천안·원주·양주…여기도 곧 서울 된다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]도시문헌학자 김시덕 작가
서울 외곽 집값 폭등 이해하려면..서울을 ‘선’으로 봐라

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서울은 과연 어디까지 확장될까? 도시문헌학자 김시덕 작가는 «대서울의 길»에서 현재 서울을 서울과 철도, 도로 등 선으로 연결돼 생활권을 공유하는 '대서울'의 개념으로 이해해야 한다고 설명합니다. 현재의 서울이 형성된 역사 속에서 서울을 서북, 서남, 동북, 동남, 중심권으로 나눠봐야 한다는 말입니다. 그 연장선 상에서 현재 서울 권역이 어디까지 확장됐고, 앞으로 확장 가능성과 미칠 영향에 대한 김 작가의 이야기를 들어보시죠.

▶서기열 한국경제신문 기자
누구나 내집마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 도시문헌학자 김시덕 작가님 모셨습니다. 안녕하십니까.


▷김시덕 작가(도시문헌학자)
안녕하십니까.

▶서기열 기자
최근에 대서울의 길이라는 책을 내셨습니다. 부제가 ‘확장하는 도시의 현대사’인데요. ‘대서울’이라는 개념이 흥미롭습니다. 서울의 영역이 확장한다는 뜻인 거 같은데 어떤 의미를 갖고 있는지 궁금합니다.

▷김시덕 작가
예. 많은 분들이 궁금해하시죠. ‘대서울’이라고 하면 낯선 단어니까. 이게 영어로 번역을 하자면은 Greater Seoul입니다. Great Seoul 하면 위대한 서울이라는 뜻인데 저는 당연히 그런 입장은 아니구요. 서울을 봤을 때 서울특별시로만 보는 것이 아니라 그 너머까지를 봐야 서울도 이해할 수 있고 경기도도 이해할 수 있다. 그런 차원에서 Greater Seoul이라는 뜻으로 ‘대서울’이란 단어를 쓰고 있습니다.

▶서기열 기자
대서울의 영역이 어디까지 확장이 돼있는 상태고 앞으로는 어디까지 진행될지 궁금합니다.

▷김시덕 작가
대서울이라는 개념을 생각할 때 중요한 것은 도시가 쭉 이어지는 연담화가 아닐 수 있다는 것입니다. 철도의 역을 따라서 또는 고속도로 톨게이트를 따라서 띄엄띄엄 간다는 것을 염두에 두시고 들어주시면 좋겠습니다.

우선 서북지역은 서울 은평구에서 띄어서 일산 신도시가 만들어졌고 운정신도시가 파주에 만들어졌죠. 그리고 현재 은평구와 일산신도시 사이에 많은 삼송이라든지 많은 개발이 이루어지고 있는데 그 북쪽 일산신도시 넘어서는 아직은 미약한 편이라고 저는 이해하고 있습니다. 운정신도시가 최전방이라고 생각할 수 있고 여기서 더 나갈 수 있을 것인가는 대단히 정치적인 문제로서, 국제적인 문제로서 북한과 관계가 개입될 것이라고 봅니다. 그리고 GTX가 어떻게 뚫릴 것이느냐의 문제가 있구요.

그리고 동북쪽 지역은 현재 서울 도봉구에서 의정부까지는 연담화가 이루어져있습니다. 그리고 의정부에서 양주까지는 월경지로서 연결이 돼있고, 그리고 양주에서 동두천까지가 약간 월경지로서 기능을 하고 있는데. 현재 의정부까지는 확실히 대서울이고 양주가 아마도 신도시계획이 완성이 되면, 다 준공이 되면. 옥정신도시라든지. 양주가 땅이 넓어서 더 할 여지가 많거든요. 이번 정부 들어서 아파트 값이 두 배로 뛰었다는 말도 들었는데. 그 어떤 분들 말씀에 따르면 최종 배후지가 있어야 그 앞에 도시, 서울에 가까운 그 앞에 도시가 뜬다고 하는데. 그 최종 배후지가 동두천인거죠. 양주까지는 확실히 대서울이 될 거 같습니다.

