집코노미 타임즈 - 기사 해설

서울 도심 민간재개발 공모
빌라가격 자극 불가피하지만
10년 미뤄오던 공급 '스타트'
9월 23일 집코노미TV 유튜브에서 라이브로 진행된 방송의 스크립트입니다. 요약본을 원하는 독자분들은 동영상 초반의 요점정리를 참고해주세요.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

▶전형진 기자
오늘 읽어드릴 뉴스는 서울시의 재개발 공모가 시작됐다는 이야기입니다. 지난 5월에도 오세훈 서울시장이 직접 발표한 적이 있던 내용입니다. 당시 이야기를 확정해 실행한다는 데 의미가 있고, 앞으로 10년 동안의 공급, 또 그 이후의 공급을 좌우할 수 있는 내용이기 때문에 다시 짚어보겠습니다.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

23일 서울시의 발표 내용입니다. 6대 규제완화를 한다는데요. 특기할 만한 게 도시재생지역도 이번에 공모를 할 수 있도록 기준을 완화했습니다. 참고로 오세훈 시장이 취임한 이후 서울시의 도시재생실이 주택정책실 산하로 격하됐습니다. 기존에 10년 동안 추진하던 도시재생사업에 변화가 온 거죠. 그리고 이런 공모사업을 23일부터 다음달 29일까지 실시할 계획이고, 12월 중 25개 후보지를 선정해 발표한다고 합니다. 이걸 매년 한다는 내용입니다.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

주거정비지수제부터 짚어보겠습니다. 원래 도시 및 주거환경정비법에서 재개발구역 지정 필수요건은 노후도가 있었죠. 우리 구역 안에 있는 건축물의 2/3가 낡았다면 일단 기준을 만족합니다. 그리고 나서 한 가지 조건만 더 충족하면 됩니다. 같은 노후도인데 이번엔 전체 건물의 연면적 가운데 2/3, 또는 도로를 접하지 않은 집이 얼마나 많은지를 따지는 접도율, 그리고 과소필지, 마지막은 호수밀도입니다. 필수요건과 함께 이런 선택요건 중 하나를 만족시키면 재개발구역 지정이 가능한 게 원래 법의 기준인데요. 그런데 박원순 시장 땐 이걸 정비지수제로 바꿨습니다.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

아래 표가 정비지수제인데요. 방금 말씀드린 선택요건들을 모두 점수화시킨 겁니다. 어떤 부분에선 높은 점수를 받았는데 어떤 부분에선 낮은 점수를 받아서 총점 70점을 못 넘는다면 구역지정이 불가능합니다. 그래서 구역지정을 받는 곳들이 많지 않았고, 박원순 시장 10년 동안 오히려 316곳이 뉴타운출구전략의 일환으로 해제됐었죠. 이게 그동안의 재개발시장 상황이었습니다. 그래서 오세훈 시장의 경우엔 집값이 오르더라도 재개발, 재건축을 해야한다는 입장을 갖고 있습니다. 이 같은 일환에서 각 구역이 기준조차도 맞추지 못하는 상황을 없애기 위해 주거정비지수제를 폐지한 겁니다.
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다음은 동의절차 간소화입니다. 동의율 기준을 낮추는 건 아닙니다. 현재의 재개발사업은 주민입안제안 방식으로 이뤄집니다. 주민들이 10% 동의서를 받아 구청에 재개발을 하고 싶다고 신청하면 구청에서 조사에 착수하고, 이 과정에서 다시 50% 동의가 필요합니다. 나중에 정비계획을 수립할 땐 2/3 동의를 다시 받고요. 이 표에 나오진 않았지만 나중에 조합설립할 땐 당연히 3/4 동의가 또 필요하죠.

