기준금리 인상 스타트…집값 20% 추락 각오하라 [집코노미TV]

[Top Pick 전문가 2022 대전망] 김경민 서울대 교수
금리인상이 집값 하락 신호탄
공급폭탄 맞물리면 역대급 장기하락

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집코노미가 엄선한 전문가들과 함께 내년 부동산 시장을 내다보는 '2022 대전망'을 시작했습니다.

이번에 모신 전문가는 ＜부동산 트렌드 2022＞를 내놓은 ‘하버드 박사’ 김경민 서울대 환경대학원 교수입니다. 김 교수는 집값 상승의 원인이 저금리에 따른 유동성이었던 만큼 연말 한국은행의 기준금리 인상이 가격 하락의 신호탄이라고 예상했습니다. 기준금리 인상 시나리오에 따라 내년 집값은 최대 20%까지 떨어질 것으로 전망했는데요. 2024년까지 소폭 하락세가 이어진 뒤 이후엔 6~7년의 장기침체가 올 것으로 내다봤습니다. 김 교수의 향후 집값 전망 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내 집 마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰. 오늘은 김경민 서울대 환경대학원 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

교수님, 최근에 부동산 트렌드 2022라는 책을 내셨습니다. 저는 상당히 재밌게 봤는데요. 일단 초반에 제가 되게 인상 깊었던 부분이 뉴노멀의 시대라고 하셨어요. 물론 서울의 아파트 가격 상승 폭이나 기간, 가격 수준 이런 게 진짜 상상을 좀 초월한 상태이긴 한데 현재 집값 수준은 좀 어떻게 보시나요.

▷김경민 교수
그러니까 제가 뉴노멀이라는 키워드를 썼을 때 제가 드리고 싶은 메시지는 “과거의 가격은 잊어라”에요. 과거의 가격을 잊어라. 그니까 개인적으로 봤을 때는 2019년 정도의 가격이 그냥 그거는 인정해야 된다고 생각을 해요.

많이 오르긴 했습니다만은 대표적인 데이터를 몇 개나 말씀을 드리면은 우리가 보통 업계에서 고가 주택을 기준으로 할 때가 거래량을 보통 (기준으로) 하거든요. 어떤 특정 시점의 거래량을 1등부터 쭉 줄 세웠을 때 10%대의 거래량을 이제 우리가 고가 주택 기준이라고 해요. 우리가 지금 서울에서 아까 우리나라에서 모기지 같은 것 6억, 9억, 15억 이렇게 자르잖아요.

▶서기열 기자
네, 나눠놨죠.

▷김경민 교수
그리고 이제 15억 이상에 대해서는 지금 거의 대출도 안 나오고.

▶서기열 기자
네, 막혀있죠.

▷김경민 교수
그쵸. 그럼 우리가 대충 15억 이상을 고가라고 볼 수가 있는 것 같은데 근데 이제 15억 이상으로 봤을 때 2016년에는 전체 거래량 중에서 15억 이상이 서울의 경우 2%였어요.

▶서기열 기자
15억 이상이 2%?

▷김경민 교수
2016년인가 그건 완전 그때 당시의 시점 지금부터 5년 전 시점에서는 15억 이상이 고가 주택이 맞는 거죠. 어떻게 보면 초고가 될 수도 있는 거고요. 근데 이제 2021년 6월 그 1분기하고 2분기를 봤을 때 15억 이상이 전체에서 16%를 차지해요.

▶서기열 기자
우와, 16%요? 2%에서 16%까지 늘어났던 거예요?

▷김경민 교수
그러니까 이거는 가격이 완전히 어떻게 보면 퀀텀 점프를 한 거예요. 그런데 이게 여기만 아니고 예를 들어서 강남을 보면 더 이게 더 심각해요. 2016년에 15억 이상이 강남의 10%예요. 그러니까 그때는 고가 맞고요. 그런데 지금 2021년 현재 15억 이상이 전체 거래량의 60%예요.

▶서기열 기자
60%면은 이게 절반 이상인 거잖아요. 절반이 훨씬 넘는….