▶서기열 기자
양주 그리고 동두천.

▷김시덕 작가
그리고 동남부 지역은 천안까지는, 평택, 천안까지는 KTX, SRT, 각종 고속도로로 확실하게 이어져있구요. 거의 연담화로 이어지고 있죠. 천안부터 그 너머에 제가 생각하는 천안⋅오송⋅세종⋅대전권이 하나가 있는데. 여기를 월경지 성격으로 연결할 것인가 아니면 연담화를 시킬 것인가. 또는 이 지역이 서울과 연결을 거부하고 독자 발전할 것인가. 이런 추세가 주목되는 바입니다.

마지막으로 서남부 지역은 화성과 평택의 서부지역인데. 남양시청을 중심으로 한 남양읍 지역, 화성 서부 지역. 그리고 향남이라든지 포승, 안중을 비롯한 평택 서부지역이 현재 도로로 연결돼있는데 이 지역에 서해선 라인들이 놓일 계획이 있습니다. 이렇게 되면 교통과 철도가 맞물리면서 급속하게 대서울이 될 것 같습니다.

다만 현재까지 답사했을 때는 약간 고립돼서 독자적인 질서를 갖고 있는 지역이라는 느낌을 받고 있습니다. 더 우리는 따로나간다는 느낌을 주는데 여기에 철도가 놓일 수 있을지 놓인다면 어떤 파급 효과를 줄 수 있을지는 좀 봐야될 것 같습니다. 유보적입니다.

▶서기열 기자
그렇다면 서울이 언제부터 확장을 시작했고, 현재 어디까지 확장을 했다고 보시나요?

▷김시덕 작가
고려시대 남경은 서울 사대문의 서북쪽에 치우쳐있다가 조선이 만들어지면서 그 위치를 살짝 동남쪽으로 내려서 지금의 청계천을 중심으로 걸쳐진 게 한양인거구요. 그러다가 구한말이 되면서 서쪽으로는 마포, 동쪽으로는 왕십리지역까지 확장되면서 우리가 생각하는 도시의 확장이라는 게 시작되죠.

근대도시의 확장. 개항하고 연관이 돼있다고 보입니다. 구한말 때 속담을 보면 마포 새우젓 장수는 이마가 까맣고, 왕십리 미나리 장수는 목덜미가 까맣다는 속담이 있어요. 이게 양쪽 지역, 마포와 왕십리가 점점 서울의 영역으로 확장되고 있다는 거를 보여줍니다.

그래서 한양에서 조선이 망하고 경성시대가 되는거죠. 1910년부터 1935년까지는 대략 지금의 용산지역, 신용산지역을 포괄합니다. 새로 만든 용산이니까 신용산이고 여기가 일본인 거주지가 되는거죠. 용산 일본군 기지, 미군 기지. 여기까지가 강북 서울의 역사.

그랬다가 1936년에 영등포가 경성에 편입이 됩니다. 그 전까지는 시흥군 영등포읍이었죠. 시흥군청이 영등포역 앞에 있었습니다. 그때 이미 꽤 상당한 도심이었습니다. 그래서 영등포시가 될 수도 있었어요. 근데 영등포시가 될 것인가 경성부에 편입될 것인가로 그 읍회에서 논란이 있다가 경성부에 편입되는 것으로. 그러면서 서울은 최초로 강남과 강북을 모두 가진 도시가 됩니다. 사실 그때부터가 우리가 알고 있는 서울의 출발인거죠.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷김시덕 작가
그때부터 36년부터가 진정한 서울의 시작이에요. 방금 말씀드렸지만 그때는 발전 방향이 두 군데였어요. 영등포 방향, 이건 어디까지 가냐면 인천까지 갑니다. 이거는 일본인들에게 중요합니다. 일본인들 자신이 인천 개항장을 만들었으니까 이곳과 용산을 연결해야 할 필요가 있었던 거죠. 그 후로도 상당기간 동안 중부지역의 발전방향은 인천부터 서울을 거쳐서 동북지역으로 나갑니다. 원산으로 가는. 이 라인이 중요했습니다.