동의절차를 간소화하겠다는 얘기는 중간에 50% 동의받는 과정을 없내는 겁니다. 대신 최초의 동의율을 10%가 아니라 30%로 높입니다. 다만 그동안 입안제안신청을 했던 곳들을 보면 최초 30% 정도의 동의율은 맞추는 편입니다.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

이렇게 없앤 중간 과정은 어떻게 바뀔까요. 이렇게 바뀝니다. 5월 발표 PPT에선 공공기획으로 나왔는데 최근 용어가 신속통합기획으로 바뀌었습니다. 원래 주민들이 제안한 뒤 구에서 검토하고, 정비구역 지정까지 가는 과정이 5년 정도였는데요. 이걸 2~3년 정도로 줄여준다고 합니다. 대신 기존에 구에서 하던 과정을 시에서 직접 챙깁니다. 기간을 줄여주는 대신 가이드라인을 제시합니다. 이게 바로 신속통합기획입니다. 예를 들어서 구릉지에 걸친 재개발구역이라면 건축계획을 어떻게 마련해야 한다든지 등의 내용을 정해주는 것이죠.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

그리고 수시접수 방식을 정기공모로 보완한다고 합니다. 수시접수는 계속 말씀드린 그동안의 주민입안제안을 말하는 거죠. 그러니까 앞으로 우리가 신입사원을 뽑는데 수시채용을 하지 않고 연 1회 공채할 테니 그때 지원하세요, 이런 얘기입니다. 앞으로는 주민입안제안을 정기공모의 형태로 연간 한 번씩만 바꿔서 할 예정이란 것이죠. 이렇게 해서 해마다 25곳 정도는 발굴하겠다는 내용입니다.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

그러면서 공모에 참여할 수 있는 조건들도 정리했습니다. 앞에서 설명했던 내용들이죠. 토지등소유자 30% 동의를 갖추면서 법적 지정 요건을 갖춘 곳입니다. 필수요건+선택요건 형태죠. 그리고 도지재생사업지도 공모에 참여할 수 있다고 안내했는데요. 이외에도 역사문화환경보존지역 등의 예를 들었는데요. 박원순 시장 때 이런 이유로 재개발을 막았던 사례들이 있었거든요. 그런 곳들도 이번에 신청하란 얘기입니다. 대표적인 게 사직2구역이죠. 서울시에서 없던 조례를 만들어 해제를 시켰는데 결국 대법원까지 가서 서울시를 이기고 부활한 곳이죠.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

공모가 안 되는 곳도 있겠죠. 일단 반대가 많은 곳들입니다. 토지등소유자 30% 반대의 경우 구역해제 요건과 크게 다르지 않은데요. 공모를 시작하는 시점에 이 반대율이 집계되진 않을 겁니다. 공모가 진행되는 동안 지역별로 반대동의서 또한 징구될 것이고, 30%가 달성되는 곳이 나온다면 배제하는 흐름으로 갈 것 같습니다. 그리고 정부에서 추진하고 있는 공공재개발이나 공공주택 복합사업을 추진하고 있는 곳들도 공모에 참여할 수 없습니다. 참고로 이번 공모는 '공공' 자가 붙지 않은 민간재개발 공모입니다.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

이렇게 해서 매년 25곳, 2만6000가구를 확보하고 재개발을 통해서 총 13만 가구를 확보하겠다는 목표입니다. 공공재개발 등을 포함한 2025년까지의 목표인데요. 공급이라고 표현돼 있지만 사실 이 시점에 준공된다는 의미는 아니고요. 앞으로 이만큼의 실탄을 확보하겠다는 것이죠. 지금 이 사업들을 출발시켜놔야 나중에, 10년 뒤에 입주할 수 있으니까요. 그러니까 단기적으로 집값을 잡을 수 있는 정책은 아닙니다. 미리 했으면 좋은 사업이지만 지금이라도 시작해야 하는 사업이죠. 규모야 3기신도시에 비할 반느 아니지만 서울 집값을 잡는 데는 더욱 파괴적일 수 있습니다.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

아래에 보면 이번 공모사업이 어떤 절차로 진행되는지 표로 정리돼 있는데요. 자치구의 판단이 굉장히 많이 들어갑니다. 절차의 많은 부분을 차지하고 있죠.
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그럼 자치구에선 뭘 따지는지가 중요하겠죠. 일단 구별로 4곳만 추린다고 합니다. 그럼 4곳을 또 어떻게 걸러낼까요. 여기 보면 정량적 평가라는 게 있습니다. 바로 점수입니다. 주거정비지수제는 없앴지만 구에서 평가할 땐 정량평가지표를 갖추고 있는 거죠.

