잠실 엘·리·트 규제 묶으면 뭐하나…파크리오, 25.3억 '신고가'
"토지거래허가구역 핀셋규제에 덕 본 셈"
17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 신천동 '파크리오' 전용 84㎡는 지난달 21일 25억3000만원에 매매 계약을 체결했다. 지난달 기록한 종전 신고가 24억2000만원보다 1억1000만원 더 올랐다. 이후 이달 들어 같은 면적이 25억원에 거래됐다.
이번 거래로 송파구 일대 대장 아파트가 바뀌었다. 기존에는 잠실동에 있는 엘스, 리센츠 트리지움이 대장 아파트였다. 잠실동 엘스 전용 84㎡는 지난 9일 25억원에 손바뀜했고, 리센츠 전용 84㎡는 지난달 24억9000만원에 거래돼 신고가를 새로 썼다. 트리지움 전용 84㎡는 지난 6일 23억9500만원에 거래됐다.
부동산 업계에서는 토지거래허가구역 지정 여부가 잠실 대장 아파트 판도를 바꿨다고 설명한다. 서울시에 따르면 송파구 잠실동은 현재 토지거래허가구역으로 묶여있다. 내년 6월22일까지다. 국제교류복합지구가 들어선다는 이유에서다.
송파대로를 놓고 희비가 갈린 것이다. 송파대로를 기준으로 서쪽에 위치한 잠실 대표 주거단지인 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)는 규제를 받게 됐지만, 동쪽에 위치한 파크리오 등은 규제를 피했다.
송파구 신천동 한 부동산 공인중개 관계자는 "잠실동이 토지거래허가구역으로 묶인 이후 이전보다 거래가 뜸해진 것이 사실"이라며 "이에 규제를 피해 온 수요가 파크리오에 몰리면서 신고가 거래까지 나온 것"이라고 귀띔했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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지난 3월 입주한 경기 광명시 철산센트럴푸르지오 아파트(총 798가구) 입주민들이 재산세 재산정을 요구하고 나섰다. 주변 아파트 동일 전용면적에 비해 적게는 1.5배에서 많게는 2배 가까이 많은 재산세가 부과됐기 때문이다. 이 아파트 입주민들은 광명시와 한국부동산원에 “신축 아파트 공시가격 산정 방식에 문제가 있다”며 민원을 제기하고 있다. 그러나 부동산원은 법대로 산정해 재산세 부과에 문제가 없다는 입장이다. 재산세 두 배 부과에 민원 제기16일 철산센트럴푸르지오 입주민들에 따르면 올해 가구당 부과된 7월분 재산세는 전용면적 59㎡가 220만원, 84㎡는 271만원이었다. 2009년 입주한 인근 철산래미안자이 재산세는 전용면적 59㎡ 114만원, 84㎡ 150만원이었다. 2017년 입주한 광명파크자이 역시 전용면적 59㎡ 가구 101만원, 84㎡ 166만원의 재산세가 나왔다. 같은 규모인데도 110만~120만원 정도 더 나온 것이다.입주민들은 특히 올해 실거래가가 더 높은 아파트보다도 재산세가 더 나왔다며 하소연하고 있다. 철산센트럴푸르지오 전용 59㎡ 실거래가는 11억3700만원, 호가는 11억8000만원이다. 반면 2018년 12월 입주한 광명역센트럴자이 전용 59㎡의 실거래가는 11억9500만원, 현재 호가는 13억원이다. 하지만 광명역센트럴자이 전용 59㎡ 재산세는 105만원으로 철산센트럴푸르지오보다 115만원 적었다. 철산센트럴자이 한 입주민은 “광명 내 주요 단지들과 시세가 비슷한데 신축이라는 이유로 재산세 폭탄을 맞은 느낌”이라며 “재산세 산정 근거를 공개하고 재조정해야 한다”고 말했다.지방세법상 재산세는 공동주택 공시가격을 기준으로 산정된다. 다만 신축 아파트는 입주한 그해 공시가격이 없기 때문에 한국부동산원이 최근 거래된 매물을 기준으로 기준 가격을 산정한다. 그러나 입주민들은 부동산원이 기준 가격 산정의 기준으로 삼은 최근 거래가 대표성을 갖지 못한다고 주장하고 있다.국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 이 아파트 전용 84㎡는 지난해 1건, 올 들어 4월까지 2건 실거래됐다. 입주민 박모씨는 “광명시는 투기과열지구로 전매제한이 걸려 있어 거래가 거의 힘든 상황”이라며 “조합원 분양 물량으로 한두 건 거래된 걸로 어떻게 전체 아파트 평균 가격을 매길 수 있냐”고 반문했다.