상계주공10단지 예비진단 통과

신연수 기자

입력2021.09.03 17:42 수정2021.09.04 01:28 지면A18

1988년 준공 2654가구 대단지

서울 노원구 상계주공10단지가 재건축을 위한 예비안전진단을 통과했다.

3일 노원구에 따르면 상계주공10단지는 지난달 30일 예비안전진단에서 D등급을 받아 통과한 것으로 확인됐다. 안전진단은 재건축 첫 관문으로 예비안전진단 후 정밀안전진단과 적정성 검토 등을 거쳐야 한다. D등급(조건부 재건축)이나 E등급(재건축)을 받아야 사업 추진이 가능하다.

상계주공10단지는 1988년 준공돼 올해로 34년차 아파트다. 지상 5~15층, 27개 동, 2654가구(전용 47~68㎡) 규모다. 지하철 7호선 마들역을 걸어서 이용할 수 있다. 이 단지 전용 58㎡는 지난 7월 7억9900만원에 손바뀜하며 신고가를 썼다. 올해 초 6억6000만~7억1000만원에 거래된 것과 비교하면 시세가 1억원 정도 오른 셈이다.

총 16개 단지로 구성된 상계주공은 재건축 사업이 활발하다. 지난해 말 입주한 8단지(포레나노원)와 공무원 임대아파트인 15단지를 제외하고 모든 단지가 안전진단을 진행 중이거나 마쳤다. 가장 속도가 빠른 5단지는 2018년 5월 안전진단을 통과한 뒤 지난 3월 정비구역으로 지정됐다. 5월에 조합 설립과 같은 효력을 갖는 사업시행자(한국자산신탁) 지정을 완료했다. 6단지는 4월 정밀안전진단에서 D등급을 받아 조건부 통과했다. 이와 함께 10단지를 비롯해 1·2·3·4 등 11개 단지가 예비안전진단을 통과했다. 12단지도 예비안전진단을 신청했다.

재건축 기대감으로 노원구 집값은 고공행진 중이다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 노원구는 4월 둘째주(0.17%)부터 이번주(0.31%)까지 21주 연속 서울 25개 자치구 중 아파트값 상승률 1위를 기록하고 있다.

신연수 기자 sys@hankyung.com

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[단독] 안전진단 미루는 서울 재건축…"내년 대선 뒤에 보자"