기본점수가 100점이라고 나와 있는데, 구역지정의 모든 요건을 갖춰야 100점입니다. 그런데 보통은 필수요건+선택요건 한 가지를 갖추기 때문에 55점으로 출발하는 사례가 많겠죠. 이 상태에서 감점과 가점이 있습니다. 당연히 주민 반대가 있으면 감점이 되고요. 그런데 구역면적도 감점이 있습니다. 8만5000~15만㎡ 이상 범위에서 -5점까지인데요. 구역이 너무 크지 않게 관리하는 차원인 것 같습니다. 너무 작아도 안 되고요. 면적에 대한 감점은 굉장히 의외입니다. 예를 들면 한남3구역의 경우 사업면적 기준으로 38㎡가량입니다. 물론 뉴타운사업이 아닌 일반 재개발구역의 경우 10만㎡ 안팎이긴 합니다.

이번엔 가점이 있습니다. 신축현황이 있네요. 구역 안에 신축빌라가 많지 않으면, 5% 이내면 5점이 가점입니다. 10%를 넘어버리면 가점이 없습니다. 그러니까 구역 안에서 그동안 지분쪼개기가 많이 이뤄졌으면 점수를 더 주진 않는다는 겁니다. 대신 깎지는 않는 거죠. 기본적으로 많이 망가진 곳들, 노후도가 심한 곳들부터 우선적으로 챙기겠다는 얘기겠죠.
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구에서 평가를 한 다음 시의 평가로 넘어갑니다. 시의 평가 항목을 보면 재미있는 게 지양하는 사항들이 나와 있습니다. 신청 구역이 몰려있는 지역. 그러니까 너무 많은 곳이 신청한 지역은 빼고 간다는 겁니다. 지정하더라도 가격이 너무 오를 가능성이 있기 때문에 그런 점들을 고려한다는 취지인 것 같습니다. 그리고 여러 사업이 혼재된 지역도 지양합니다. 정부에서도 공공재개발이나 공공주도 복합사업을 많이 추진했기 때문에 그 사업들이 진행되는 지역들의 경우 민간재개발까지 굳이 추진할 필요는 없다, 이렇게 읽힙니다. 공공주도 사업이 많이 진행되는 곳들은 강북과 성북쪽에 많은 편이죠.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

이렇게 재개발을 추진하면 빌라 가격 오르겠네? 이런 고민들을 하게 되겠죠. 빌라 사야되나? 이런 고민도 하실 테고요. 여기서 한 번 검토를 해야 하는게 권리산정기준일입니다. 권리산정일은 재개발의 지분쪼개기 금지일 개념이고, 원래는 구역지정을 받을 때 고시되는 날짜인데 이게 2021년 9월 23일로 소급됩니다. 그러니까 23일 공모를 신청한 곳이 12월 최종 후보지로 선정되고, 2022년 10월께 구역지정을 받는다고 치죠. 그렇다면 원래는 2022년 10월 권리산정일이 정해지는 건데, 이 구역은 공모를 통해 구역지정을 받는 것이기 때문에 공모를 신청한 날로 권리산정일을 당긴다는 얘기입니다. 쉽게 얘기하면 이곳들은 2021년 9월 23일 이후에 지어진 신축빌라를 사면 안 된다는 의미입니다. 물론 최종적으로 선정이 될지 안 될지는 모르겠지만 행여나 선정되면 청산될 수 있기 때문에 그 정도의 보험은 들어놔야 하는 것이죠.

