[한경 매물마당] 인천 송도 상업지 독점 편의점 상가 등 5건

입력2021.10.13 07:20 수정2021.10.13 07:20

◆인천 연수구 송도동 상업지 독점 편의점 상가(사진)=지하 3층~지상 12층 근린생활시설 및 교육시설의 1층 전면 출입구 코너 점포 전용 81.6㎡(분양 179.98㎡). 건물 내 5층 이상 상층부 병원 입점. 보증금 1억원, 월세 800만원(부가세 별도). 융자 11억5000만원, 실투자 7억5000만원. 2022년 4월 준공 예정. 010-9329-7189 송도 힐테라스 오한석 (28185-2020-00010)

◆경기 동탄신도시 메디컬상가 내과 병원=2동탄 2만가구 중심상업지 대로변 사거리 코너 7층 상가의 대로 방향 3층 점포 전용 74㎡(분양 142㎡). 보증금 2000만원, 월 200만원(부가세 별도)에 내과 병원으로 5년 장기임대 중. 융자 2억6000만원, 실투자 1억4000만원, 연 수익률 11.8% 가능. 안정적인 임대수익 및 향후 가치 상승 기대. 4억2000만원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)

◆충남 천안시 불당동 투자 및 수익형 1층 상가(사진)=대단위 아파트·상가·학교·공기관 밀집지역 주상복합 1층 출입구 옆 점포 3칸 합 전용 140㎡(계약 254㎡, 대지지분 106㎡). 현 임차인 6년째 성업 중. 주변에 세관, KDB산업은행 등 추가 입점 예정. 가격 대비 면적이 넓어 활용성 우수. 사정상 주변 임대시세 절반 수준으로 임대 중. 향후 인상 가능. 3.3㎡당 600만원 이하. 실투자 1억원대. 041-543-2575 아산 마하에셋 김은영 (44200-2018-00064)

◆경북 구미시 종합병원 앞 상가주택(사진)=대지 314㎡, 연면적 641.3㎡. 건물 전체 리모델링 완료. 상가와 원룸·투베이·투룸 총 17가구. 실인수가 8900만원, 월세 588만원. 이자 공제 후 실수익 490만원. 원금 상환하지 않고 이자만 내는 융자 승계 가능. 대구경북통합신공항 수혜지역. 전속 중개. 054-471-9667 구미 인동대표공인 신효일 (47190-2021-00069)

◆충남 서산시 전원형 상가주택(사진)=서산시내 대지 427㎡, 연면적 276㎡의 정남향 2층 주택. 정원과 텃밭이 있는 2종근린생활시설. 2가구 거주 가능. 1층(188㎡)에 대리점이나 공방, 취미교실 등 운영할 수 있어 자영업을 겸한 전원생활하기에 적합. 융자 2억4000만원 가능. 급매 4억원. 041-666-0006 서산 장승백이 정은현 (44210-2018-00029)

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이상현 에이플레이어 파트너스 대표 “설계에서 금융까지…사옥 지어 주는 남자입니다”