서울 양천·노원·송파구 등에서 자체적으로 재건축 안전진단을 보류하는 노후 아파트가 잇따르고 있다. 재건축의 첫 관문으로 불리는 안전진단 통과를 위해 속도를 내던 기존 양상과는 사뭇 다르다. 여기에는 안전진단에 도전해봐야 통과가 힘들 것이라는 불신이 크게 작용하고 있다. 재건축을 막겠다는 이번 정부에서는 어차피 사업이 힘드니 내년 대선 이후를 저울질해보겠다는 얘기다. 안전진단 잇단 보류23일 서울 양천구에 따르면 한국건설기술연구원은 최근 목동 ‘목동7단지’와 신월동 ‘신월시영’에 안전진단 적정성 검토를 위한 보완 보고서 제출을 촉구하는 공문을 보냈다. 보완 보고서를 계속 내지 않으면 ‘판단 불가’를 사유로 최종 탈락시킬 수밖에 없다는 내용을 담았다.두 단지는 지난해 11월 정밀안전진단을 통과한 뒤 적정성 검토에 착수했다. 하지만 6개월가량 보고서 보완 작업을 미루고 있다. 한국건설기술연구원 관계자는 “보완 보고서 작성은 통상 길어야 두 달가량 걸린다”며 “양천구는 물론 서울 다른 구에서도 업무 협조가 원활하지 않다”고 말했다. 목동7단지 관계자는 “적정성 검토를 포기할 경우 발생할 수 있는 비용, 절차 등에 대해 구청에 질의한 상태”라며 “기본적으로 보완 보고서 작성을 진행한다는 방침이지만 구청 답변이 오면 취소 여부를 두고 주민들과 추가 논의에 나설 것”이라고 했다.안전진단은 ‘예비안전진단(현지조사)-정밀안전진단-적정성 검토’ 순으로 진행된다. 적정성 검토는 공공기관인 한국건설기술연구원, 국토안전관리원 등이 담당한다.노원구에서는 안전진단 단계에 상관없이 일정을 재검토하는 단지가 속속 등장하고 있다. 상계동 ‘상계주공3단지’는 지난달 정밀안전진단 신청을 포기했다. 당초 용역업체 입찰을 진행할 계획이었지만, 내년 대통령 선거 이후로 미뤘다. ‘상계주공6단지’는 연내 추진하려던 적정성 검토를 내년으로 연기했다. 지난 3월 예비안전진단을 통과한 하계동 ‘하계장미’는 비용 모금을 마친 상태지만 정밀안전진단을 신청하지 않고 있다.송파구 재건축 아파트도 ‘눈치 보기’에 들어갔다. 지난 3월 정밀안전진단 문턱을 넘은 풍납동 ‘풍납미성’은 적정성 검토 신청을 보류했다. 풍납미성 관계자는 “지난 6월 적정성 검토를 추진할 계획이었지만 다른 지역 아파트들이 연이어 탈락했다는 소식을 듣고 신청을 미루기로 했다”고 설명했다. “대선 이후 상황 보자” 눈치 보기안전진단을 보류한 단지들은 대부분 “내년 대선 이후 규제가 완화될 수 있으니 기다려보겠다”는 방침이다. 지금은 해봐야 안 될 게 뻔하다는 분위기가 팽배하다.‘재건축 속도전’에 나섰던 노후 아파트들이 소극적인 태도로 돌변한 건 이번 정부에서 안전진단을 통과하기가 사실상 불가능하다는 판단에서다. 올 들어서만 양천구 목동 ‘목동11단지’(3월), 강동구 명일동 ‘고덕주공9단지’(6월), 노원구 공릉동 ‘태릉우성’(7월) 등이 적정성 검토에서 줄줄이 탈락했다. 특히 연식 37년차로 노원구에서 가장 낡은 아파트로 꼽히는 ‘태릉우성’이 떨어진 것은 큰 충격으로 받아들여졌다.이번 정부에서 안전진단은 크게 까다로워졌다. 안전진단 평가 항목은 △주거 환경 △건축 마감 및 설비 노후도 △구조 안전성 △비용 분석으로 구성된다. 이 가운데 건물 노후화로 붕괴 등 구조적 위험이 있는지 살펴보는 구조 안전성 가중치는 기존 20%에서 2018년 2월 50%로 높아졌다. 안전진단 현장조사 확대 등을 담은 지난해 ‘6·17 대책’ 이후 적정성 검토를 통과한 서울 아파트는 도봉구 도봉동 ‘삼환도봉’ 단 한 곳뿐이다.안전진단에서 한 번 떨어지면 추가 투입되는 시간과 비용이 크게 늘어난다. 또다시 도전해도 단기간에 기존 결과를 뒤집기는 힘들다. 하계장미 관계자는 “적정성 검토에서 탈락하면 예비안전진단부터 다시 시작해야 한다”며 “수억원에 달하는 안전진단 비용을 추가 모금해야 하는 것도 부담”이라고 했다.고준석 동국대 겸임교수는 “집값을 잡으려면 공공과 민간 공급이 함께 이뤄져야 하는데, 민간 공급의 핵심인 재건축이 안전진단 벽에 막혀 있다”며 “대선 이후로 안전진단을 미룬다는 건 공급절벽이 더 오래갈 것이라는 얘기”라고 지적했다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com
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"매매가 안됩니다"…상계동 아파트에서 벌어지고 있는 일 [집코노미TV]

