자녀에게 아파트 증여할 때 어떤 게 유리할까 [집코노미TV]

전형진 기자

입력2021.11.11 10:11 수정2021.11.11 10:11

절세병법

제10장. 상속·증여세Ⅱ(2) 자녀 증여

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법을 진행하고 있는 김성일 회계사입니다. 오늘은 저번 시간에 이어서 자녀의 증여와 관련된 부분에 대해 살펴볼 텐데요.

이 아파트를 자녀에게 이전함에 있어서 증여세가 많으니 양도거래를 하면 되지 않느냐, 라고 문의를 주시는 분들도 많습니다.

일단 매매거래를 하게 되면 매매계약서를 작성해야 되고, 그 매매금액을 정해야 됩니다. 그런데 우리나라 세법에선 부모와 자식 간의 거래에 있어선 그 금액을 어떻게 정했느냐에 대해서도 규정을 하고 있습니다. 왜냐면 부모자식 간의 거래이기 때문에 부모는 자식에게 조금 싸게 매도를 하고 싶고, 자녀 기준에서도 자금조달을 해야 될 필요가 있기 때문에 조금 싸게 취득을 하고자 하는 의도가 있기 때문입니다.

그러면 저렴하게 매수를 해서 당장 시장에 매도를 하는 경우에 그만큼 차익이 발생할 수 있습니다. 그리고 저가 매도를 자녀에게 하게 되면 부모 입장에서도 양도소득세를 줄일 수 있는 요인이 발생하기 때문에 이런 부분들에 대해서도 규정을 하고 있습니다.

먼저 매매거래에 대해서 살펴보면 특수관계자라고 이야기 하는데, 부모자식간 거래를 하는 경우에 있어서는 시장가격, 시가 기준으로 5%까지만 금액을 낮춰서 거래할 수 있습니다. 그러면 시가 12억원으로 거래되는 주택이 있다고 하는 경우에 5%가 낮아진 금액인 11억4000만원까지만 거래를 인정해주는 것이고, 그것보다 낮은 금액으로 거래를 하는 경우엔 양도소득세 부담 의무가 있는 매도자 기준으로는 11억4000만원으로 양도소득세를 신고해야 되는 것입니다. 이 매매거래를 할 때 기준금액보다 낮게 매수를 하게 되면 매수자 입장에서 증여 이슈가 발생하는데, 이때는 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액보다 더 낮게 거래해도 인정될 수 있습니다.

취득가격 6억원, 보유기간 3년으로 장기보유특별공제 24%를 적용한 양도소득세를 비교를 해보면 12억원으로 매도하는 경우엔 2500만원 정도의 양도소득세가 계산이 되고요. 11억4000만원으로 신고를 하는 경우엔 약 2100만원 정도가 산출됩니다. 그러면 결국 400만원 정도의 양도소득세를 줄일 수 있는.. 내역이 실질적으로 확인되는 것이고요. 5%의 금액만 낮게 거래를 했기 때문에 매매거래를 한 매수자 입장에선 증여세 부담이 없는 것입니다.

그런데 이 11억4000만원만큼의 자금조달은 자녀 매수자 입장에서 준비를 해야 되는 것이죠. 자 이 자금조달이 되지 않으면 결국 증여거래를 생각하게 되는데요. 이때는 증여금액을 얼마로 선택을 해야 되는지에 대한 고민이 필요할 텐데, 증여는 시가보다 낮게 거래할 수 있는 규정이 없습니다. 그래서 우리가 등기를 이전함에 있어서 이 금액이 시장에서 거래되는 가격이 12억원이라고 하면 증여세를 계산할 때는 12억원으로 계산한 금액을 증여세로 신고, 납부를 해야되는 것이고, 그것보다 낮게 신고가 되면 과소신고에 따른 부담을, 추가적으로 부담하게 됩니다.