이에 대해 한국부동산원 관계자는 “공동주택 기준 가격 산정 근거 중에는 지방세법 및 정보공개법상 비공개되는 부분이 있다”며 “최근 거래물뿐 아니라 유사 공동주택의 가격 자료를 기준으로 여러 제반 사항을 참작해 산정하고 있다”고 설명했다. 새 아파트 제도 개선 필요부동산 전문가들은 세부담 상한제의 맹점 때문이라고 입을 모았다. 세부담 상한제는 급격한 집값 상승에 따른 세부담을 줄여주기 위해 전년도 재산세액 대비 당해 재산세액이 일정 비율을 초과해 늘어나지 않도록 한도를 설정한 제도다. 주택은 공시가격 3억원 이하는 전년 재산세의 105%, 3억~6억원은 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과된다.문제는 전년도 가액이 없는 새 아파트는 세부담 상한제 적용을 받지 못한다는 점이다. 이 때문에 비슷한 공동주택 가격임에도 구축 아파트에 비해 신축 아파트가 더 많은 재산세가 나올 수밖에 없다는 설명이다. 안성환 광명시의회 의원은 “구축 아파트는 재산세가 270만원이 나올 경우 세부담 상한제에 따라 대략 70만원 정도 줄어들지만 신축은 2만~3만원밖에 줄지 않는다”며 “새 아파트에 불합리하다”고 했다.광명시에선 내년 3월 철산역 롯데캐슬앤SK뷰클래스티지(철산주공7단지 재건축)가 준공된다. 또 광명뉴타운 재개발 사업 등으로 수년 내 신축 단지들이 줄줄이 들어설 예정이다. 새 아파트에 대한 제도 보완이 이뤄지지 않으면 비슷한 갈등이 전국적으로 퍼질 수 있다는 얘기다.원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장(세무사)은 “올해 입주 아파트들은 최근 아파트값 급등으로 매매가가 크게 오른 상황을 그대로 적용받아 재산세 산정에 불리한 점이 많다”며 “동종·동일 면적대 주변 아파트 가격을 기준으로 새 아파트의 공시 가격을 적정하게 만들어 주고 세부담 상한제도 적용받을 수 있도록 보완이 필요하다”고 강조했다.은정진 기자 silver@hankyung.com
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잠잠하던 서울 송파구 일대 재건축 아파트들이 사업에 속도를 내고 있다. 신천동 진주아파트는 사업시행계획 변경 인가를 받아 연내 착공을 서두르고 있다. 통합 재건축을 진행하는 신천동 미성·크로바 아파트는 지난달 건축심의를 통과하며 2년 만에 사업을 재개했다. 이들 단지가 예정대로 사업을 마무리지으면 잠실권에만 1만 가구 규모의 새 아파트가 공급된다. 재건축 걸림돌들이 하나씩 걷히면서 아파트 가격도 강세를 보이고 있다. 사업변경인가 진주, 연내 착공 목표14일 정비업계에 따르면 신천동 진주아파트는 지난 13일 송파구로부터 사업시행계획 변경 인가를 받았다. 1980년 준공된 이 단지는 16개 동, 1507가구 규모다. 재건축 이후 지하 3층~지상 35층, 23개 동, 2678가구의 대단지로 변모할 예정이다. 조합 예상대로 2024년 완공되면 잠실 엘스, 파크리오, 리센츠 등에 이어 잠실권에서 16년 만에 새 아파트가 들어선다.진주아파트는 2018년 10월 관리처분 인가를 받고 2019년 8월 조합원 이주와 철거까지 마쳤다. 이후 2년여 동안 사업이 우여곡절을 겪었다. ‘특별건축구역 지정’ 때문이었다. 2015년 7월 조합설립 인가를 받은 진주아파트는 이듬해 시작되는 재건축초과이익 환수제를 피하기 위해 특별건축구역 지정을 전제로 2017년 사업 인허가를 진행했다. 특별건축구역은 성냥갑 같은 판상형 아파트에서 벗어난 창의적인 건축물로 지어지는 특화계획과 공공임대, 지역 공유시설 등을 제안하면 높이, 용적률 등 건축 규제 일부를 완화해주는 제도다.조합은 2017년 9월 사업시행 인가를 받은 뒤 같은 해 12월 말 관리처분계획 인가를 신청해 재건축초과이익 환수제 적용을 피했다. 하지만 서울시가 특별건축구역 지정을 위한 변경된 설계안을 요구하면서 시간이 지체됐다. 반성용 진주아파트 재건축조합장은 “특별건축구역 지정 이후 서울시 방식대로 설계를 진행하다 보니 용적률 등에서 당초 안과 차이가 커 시간이 걸렸다”며 “늦어진 만큼 연내 착공을 목표로 서울시 굴토 및 구조 심의를 서둘러 준비할 계획”이라고 말했다. 