[인터뷰] 이상현 에이플레이어파트너스 대표에이플레이어파트너스는 토지 컨설팅, 설계, 디자인, 시공, 임대 관리, 금융 상품 설계 등을 고객의 수요에 맞춰 건물의 모든 것을 ‘원스톱’으로 진행하는 부동산 종합 컨설팅 기업이다. 창립 이후 50여 동 이상의 건물을 컨설팅, 시공해 서울 역세권 꼬마 빌딩과 소형 주택 건설에 강점과 노하우를 갖췄다.최근에는 스타트업이나 중소기업 법인을 위한 맞춤 사옥 개발 프로젝트에 주력하고 있다. 이상현 에이플레이어파트너스 대표는 본인을 ‘사옥 지어 주는 남자’라고 소개한다. 또한 건물주는 태어나는 게 아니라 만들어지는 것이라고 강조한다.고객들이 비교적 적은 초기 자본과 리스크로 건물이나 사옥을 소유할 수 있도록 방향성을 설정하고 진행하는 것이 경영 철학이다. 그는 고객과 함께 성장하고 노후를 즐길 수 있는 지속적인 관계를 형성하는 것을 목표로 오늘도 ‘사옥 지어 주기’에 최선을 다하고 있다.-에이플레이어파트너스는 어떤 기업인가.“우리는 부동산을 개발·관리하는 기업이다. 현재 매년 7~8개의 신규 건물을 짓고 있다. 향후 20~30개로 늘릴 계획이고 부동산 가격 하락 등의 리스크 관리를 위해 서초와 강남을 위주로 사업을 진행하고 있다. 강남과 서초는 서울에서도 수십 년간 값이 떨어지지 않는 지역이다. 수요보다 공급이 많다. 구찌와 프라다 등 중고가 매장은 샤넬과 에르메스 등 상대적으로 고가 브랜드보다 수요가 적어 줄을 서지 않는다. 강남과 서초에 대한 수요도 이와 마찬가지다. 고객의 수요를 위해 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용해 12명의 직원이 현장에서 활동하며 매입 지역을 매일 파악하고 있다.”-에이플레이어파트너스는 소형 오피스와 도시형 생활주택, 청년주택 등의 사업을 영위하고 있다. 이 중 현재 가장 주력하는 부문은 무엇인가.“소형 오피스 개발이다. 정부의 대출 규제가 강화되면서 대출이 쉽지 않아 레버리지(자본과 부채로 투자)로 지어진 빌딩을 산다는 것은 옛말이 됐고 소형 오피스를 자기 자본으로 구하기 힘든 실정이다. 하지만 노후화된 빌딩과 주택을 개발해 건물 신축 사업을 한다면 얘기가 달라진다. 지어진 물건의 담보 대출이 아니라 미래 가치를 보고 판단하는 시설 자금 대출을 활용할 수 있다. 하지만 이 신축 개발 사업은 건축 시행 쪽의 전문가가 아닌 이상 일반인이 접근하기 어려운 부분이다. 신축 개발은 조달 은행, 설계, 건물 디자인, 구청 인허가, 시공 후 준공까지 각 분야의 전문가들이 하나의 팀으로 움직인다. 팀이 움직이지 않으면 개발 중 나타나는 수많은 돌발 이슈에 대응하기 힘들고 개별적으로 진행하면 소통하기가 어려워 사업 기간이 길어져 실패할 공산이 크다. 일반인이 눈앞의 생계와 사업을 유지하면서 시행을 진행하는 것은 현실적으로 불가능하다. 에이플레이어파트너스는 이슈를 해결할 방법을 제시하고 구성된 팀으로 임대가 아니라 본인의 사무실을 갖고 싶은, 턱없이 높은 월세에 지친 법인들을 대신해 소형 오피스를 소유할 수 있는 길을 제시한다.”-에이플레이어파트너스와 함께하는 고객층은 누구인가.“최근 월세와 임차료를 내다 지친 법인 대표들에게 부동산적 컨설팅·시행을 통해 길을 알려주고 있다. 우리 역시 작은 규모로 시작해 법인 대표들의 고충을 그 누구보다 잘 알고 있다. 업무중심지구인 강남의 스타트업이나 중소기업들은 사무실 임차 보증금과 월세 인상에 지친 것이 현실이다. 이를 해소하기 위해 기존 사무실 보증금과 월세 금액 정도면 충분히 사옥을 지을 수 있도록 컨설팅한다. 즉, 적은 자본으로 레버리지를 통해 사옥을 지어 사무실 완성과 함께 건물주의 꿈을 현실로 만들어 주고 있다.”-많은 법인 대표들이 강남·서초에 사옥을 짓고 싶지만 비용이라는 현실에 직면한다.“대부분의 법인 대표들이 기존 건물을 매수하는 방향을 택하지만 이를 위한 충분한 자금을 마련하는 데 시간이 걸릴 뿐만 아니라 부동산 가격은 늘 한 발 일찍 상승하고 있다. 또 마음에 드는 사옥을 매수하는 데 많은 시간과 발품이 필요하고 직접 짓는 것 역시 참 어려운 일이다. 이 점에 착안해 에이플레이어파트너스는 법인 대표들이 사업에 집중하면서도 원하는 사옥을 가질 수 있도록 원스톱 서비스를 제공해 ‘윈-윈’하는 사업 모델을 갖췄다. 