후보지 선정 이후부턴 토지거래허가구역을 지정한다고 합니다. 토지거래허가구역의 주택은 일정 지분 이상이면 실거주 목적으로만 사야 합니다. 그래야 허가가 나오니까요. 그럼 거기 직접 살지, 라고 생각하실 수 있지만 재건축의 실거주 몸테크과 재개발의 실거주 몸테크는 차원이 다릅니다. 주변의 노후가 차원이 다르다는 얘기예요.

그렇기 때문에 매수를 고려한다면 12월 후보지가 선정되기 전에 의사결정을 하시는 게 낫겠죠. 그런데 매수했다고 하더라도 12월 이후에 토지거래허가구역이 되면 중간에 털고 나오지 못할 수 있습니다. 왜냐면 내 물건을 사줄 사람은 그 낡은 집에 무조건 들어가 살아야 하거든요. 그렇기 때문에 자신이 장기적으로 오래 들고 간다는 생각으로 사야 할 수 있습니다. 직접 들어가 살더라도 집을 다시 짓고 사는 건 어려울 겁니다. 행위허가제한이 걸릴 것이기 때문에요.
"우리도 아파트 살아보자" 오세훈표 공급대책 짚어보기 [집코노미TV]

여기 써두진 않았지만 오세훈 시장이 조합원지위 양도제한 시점을 당기고 싶어하고 있죠. 6월 노형욱 장관과 이런 내용을 얘기했었고 법안도 발의돼 있습니다. 구역지정일 이후 시도지사가 언제라도 조합원지위 양도제한을 걸 수 있도록 바꾸자는 내용이고요. 원래 재개발은 2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행계획인가를 신청한 구역이 관리처분계획인가를 받으면 그때부터 조합원지위 양도가 안 되는데요. 이 시점을 당긴다는 겁니다.

만약 자신이 특정 지역의 빌라를 샀는데 토지거래허가구역으로 지정되면 실거주 목적으로 들어올 사람에게만 매도할 수 있고, 여기서 조합원지위 양도제한까지 걸려버리면 그런 매수인조차 구하기 어려운 상황이 될 수 있습니다. 그리고 자신 또한 10년 보유, 5년 거주를 마쳐야 예외적인 조건으로 이 집을 팔 수 있게 됩니다. 조합원지위 양도제한은 이렇게 굉장히 무서운 규제예요.

이번 서울시의 발표를 자세히 보면 인센티브가 없습니다. 공공재개발 등 정부 주도 사업이 나왔을 땐 분양가상한제를 면제해준다, 용적률을 더 준다, 이런 인센티브가 있었는데요. 이번 내용엔 인센티브가 없습니다. 다르게 보자면 정부 주도 사업의 경우 인센티브를 줘야 할 만큼 사업이 자유롭지 못하다는 의미일 테고요. 이런 민간재개발의 경우 공모가 진행된다는 것 자체가 주민들에게 메리트가 될 수 있는 것이죠.

또 한 가지 중요한 건 이렇게 멍석을 깔아줘도 공모 신청을 못 하는 구역들도 많습니다. 집을 사거나 투자를 할 때 이런 곳들을 잘 봐야 하는데요. 왜 공모를 못 하냐면 이곳들은 인센티브가 필요한 곳들입니다. 예를 들어서 우리 구역에 1000가구짜리 아파트를 지을 수 있는데 이미 들어온 투자자가 너무 많아서 토지등소유자가 900명이 된 겁니다. 이런 곳들은 일반분양이 100가구에 불과하기 때문에 무조건 용적률을 더 받아서 일반분양분을 늘려야 하고, 그렇다면 정부 주도 사업으로 갈 수밖에 없게 되는 것이죠. 이렇게 어쩔 수 없이 민간재개발을 하지 못하는 곳들이 몇몇 곳 있습니다.

정리하자면 서울시의 이번 발표가 당장 집값을 잡기는 힘듭니다. 오히려 빌라 가격을 많이 올릴 수도 있고요. 하지만 앞으로 10년 뒤의 공급을 좌우할 수 있는 중요한 정책이고, 얼마나 많은 곳들의 사업이 정상화, 그리고 시작될 수 있는지를 지켜봐야 할 것 같습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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