오늘은 양도소득세, 특수관계자 거래를 함에 있어서 저가거래에 따른 매매, 양도소득세와 증여세에 대해서 살펴봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
구성·정리 전형진 기자 촬영 정준영 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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쪽으로 국한에서 말씀을 드리자면 보유 주택 수에 따라서 대비를 달리하셔야 될 것 같아요.솔직히 다주택자분들은 이제 옥석을 가려서 만약에 세금 정책이 무거워질 수 있는 분이 당선이 되면 그거에 대한 리스크를 헤지하고 이제 버티기를 잘할 수 있는 상황을 만들어야 되기 때문에 옥석을 가려서 해야 되지만.“나는 무주택자야, 실물 자산이 없어.” 그럼 이제라도 마련을 하셔야 돼요. 그러면 이제 세금을 통해서 내가 더 많이 내야 돼서 리스크 있지 않냐라고 생각을 하실 수가 있는데. 그렇지 않은 게 이제 세금은 계속 올라갈 거거든요.그리고 이제 진보당 쪽에서 돼서 이제 다주택자들한테 세금을 무겁게 가고 그렇지 않은 사람은 세금을 안 가게끔 하겠다라고 할지라도 본인이 만약에 전세를 살고 있잖아요. 그러면 그 집을 갖고 있는 집주인이 그 세금을 헤지하기 위해서 그거를 이제 전가하게 돼요.▶서기열 기자그렇죠. 이게 자기가 내야 되는 비용이 증가하면 당연히 자연스럽게 내려가게 되죠.▷메디테라네네. 그러면 그걸 내가 전세자나 월세자가 됐을 때 그걸 비용을 어떤 형식으로 지불을 하냐는 건데 결국에는 본인은 월급을 가지고 주거 비용을 내게되는 거예요.그러면 1주택자, 무주택자, 1주택자, 다주택자 포지션으로 나눠서 본다고 하면 다주택자는 세금이 증가하죠. 근데 그거를 이제 임차인한테 전달해서 내가 살고 있는 집 안에 있는 세금도 그 사람들이 이제 준 돈으로 내게 돼요. 그럼 내가 갖고 있는 생활비 안에서 주거 비용으로 내는 세금은 상대적으로 적을 수밖에 없거든요.근데 그에 반면 무주택자는 본인의 월급 안에서 전세 값에 대한 대출 이자라든가 월세를 내야 돼요. 근데 세금이 증가하면 그 부분이 증가한다고 했죠. 그럼 월급의 주거 비용이 증가하게 돼요.그리고 1주택자는 본인 집에 있는 세금만 내면 되잖아요 그렇죠. 그러면 1주택자는 본인의 세금이 늘면 본인 월급에서 그만큼 세금을 더 내야 되거든요.결과적으로 똑같이 월급을 받는 세 사람이 있다라고 하면 주거 비용이 가장 많이 증가해서 월급이 많이 줄어드는 사람은, 생활비로 쓸 수 있는 금액이 주는 사람은 무주택자인 거죠. 그래서 무주택자 분들이 가장 리스크가 크고 그에 대해서 대비를 크게 하셔야 될 것 같아요.▶서기열 기자어떻게 대비를 해야 할까요.▷메디테라돈이 있는 사람과 이제 없는 사람이 이제 갈리겠죠. 그래서 내가 내집마련 할 수 있을 정도로 자산을 좀 갖고 있다라고 하면 지금이라도 내집마련을 하셔야 되는 거죠.왜냐하면 뒤로 갈수록 이제 주거 비용이 점점 증가할 거예요. 그렇기 때문에 어쨌든 내가 내 몸 편히 누일 집을 하나는 있어야 되고 핵심지역 안에서 이왕이면 움직이시면 좋거든요. 근데 그 안에서 어쨌든 자산이 있다고 하면 본인이 갖고 있는 금액 안에서 가장 베스트한 물건을 고르기 위해서 공부를 열심히 하신 다음에 베스트한 물건에 내집마련을 하시고.만약에 자산이 없다 그러면 내가 거주하지는 못하지만 내가 인플레이션이 일어나거나 수익으로 가져올 수 있는 집, 투자 집을 하나 갖고 있는 거죠. 거주는 못하지만 투자할 수 있는 집 하나를 갖고 가는 게 그나마 좀 그런 걸 방어할 수 있지 않을까 싶고.▶서기열 기자인플레이션을 방어할 수 있다.▷메디테라네네네네. 그리고 1주택자분들은 제일 속상한 게 약간 그런 거거든요. 