▶서기열 기자
원산까지 가는.

▷김시덕 작가
그렇죠. 경원선이 중요해요. 분단 전에 철원 지역 주민들을 보면 장을 보러 갈 때 경원선 열차를 타고 원산을 가거나 서울로 오거나. 경성으로. 그 방향으로 발전을 하다보니까 서남부에 영등포가 발달하고, 그 주변이 강남으로서 발달한 거고. 동북지역은 조선인을 위한 교외지역으로서 지금의 일산 분당처럼, 삼양동이니 돈암동이니 이쪽이 개발된 거죠.

▶서기열 기자
현재 대서울권은 어디까지 확장이 됐을까요?

▷김시덕 작가
철도로 봤을 때는 동쪽으로는 춘천과 원주가, 전체가 아니라 일부지역. 원주혁신도시가 대표적이죠. 서울 자체를 여러분이 생각을 다시 하셔야하는데 서울 구로구, 서남쪽에 구로구에서 출근을 못합니다. 하지만 동북 지역에서 출근이 가능합니다. 노원구 중계동에서 구로디지털단지까지 가는 거 보다 춘천, 원주가 빨라요.

▶서기열 기자
서울보다.

▷김시덕 작가
서울 다른 지역보다. 그래서 제가 강조했던 게 서울을 하나로 보지 말고 조각으로 봐야된다고. 길을 따라 이어지는 피자조각들. 연장선상에 경기도가 있고 강원도가 있고 충청도가 있다고. 서울을 하나로 보지 마시고 쪼개서 봤을 때 내가 어디 살 것인가, 직장 어디 잡을 것인가, 어디 투자할 것인가를 결정할 수 있는 겁니다. 서울이라고 묶으면 안 됩니다.

▶서기열 기자
같은 서울이 아니다? 4개로 나눠보셨어요.

▷김시덕 작가
4개 이상으로 쪼개지는 거죠. 그것처럼 서울을 강남, 강북으로 나누는 것 가지고는 섬세하게 접근할 수가 없습니다. 최소한 5개로 나눠야되는 거죠. 서북, 서남, 동북, 동남, 그리고 중심권. 이런 식으로 섬세하게 보고 그 넘어서 경기도까지 이어봐야 되는데 그 때 핵심은 철도와 도로. 그래서 동북쪽으로 봤을 때는 춘천과 원주가 이어지는 거고.
동남쪽이 가장 중요하죠. 동남쪽은 현재 옛날 경부선 열차, KTX, SRT 그리고 수많은 고속도로들. 최근 들어서 떠오르고 있는 곳은 용서고속도로. 용인과 서울을 연결하는 용서고속도로가 있죠. 용인 수지는 서울에 포함되는 것이고. 그 넘어서 현재 천안 정도까지는 천안과 아산 배방 정도까지는 철도로 연결된 대서울이다라고 보고 있구요.

▶서기열 기자
서쪽은 어디까지 간다고 보시나요?

▷김시덕 작가
서울 서부지역은 성격이 약간 다릅니다. 우선 서북지역은 떠올리시면 고양 파주가 떠오를텐데요 원래 조선시대부터 중심축은 신의주-서울-부산 축이었던 거죠. 부산이라기보다는 동래였던 거죠.

▶서기열 기자
동래.

▷김시덕 작가
그래서 원래 서북쪽 파주-고양 라인은 중요한 라인이었습니다. 개성까지 이어지는.

▶서기열 기자
중국에서부터 넘어들어오는 길이기도 하고.

▷김시덕 작가
이게 분단으로 끊겨버리면서 급격히 중요성이 떨어지기 시작하죠. 사실 이부분은 서울 동북지역도 마찬가지입니다. 철원 거쳐 원산 가는 라인이 되게 중요했거든요. 근데 이게 끊겨버리면서. 큰 틀에서 서울의 강북지역과 경기 북부지역이 침체되는. 그리고 남쪽 지역이 크게 힘을 받게 되는.

