작동불능 공급대책…추석 이후도 불장?! [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]'구피생이' 김민규 작가
공공재개발, GTX, 3기신도시…제대로 되는 게 하나도 없다

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필명 구피생이로 활동하는 김민규 작가는 정부가 모든 것을 해결하겠다는 정부 만능주의를 집값 상승의 원인으로 지적합니다. 공급 대책의 핵심으로 평가받는 도심 재개발도 공공이 주도하겠다는 발상으로는 집값 잡기가 힘들다는 분석입니다. 집값이 잡힐 기미조차 보이지 않는 상황에서 내집마련 전략에 대해서 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지, 오늘 김민규 작가님 다시 모셨습니다. 안녕하십니까.

정책의 일관성이라는 차원에서 비판해 볼 대목도 있는 것 같아요. 정부는 집값을 잡기 위해 이런 정책을 내놓겠습니다, 집을 파십시오, 언제까지 파세요, 이런 얘기까지 했는데 오히려 정부의 정책을 제대로 믿었던 사람들은 어떻게 보면 손실을 보거나 피해를 보는 사람들이 발생했네요.

▷김민규 작가(구피생이)
대책만 26번이 이어졌죠. 그러다 보니까 보통 사람이 이걸 이해한다는 것 자체가 너무 어려워졌어요.

▶서기열 기자
너무 복잡해졌어요. 계속 바뀌고.

▷김민규 작가(구피생이)
세무사들도 심지어는 포기를 했죠.

▶서기열 기자
아, 전문가들인데.

▷김민규 작가(구피생이)
대책들이 너무 누적이 되고 너무 다양한 조건으로 이어지다 보니까 언제, 누가, 어디에, 무엇을, 얼마에 샀느냐 이것에 따라서 굉장히 기준들이 까다로워지는 상황이 될 수밖에 없게 됐고요. 대표적으로 보면 2018년 4월 안에 집 팔라고, 집 팔 기회를 드리겠다, 뭐 김수현 수석이 나와서 호언장담을 했었잖아요. 그때 집 파신 분들 지금 심정이 어떠시겠어요.

▶서기열 기자
땅을 치고 싶겠죠.

▷김민규 작가(구피생이)
그렇죠. 그리고 그 이후에 임대사업자 하라고 장관님이 나오셔가지고 막..

▶서기열 기자
대국민담화처럼.

▷김민규 작가(구피생이)
막 하고. 실적 관리하고. 그런데 지금은 임대사업자는 사실은 공공의 적이 돼 있죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 그들 때문에 매물이 안 풀렸네, 세금 포탈했네, 이런 얘기까지 나오고요.

▷김민규 작가(구피생이)
그리고 또 보시면 중간에 기준들이 바뀐 것도 굉장히 많습니다. 갑자기 뭐 장관님이 나와서 한 번 말씀하셨던 게 젊은 세대가 영끌해서 집 사는 거 안타깝다. 그런 말씀도 하셨죠. 안 샀으면 더 안타까워졌어요.

▶서기열 기자
신뢰가 땅에 떨어졌죠.

▷김민규 작가(구피생이)
책임은 결국 다 개인이 져야 하는 상황이거든요. 뭐를 믿느냐에 따라서. 그래서 정부가 나서서 이렇게 하는 상황이 맞는지도 대단히 의문이 들죠.

▶서기열 기자
과도한 개입이 시장을 왜곡시켰다, 이렇게 봐야 할 부분이 좀 있는 것 같아요. 정권 초기엔 청와대, 그리고 국토부가 부동산 정책을 주도했는데 후반기에 접어들면서 작년, 그리고 올해는 여당이 부동산 정책을 좀 주도하고 있는. 특히 뭐 임대차3법은 무수한 논란 속에서도 강행을 했고, 수많은 부작용이 나왔죠. 그리고 정치인들이 부동산 전문가들은 아닌데 또 사실 면밀하게 검토를 못 한 채로 표를 생각하거나 아니면 정치적인 신념에 의해서 이런 정책들을 내세웠는데, 이런 부작용도 많은 것 같아요. 이런 부분은 좀 어떻게 평가하시는지.

▷김민규 작가(구피생이)
아니 오죽하면 일국의 경제부총리께서 합의금을 주고 세입자를 내보내야 하는 그런 황당한 사건까지 있었잖아요. 그럼 보통 사람들은 어떻게 하느냐는 것이죠. 국회의원들이 의원발의를 해서 법안들을 내고 부동산 정책을 이렇게 하자, 저렇게 하자 뭐 목소리들이 많은데 그러다 보니까 이게.. 쉽게 말씀드리면 예전의 청문회스타 같은 느낌이에요.