다른 집은 많이 올랐는데. 우리 집 안 올랐어. 애매한 1주택자분들 있으시거든요. 그런 분들은 지금 갈아타기를 좀 하시는 것도 나쁘지 않다라고 저는 말씀을 드리고 싶어요.근데 갈아타기 할 때 더 중요한 건 나는 우리 집을 먼저 팔고 다른 집을 사야지, 돈이 없으니까 할 수가 있잖아요. 근데 문제는 우리 집은 팔았는데 사고싶은 집에 매물이 안 나와서 못 살 수가 있어요. 그러면 우리 집도 팔리고 이 집도 못 사 그러면 아무것도 못 가진 상태가 돼서 오히려 그럼 또 리스크가 커질 수 있거든요.만약에 갈아타기 자신이 없으면 본인 집이라도 지키시고. 만약에 갈아타기 할 공부도 되어 있고, 자신이 있다, 그리고 자산도 있다 그러면 갈아타기를 하시고. 만약 애매한 1주택자 분이 갈아타기 할 자신은 없는데 자산이 조금 있다 그러면 투자를 하면서 본인 집이 이사를 안 간다고 한다면 새끼를 쳐놓는 거죠. 씨앗을 뿌려놓고 이제 추수를 할 때. 추수하고 본인 집을 이제 나중에 비과세로 팔 수 있게끔 계획을 세워서 가면 되니까. 그런 식으로 좀 대비를 해놓으시면 좋을 것 같아요.▶서기열 기자그렇군요. 그럼 이런 변화의 시기에 기회가 있을까요. 기회가 있으면 또 어떻게 잡아야 될까요.▷메디테라난세의 영웅이 나온다고. 이렇게 격변할 때 기회가 많더라고요. 그럴 때 또 부자가 많이 탄생을 해요. 그래서 그때 기회를 놓치지 않기 위해서 여러분들이 좀 현금을 확보해 놓을 필요가 있어요.그래서 지금 무주택자이신 분들은 내집마련 해야 된다, 투자해야 된다 하지만 준비되지 않은 상태에서 하시는 건 안 되고. 준비하신 다음에 분명히 대선에 가까울수록 그런 격변이라든가 이런 호재라든가 이런 것들 요소 요소가 많이 나올 거예요. 그럼 그 격변이고 이제 정책이 나오거나 뭔가 이슈가 있거나 요소가 있을 때 그 틈새가 나올 걸 생각해서 현금을 확보해서 그때 기회를 잡으셔도 되고.다주택자분들은 그런 식으로 리스크 관리 차원에서 예비비 차원에서 또 현금을 확보해 놓는 것도 필요해요. 그래서 그 두 가지를 다 가져가시면 너무 좋을 것 같아요.▶서기열 기자대선 이런 큰 변수를 앞두고 대선이 3월이니까 3월 전에 좀 어느 정도 이 기회를 잡기 위한 현금을 좀 확보하는 게 좀 필요하다.▷메디테라그래서 투 트랙으로 저는 현금을 확보하고 있어요. 그런 면에서 네 예비비 차원과 기회를 잡기 위한 현금 확보 꼭 필요하다고 말씀드리고 싶네요.▶서기열 기자오늘 첫 번째 시간에는 현재 부동산 시장에 대한 진단 그리고 현재 어떻게 준비를 해야 되느냐. 거기에 대한 얘기를 우리 메디테라 님과 이야기를 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.▷메디테라네, 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영 김윤화 PD 편집 김윤화 PD 디자인 문윤정 디자이너제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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온동네 개발열풍 이촌동, 강남 추월?! [집코노미TV]

동부이촌동은 1960년대 후반부터 전통적인 부촌으로 조성된 지역입니다. 백사장이었던 땅을 메워 조성된 택지에 중산층을 위한 아파트가 집중적으로 건설된 결과죠. 세월의 흔적이 깊어진 동부이촌동이 대규모 개발을 앞두고 있습니다. 준공 50년을 맞은 ‘한강맨션’을 비롯해 한강변의 구축 아파트들은 재건축 단계를 밟아가고 있죠. 용산의 녹지를 내려다볼 수 있는 동부이촌동 북쪽의 아파트들은 리모델링에 속도를 내며 변신을 꾀하고 있습니다. 개발 이슈로 전역이 들썩거리고 있는 동부이촌동을 집코노미와 함께 둘러보시죠.<이촌역 앞>▶서기열 기자오늘 저희 집코노미가 나온 곳은~▷정준영 PD동부 이촌동입니다! 