▷김경민 교수
그러니까 평균보다도 밑인 거예요 15억대가. 그러니까 이게 가격이 고가주택만 이렇게 오른 게 아니고 사실은 그게 서민주택까지 올랐다는 게 저는 더 큰 문제라고 생각을 해요. 2016년만 하더라도 2010년 전이에요. 쭉 매년 봤을 때 서울에서 6억원 이하가 거래되는 비중이 80~90%예요. 굉장히 많았어요 물건 자체가.

그런데 이제 2021년에 그게 30%로 떨어져요. 서울 전체에서요. 근데 이게 노원구, 도봉구, 성북구 같이 강북에 있는 서민 아파트 밀집 지역의 경우에는 2016년 전에 6억 이하가 전체의 99%예요.

▶서기열 기자
대부분이었던 거죠.

▷김경민 교수
대부분이었어요. 그런데 지금 2021년 현재 50%가 됐어요.

▶서기열 기자
진짜 보니까 6억 원 이하 아파트 찾기가 힘들다고 하더라고요 노원구 한번 제가 가봤는데.

▷김경민 교수
그러니까 이게 보면은 가격 자체가 과거의 가격 완전 잊으셔야 돼요. 앞으로 제가 이 말씀드리는 건 저는 약간 좀 지금 가격이 모르고 변곡점이라고 보기 때문에 아마 많은 분들이 지금부터 가격이 떨어지는 거를 기대하실지도 몰라요. 그런데 이게 2016년 가격을 기대하시면 안 돼요. 제가 봤을 때는 2019년 정도의 가격을 기준으로 해서 이제 고르셔야지.

이 가격에도 산 분들이 있는 거거든요. 지금 가격이 높은 가격에서.. 그런데 이분들이 훨씬 낮은 가격에 판다는 건 사실 무리가 있기 때문에 “우선 가격을 잊어라”가 제가 드리고 싶은 메시지 중에 하나였습니다.

▶서기열 기자
뉴노멀이라는 게 집값이 이제 퀀텀 점프 해서 높은 수준이 이게 일반적인 수준으로 받아들여야 된다. 왜 이렇게 올랐을까요?

▷김경민 교수
사실은 좀 정책 실패하고 당연한 것들이 연결이 돼 있다고 봐요. 그중에서 제가 봤을 때 한 두 가지는. 첫 번째는 이제 유동성이 좀 있었고요. 네 이자율이 지금 2%대도 장기간 됐었고 지금 거의 0% 대잖아요. 그 유동성이 풍부한 점이 있고.

두 번째는 임대차 3법 같은 경우에 법의 취지는 동감합니다만은 이게 마켓이 굉장히 안 좋은 상황에서 해서 당시에 가격의 트렌드 같은 것도 보면은 전세하고 매매 같은 경우에 3분기 때 정말 수직 상승해요. 약간 좀 시점을 좀 늦췄거나 아니면 더 일찍 2019년에 헬리오시티 나왔을 때 했다고 하면은 그런 혼란은 없었을 것 같다는 생각이 들어요.

이제 여기서부터 제가 뉴노멀을 말씀드렸던 건 뭐냐 하면 소득 상승이 중요한 것이 신축 아파트 하고 구축 아파트 사이의 가격 간극. 이 신축 프리미엄이 계속 높아져요. 이게 한 10년 전만 하더라도 신축하고 구축 사이가 한 20% 밖에 안 됐어요. 지금은 거의 40% 가까이 돼요.

▶서기열 기자
2배 이상 폭이 커졌네요?

▷김경민 교수
그렇죠. 이거 자체가 사람들이 소득 수준 어느 정도 되면서 신규 주택에 대한 열망이 있었는데 그러니까 공급이 제때 제대로 되지 않은 거죠.

▶서기열 기자
그런 것들이 좀 복합적으로 작용을 하면서 현재의 이런 뉴노멀의 시대에 접어들었다고 봐야겠네요. 근데 또 최근에 아까 잠깐 언급하셨지만 올 하반기 들어서는 특히나 거래는 확 줄고 그래도 계속 상승은 해왔잖아요. 근데 또 약간 요즘에는 또 상승 폭이 조금씩 꺾이고 있습니다. 오르고는 있지만 약간 뭐 변곡점에 다다른 게 아니냐 이런 얘기를 하는 사람도 있는데 어떻게 보시나요?

