'규제 프리' 아파텔…아파트 대체투자 뜬다

Cover Story - 똘똘한 오피스텔 투자법

청약통장 필요없는 추첨제 분양
신혼부부 등 젊은층에 인기

분양권은 주택수 미포함…세금 아껴
최근 난방 규제 완화도 '호재'

아파트값이 치솟으면서 대체재인 오피스텔의 몸값도 함께 올라가고 있다. 서울 마포구청역 인근 오피스텔 밀집 지역. 한경DB

30대 신혼부부인 A씨는 최근 수도권 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’ 청약으로 눈길을 돌렸다. 지난해부터 아파트 가격이 크게 오른 데다 청약 당첨 커트라인까지 급등했기 때문이다. 아파트로 내 집 마련을 하는 것은 사실상 불가능해졌다. A씨는 “오피스텔은 청약통장이 없어도 되고 추첨으로 뽑아 젊은 세대에게 유리하다”며 “비싼 관리비가 부담이지만 아파트와 비슷한 구조를 갖춘 소형 아파텔을 노릴 것”이라고 말했다.

아파트의 ‘대체재’인 오피스텔 인기가 높아지고 있다. 아파트에 대한 세금·대출 규제가 강화되자 오피스텔로 수요가 몰리고 있다. 정부가 난방 규제를 완화한 것도 호재다.

몸값 높아진 오피스텔

올 들어 오피스텔 청약 경쟁률은 고공행진 중이다. 부동산 리서치업체 리얼투데이가 11일 한국부동산원 청약홈 자료를 바탕으로 올 하반기(지난 5일 기준) 전국에서 분양한 오피스텔 청약 경쟁률(청약 접수일 기준)을 집계한 결과, 9326실 모집에 18만4111명이 신청해 19.74 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2019년 하반기(3.03 대 1), 2020년 하반기(5.50 대 1) 경쟁률을 훌쩍 뛰어넘었다

오피스텔 가격도 강세다. 부동산원에 따르면 지난 8월 전국 오피스텔 매매 가격은 전달 대비 0.37% 올랐다. 지난해 7월 이후 가장 높은 상승률이다. 수도권 오피스텔 매매 가격도 지난 8월 0.40% 오르는 등 9개월 연속 상승세를 이어갔다. 특히 3~4인 가족이 거주할 수 있는 중대형 오피스텔(전용면적 85㎡ 이상)에 대한 수요가 확대되고 있다. 과거 오피스텔은 1~2인 가구를 위한 소형 주택형이 일반적이었지만 최근에는 거실·주방 등 방 2~3개와 판상형 맞통풍 구조 등을 갖춘 중대형으로 매수세가 쏠리는 추세다.

정부가 도심 주택 공급을 늘리기 위해 오피스텔 규제 완화 카드를 꺼내든 것도 매수 심리를 자극하는 요소다. 주거용 오피스텔은 전용 120㎡까지 바닥 난방이 허용된다. 기존에는 전용 85㎡ 이하 오피스텔만 바닥 난방이 가능했다. 30평형대 아파트와 비슷한 넓이의 3~4인 주거용 오피스텔 공급을 활성화하겠다는 게 정부 구상이다.

오피스텔 인기는 경매시장까지 번졌다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 수도권 주거용 오피스텔 경매 평균 응찰자 수는 7.4명으로 집계됐다. 2017년 5월(7.9명) 이후 최대치다. 일부 오피스텔 경매 매물을 두고는 과열 양상도 나타났다. 지난달 열린 경기 용인시 수지구 상현동 오피스텔(전용 25㎡) 경매에서는 응찰자 53명이 몰리기도 했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “코로나19 확산으로 상가 수익성이 떨어지면서 오피스텔을 통해 임대 수요를 안정적으로 확보하려는 투자자가 경매시장을 주로 찾고 있다”고 설명했다.

‘묻지마 투자’는 금물

오피스텔은 아파트 규제의 반사이익을 얻는 대표적인 부동산 상품으로 꼽힌다. 먼저 청약 통장 유무와 상관없이 청약할 수 있다. 당첨자도 추첨으로 선정한다. 만 19세 이상이면 거주지 제한·주택 소유 여부와 관계없이 오피스텔 청약이 가능하다. 신혼부부 등 가점이 낮은 젊은 세대에게 유리하다는 뜻이다. 오피스텔 분양권은 취득세 및 양도세를 산정할 때 주택 수에 포함하지 않는 것도 장점이다. 단 준공된 주거용 오피스텔은 세금 계산 때 주택으로 간주된다. 다만 아파트 청약을 할 때 주거용 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않는다.

오피스텔은 아파트를 살 때보다 고려해야 할 사항이 많아 주의가 필요하다. 단지 내 커뮤니티 시설의 다양성이 떨어지고 주차 공간이 부족한 편이기 때문이다. 오피스텔의 취득세는 4.6%로, 1주택 아파트 취득세(1~3%)보다 높다. 분양가 상한제 적용을 받지 않아 고분양가 우려도 크다.

전문가들은 “과열된 시장 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마 오피스텔 투자’에 나서는 것은 금물”이라고 입을 모은다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “오피스텔은 아파트와 견줘 상품성과 환금성이 떨어지기 때문에 부동산시장이 하락세로 전환되면 가장 먼저 타격받을 수 있다”며 “역세권 여부, 주거 환경 등을 꼼꼼하게 분석하는 ‘옥석 가리기’가 필수”라고 조언했다.

장현주 기자 blacksea@hankyung.com