기자님 근데 여기 한자가 두이(二)자네요?▶서기열 기자그렇죠. 원래 여기가 두이자(二)가 아니라 예전에는 두이자(二)가 아니라 옮길이자(移)를 썼다는 거지.▷정준영 PD예, 옮길이(移)자요.▶서기열 기자왜 옮길이(移)자였냐. 원래 여기는 일제 강점기에 1920년대, 10년대. 이때는 이때 용산이 이제 용산, 신용산 쪽에 일본인들이 모여 살았고. 그 다음에 조선인들은 이쪽에 이 한강변에 판자촌을 이루면서 살았다는 거야. 홍수 때문에 나갔다가 들어갔다가 이렇게 하면서 옮겨다니면서 살았던 동네다 해서 여기가 옮길이(移)자를 썼다고 하더라고.근데 이제 여기가 어떻게 이런 주거지가 됐는지 궁금하지 않아?▷정준영 PD제 기준에서 제 태어나던 90년대에 조성된 아파트도 있는 거 같은데 왜그런 걸까요?▶서기열 기자여기가 원래 처음 시작은, 처음 시작은 여기가 1960년대인데. 1967년도에 여기 공유수면매립공사를 우리나라 처음으로 시작해. 원래는 그전에는 뭐였냐. 여기가, 이 동네가 원래는 백사장이 있었다는 거야. 한강에, 한강에 백사장이 있다는 거 상상이나 해봤어?▷정준영 PD제가 아는 바닷가에 있는 그 모래사장이요? 흰색깔 모래가 가득한? 낭만이 있네요.▶서기열 기자맞아 맞아. 그러니까 원래는 그랬던 곳이라는 거죠. 퇴적이 되면서 백사장이 형성돼 있는데 거기를 이제 개발을 한 거죠.▷정준영 PD67년도에? 되게 크게 했나 보네요.▶서기열 기자준영 씨가 태어나기도 한참 전이지. 내가 태어나기도 한참 전이고.▷정준영 PD그래요? 그렇군요.▶서기열 기자그래서 이제 그 당시에 공유수면매립공사를 해서 백사장을 메워서 택지를 조성을 한 거고 그러면서 구획을 딱딱딱딱 이렇게 나누면서 아파트 이런 주거단지를 만들기 시작하고. 그래서 여기에 중요한 거는 60년대 후반이었지. 그때 중산층을 위한 첫 번째 아파트를 짓기 시작한 곳이 사실 여기야. 초기에▷정준영 PD그러면 되게 역사가 깊네요.▶서기열 기자그럼 여기가 60년대 후반. 60년대 후반, 70년대 초에 여기에 중산층을 위한 아파트를 지었으니까. 이제 어떻게 보면 전통적인 부촌으로서 당시부터 조성이 됐던 거지.▷정준영 PD그렇다면 어떤 사람들이 모여 살게 됐나요?▶서기열 기자예를 들어서 영화배우라든지 정치인이라든지 기업인들 그런 분들이 당시에 그래도 좀 힘 깨나 쓰신다는 분들, 조금 돈 좀 있으시다는 분들, 좀 교양이 있으신 분들 이런 분들이 모여 살았던 거죠.▷정준영 PD그러면 이쪽은 지금 한가람아파트라고 되어 있는데 여기는 지금 무슨 사업을 진행하고 있나요.▶서기열 기자여기가 건영한가람아파트인데 여기는 90년대 후반에 준공된 아파트로서 그때부터 입주를 했으니까 한 20여년 된 거지. 그런데 여기는 재건축보다는 일단 높게 지어서 용적률도 높고 하기 때문에 그리고 기한 그렇게 오래되지는 않았고. 그러다 보니까 여기는 재건축이 아니라 리모델링을 선택해서 지금 리모델링 공사를 진행하고 있습니다.▷정준영 PD리모델링이요. 재건축이랑 리모델링의 차이가 저는 잘 모르겠는데요.▶서기열 기자재건축은 완전히 건물을 다 부수고 이거를 새롭게 짓는 거라면 리모델링은 간단히 말해서 골조는 남겨놓은 채로 건물을 좀 새롭게 만들어내는 리노베이션의 작업이라고 해야 될까.가구 수가 추가로 많이 늘어나지는 않지만 그래도 이제 새 아파트에 살 수 있다라는. 새롭게 깨끗하게 만들어진 새 아파트를 살 수 있다는 장점이 있지.▷정준영 PD많이 안 늘어나는 거면 시공사들은 많이 참여를 안 하겠네요?▶서기열 기자그럼에도 불구하고 이게 지금 굉장히 여기가 2000가구가 넘는 대단지 큰 사업이고 해서 굉장히 지금 대형 건설사들의 수주전이 치열하게 펼쳐질 전망이에요. 여기가 삼성물산. 래미안, 래미안으로 유명한 삼성물산이 지금 뛰어들어갈 예정인 거 같고.