재건축 기대에 가격 상승세통합 재건축을 추진하는 미성·크로바 아파트는 지난달 10일 서울시 건축심의를 통과해 2년 만에 사업을 재개했다. 서울시가 도시 미관을 해치고 위화감을 조성한다는 이유로 반대한 스카이브리지를 3개에서 1개로 줄이고, 전체 가구의 10% 이상을 3~4인 가구를 위한 장기전세주택으로 공급하기로 했다. 변경된 설계안을 토대로 조합 측은 사업시행계획 변경 인가를 받아 조만간 공사에 들어가겠다는 계획이다.잠실주공5단지도 3년 넘게 사업의 발목을 잡은 교육환경영향평가를 지난달 통과했다. 정비업계에 따르면 조합은 서울교육청 요구대로 신천초교 부지로 총 1만6000㎡를 공공기여(기부채납)하기로 했다. 대신 준주거지역 내 비주거시설 비율을 기존 35%에서 15%로 낮추고 당초 계획한 호텔 부지에 300여 가구를 추가하는 새 정비계획안을 제출하기로 했다. 이를 위해 조합은 지난 11일 조합원 총회를 열고 기존 정비계획안에 담긴 공공기여 비율과 공공청사를 포함한 비주거시설 규모 등을 수정했다. 계획안대로 변경되면 기존 15층 30개 동, 3930가구 규모인 잠실주공5단지는 재건축 후 당초 6401가구에서 6827가구로 늘어난다.재건축 사업들이 활기를 띠면서 아파트 가격도 상승세다. 한국부동산원의 9월 첫째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 송파구는 신천동·잠실동 재건축 단지의 상승에 힘입어 한 주 전보다 0.27% 올랐다. 서울 아파트값 상승률(0.21%)보다 0.06%포인트 높았고 강남 4구 중에서도 가장 높았다.지난달 주공5단지에서 신고가 매매가 잇따랐다. 전용면적 81㎡가 지난달 26억9800만원으로 4월보다 2억7700만원 오르며 신고가를 갈아치웠다. 전용 82㎡도 같은 달 28일 29억7800만원에 거래돼 30억원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 잠실동 D공인 관계자는 “토지거래허가구역 지정에다 사업 지연으로 조용하던 시장 분위기가 교육환경영향평가 통과 전후로 바뀌었다”며 “재건축 기대에 전셋값 상승과 매물 부족 현상이 맞물려 최근 매수 문의가 많아지고 있다”고 말했다.은정진 기자 silver@hankyung.com
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수도권 저가 지역 투자 주의보…올해만 20.9% 급등[아기곰의 부동산 산책]
[아기곰의 부동산 산책]수도권 저가 지역의 집값이 무섭게 오르고 있다. KB국민은행이 매달 발표하는 수도권 70곳 지역 시세를 다섯 개 그룹으로 나누면 집값이 가장 저렴한 저가 지역에 경기도 9곳(안성·동두천·이천·평택·양주·용인 처인구·파주·오산 광주)과 인천 5곳(중구·동구·계양구·미추홀구·서구) 등이 포함된다.해당 지역은 올해 들어 8월 말까지 아파트 매매가가 평균 20.9%나 올랐다. 이는 전국 평균인 14.1%는 물론 수도권 평균 18.5%를 훌쩍 넘는 수준이다.수도권 저가 지역 아파트 전성시대올해 3~8월 27주 동안 전국에서 아파트 매매가 주간 상승률 1위 지역 중 절반이 넘는 15주나 저가 지역이 1위를 차지했다. 다음은 중저가 지역이 10주로 2위를 기록했다.이런 현상은 최근 3개월(6~8월) 들어 더욱 심해지고 있다. 최근 3개월 13주 동안 11주나 저가 지역이 1위를 차지했다. 한마디로 수도권 저가 지역의 전성시대라고 할 수 있다. 이러한 현상이 나타나는 것을 두고 여러 가지 가설을 세울 수 있다.첫째, 다주택자에 대한 취득세 중과다. 규제 지역에 2채 이상 주택을 보유한 사람이 규제 지역에 1채를 더 사려면 주택 규모에 따라 12.4~13.4%의 취득세를 내야 한다. 예를 들어 20억원짜리 아파트를 사게 되면 취득세만 2억원이 훌쩍 넘는다.이러한 취득세 부담을 느낀 다주택자들은 저가 지역을 기웃거릴 수밖에 없다. 특히 공시가 1억원 이하 주택은 세율 자체가 1.1~1.3%를 적용받아 공시가 1억원 이하 매물이 주로 있는 저가 지역을 찾는 것이다.둘째, 20~30대의 내집 마련 추세 증가다. 