구체적으로 현재 강남·서초에 6층 건물을 짓기 위해서는 일반적으로 100억원이 필요하다. 지금 수준으로 50억원을 대출한다면 본인 자금이 50억원이 필요하다는 계산이다. 에이플레이어파트너스는 본인 자본 10억~20억원으로 사옥을 지을 수 있도록 돕는다.”-100억원짜리 건물을 초기 자본 10억~20억원으로 지을 수 있나.“실제 20억원의 자본으로 건물을 짓고 있는 사업주를 예로 들겠다. 절반은 금융 대출로 충당한다. 대출 외에 건물의 1개 층을 전세 물건으로 한다. 강남·서초의 최근 기준 평당 전셋값으로 25억~30억원 정도 된다. 대출과 전세로 75억~80억원을 충당해 20억원으로 사옥을 지을 수 있다. 만약 금액이 부족하면 에이플레이어파트너스가 운용하는 마르스자산운용 등에서 대출 받을 수 있도록 안내한다. 최근 논현역 인근에 짓고 있는 한 금융 기업의 사옥도 이와 비슷한 구조다. 건물이 지어진 후에는 공실이 발생하지 않도록 임대도 돕고 있다.”-건물을 지을 때 중점을 두는 사항이 있나.“코로나19 사태로 비대면 업무가 활성화되면서 많은 사업주들이 근무 형태에 고민하고 있다. 최대한 대면 접촉을 최소화할 수 있는 형태로 사옥을 짓는 것에 주안점을 둔다. 또한 사업주 맞춤형 건물을 지으려고 노력한다. 임직원을 위한 피트니스센터나 라운지 등을 마련하기를 원하면 요구를 최대한 반영해 건물을 짓는다.”-코로나19 사태로 명동과 홍대 등 핵심 상권에 공실이 넘쳐나고 있다. 부동산 하락으로 인한 리스크는 없나.“매수 시점보다 건물 값이 떨어지지 않을까 우려해 강남과 서초 위주로 사업을 진행 중이다. 명동과 홍대 등과 달리 강남과 서초는 오피스 지구다. 명동과 홍대의 유입 인구가 관광객 등이라면 강남과 서초는 오피스 지구여서 코로나19 등의 악재에도 수요가 줄지 않는 지역이다. 우리가 택한 건설 현장은 부동산 불패 신화로 꼽히는 ‘강남권’에 국한돼 있다. 매년 전국 공시 지가 상승률을 뛰어넘는 서울, 그 안에서도 가장 높은 공시 지가 상승률을 기록하는 강남에 집중해 리스크 우려를 최소화한다. 시대가 불안하면 불안할수록 안전 자산을 찾는다. 많은 이들이 대기업 주식만 사는 것과 같은 이치다. 불패 신화인 강남권에 집중하는 이유다.”-기존에 쌓아 온 노하우를 기반으로 원스톱 사옥 건립 프로젝트를 진행 중인데 앞으로 추가하려는 사업이나 서비스는 무엇인가.“최소 필요 자금으로 건물을 짓고 운영 등 모든 것을 돕는다는 원칙에 맞춰 현재의 원스톱 서비스를 기존보다 편리하게 제공하기 위해 많은 고민을 하고 있다. 부동산에는 여러 종류가 있다. 주택은 다중·다가구·다세대가 있고 업무 빌딩은 오피스텔과 근린 생활 시설, 상업 시설 등으로 구분된다. 고객의 수요에 맞춰 투입할 수 있는 자본 한도에서 매입할 수 있는 토지를 찾아 제공하고 건물 디자인 또한 원하는 스타일을 선택할 수 있도록 다양한 콘셉트를 제시하고 수요에 맞는 건물을 지으려고 한다. 완공에서 끝나는 것이 아니라 애프터서비스도 제공해 ‘처음부터 끝까지’라는 책임 서비스를 제공할 예정이다. 또한 건축·개발 과정에서 이해하기 어려운 절차를 시간 흐름에 맞게 한눈에 이해할 수 있도록 플랫폼화할 계획이다.”-에이플레이어파트너스 대표로서 임직원·투자자·이해관계인들에게 전하고 싶은 말이 있나.“항상 모든 것에 감사하고 있다. 함께 성장하고 함께 노후를 즐길 수 있는 관계를 지속하는 것이 목표다. 오랜 시간 함께하기 위해서는 신뢰가 가장 중요한 부분이다. 그리고 회사만 성장하는 것이 아니라 임직원·투자자·이해관계인 모두가 동시에 성장해야 함께라는 말이 적합한 환경이 갖춰진다고 생각한다. 집에는 주인이 없다. 건물주는 태어나는 게 아니라 만들어지는 것이다. 100년의 삶 속에 잠시 누리는 가치인 집과 건물주의 꿈을 에이플레이어파트너스에서 실현할 수 있도록 단순히 수익 창출에 멈추는 것이 아니라 기획과 품질로 완성된 고품격 건축으로 보답하려고 한다.”유호승 기자 yhs@hankyung.com
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[한경 매물마당] 종각역 초역세권 근생 빌딩 등 6건