▷정준영 PD프리미엄 하나랑▶서기열 기자또 GS건설의 자이.▷정준영 PD거기도 프리미엄 둘.▶서기열 기자현대건설도 관심이 있다고 하고. 다들 주요 대형 건설사들 다들 관심이 있는 상황이고. 근데 어떻게 진행될지는 지켜봐야죠. 굉장히 치열한 수주전이 진행될 전망이다.▷정준영 PD바로 건너편에. 또 이제 누가 봐도 되게 낡아 보이는 아파트가 이렇게.▶서기열 기자그러게. 딱 봤을 때, 딱 봤을 때 이거 한 5층 정도 높이가 5층 정도밖에 안 되는 굉장히 낮은.▷정준영 PD하나, 둘, 셋, 넷, 다섯. 근데 또 그 아래 주상복합인가요?▶서기열 기자그렇지. 밑에는 또 1층은 또 쫙 이렇게 상가가 조성이 돼 있다. 그치? 여기는 여기는 ‘한강맨션’이라고 아까 말했던 공유수면매립을 통해서 택지를 조성했다고 그랬잖아.그래서 만들어진 어떻게 보면 거의 최초의 아파트라고 해야 될까. 이게 1971년도에 만들어진 굉장히 오래된 아파트. 그 당시에 여기가 주목받았던 이유는 뭐냐면 한강맨션. 맨션이라는 이름 자체가 일본의 하이츠 맨션 이런 데서 따론 고급주택에서 따온 거라서.고급 주택을 지향하면서 지은 중대형 평형들이 되게 많고 30평형대부터 시작해서 50평형대까지 모여있는 그런. 660가구로 조성돼서 굉장히 그 당시에 주목을 받았던 아파트, 고급아파트.▷정준영 PD여기 이름이..?▶서기열 기자한강맨션.▷정준영 PD아파트라고 해야 저는 잘 알아듣는데. 한강맨션. 한강 아파트가 아니라 맨션.▶서기열 기자우리 예전에 맨션이라는 이름을 가지고,, 맨션이라는 이름이 참 신기해 하잖아. 우리에게는 아직은 어색하고.. 근데 참 오래된 느낌을 풍기는 아파트에 한번 들어와봤습니다.정 피디! 여기 지금 한강맨션 봤지? 5층 밖에 안 되잖아? 여기 용적률이 얼마나 되는지 알아?▷정준영 PD잘 모르겠어요.▶서기열 기자현재 101% 밖에 안 된다는거야.▷정준영 PD101%요?▶서기열 기자어, 그러니까 굉장히 가구당 대지면적이 굉장히 넓다는 얘기지. 보면은 동간 간격도 넓고 가구수가 적으니까. 현재 660가구인데 이게 지금 이 사업시행계획을 보면 1441가구로 늘어난대. 두 배 이상이 되는 거지.▷정준영 PD그러네요.▶서기열 기자그러니까. 세대수가 확 늘어나면서 사업성이 그만큼 좋은 단지라는 거고. 그래서 지금 수주전이 굉장히 치열하게 벌어지고 있는데 전통의 강자, 재건축 전비사업 전통의 강자인 래미안 브랜드를 갖고 있는 삼성물산이 나올 예정이고. GS건설의 자이, 현대건설 등등등 굉장히 유수의 건설사들이 다 여기에 관심을 갖고 있어서 연말 혹은 연초쯤에서 올해 말이나 연초까지는 아마 결정이 될 건데. 굉장히 치열한, 정말 치열한 경쟁이 벌어질 예정이죠.▷정준영 PD치열하게~. 네. 그런데 여기 건너편에 보면 굉장히 멋있는 아파트. 그러면 이게 저렇게 변한다는 거예요?▶서기열 기자그렇지. 저기가 바로 첼리투스인데 삼성물산이 지은 첼리투스. 완전히 비교가 되지. 여기와 저기 이 아파트가 저 정도 수준으로 올라간다면. 근데 저 아파트는 렉스아파트를 재건축해서 지은 아파트 단지야. 그래서 저기는 지금 이 이촌동을 상징하는 지금 굉장히 랜드마크 같은 아파트가 된 단지지.▷정준영 PD제가 살짝 철이 없어서 그런지 이것만 봤을 때는 처음에 빈부격차인 줄 알았어요.▶서기열 기자빈부격차가 아니야. 이 아파트도 지금 굉장히 비싸고. 네 이 아파트가 결국에는 첼리투스가 이 아파트 재건축을 하고 난 이후에 미래를 보여준다 이렇게 볼 수 있지.▷정준영 PD양 옆에 이렇게 브랜드 아파트가 있으니까.▶서기열 기자그러니까. 래미안과 자이 사이에 있는데 이 한강맨션이 과연 어떤 브랜드를 달게 될지 수주전, 재미있게 진행될 것 같아요.▷정준영 PD그럴 것 같네요. 치열하게 진행될 거 같네요.