▶서기열 기자
약간 예전과 양상이 달라졌네요.

▷김시덕 작가
달라졌습니다. 말하자면 조선이 만들어낸 라인이 서북에서 동남으로 가는 거라면 식민지가 만들어낸 라인이 인천부터 동북으로 원산까지 올라가는 라인인거고. 이중에 북쪽이 끊겨버리면서 남쪽에 두 라인만 남게되는. 이게 지난 100년 간 큰 흐름이라고 보면 되시겠습니다. 그러다보니 서북지역은 전반적으로 침체 경향이 있고. 철도를 지하철 3호선이라든지 경의선을 놓긴 합니다만. 한계가 많죠.

▶서기열 기자
파주에서부터.

▷김시덕 작가
한편 서울 서남부는 상황이 좀 다릅니다. 서남부는 총독부가, 총독부와 경성부 혹은 인천부가 처음 개발할 때부터 연담화를 이루었죠. 연담화라는 것은 중간에 끊김없이 쭉 도시가 이어지는 방식.

▶서기열 기자
자연스럽게 도시가 확장됐다는 말씀이군요.

▷김시덕 작가
그렇습니다. 영등포에 딱 내리는 순간 여기는 경인의 세계라고 부를 수 있는 지역입니다. 경인의 세계. 경성과 인천. 그래서 저는 경인지역에 관심이 많습니다. 지난 100년간 꾸준히 발달한 지역이고 끊임 없이 발달한 지역이어서 차곡차곡 발전양상을 볼 수 있는 곳이다 보니까 관심이 있는데.

경인 많이 들어보셨죠? 경인선도 있고, 경인공업지역도 있고. 부평이랑 주안지역까지 묶어가지고 하나의 경인지역인데 이 지역을 가보면 영등포부터 인천까지 계속 집입니다. 계속 아파트고 공장이고. 이러다보니 이 라인은 원래 발달드렸던 라인. 그러다보니 너무 이른 시기에 개발돼버리면 한 텀을 쉬게 됩니다. 너무 이른 시기에 편하게 되다보니 그대로 노후화돼버려요.

▶서기열 기자
그럼 빠른 개발은 빠른 노후화를 가져오는군요.

▷김시덕 작가
한국이 워낙 빠르게 발전하다보니까 삶의 양식이 그때 예상하고 개발했던 거보다 더 편리한 걸 요구하는 거에요. 더 넓은 걸 요구하고 그러다보니 다음 개발 주기가 대략 예측이 되죠.

그래서 저는 일본 쪽 공부를 많이 했는데 야마노테 선이라고 서울 지하철 2호선 같은 순환선이 있습니다. 이 지역의 흐름을 보면 약 100년 단위로 움직입니다 역을 따라서. 100년 전에 핫플레이스가 노인들의 압구정 같은 게 돼있기도 하고. 그런데 보면 서울을 50년 단위인 거 같아요.

▶서기열 기자
더 빠르다는 거군요.

▷김시덕 작가
예를 들어 영등포 신길이라든지 영등포 역세권 개발을 하는데 이 지역은 30년대부터 40~50년에 개발된 지역이란 말에요.

▶서기열 기자
그렇네요. 말씀하신대로 경인의 시대가 열렸을 때.

▷김시덕 작가
인천부터 서울 영등포 지역이 대체로 그렇습니다. 이쪽은 대체로 재개발이 중요한 시점입니다. 다른 방향은 택지 개발이 중요한데 지금 어떻게 효율적으로 구도심을 개발할 것인가. 여기에 들어오는 것은 추가로 들어오는 곳이 화성시의 서부와 평택시의 서부입니다.

▶서기열 기자
화성과 평택까지.