▶서기열 기자
그렇죠. 내가 이런 거 대표발의 했다.

▷김민규 작가(구피생이)
대표발의 했다. 이럼 해결이 될 것이다, 이러면서 이름을 알리고. 그런데 그 뒷감당을 그 사람은 책임을 안 지거든요.

점점 자극적인 법안들을 내는 게 하나의 유행처럼 그렇게 막 번지게 되고, 심지어는 과거에 있었던 정책을 뒤집어서 소급 적용하겠다, 이런 얘기도 심심치 않게 나오고요. 이게 초래할 결과에 대해서 당과 정부, 그리고 청와대 간의 어떤 조율이 있는지도 의심스러운 상황들이 너무 많이 펼쳐지니까.

그런데 가만히 생각해보세요. 심지어는 8·2 대책을 설계했던 사람들이 지금 아무도 남아있지 않습니다. 장관님도 안 계시고요. 김수현 수석은 얼굴을 볼 수가 없습니다. 그런데 의원들은 어떻겠어요. 자기 주무도 아니거든요. 그런데 이름을 알리고 법을 만들겠다고 하고, 그래서 뭔가 막 우격다짐 끝에 정해지고 나면 그 다음에 책임은 과연 누가 질 수 있을 것인가, 굉장히 걱정이 되죠.

▶서기열 기자
국민들이 져야 할 수밖에 없는 상황인 것 같아요.

▷김민규 작가(구피생이)
예 그렇습니다.

▶서기열 기자
앞으로 집값은 어떻게 흘러갈 걸로 보시나요. 이미 너무 많이 오르긴 했지만.

▷김민규 작가(구피생이)
네 지금 봤을 때 뚜렷한 변곡점이 아직까지 안 보이는 상황이죠. 공급의 문제 여전히 바뀐 것 없이 그대로 흘러가고 있고요. 사전청약을 하겠다고 하는데 막상 열어보니까 내 것이 안 되네, 이런 생각을 갖게 되면 또 그것도 해법이 안 될 거고요. 광역교통대책으로 수요를 분산하겠다고 했는데 GTX 지금 A노선 공사하고 있는 정도이고 B, C 아직까지 기약이 없죠.

그러니까 "서울 밖으로 나가서 살아도 크게 걱정 없겠다"라고 결심을 하기엔 아직까지 와닿는 게 없는 상태입니다. 전세가격 계속해서 오르고 있죠. 매물 없고요. 매매시장은 당연히 대출규제까지 돼 있으니 그래서 굉장히 소수의 거래들이 시장을 대변하는 결과들을 낳고 있고, 그러다 보니까 좀 가격의 조정이나 적당한 균형점을 찾아가는 것보단 오히려 노이즈만 더 발생시키는 이런 상황들이 좀 되고 있고, 이 상황이 좀 더 나아졌으면 좋겠는데 별로 그럴 만한 실마리가 안 보이고 있는 상태라고 할 수 있겠습니다.

▶서기열 기자
집값이 안정될 기미조차 보이지 않는다, 라고 봐야 되겠네요.

▷김민규 작가(구피생이)
네, 그렇죠.

▶서기열 기자
정부와 여당은 그래도 계속 집값 안정에 노력하고 있다고 하는데 진짜 집값 안정되려면 정부와 여당, 어떻게 해야 할까요.

▷김민규 작가(구피생이)
참 안타까운 얘기인데요. 저는 이런 사태들이 벌어진 많은 원인들이 한 가지에서 기인했다고 봐요. 정부가 모든 것을 다 해결해주겠다는 지나친 책임감이죠. 그러니까 정부가 공급도 다 할 수 있고 대출규제 등을 통해서 금융도 다 할 수 있고, 수요자의 취향도 다 맞춰줄 수 있고, 그 다음에 수요자 누가 집을 사고 안 사고 이것도 다 정할 수 있고, 뭐 이런.. 좀.. 주의로 여태까지 26번의 대책이 누적돼 왔던 것 같고요. 그런데 정부만능적인 사고로 문제를 풀 수 있을 리가 없잖습니까.

세계 어디를 가봐도 정부가 민간보다 더 효율적이고 전문적인 나라는 사실 존재하지 않아요. 지난번에 2·4 대책 때 나왔던 얘기 중의 하나가 LH가 공공이 가진 공공성과 특유의 전문성으로서 빠르고 속도감 있게 공급을 추진하겠다, 이런 얘기들을 했었죠.