▶서기열 기자한강맨션과 이 LG한강자이 사이의 길을 이렇게 내려가다 보면 한강시민공원, 한강공원을 향해서 지금 걸어가고 있습니다.▷정준영 PD바로 앞이네요.▶서기열 기자그러니까 바로 누구나 이 동부이촌동 분들 되게 쉽게 한강까지 접근할 수 있다라는 굉장히 큰 메리트라고 볼 수 있겠죠.▷정준영 PD입지 이야기 할 때 교통은 빼먹을 수 없잖아요. 경의중앙선 말고도 4호선도 있던 거 같던데.▶서기열 기자그렇지. 이촌역이 4호선, 4호선이 있기 때문에 남북으로 지금 관통하는 4호선이 하나 있고, 이 철도 교통도 나쁘지 않다. 그리고 또 바로 이 강변북로. 바로 우리 머리 위에 있는 강변북로를 따라서는 여의도까지 차로 10분이면 갈 수 있고.▷정준영 PD여의도요? 금융의 중심 여의도요?▶서기열 기자그럼. 갈 수 있고 여기 다리들을 건너가게 되면 네 동작대교라든지 이런 걸 건너가게 되면은 바로 건너편이 반포, 방배동 이쪽이 좀 나올 수 있고. 저기 보면 지금 63빌딩, 그리고 파크원까지 해서 여의도가 바로 이렇게 멀지 않은 곳에 있잖아요.▷정준영 PD그러네요.▶서기열 기자사통팔달. 여기 어떻게 보면 동구 이촌동. 이 이촌동이 서울에 딱 한 중앙에 있는. 정중앙에 가까운. 그래서 굉장히 어디로든 이동하기 참 편한 그런 곳이다 이렇게 봐야 되겠죠.정PD 지금 이 도로가 뭔 줄 알아요.? 도로 이름이 뭔 줄 알아요.▷정준영 PD어, 이촌로?▶서기열 기자그렇지.▷정준영 PD여기 이렇게 있거든요.▶서기열 기자이 동부이촌동을 가로지르는 중간에 가로지르는 길이 이촌로인데 이 길을 중심으로 남쪽은 이 한강맨션처럼 70년대에 조성된, 70년대 초에 조성된 오래된 아파트들이 많아서 낮은 아파트들을 중심으로는 이렇게 재건축 이슈가 많고요. 남쪽 한강변에 가까운 남쪽은 재건축 그리고 북쪽은 이렇게 한가람아파트처럼 90년대에 준공된 아파트들이 많아서. 여기는 주로 리모델링, 리모델링을 추진하는 단지들이 많아요.그래서 남쪽은 재건축 북쪽은 리모델링으로 전체적으로 지금 동부이촌동이 좀 들썩들썩거리고 있다 이렇게 봐야겠죠.▶서기열 기자이쪽은 이촌코오롱아파트, 강촌아파트 여기도 다 리모델링이 좀 진행중이에요.그래서 사실 이촌코오롱아파트 여기 앞에 강촌아파트까지 묶어서 저쪽 건너편에 있는 현대맨션 묶어가지고 리모델링을 함께 진행을 하려고 했는데 이게 리모델링이라는 게 사실 근거법이 없어서. 여기저기서 조금씩 조금씩 가져다가 하는 거라서 공동으로 이렇게 리모델링 진행할 수가 없다고 하더라고.그래서 결국에는 각자 따로따로 지금 진행중인데. 저기도 이제 곧 수주전이 진행되지 않을까.▷정준영 PD확 모여 있다. 리모델링 하고 여기 재건축 다 하고 나면 그 다음에는 와 다시 신흥 부촌이 되는거 아닌가요?▶서기열 기자그렇죠. 그렇게 될 수 있다고 봐야 되겠죠.정 피디! 저기 봐요 이촌동 현대아파트. 여기는 1975년에 준공된 아파트인데.▷정준영 PD롯데E&C에서 하네요.▶서기열 기자그렇죠. 롯데건설에서 수주를 해서 르엘 브랜드를 가지고. 르엘 브랜드는 롯데건설의 이제 프리미엄 브랜드인데 그걸 가지고 이제 여기를 리모델링해서 올릴 예정이고요.여기 더 오래된 이제 먼저 지금 시작을 하네요. 여기는 이미 이주가 끝난 상태고 다음 단계로 넘어가야 될 상황이네요.<부동산중개업소>▶서기열 기자동부이촌동에 재건축 관련된 이슈들이 많이 집중 조명되고 있는데요. 요즘 가장 주목받은 단지는 한강맨션일 것 같습니다. 그러면 지금 현재 시세는 어느 정도나 될까요?■ 이승환 가나안부동산 대표시세는 실거래가 기준으로 27평이 나중에 40평 초반대로 분양을 받거든요. 그래서 27평 같은 경우는 최근 같은 경우는 28억 정도 1억이 넘는 평당 1억이 넘는 가격이 실거래가 됐고. 