▷김경민 교수
저는 그거 약간 좀 동의하고요. 지금 제가 봤을 때 2020년 이후에 가격 상승은 0%대 이자인 유동성이 가장 큰 것 같아요. 그 유동성을 잡기 위해서 지금 두 가지 노력을 하고 있다고 봐요. 하나는 이제 유동성 자체를 줄이기 위해서 기준금리를 지금 올리는 단계가 시작이 됐고요. 두 번째는 유동성에 대한 접근성을 끊고 있어요. 대출에 대한 제한 같은 것들.

그런데 이제 우리가 이 기준금리라는 게 한국은행에서 올리기 시작했다고 그러면 한 번 올리고 끝이 아니잖아요. 이거 보통 1분기, 2분기 계속 올리면서 기간을 두고 올리거든요. 우리가 2013년부터 사실은 장기적으로 이자율이 내려오는 트렌드가 있었어요.

근데 이제 중간에 2018, 2019년에 좀 올렸거든요. 그때 1년 반 정도의 기간 동안 조금 올렸었어요. 그때도 125bp를 올렸었어요. 그런데 지금은 9월 달에 25bp 올렸고요. 만약에 한은이 11월에 12월에 또다시 올린다고 하면은 전 그때는 완전 변곡점이라고 생각해요. 가격이 꺾이는.

▶서기열 기자
가격이 꺾이는 그 시점은 이제 다음 번 금리 인상이 한 번 더 나타날 때로 보시는군요.

▷김경민 교수
그게 좀 그렇게 돼야 될 것 같고요 왜냐하면 인플레이션이 워낙 크기 때문에.

▶서기열 기자
독자들이 좀 궁금해하는 부분들은 아무래도 내년 집값 전망일 것 같아요. 이런 전망 이런 가능성들을 상정을 하시고 좀 부동산 빅데이터 전문가로서 내년 집값 전망 좀 부탁드리겠습니다.

▷김경민 교수
이게 사실은 제가 미국에서 일했던 회사가 PPR이라는 회사입니다. 저는 거기서 했던 게 이제 주거 시장을 리서치를 하지는 않고요 상업용 건물들을 리서치를 했어요. 그러니까 런던 파리 서울 북경 동경 같은 대도시들의 오피스 건물이 앞으로 5년 동안 얼마나 오를까, 임대료는 얼마나 오르고 공실은 어떻게 될까에 대한 모델링을 담당을 했었거든요.

그래서 그런 모델링을 바탕으로 해서 이제 예측을 해요 상업용 부동산에 대해서. 그 예측 모형으로 서울 아파트 시장을 그냥 해봤어요.이거는 뭐 개인적으로 한 거지 학술적인 평가나 이건 기대하지 마십시오. 그런데 제가 봤을 때 이게 이자율을 여전히 가장 중요한 거라고 봤을 때 이자율을 바탕으로 했을 때 시나리오가. 내년 말까지 1.5%로 올렸을 때 서울 같은 경우는..

▶서기열 기자
기준금리가 현재 현재 수준보다 올라갔을 때, 연 1.5%까지 올라 갔을 때.

▷김경민 교수
네 지금 연 0.75%니까 2022년 말까지 이제 연 1.5%가 됐을 때 기준금리가 연 1.5%가 됐을 때 서울시 전반적으로 봤을 때 (서울 집값이) 10~17% 정도 하락을 하는 것 같아요.

▶서기열 기자
17%요? 마이너스 17%.

▷김경민 교수
네. 그러니까 이게 레인지가 그렇게 되는 건데 그런데 이게 대단히 높은 수치가 아니고요. 2020년 1분기 수치예요 사실은. 그러니까 그 다음부터 버블이라고 저는 보기 때문에 버블이 꺼지는 정도로 저는 이해를 해요.