▶서기열 기자
도심공공 재개발.

▷김민규 작가(구피생이)
사실은 공급도, 수요도, 금융도 전부 다 정부 외적인 민간의 영역입니다. 이걸 계획경제를 우리가 할 게 아닌 이상엔 적어도 공공과 민간이 좀 같이 갈 수 있는 방안들이 있어야 한다. 무슨 얘기인가 하면 공공이 잘할 수 있는 영역이 있어요. 특히나 신도시 같은 경우는 공공이 아니고선 그렇게 대규모 프로젝트를 할 수 있는 민간이 없죠. 없는데..

▶서기열 기자
땅도 매입하고 조성해서 팔고 또 공급할 수 있..

▷김민규 작가(구피생이)
그렇죠. LH 정도가 아니고선 그 정도 사업을 시행할 수 있는 주체가 과연 있을까. 맞는 얘기죠. 근데 가만보시면 재개발 같은 경우도 공공주도 재개발을 하겠다고 지금 하고 있잖아요. 그러면서 이제 조합들한테 가서 동의 몇 % 이상 받아오면 우리가 당근을 한 번 내놔보겠다, 이러고 있는 상황인데 이걸 왜 공공만 해야 할까요. 민간이 할 수 있는 방법은 없을까요. 공공과 민간이 좀 경쟁을 해가면서, 어느 한쪽이 절대적으로 옳거나 절대적으로 우월하다는 얘기가 아니고요. 공공도 하고, 민간도 하고, 하면서 공급을 좀 속도감 있게 할 수 있는 방안들을 서로 좀 경합을 했으면 좋겠다. 그것들이 가능한 제도적 기반들을 조성해줬으면 좋겠다. 그러다 보면 서로서로 잘하려고 애써야 하잖아요. 그럼 해법들이 뭔가 좀 나올 수 있지 않을까 이런 생각들을 좀 하고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇네요. 진짜 지난 4년 동안 공공이 모든 걸 다, 부동산 문제를, 집 문제를, 주택 문제를 해결하려 하다 보니 지금까지 이런 상황이 왔던 것이고, 민간은 너무 위축돼 있던 것 같단 생각도 드네요.

▷김민규 작가(구피생이)
네. 민간이 집을 지을 수 있는 주체가 없습니다, 현재. 굉장히 안타까운 현실이죠.

▶서기열 기자
그리고 또 문재인 정부 부동산 정책의 가장 큰 문제는 정말 집을 사고 싶은 사람이 살 수 없게 된 현실인 것 같아요. 그렇다면 상황별로 무주택자냐, 1주택자냐, 다주택자냐에 따라서 내집마련 전략은 어떻게 세워야 할까요.

▷김민규 작가(구피생이)
일단 가장 중요한 게 현실 인식입니다. 가격이 너무 많이 올랐어요. 너무 많이 올랐고. 사실 제가 4년 전에 책을 한 번 냈었잖아요. '돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라'고 해서 사람들이 그때도 '도대체 무슨 소리를 하냐 돈이 없는데 어떻게 사느냐'. 그런데 그때는 가능한 방법들이 꽤 있었다는 것이죠. 특히나 그때는 집값이 지금만큼 높지 않았고 대출도 좀 많이 나왔기 떄문에 불과 얼마 되지 않는 시드머니만 갖고 있었어도 내집마련이 가능했어요. 그런데 사람들이 대부분 그렇게 하지 않으려고 했습니다. 여러 가지 이유가 있었지만 그 중에 하나는 내가 바라보는 집의 기준점이 사실 너무 높은 거예요.

▶서기열 기자
수요는 높았던 거죠.

▷김민규 작가(구피생이)
네. 너무 높은 거예요. 그러니까 그게 조율이 안 되니까 해답이 안 나왔던 것이죠. 지금은 심지어 그 상황에서 그때보다 가격도 더 많이 올랐으니까 더 제약 조건들이 많아진 게 사실인데요. 내가 닿을 수 있는 어떤 바운더리가 어디까지인가, 그걸 좀 명확하게 확인할 필요가 있고요.

두 번째는 3기신도시 잘 보셔야 됩니다. 잘 보셔야 된다는 이유가 뭔가 하면, 청약 납입 실적이나 아니면 뭐.. 그 지역에 살았냐 아니냐에 따라서 애초에 써봤자 당첨 가능성이 제로인 것들도 있어요. 그게 지금 청약제도 자체가 이미 사실 그렇죠.