▷김시덕 작가
우리는 요즘 화성 하면 동쪽 지역의 동탄을 떠올리죠. 원래 화성 하면 서부 지역은 원래 남양군이라고 다른 곳이고. 화성군은 동쪽에 있는 곳이고. 수원과 오산을 묶는 하나의 덩어리입니다. 수원 화성의 화성입니다. 동쪽과 서쪽이 다르다가 합쳐졌고. 동쪽이 지금의 동탄의 옛날은 아무것도 없다보니까 서쪽이 더 중요했습니다. 해운이 중요하니까. 흥선대원군이 중국 톈진에 잡혀갔는데 그때 마지막에 묵었던 데도 남양에 있습니다.

▶서기열 기자
지금 남양이 현대자동차 연구소 있는 곳이 남양이죠? 남양연구소

▷김시덕 작가
맞습니다. 한동안은 서쪽이 중심이었다가 동탄이 개발되면서 약간 침체된 느낌이 있습니다. 그래서 이지역을 서해선이라든지 열차가 어떻게 뚫어나가는 가가 균형발전 또는 경기 서남부 지역의 발전에 도움이 될 것이고. 이것은 나아가서 평택시의 서부지역 발전까지 연결이 됩니다. 그리고 더 나가면 당진까지 가는거죠. 당진, 서산까지 이어지는.

▶서기열 기자
그리고 남쪽으로는 천안 쪽도 말씀하셨는데요.

▷김시덕 작가
그거는 동남쪽 방향인거죠. 동남쪽 방향으로 천안은 순조롭게 이어지고 있는 확장 강남입니다. 저는 이 부분을 특별히 떼내서 대서울 중에서도 ‘확장 강남’이라고 보고 있습니다.
단도직입적으로 말씀드려서 삼성전자가 반도체가 ‘확장 강남’을 추동하고 있죠.

▶서기열 기자
그렇군요.

▷김시덕 작가
영통도 그렇고, 광교가 그렇고, 평택 고덕이 그렇고 천안 아산 배방이 그렇고. 다른 SK나 엘지나 현대는 제 막연한 말씀 밖에 못 드리지만 약간 수도권 방향으로 돌아오고 있다는 느낌을 받는데 삼성만은 뚫고 가고 있습니다.

▶서기열 기자
밑으로 계속 내려가고 있는거죠.

▷김시덕 작가
밑으로 동남쪽으로 계속 내려가고 있습니다.

▶서기열 기자
대서울의 확장의 영향일텐데요 그러면 대서울의 확장으로 땅값에는 어떤 영향을 미칠까요?

▷김시덕 작가
땅값과 집값을 구분해야될 텐데요. 땅값은 당연히 연선 지역은 굉장히 뛰고 있구요. 다만 이제 땅값이 오를 때는 여러가지 기대치가 있을텐데 공장을 지을 것이냐, 아파트 단지를 만들 것이냐 문제겠죠. 공장은 별개로 치고, 아파트는 집값 부분은 당연히 뛰는데 기본적으로는 요즘 많이들 자가용을 모시니까 고속도로에 가까운 쪽이 많이 뛸거라고 생각하실 겁니다.

다만 제가 해외 경험도 있고, 제가 일본에 살면서 타마신도시라고 하는 한국의 뉴타운의 원형에 해당하는 지역의 외곽에 살았었는데 그때 느낀 것이 결국 나이가 들면 어느 순간부터는 운전을 못하게 됩니다. 일본은 고령자에 대해 면허증 반납 움직임이 활발해요. 그러다보니까 교통망보다는 철도망이 더 중요해요. 걸어서 노인들이 걸어서 병원에 갈 수 있는 라인. 아마 평지로 철도역에서 15분 정도인 거 같습니다. 철도역에서 15분 이내 그걸 넘어가는 지역은 하나로 묶으면 안 되고 세밀하게 봐야된다.

▶서기열 기자
철도역을 중심으로

▷김시덕 작가
역 중심으로 요렇게 집값이 내려가는 방향.

▶서기열 기자
철도역을 중심으로 가까운 걸어서 15분 거리는 확실히 높은 가격을 형성하고 그 다음부터는 급속도로 떨어진다.
첫 번째 편으로 김시덕 작가님 모시고 대서울의 확장에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

▷김시덕 작가
감사합니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영·편집 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