그리고 이제 (기준금리를) 연 2%까지 올린다고 하면은 그 레인지는 더 커져요. 14%에서 20%까지 떨어져요. 근데 20%도 역시 2019년 중후반 가격이기 때문에 이게 대단하게 엄청난 대폭락이라고 생각하지 않으셨으면 좋겠습니다.

▶서기열 기자
지역별로 조금씩 차이가 있군요.

▷김경민 교수
네, 지역별로 좀 차이가 있고요. 그러니까 제가 두 군데를 봤어요. 강남 3구를 하나로 묶었고요, 그 다음이 노원구, 도봉구, 성북구를 이렇게 하나로 묶어서.

▶서기열 기자
노원, 도봉, 성북.

▷김경민 교수
네, 이렇게 묶어서 봤을 때 기준 금리 1.5%까지 했을 때 강남이 덜 떨어져요. 강남은 7~13% 떨어지고 노도성 지역은 서울시랑 평균이랑 비슷해요. 10~17%.

▶서기열 기자
-17% 혹은 -20%까지 예상을 하신다 그러셨는데 근데 또 중요한 거는 이게 2019년 정도 수준인 거다라는 거죠. 이미 너무 많이 올랐었기 때문에. 그래서 아까 초반에 말씀드린 뉴노멀이라는 게 결국에 집값은 2019년 수준의 집값은 인정해야 된다라는 것도 일맥상통하네요.

▷김경민 교수
그렇죠. 2016년 2017년 가격으로 떨어질 거 절대 기대하시면 안 돼요. 그러다가 아예 집을 못 사세요. 그러니까 저는 개인적으로 부동산 투자의 대상이기 때문에 주택을 사야 된다고 생각을 해요. 그런데 저는 이제 이제 시점이 변곡점이 떨어졌다는 것이고 언젠가는 준비를 해서 사셔야 되는데 그걸 기다리는 게 과거에 평당 1000만원 이거 기대하시는 게 말라는 이 말씀이에요.

▶서기열 기자
그렇기 때문에 조심을 해야 되고 또 거기에 맞춰서 행동을 해야 된다

▷김경민 교수
공부하시고.

▶서기열 기자
금리 인상 외에 또 집값에 영향을 주는 변수에 대해서 책에서 잠깐 언급을 하셨는데 어떤 것들을 좀 얘기할 수 있을까요?

▷김경민 교수
저는 이제 크게 세 가지로 보고요. 하나는 인플레이션 그 다음에 금리 그다음에 내년 대선하고 지방선거 이렇게 보고요. 우선 대선하고 지방선거는 굉장히 부동산 외적인 영역 정치적 영역이니까 그건 좀 차치하고, 인플레이션이 지금 너무나 강력해요.

제가 봤을 때 제가 생각했던 것 이상으로 강력한데 인플레이션이 빡 오면은 엄청나게 가격이 튀어요. 그렇죠 그리고 특히 인플레이션을 빡 왔을 때 제일 제일 좋은 동네는 강남이에요. 고가 주택은 그냥 튀어요. 사실은요. 따라서 인플레이션이 왔을 때는 부동산은 ‘헤지’기 때문에 인플레이션, 슈퍼 인플레이션이 온다 그럼 자산가들은 부동산 투자하는 게 맞아요. 그거는 원칙이고요.

다만 여기서 인플레이션이 오면은 엄청난 압박이 경제에 가해지는 거기 때문에 거기서 중앙은행이 대처를 하는 거죠. 그래서 기준금리를 올리는 건데 저는 개인적으로 이제 올리기 시작을 했기 때문에 올릴 거라고 보고요. 인플레이션 효과보다 기준금리 (인상) 효과가 더 높다고 보는 사람이에요.

저는 이제 어떤 추론을 하냐면은 네 우리나라의 기준금리라는 거는 역사상 봤을 때 미국 기준금리보다 높아요. 왜냐하면 제가 글로벌 투자자인데 한국하고 미국에 있는데 똑같이 금리가 2% 똑같다 그러면 제가 한국을 투자할 이유는 없어요.

▶서기열 기자
그렇죠 더 안전하면서 수익은 똑같이 주는 데로 가니까.