과거에는 주택 시장의 주요 매수 연령대가 40~50대였다. 반면 20~30대는 주식 투자 등을 통해 종잣돈을 모으다가 40대가 되면 집을 사는 것이 일반적이었다.하지만 지난 몇 년간 집값 상승세가 가팔라지면서 내집 마련에 조급해진 20~30대가 대거 주택 구입에 나서게 됐다. ‘패닉 바잉’이다.그런데 20~30대는 40~50대보다 주택 매수 여력이 낮다. 전통적으로 인기가 많은 고가 지역이나 중고가 지역 대신 저가 지역이나 중저가 지역에 주택을 살 수밖에 없다. 이것이 저가 지역 상승의 주된 원인일 것이라고도 볼 수 있다,하지만 자세히 살펴보면 진실보다는 가설에 그친다는 것을 알 수 있다. 올해 3~7월 다섯 달 동안 20~30대가 매수한 비율을 살펴보면 이들 14개 저가 지역의 평균은 29.7%에 불과해 서울의 41.6%나 수도권 평균 36.1%는 물론 전국 평균 30.5%보다 낮은 편이다. 즉, 저가 지역은 20~30대가 선호하는 지역이 아니라는 얘기다.셋째, 서울 집값이나 전셋값이 너무 올라 상대적으로 집값이나 전세가 저렴해 보이는 경기도나 인천으로 실수요자가 밀려나갔다는 설이다.하지만 이 가설도 진실과는 거리가 있어 보인다. 만약 높은 서울 집값을 피해 실수요자들이 경기도나 인천으로 밀려났다면 경기도에서도 서울로 출퇴근이 편리한 지역의 집값이 더 많이 올라야 맞지만 실제로는 동두천·평택·안성·오산과 같이 출퇴근이 불편한 지역이 더 많이 상승했다.결국 이들 지역의 집값이 오르고 있는 이유는 취득세 등 세금이 적게 들어간다는 이유에서다. 현재도 집값이 오르고 있어 앞으로도 더 오를 것이라는 기대감이 시장에 퍼지면서 투자 수요나 투기 수요가 대거 몰려든 것으로 예상된다.지속 상승 저가 지역, 지금이라도 사야 할까투자 관점에서 지속 상승이 예상되는 저가 지역에 지금이라도 추격 매수하는 것이 맞을까. 저가 지역은 주택 수요가 적어 매매가는 물론 전셋값도 싼 편인데 매매가가 싸다는 것만 부각돼 저평가되고 있다.시간이 지나 저가 지역의 집값이 계속 오른다면 ‘집값이 싸다’는 저가 지역의 유일한 장점이 사라지고 추가 투자 수요가 없어진다. 초기에 투자해 수익을 냈던 투자자들조차 그 집을 제값에 팔지 못하는 상황이 벌어질 수 있다.하지만 3기 신도시 사전 청약이라는 더 큰 위기가 아직 남아 있다. 고가 지역인 과천부터 저가 지역인 양주까지 수도권 지역에서만 총 37만 가구가 공급될 예정이다. 3기 신도시가 공급되면 어떤 일이 벌어질까.어떤 도시에 안전하고 노동 강도는 약하지만 임금 수준이 높은 A 회사와 노동 강도는 중간 정도이고 임금 수준도 중간 정도인 B 회사 그리고 위험한 일을 많이 하지만 임금 수준이 낮은 C 회사가 있다고 가정해 보자. 누구나 A 회사에 들어가려고 하지만 경쟁률이 높아 모든 사람이 입사할 수는 없다.그런데 어느 날 B 회사에서 경력 사원을 채용한다는 공고가 나왔다면 어느 회사 직원들이 지원할까. A 회사 직원들은 단 한 명도 지원하지 않는 반면 더 나은 근무 조건을 원하는 C 회사 직원들은 대거 지원할 가능성이 높다.주택 시장도 마찬가지다. 3기 신도시가 공급되면 3기 신도시보다 입지가 좋은 지역이 타격을 받는 것이 아니라 그보다 입지가 떨어지는 지역이 직접적인 영향을 받는다.3기 신도시의 평균적인 입지는 수도권에서 어느 정도일까. 3기 신도시가 들어설 지역과 공급 물량을 감안해 가중 평균을 내보면 올해 8월 말 시세 기준으로 ㎡당 674만원 수준이다.이는 수도권 중가 지역(상위 40~60%)의 하단 부분에 해당한다. 결국 3기 신도시가 본격적으로 공급되면 가장 큰 타격을 받는 지역은 저가 지역(하위 20%)과 중저가 지역(하위 20~40%)이다.이러한 이유로 지금은 무서운 기세로 오르고 있는 수도권 저가 지역이지만 추격 매수는 조심해야 한다. 투자는 당장 오르고 있는 곳을 사는 것이 중요한 것이 아니라 ‘매수-보유-매도’라는 사이클 전체에 걸쳐 세금까지 낸 후 수익이 얼마나 남느냐가 중요한 것이기 때문이다.아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자
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