뭐 가점 커트라인이 막 60점인데 내가 불과 30 몇 점 갖고 가봤자 사실 의미가 없는 것이고요. 여기서 또 신혼부부 특별공급이 가능하냐 아니냐, 7년 이내나 2년 이내냐, 이런 것에 따라서 틈새들이 있을 수 있거든요. 그럼 그런 틈새들이 어디고 내가 해당되는 데가 어디인지를 잘 보고 좀 공략을 해볼 필요가 있습니다. 리스트를 뽑아놓고 하나하나 X표를 쳐가면서 볼 필요가 있다고 생각해요.

▶서기열 기자
꼼꼼하게 분석해라.

▷김민규 작가(구피생이)
네. 꼼꼼하게 이걸 하나하나 내가 되는지 안 되는지 이런 것들을 좀 확인해볼 필요가 있고요. 근데 조금 또 걱정은 있죠. 사실 분양가 수준도 완전하게 정해진 게 아니잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 앞으로도 계속 올라갈 수도 있는 것이고.

▷김민규 작가(구피생이)
언제가 될지도 모르는 걸 갖다가 계속 무주택을 각오해야 할 수도 있기 때문에 좀 유심히 보실 필요가 있다고 생각합니다. 1주택자에 대해서 좀 말씀을 드려보면.

▶서기열 기자
1주택자도 갈아타고 싶잖아요. 지금 사는 집보다 더 좋은 집으로 가고 싶은 수요는 어떻게 보면 인간의 기본적인 욕구인 건데. 그때는 어떻게 해요.

▷김민규 작가(구피생이)
그냥 참.. 정말.. 해법이 잘 안 보이죠. 예를 들어서 1년에 내가 막 현금이 2억~3억씩 쌓여서 돈이 막 너무 풍부해서 대출도 필요 없고, 그냥 현금 갖고서도 움직일 수 있다, 이러면 문제가 없겠는데 뭐 거의 대부분 그렇지 않잖아요.

▶서기열 기자
그런 분이 얼마나 있겠습니까.

▷김민규 작가(구피생이)
네. 그런데 지금 사는 집보다 오히려 못한 집으로 가야되는 상황은 누구도 기대하지 않는 것이고, 그래서 부동산 시장에서 사실 실현이란 단어가 의미가 없죠. 지금 사는 정도의 수준은 계속 유지하고 싶으니까요. 그러다 보니까 제도가 좀 바뀔 때까지는 일단 좀.. 버티거나 아니면 적어도 2억~3억 이상의 현금이 확보가 되면 생각이나 해보겠는데, 약간의 문제는 있어요. 이게 내집을 팔고 다른 집을 잡을 수 있다는 보장이 없습니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 지금 양도소득세도 내야 하고, 취득세 또 새로운 집 사려면 현금이 꽤 많이 나가는 상황이 된..

▷김민규 작가(구피생이)
그것도 있지만 내집을 먼저 팔았는데 다른 집 사려고 갔더니 그 집값이 또 갑자기 호가가 뛰어서 이게 안 맞을 수 있거든요. 그러다 보니까 지금은 조금 다들 관망하고 있는 기간이 좀 길어지고 있지 않나, 이런 생각이 좀 듭니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 참..

▷김민규 작가(구피생이)
그리고 다주택자 문제가 사실 좀 있죠. 그런데 다주택자분들은 사실 알아서 좀 하세요.ㅎㅎ

▶서기열 기자
선수니까. 선수는 선수끼리 알아서 하시라.

▷김민규 작가(구피생이)
그게 맞는 것 같은데 그런 상황인 것 같아요. 양도차익과 보유세 사이의 싸움인 것 같고요. 흑자도산을 좀 피하는 것에 대해서 유념할 필요가 있지 않은가, 이런 생각이 들고. 그 다음.. 그래서 일단 캐시플로우를 적절하게 관리하는 게 중요할 것 같고. 두 번째는 세금으로 빠지게 되는 금액을 최소화하는 게 지금은 가장 중요한 시기로 굳어지고 있지 않은가.
여하간 조심해야 할 게 많은 시기다, 이렇게 생각이 됩니다.

▶서기열 기자
오늘 김민규 작가님 모시고 문재인 정부의 부동산 정책과 부동산 시장에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

▷김민규 작가(구피생이)
감사합니다.