지금 평당 1억 500 정도까지 호가가 나와 있습니다.27평, 32평, 37평 50평대 이렇게 있어서 다양한 평수들이 있어서 40평 초반대부터 큰 평수는 70평대까지 원 플러스 원까지 분양 계획이 있는데 일단은 추가 분담금이 나중에 굉장히 미미하기 때문에 많은 분들이 찾고 계시는 단지 중에 하나입니다.▶서기열 기자이게 용적률이 아무래도 낮다 보니까 추가 분담금이 적다고 봐야 되는군요.■ 이승환 가나안부동산 대표예, 맞습니다.▶서기열 기자동부이촌동의 다른 단지들 중에서 재건축이 또 진행되고 있는 것들은 어느 정도나 진행이 되고 있나요?■ 이승환 가나안부동산 대표일단은 왕궁아파트가 이제 첼리투스 바로 옆에 위치하고 있고요. 거기는 이미 시공사가 삼성물산으로 선정이 돼 있습니다. 그런데 이제 건축심의 통과를 아직 못 받은 상태고.▶서기열 기자또 삼익아파트 이런 곳은?■ 이승환 가나안부동산 대표삼익 같은 경우에는 대림건설이 시공사로 정해져 있어서 아크로 루센티움이라고 이제 관리처분 인가만 남았어요.그래서 마지막 단계만 남아서 관리처분 인가 신청을 이제 해야 되는데 아직 신청을 못한 것으로 알고 있고. 마지막 실거래가 전망, 비전망과 좀 차이는 있지만 35평이 23억 5000에 거래가 돼서 평당 한 6800 정도 지금 이루어졌죠.▶서기열 기자입주 예상 시점은 언제쯤으로 볼 수 있을까요.■ 이승환 가나안부동산 대표한강맨션 같은 경우에는 보수적으로 한 5~6년 정도 예상을 하고요.가장 먼저 이루어질 곳은 삼익으로 지금 예상을 하고 있고요. 왕궁은 건축 심의부터 사업시행인가, 관리처분인가 좀 남았어요. 그래서 왕궁이 한 세 번째 정도 되고 있고.▶서기열 기자또 리모델링도 꽤 이슈로 보입니다. 한가람 아파트가 지금 어떻게 보면 리모델링 이슈를 좀 현재로서는 주도하고 있다고 볼 수 있을 것 같은데 어느 정도로 진행되고 있나요?■ 이승환 가나안부동산 대표지금 한가람 아파트는 조합 설립을 위해서 동의서를 받고 있습니다. 그래서 지금 동의율이 거의 한 60% 정도 지금 보여지고 있고요. 알려지고 있고. 이미 코오롱아파트는 조합설립이 인가가 나서 지금 많은 건설사들이 많이 컨택을 하고 있는 걸로 알고 있고요.▶서기열 기자한가람 아파트 시세는 얼마나 될까요?■ 이승환 가나안부동산 대표시세는 지금 한가람 아파트 43평 실거래가 기준으로는 평당 6800 정도. 6500에서 6800 정도 거래가 되고 있고, 마지막 실거래가가 28억 정도 하거든요. 지금 호가는 30억 정도 나오는데.<동부이촌동 거리>▶서기열 기자정피디, 오늘 한번 동부이촌동 둘러봤는데 어때요?▷정준영 PD강북이라고 하면 상대적으로 저는 좀 강남에 비해서 열세 지역이라고 생각했는데 오늘 이렇게 둘러보기도 하고 전 후 전망에 대해서 들어보니까 어찌 보면은 강남을 뛰어넘을 가능성도 있다 그렇게 생각해요.▶서기열 기자그렇죠 일단 서울의 한 중간에 뭐 교통도 편리하고 그리고 조용하면서 이렇게 좀 주거 지역으로 굉장히 좋은데 조금 오래됐잖아요. 전통 부촌인 이촌동이 이 재건축과 리모델링 마무리가 되면은 다시 한 번 더 도약할 수 있는 날이 오지 않을까. 귀추가 주목됩니다.여러분 발품 기열과 함께 동부이촌동 잘 둘러보셨나요. 전통 부촌이었던 동부이촌동이 앞으로 어떻게 변화될지 여러분 한번 머릿 속에 그려보실 수 있는 시간이 됐으면 좋겠습니다. 다음 번에는 조금 더 재미있는 지역을 찾아서 여러분들께 찾아뵙도록 하겠습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영 정준영 PD 편집 정준영 PD 디자인 문윤정 디자이너제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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30억짜리 집, 자녀에게 10억 싸게 넘기면…'이중 稅폭탄' 맞는다