▷김경민 교수
훨씬 미국이 안전하기 때문에 일로 가는 거죠. 그래서 우리나라는 그래서 리스크 프리미엄이 있는 거예요. 그래서 기준금리가 미국 기준금리보다 50bp가량 높아야 되는 게 정상입니다. 사실은 근데 지금 미국이 거의 0인데 우리나라 연 0.75%잖아요. 그죠 그러면 우리가 미국 기준금리가 어떻게 되냐를 봐야 되는데요.

이제 9월에 FOMC 그러니까 미국 연방공개시장위원회 자료를 보면은 18명 위원 중에 8명이 2024년까지 금리 대를 연 2%대에서 연 2.5% 대로 얘기를 해요. 장기적으로 연 2.5%를 얘기를 하고요. 올릴 거예요. 그럼 여기보다 우리가 50bp 높을 거예요. 그래서 우리는 아마 내년부터 연 1%대에서 장기적으로 연 2.5%까지 올릴 수가 있다고 하면은 부동산은 지금과 완전히 다른 얘기가 되는 거죠.

지금 0.25%포인트 조금 올렸는데 지금 시장 분위기 약간 바뀌었잖아요. 그죠. 이게 0.25%포인트 더 올리면 더 바뀔 거고요. 이게 더 많이 올린다고 했을 때는 그때는 아까 제가 말씀드렸던 약간의 하락, 폭락이 아니고 약간의 하락이 나타나지 않을까. 그거는 2024년까지 갈 수 있습니다. 제가 봤을 때는.

▶서기열 기자
그러면 이제 기준금리 인상이 한국은행의 기준금리 인상이 본격화되기 시작하면 하락은 예상되고 하지만 그 폭이 그렇게 크지는 않고. 그 이후에 이제 계속 이 상황이 유지가 될 거다. 어떻게 보면 정체 혹은 침체의 상태가 쭉 당분간은 지속이 될 거다 이렇게 보시는군요.

▷김경민 교수
네. 그래서 그게 금리와 관련된 것들이 한 2023년이나 24년까지 이슈가 될 거고요.

정치권에서 지금 엄청난 공급 폭탄 얘기를 하잖아요. 양 진영 모두 지금 숫자도 똑같이 250만호 얘기하고 있는데. 이게 정말로 저는 그렇게까지 안 갈 거라고 봐요. 네 네 노태우 정권 때도 200만호 한다고 했다가 100만호 했거든요.

▶서기열 기자
네, 1기 신도시.

▷김경민 교수
1기 신도시도 엄청난 건데. 근데 이거를 하여튼 뭐 저는 250만 호가 아니고 10%만 제대로 한다고 해도 그건 폭탄이에요. 사실은 그래서 이게 언제 나올까. 그리고 지금 이제 3기 신도시도 지금 진행이 되고 있잖아요.

이게 아마 3년 후부터 공급이 될 텐데 그러면 2023년, 2024년예요. 2024년 후반부터 공급이 시작된다고 하면은 이자율이 높아지는 수준이 딱 되고 그다음부터 공급이 얘기 또 나온다고 하면은 정체 기간이 더 길 수도 있는 거죠.

우리가 90년대에 경험했던 약간의 장기 침체? 6~7년에 걸려 장기 침체가 나올 수도 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
그러니까 기준금리 인상 그리고 공급의 현실화 이런 것들이 이제 맞물리게 되면은 계속해서 침체 국면으로 좀 갈 수 있다.

지금 확실한 거는 기준금리는 일단 인상의 신호를 그리고 일단 시작을 한 거고 그러니까 수요 차원에서를 끊는 거잖아요. 수요를 줄이는 거고 그리고 공급 차원에서도 공급이 이제 한 3년, 4년 뒤부터 이제 본격화되면 이 두 개가 맞물리면 집값이 떨어지거나 최소한 침체의 국면으로 갈 수밖에 없다. 이렇게 봐야되겠네요.

▷김경민 교수
네, 그렇죠.

▶서기열 기자
오늘 '하버드 박사' 김경민 교수님과 함께 부동산 전망 짚어봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 김윤화 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