◆서울 종로2가 종각역 초역세권 근생 빌딩=대로변 코너 상업지역 대지 121㎡, 연면적 723㎡의 지하 2층~지상 6층 건물. 엘리베이터. 가시성이 좋아 임차인 선호. 우량 임차인 입점. 안정적으로 임대 중. 용적률 및 건폐율 이득. 연 수익률 3.4%. 125억원. 02-553-2003 강남 드림빌딩 하충현(9250-11244)◆충남 천안시 쌍용동 상가 빌딩(사진)=대단지 아파트 및 학원 밀집지역 코너 대지 884.1㎡, 연면적 3992.9㎡의 지하 1층~지상 6층 건물. 총 14실. 상권 활발. 보증금 5억9500만원, 융자 40억원, 실투자 42억500만원, 월세 3885만원(관리비·부가세 별도). 급매 88억원. 041-564-8989 천안 역전공인 이광웅 (44133-2017-04468)◆서울 송파구 초역세권 코너 빌딩=대지 353.13㎡, 연면적 970.78㎡의 6층 건물. 유동인구 풍부한 대단지 아파트 및 학교 밀집지역 먹자상권. 학원 입지로 적합. 85억원. 02-511-9467 강남 리얼티코리아 유진석 (9250-11288)◆경기 부천시 초역세권 중심상업지역 상가(사진)=신축급 주상복합의 공실 상태 점포 3개. 배후세대 및 유동인구 풍부하고 주변에 먹자거리 형성. 공실 상태여서 직접 사용 가능. 병원이나 업무시설에 적합. 각각 전용 502.97㎡(분양 1638.57㎡) 33억원, 전용 54.06㎡(분양 122.06㎡) 5억1460만원, 전용 68.15㎡(분양 54.75㎡) 4억4000만원. 1644-8149 강남 알이엠 김용길 (11650-2016-00025)◆경기 용인시 중심상업지 대로변 프랜차이즈 1층 상가=1만 가구 배후 중심상업지 대로변 10층 건물의 1층 점포 195㎡. 보증금 9000만원, 월 617만원에 유명 프랜차이즈 음식점으로 임대 성업 중. 융자 9억원, 실투자 8억6000만원. 18억5000만원. 010-5704-7300 수지 광교미래공인 안진석 (가3648-02-2808)◆충남 천안시 불당동 투자 및 수익형 1층 상가(사진)=대단위 아파트·상가·학교·공기관 밀집지역 주상복합 1층 출입구 옆 점포 3칸 합 전용 140㎡(계약 254㎡, 대지지분 106㎡). 현 임차인 6년째 성업 중. 주변에 세관, KDB산업은행 등 추가 입점 예정. 사정상 현 임대료가 시세 대비 절반 수준이어서 향후 인상 가능. 3.3㎡당 600만원 이하. 실투자 1억원대. 041-543-2575 아산 마하에셋 김은영 (44200-2018-00064)
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[한경 매물마당] 천안시 두정동 1호선 초역세권 상가 빌딩 등 7건