누구나 내집마련 하는 그날까지. 안녕하십니까, 서기열입니다.2021년 하반기도 벌써 한 달이 훌쩍 지났습니다. 푹푹 찌는 폭염 만큼이나 전국 집값은 뜨겁습니다.우리나라 경제 수장이죠. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난주에 이런 말을 했습니다. “막연한 상승 기대심리와 투기 수요, 불법 편법 거래가 상승을 견인하고 있다”고 진단해주셨네요. 또 “여러 부동산 가격 지표가 최고 수준에 근접했거나 이미 넘어서고 있다. 부동산시장의 가격 조정이 이뤄진다면 시장 예측보다 좀 더 큰 폭으로 나타날 수도 있겠다는 예상을 한다”고까지 하셨네요.그런데 말입니다. 현실은 어떨까요.7월 넷째주에도 전국 집값은 상승세를 이어갔습니다. 국가 공식 부동산 통계죠. 한국부동산원의 전국 주택가격동향조사 7월 넷째주 주간 아파트가격 동향을 보시겠습니다. 전국 기준 매매가격지수 변동률은 지난주보다 0.27% 올랐구요, 수도권이 0.36%, 그 전주와 같은 상승률을 기록했습니다. 서울은 0.18%로 그 전주와 비슷한 수준을 기록했구요. 아직 식을 기미가 보이지는 않는 분위기입니다.전세 가격도 보시겠습니다. 전세가격지수는 상승폭을 키웠습니다. 전국 기준 0.22%, 수도권 0.28%, 서울도 0.16% 올랐네요. 아파트 매매와 전세 모두 지속적인 상승세를 이어가고 있는 국면입니다.어디가 올랐는지 살펴볼까요? 서울은 노원구가 0.35%로 전체 25개 구 가운데 가장 큰 폭의 상승률을 기록했습니다. 도봉구도 0.26%, 중랑구가 0.19% 올랐구요 상대적으로 덜 오른 지역에서, 절대 금액이 적게 필요한 아파트를 중심으로 매수가 이어지는, 갭 메우기가 아직 이어지고 있는 분위기입니다.강남 지역도 한번 살펴 볼까요? 서초구가 0.19%, 강남구가 0.19%, 송파구가 0.18% 오르며 상승세를 이어갔습니다.올 들어 서울에서 가장 많이 오른 곳은 어디일까요? 연간 누적 상승률을 살펴보겠습니다. 네, 노원구가 5.12% 올라서 작년 같은 기간 대비 3.5배 더 많이 올랐습니다. 그리고 또 송파구가 4.28%, 서초구가 4.09%로 뒤를 이었습니다.노원구가 지난주 주간 상승률과 연간 누적 상승률 1위를 기록했는데요. 7개월 만에 5%가 상승했다면 상당한 상승률인데요. 단연 1위입니다.그래서 최근 노원구의 실거래가는 어떤지 한번 살펴봤습니다. 노원구의 상계동입니다. 상계주공4단지를 보겠습니다. 1988년도에 준공된 34년차 아파트죠. 2136가구의 대단지 아파트입니다. 7월16일 기준으로 30평형이 9억7000만원에 거래가 됐는데요. 전용면적 75㎡인데요. 비슷한 평형인 29평을 보시겠습니다. 29평의 경우는 5월28일에 8억7300만원에 팔렸습니다. 전용 면적기준으로 74㎡니까 딱 1㎡ 차이여서 비슷한 평형인데요 한달여 만에 1억원이 더 오른 겁니다.그 옆 단지인 상계주공 2단지도 살펴보겠습니다. 7월12일 16평형이 6억2000만원에 거래됐습니다. 9개월 전보다 1억1300만원이 오른 건데요 22.3%가 오른 겁니다. 상계주공 1단지도 마찬가지입니다. 7월10일 24평형이 7억8000만원에 거래됐습니다. 21일 전 대비 1000만원 상승했습니다.거래가 아주 많지는 않지만 서울 지역 1위 상승률 지역답게 꾸준히 신고가 거래가 기록되고 있는 모습입니다. 35년차 내외의 대단지를 중심으로 재건축 기대감이 모아지고 있고, 상계동·중계동·공릉동 등에 중소형 아파트 중심으로 상승한 것으로 보입니다.그래서! 저희 집코노미가 서울 지역 상승률 1위! 노원구! 그 중에서도 상계동을 다녀왔습니다. 정말 실제로 현장은 어떤지 분위기를 한번 보실까요?<상계동 현장>오늘 집코노미는 상계주공 4단지 앞에 나와있습니다. 상계주공아파트 4단지 인근에 있는 아파트는 1988년 서울올림픽을 전후해 준공된 아파트들이구요 2000가구가 넘는 대단지들로 많이 이뤄졌습니다.그리고 30년이 넘은 아파트들이기 때문에 재건축 이슈로 가격 상승이 그동안 많이 이뤄졌구요, 상대적으로 저가이다보니 매수세가 몰리다보니 작년과 올해 큰 폭의 상승률을 기록했습니다. 집코노미와 함께 이 단지를 한번 둘러보시죠.여기가 이번에 정비구역으로 지정된 상계주공 5단지입니다. 보시면 오래된 아파트의 흔적들이 많이 남아있습니다.▶서기열 기자시세 좀 여쭤볼 수 있을까요.▷중개업소 관계자아뇨.중개업소 여러 곳을 접촉해봤습니다만 거래 급감 때문일까요. 대부분의 중개업소들은 인터뷰를 거절하셨습니다. 전화로 취재를 대신해봤습니다.<녹취>▶서기열 기자거래가 많지는 않은 것 같기는 한데 요즘 거래되는 것마다 그냥 신고가 거래더라고요.▷A공인중개 대표예 맞아요. 물건이 없어서 그래요. 물건이 완전히 죽었어요. 2000세대가 넘는데도 각형 평형별로 물건이 몇 개가 없습니다. 실제로 네이버에 나와있는 매물들을 잘 추적해보시면 다 유사매물이거나 같은 매물이에요.▶서기열 기자왜 이렇게 물건이 별로 없을까요?▷A공인중개 대표젊은 친구들이 실제 수요자잖아요. 실수요자예요. 