주택 증여가 빠르게 늘고 있다. 국세청에 따르면 2017년 12만8454건이던 증여세 신고는 지난해 21만4603건으로 급증했다. 이 같은 증여의 증가는 상당 부분 최근 크게 무거워진 다주택자 양도소득세 부담에 그 원인이 있다. 매매로 주택 소유권을 타인에게 넘기고 양도세를 내는 대신, 자녀에게 주택을 증여하는 것이 낫다고 판단한 데 따른 결과다. 시가보다 낮은 가격에 자녀에게 주택을 매도해 자녀의 매수 부담은 낮추고, 본인의 양도세도 줄이려는 시도가 많다. 하지만 여기서 세금 문제를 꼼꼼히 살피지 않으면 예상치 않은 세금 추징을 당할 수 있다. 아들에게 팔았다가 증여세·양도세 이중고최근 시가 30억원 주택을 20억원에 자녀에게 양도한 A씨가 단적인 예다. A씨는 자녀에게 주택을 매도한 것인 만큼 양도세는 부과되지 않을 것으로 믿었다. 양도세는 최초 주택 구매가인 15억원과 양도가의 차액인 5억원을 기준으로 신고했다. 소득세율 42%에 누진 공제액 3540만원을 제한 1억7460만원이 양도세액으로 계산됐다. A씨는 자녀의 매수대금 증빙도 확실해 다른 문제는 없을 것으로 생각했다.과세관청의 판단은 달랐다. 시가에 비해 턱없이 낮은 금액에 매매가 체결돼 ‘특수관계인 간 저가 주택 거래’로 분류됐기 때문이다. 시가와 양도가액의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 낮은 금액보다 크면 상속세및증여세법에 따라 특수관계인 간 저가 거래로 판단된다. 이때는 시가와 양도가 차액의 상당액을 증여한 것으로 판단해 증여세가 부과된다. A씨는 시가 30억원인 주택을 27억원보다 비싸게 자녀에게 양도해야 증여세가 부과되지 않을 수 있었다. 만약 시가 8억원 주택을 자녀에게 양도한다면 5억원이 아니라 5억6000만원을 기준으로 증여세 부과 여부가 결정된다. 시가의 30%인 2억4000만원이 3억원보다 낮은 금액이기 때문이다.A씨는 시가와 양도가액의 차이 10억원 중 3억원을 제한 7억원이 증여 재산으로 분류돼 증여세가 부과됐다. 5000만원의 증여재산공제를 받고 30%의 세율이 적용돼 1억3500만원이 증여세로 산출됐다. 3%의 신고세액공제를 받아 1억3095만원을 내게 된다.양도세도 다시 계산된다. 거래대금은 20억원이지만 시가인 30억원에 양도한 것으로 간주되며 A씨의 양도차액은 5억원에서 15억원으로 불어났다. 기본공제 등을 고려하지 않으면 양도세액은 6억960만원으로 기존 대비 3.5배가량 늘어나게 된다. 집 구해 딸 살게 했다가 증여세아버지가 소유한 집에 자녀가 별다른 대가를 내지 않고 거주하는 것도 증여세 부과 대상이 될 수 있다. 해당 주택을 임대함으로써 아버지가 얻을 수 있는 수익을 자녀에게 증여한 것으로 판단할 수 있기 때문이다. 보통 지방에 거주하다가 직장 입사 등의 이유로 부모가 서울에 자녀가 살 집을 마련해 주는 경우 이 같은 일이 발생할 수 있는 것으로 여겨지고 있다.상속세및증여세법에선 부동산 가액의 연 2%를 무상 사용 이익으로 본다. 단 경과 연수에 따라서 일부를 감액한다. 아버지가 소유한 시가 15억원 아파트에 자녀가 무상으로 거주할 경우 1년간 약 2727만원이 자녀에게 증여된 것으로 판단된다. 2년이 되면 5206만원, 3년간 거주하면 7460만원 등으로 합산된다. 5년간 거주했을 경우 증여 판단 재산은 1억1372만원에 이른다.상증세법에서는 5년간 증여 판단 재산가액을 합산해 1억원이 넘으면 증여세를 부과한다. 이에 따라 딸이 이 주택에 4년만 거주했다면 증여 판단 재산이 1억원을 밑돌아 증여세를 내지 않아도 되지만 5년간 살았다면 과세 대상이 된다. 1억1372만원에 5000만원 증여재산공제를 적용한 뒤 10%로 증여세를 계산하면 637만원의 산출세액이 나온다. 신고세액공제를 적용받으면 증여세는 618만원으로 소폭 감액된다.강진규 기자 josep@hankyung.com