◆경기 화성시 남양뉴타운 메디컬상가 대형 병원=1만5000가구 중심상업지 화성시청 인근 대로변 코너 10층 상가의 대로 방향 5층 점포 전용 708㎡(분양 1260㎡). 보증금 1억5000만원, 월 1400만원(부가세 별도)에 대형 소아과·피부과로 2026년까지 5년 장기 임대 중. 융자 16억원, 실투자 8억5000만원, 연 수익률 14.5% 가능. 26억원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수(가3648-02-2333)◆서울 대림역 투자 및 수익형 1층 상가=준공업지역 1층 점포 245㎡. 유동인구 풍부해 상권 활발. 유명 프랜차이즈와 KT 모바일 매장 입점. 보증금 3억원, 월세 1550만원, 연 수익률 5%. 45억원. 02-2033-0601 강남 렉스 주정균(11680-2015-00030)◆충남 천안시 두정동 1호선 초역세권 상가 빌딩(사진)=대단지 아파트 앞 대지 353㎡, 연면적 741.8㎡의 지상 4층 건물. 총 9실. 천안 시내 요지. 보증금 2억2000만원, 융자 18억원, 실투자 12억8000만원, 월세 1320만원(관리비·부가세 별도), 연 수익률 8.16%. 삼성SDI, 천안2·3·4산업단지 인근. 급매 33억원. 041-564-8989 천안 역전공인 이광웅(44133-2017-04468)◆충남 천안시 불당동 1층 테라스 상가=대단위 아파트·상가·학교·공기관 밀집지역 주상복합 1층 출입구 옆 점포 전용 80.5㎡(계약 146㎡, 대지 지분 60.9㎡). 가게 앞 데크(13㎡) 소유. 보증금 3000만원, 월세 250만원. 갤러리아백화점, 상공회의소 인근. 사정상 급매. 1층 3.3㎡당 1200만원 선, 실투자 2억원 가능. 041-543-2575 아산 마하에셋 김은영(44200-2018-00064)◆서울 종로구 인사동거리 중심가 빌딩(사진)=인사동길 16. 1·3·5호선 트리플 역세권 상업지역 스타벅스 옆 대지 178.5㎡, 연면적 898.81㎡의 지하 1층~지상 6층 건물. 엘리베이터. 입주사별로 리모델링해 건물 상태 양호. 연 수익률 2.83%(올해 11월 기준), 지하 1층과 지상 3층 임대 시 연 수익률 3.5% 가능. 90억원(조정한 가격이어서 협의 불가). 전속 중개. 02-3453-9144 강남 알이엠 김용길(11650-2016-00025)◆경기 용인시 기흥구 체육시설 및 개발 부지=보라동 621. 보라중학교 입구사거리 코너 나대지 3656.8㎡. 대단위 아파트 밀집지역. 이마트 인근. 건폐율 60%, 용적률 200% 적용해 운동시설 및 일부 1·2종 근린생활시설 개발 가능. 토지 감정가 100억원 이상. 100억원. 전속 중개. 02-3453-9143 강남 알이엠 김용길(11650-2016-00025)◆경기 성남시 분당구 오리역 역세권 근린생활 상가(사진)=구미로 9번길 1. 오리역 3번 출구 도보 2분 거리 지하 1층~지상 8층 건물의 지분 73.34%. 상업지역, 지구단위계획구역 용도로 지정. 별도 주차타워 운영 중이어서 편리. 보증금 3억4000만원, 월세 2085만원. 50억원. 전속 중개. 02-3453-9144 강남 알이엠 김용길(11650-2016-00025)