 2주택 이상을 소유한 1가구가 1주택 외의 주택을 모두 양도, 그리고 증여 등으로 처분해서 최종1주택이 된 상태가 되면 그 최종1주택이 된 날로부터 새로 보유기간의 요건을 충족해야 된다고 이야기하고 있습니다.
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다만 예외적으로 일시적 2주택의 조건을 만족하는 2개의 주택에 대해서는 이 규정을 적용하지 않는다고 규정하고 있고요. 다주택 가구가 최종1주택만 남기고 처분을 한 상태에서 새로 일시적 2주택이 된 경우엔 제외하지 않는다, 이렇게 설명하고 있습니다.
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그와 관련해서 사례별로 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 2021년 기준으로 일시적 2주택 조건을 만족하는 2개의 주택을 보유한 경우엔 변경되는 보유기간 조건을 적용하지 않는다고 했기 때문에 이 2개의 주택을 양도하는 케이스를 보면 종전주택은 2012년 7월에 취득하고 신규주택을 2020년 6월에 취득해서 2021년 기준으로 일시적 2주택을 만족하는 상태인데, 이 중간에 B주택을 2015년 5월에 취득해서 2019년 12월에 매도한 상태입니다.
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다시 일시적 2주택이 된 경우라고 생각하실 수 있지만 2021년 기준 일시적 2주택에 해당하는 조건을 적용하기 때문에 이때 종전주택인 A주택을 매도하면서 비과세 판단을 한다면 최초 취득일인 2012년 7월을 기준으로 비과세 판단을 한다는 것이죠. 그래서 2012년 7월 기준으로 2021년 5월은 보유기간 조건을 만족했기 때문에 비과세가 가능하다는 답이 되고요.

사실 이 부분에 대해선 2020년 예규가 발표됐을 당시 새로 보유 2년을 해야되는 것으로 해석이 나왔습니다만, 이번 해석이 나오면서 2020년 예규는 삭제됐습니다. 상반기에 이와 같은 케이스에서 양도를 하고 일선 세무서에서 이제 과세처분을 받으신 분, 이 부분에 대해선 이제 사후 처리도 가능할 것으로 보입니다.

그런데 방금 살펴본 케이스와는 이제 반대되는 케이스로, 2021년 1월 1일 기준으로 2주택을 보유한 가구, 이 가구가 2021년 1월 1일 이후 새로운 주택을 취득해서 3주택이 된 상태가 된다면, 3주택이 된 상태에서 어느 하나의 주택을 매도하고 남은 주택이 다시 일시적 2주택 상태가 된다고 해보죠.
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사례를 보면, 최초 취득주택은 2010년 4월에 취득했고요. 그리고 B주택을 2015년 4월에 취득하셨고, 3번째 주택을 2021년 1월에 취득한 상태에서, B주택을 2021년 4월에 매도한다면 A주택과 C주택에선 일시적 2주택 상태를 만족할 수 있죠.
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이런 경우엔 최초 취득한 A주택이 비과세 조건을 만족하려면 B주택을 매도한 2021년 4월부터 새로 보유기간 2년을 만족해야 비과세가 가능하다, 라고 이번에 해석이 나왔습니다.

2021년 중에 신규취득을 하고 2번째 주택, 또는 3번째 주택을 매도해서 일시적 2주택 비과세 세팅을 하신 분들은 해당 예규가 없었고, 7월에 보도가 나온 이후에 예규가 확정적으로 발표됐기 때문에 아마 세무서에서 이제 케이스별로 과세처분으로 진행될 것 같습니다.

그래도 현실적인 방안을 좀 설명을 드리면 해당 케이스에 해당하시는 분들은 빠른 기한 내에 수정신고를 하시고, 이 예규가 불합리하다, 합리하다의 판단은 그 다음에 별도의 트랙으로 진행하시는 것을 좀 추천드리도록 하겠습니다.
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2021년 1월 1일 기준으로 2주택자, 일시적 2주택의 조건을 만족하지 못하는 2주택자의 경우에 대해서 살펴보면, A의 취득을 2018년 3월에 취득하고, B의 취득을 2018년 3월, 이제 비슷한 시기에 취득했죠. 그러면 일시적 2주택의 조건에서 1년 이후 취득해야 한다는 조건을 만족하지 못하기 때문에 종전주택을 먼저 매도해도 비과세를 받을 수 없고, 이런 상황에선 양도차익을 작은 것을 먼저 매도하는 게 양도소득세를 줄일 수 있는 방법입니다. 이때 양도차익이 적은 B주택을 먼저 매도하는 거죠. 2021년 이후에.
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그러면 A주택의 비과세 판단은 B주택을 매도한 시점부터 새로 보유 2년을 계산해야 비과세를 만족하는 것이고, 이때 B주택이 매도시점에 조정대상지역의 주택이라면 당연히 중과세율이 적용됩니다.
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그런데 다음 케이스를 보면, 동일하게 2주택자인데 종전주택을 먼저 매도하는 경우입니다. 이때는 매도하는 A주택이 조정대상지역이라고 하더라도 중과세율이 아니고 일반세율로 적용받을 수 있는 예외 규정이 있기 때문에 일반세율을 적용한 범위 내에서 매도를 하실 수 있고,
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A를 일반세율로 매도한다면 B의 비과세 시점이 A를 매도한 시점부터 새로 보유 2년을 적용해야지 적용이 가능하다, 이렇게 판단을 하시면 되겠습니다.

비과세 조건은 세법상에 규정이 돼 있는데, 최근 들어선 비과세 조건 자체가 이번 시간에 살펴본 대로 너무 복잡하기 때문에 의사결정을 하시기 전엔 충분한 검토를 하시고 진행을 하셔야 되겠습니다. 잘 따라와주셔서 감사하고요. 다음 시간에 또 뵙겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
구성·정리 전형진 기자 촬영 정준영 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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