여기서는 어떤 이주수요는 못해요. 그니까 작은 평에서 큰 평수로 옮기는 수요자들 보다는 젊은 친구들의 영끌 수요가 많은데 그 친구들이 실질적으로 지분을 매수할 수 있는 가격은 6억 이하잖아요. 보금자리론을 대부분 받는단 말이죠.보금자리론을 받을려면 6억이여야하는데 집 값이 육억 이하는 13평 밖에 없어요. 실거래도 5억6000이 됐는데 그것조차도 매물이 없어요. 예를 들어 가지고. 그럼 그게 기준가가 돼 버려요. 더 이상 내리질 않으세요. 실거래가 그거 밑으로는 안 파시는 거죠.▶서기열 기자그렇네요. 이 매도자와 매수자의 이 가격에 대한 생각의 차이가 큰 거네요.▷A공인중개 대표네, 굉장히 큽니다. 지금요. 그래도 또 하나에 또 하나 더 이제 그런 거는 입주 가능한 물건하고 전월세 낀 물건이 또 차이가 나요.▶서기열 기자가격대가 어느 정도 차이가 나나요?▷A공인중개 대표평수별로 다르겠지만 17평 여기는 가장 그래도 흔하게 거래가 되는 거니까. 기존 기본적으로 2000~3000 이상 차이가 나요. 입주 가능한게 더 비싸죠.지금 이게 정부에서는 그러니까 물건을 나오게 하는 게 아니라 물건을 계속 못 나오게만 지금 만들고 있는 거잖아요. 양도세로 죽이죠. 대출로 집 못사게 만들어놓죠.▶서기열 기자이래저래. 거래가 전년 대비 많이 줄었나요? 연초랑 분위기는 어떻고 작년과 비교하면 좀 어때요?▷A공인중개 대표엄청 줄었죠. 작년에 6월, 5월 중순 이후부터 7월 말, 8월 초까지는 단지별로 보시면 굉장히 많아요. 5월, 6월, 7월, 8월이 그렇죠? 보통 한 20개씩 각 평형별로 이상 되는데 지금은 아마 2월, 3월, 4월, 5월까지는 한 개나 두 개 있을까 말까 할 거예요.물건을 나오게 안 만들어놓고. 또 실거래가 기준가가 되다 보니까 가격이 높으니까 매수자와 매도자 간의 갭이 너무 커졌고, 매매가가요.▶서기열 기자재건축 쪽은 좀 어때요. 지금 재건축 이슈가 또 그런데 지난번에 태릉우성이 안전진단 떨어지면서 좀 이쪽 상계동 사실 재건축 기대감으로 올랐다는 분석도 있었는데 그런 어떤 분위기인가요?▷A공인중개 대표네, 맞아요. 그 기대감에 오른 거는 맞아요. 예를 들어서 여기 4단지와 1단지를 비교를 해보면은 1단지와 4단지는 4단지가 항상 5000에서 1억 정도 비쌌어요. 근데 1단지가 예비안전진단을 통과하면서 4단지와 가격이 비슷해졌거나 역전한 평형도 있어요. 효과가 있는 거죠.▶서기열 기자예비안전진단만 통과했을 뿐인데▷A공인중개 대표그래서 다른 단지들은 예비 안전진단은 일단 다 받아놓고. 그리고 6단지 진행 상황을 한번 보자 라는 분위기죠. 사실은 누가 누가 세금 60~70% 내고 팔겠어요?▶서기열 기자매수하려는 분들은 좀 많이 오나요.▷A공인중개 대표매수하시는 분들은요. 너무 비싸다라는 생각을 갖고 있어요. 근데 그분들은 13평을 3억, 3억2000, 3억3000 요 때 봤던 분들이 지금 5억5000이라면 쉽게 컨택이 가능하겠냐고요.여러 군데 그 재건축이 진행된 아파트들 중에서 6억 미만의 물건은 지금 없어요. 한 개 있어요. 제가 알기에는..▶서기열 기자앞으로도 좀 이런 상황이 계속 지속이 될 가능성이 높게 높겠죠. 계속 요렇게 거래는 없지만 가격은 계속 올라가는 요런 상황▷A공인중개 대표네. 물건을 풀어주지 않는 이상은 정부에서. 매매뿐만이 아니에요. 여기 단지에서 전체적으로 전월세도 매물이 없어요. 저희 지금 여기 전월세도 없습니다. 지금 뭐 월세 같은 경우는 두 달 기다리신 데도 안 나오고 있고요.네이버에 가셔가지고 각 단지별로 한번 보세요. 그러면 뭐 전세가 뭐 80개 있어요. 근데 고거 잘 요렇게 보시면요. 실질적으로는 한 10개 밖에 안 될 거예요.▶서기열 기자그렇군요. 단지별로 평형대 다 털어봤자<스튜디오>네. 상계동 현장의 목소리였습니다. 구축 아파트 그 중에서도 6억원 미만의 중소형 아파트를 중심으로 작년부터 매매가 몰리면서 크게 올랐지만 현재는 거래가 조금 많이 줄어든 상태입니다. 매도자와 매수자가 원하는 가격 격차가 벌어지면서 거래가 확 줄어든 모습입니다. 매물도 눈에 띄게 줄어든 상황이구요.대부분의 단지가 재건축을 추진하는 것도 가격 상승의 원인이기도 합니다. 다만 태릉우성 아파트가 최근 안전진단에서 떨어지면서 전반적으로 숨고르기에 들어간 모습입니다. 문재인 정부에서는 재건축 규제 완화가 어렵다고 보고 기다리는 분위기네요.서울 지역 아파트 매매가 상승률 1위 노원구, 실상은 이랬습니다.그곳이 알고싶다! 다음에는 새로운 지역을 준비보도록 하겠습니다. 원하는 지역 있으면 영상에 댓글 달아주세요.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 서기열 기자 촬영 정준영 PD 편집 정준영 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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상계주공 7단지 '재건축 첫 관문' 예비안전진단 통과

서울 노원구 상계동 ‘상계주공 7단지’가 재건축 예비안전진단(현지 조사)을 통과했다.21일 정비업계에 따르면 상계주공 7단지는 지난 20일 노원구청으로부터 예비안전진단 D등급(조건부 재건축)을 받았다.예비안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 이후 1차 정밀안전진단을 받아 E등급을 받으면 재건축이 확정된다. 조건부 재건축인 D등급을 받으면 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 거쳐 재건축 여부가 판가름난다. 7단지 주민들은 올 하반기에 정밀안전진단을 추진할 계획이다.서울 노원구 상계동 692에 있는 상계주공7단지는 1988년 7월 입주해 올해로 33년차인 노후 아파트다. 지상 15층, 21개동, 2634가구로 구성돼 있다. 전용면적 41~79㎡의 소형 아파트 위주로 지어졌다. 정비업계 관계자는 “서울지하철 4·7호선 노원역 바로 앞에 있는 초역세권 단지로 교통 입지가 가장 우수한 곳으로 평가받는다”고 설명했다.7단지까지 예비안전진단을 통과하면서 상계주공 전체 16개 단지 가운데 2차 관문인 1차 정밀안전진단을 앞둔 단지만 1·2·3·7·9·11·13·16단지 등 여덟 곳이 됐다. 재건축 사업이 진행되는 단지 가운데 속도가 빠른 곳은 상계주공5단지(840가구)로 올해 1월 정비구역으로 지정됐다. 재건축을 통해 최고 35층, 996가구가 조성될 예정이다. 상계주공6단지(2646가구)는 지난해 11월 예비안전진단 통과 후 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받아 공공기관의 적정성 검토를 기다리고 있다.7단지는 재건축 사업 준비에 대한 기대감으로 지난해 하반기부터 꾸준히 집값이 상승하고 있다. 지난해 9월 7단지 전용 79㎡가 10억4500만원에 거래되며 상계주공 아파트에서 처음으로 10억원을 넘긴 뒤 지난 3월 12억4000만원에 신고가 거래됐다. 현재 호가는 12억5000만원에 형성돼 있다. 올해 1월 6억7000만원에 거래된 같은 단지 전용 49㎡ 역시 지난달 8억원에 신고가로 손바뀜한 뒤 호가가 8억5000만원까지 뛰었다. 상계동 D중개업소 관계자는 “지난해부터 이미 집값이 많이 뛰어서 지금은 관망하는 매수자가 많은 편”이라며 “향후 사업 속도에 따라 매수세가 달라질 것”이라고 말했다.은정진 기자 silver@hankyung.com