이재명 부동산정책 파헤쳐보니…"평생 임대주택에 살라고?" [집코노미TV]

[대선주자 정책분석 ②] by 하버드박사 이상현 명지대 교수
유럽서도 실패한 공공임대정책으로 집값 잡겠다는 이재명

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집코노미가 이번 시간에는 이상현 명지대 교수와 더불어민주당 이재명 후보의 부동산 정책을 분석해봤습니다. 공공임대주택을 더 많이 공급해 민간 임대료를 조절하고, 집값을 안정시키겠다는 게 근간입니다. 하지만 이 같은 공공임대 중심 정책을 실행해온 영국, 독일, 프랑스도 집값 안정에 실패한 상황에서 이 교수는 실효성에 의문을 제기합니다. 이 후보의 부동산 정책을 차근차근 뜯어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내집마련하는 그날까지! 오늘은 이상현 명지대 건축학부 교수님 다시 모셨습니다. 오늘부터 대선주자들의 부동산정책을 분석해볼까 하는데요. 더불어민주당의 대선주자 가운데 유력후보죠. 이재명 후보의 부동산 정책, 핵심은 무엇일까요?

▷이상현 명지대 교수
분석적으로 보는 틀에 대해서 조금 말씀을 드려보고자 합니다.

▶서기열 기자
틀을 만드셨군요.

▷이상현 교수
이런 겁니다. 부동산정책에 관해서는, 부동산 정책의 상위 목표에 대해서는 누구나 다 동의하죠. 여야 다르지 않습니다. 빈부차이 이거 필요 없습니다. 다 동의해요. 그게 뭐냐면 누구나 다 걱정 없이 거주할 수 있어야 한다. 이거죠. 바로 국민의 주거생활이죠.

그 주거생활이 자가, 민간임대, 공공임대 그렇게 구성되죠. 그래서 모든 부동산 정책은 이들 영역을 대상으로 무엇을 어떻게 해줄 것이냐로 규정될 수 있습니다. 규정이 안 되면 부동산정책이 아닌거죠. 그리고 이거 외에 또 하나 필요한 게 있는 게 이게 흔히들 주거사다리라는 개념으로 말을 하는데.

▶서기열 기자
아, 그러면 전월세 사시는 분이 내 집을 갖고 싶다, 자가를 소유하고 싶다 했을 때 이거를 옮겨탈 수 있는 좋은 정책이 필요하다, 도와줄 수 있어야 한다.

▷이상현 교수
그렇죠. 도와줄 수 있어야죠. 그리고 전월세 사시는 분들이 자가를 살기 위해서 주거사다리가 필요하긴 하지만 자가에서도 그런 일이 있죠.

▶서기열 기자
좀 더 큰 집으로 이사가겠다는.

▷이상현 교수
그렇죠. 좋은 집을 가지고 싶다는 욕망. 사실 이게 좀 본질적인 거 같아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 내가 더 좋은 곳에 살고싶다는 인간의 기본적인 욕구잖아요.

▷이상현 교수
그렇죠, 그렇죠. 저는 그런 점 때문에 저는 집코노미의 전국민이 집을 가질 때까지 그거 아주 좋아합니다.

그러면 이제 그런 기본적인 틀이 성립이 되거든요. 이제 주거, 부동산 정책을 보실 때는 자가에 대해서는 어떻게 할 것이냐, 민간임대에 대해서는 어떻게 할거냐, 공공임대에 대해서는 어떻게 할거냐, 주거사다리는 어떻게 할거냐를 이렇게 보시면 되는데.

일단 공공임대에 관해서 말씀드리자면 거기서 초점이 어떻게 맞춰지냐면 얼마만큼 많은 양을 공급할 것인가 이런 겁니다. 공공임대 수요자들에게. 그 다음에 민간임대 영역에서는 이겁니다. 임대료가 너무 올라가지 않게 걱정 안하고 살 수 있게 해줘야죠. 그 다음에 자가 영역에서는 뭔가를 도와주기 보다는 여기서는 규제가 작동을 합니다. 집값이 너무 많이 오르지 않게 하는 거죠.

▶서기열 기자
집값 안정.

▷이상현 교수
어느 정부도 집값을 떨어뜨리려는 정부는 없습니다. 선거를 놓고만 보면은요 집값 떨어지는 게 집값 올라가는 것보다 더 위험하다고 합니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 내 자산이 줄어드는데 누가 좋아하겠어요 ㅎㅎㅎ

▷이상현 교수
그래서 집값은 어느 정도 감당할 수 있을 정도로 상식적인 수준에서 올라가는 것을 기대하게 되고 정부도 그것을 목표로 삼게 되죠. 주거사다리에서는 이렇게 상승 이동을 하기 위해서 얼마만큼 도와줄 것인가의 문제죠.

이렇게 네가지 틀이 만들어졌는데 이 틀을 가지고 이재명 후보의 정책을 한번 살펴보도록 하겠습니다. 공공임대 부문에서 이재명 후보는 어떤 정책을 제시하고 있냐면 공공임대주택을 10%까지 늘리겠다. 현재 지금 8%에요. 그러니까.

▶서기열 기자
조금 더 늘리는 거네요.

▷이상현 교수
10%이지만 점차 더 늘려나가겠다. 이런 거거든요. 그러니까 우리나라가 전체적으로 장기적으로 지향해야 할 방향이 공공임대주택 정책이라는 거죠. 이것을 이용해서 해결하겠다는 건데 이건 뭐냐면 우선 공공임대주택이라는 거는 정말로 시장에서 자기집 구하기 힘든 사람들을 보살필 수 있다는 거고. 이 공공임대주택을 통해서 민간임대 영역의 임대료를 조절할 수 있거든요.

▶서기열 기자
아, 공공이 임대료를 이만큼을 책정했는데 민간이 너무 많이 올리지 못한다 이런 차원이네요.

▷이상현 교수
공공임대주택의 비율을 항상 늘려나가는 게 중요하죠. 더 늘릴 수 있다라고 하면서 민간 임대 영역의 임대료를 조절할 수 있는 겁니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 공급이 늘어나면 민간 쪽에서 수요도 분산이 될 수 밖에 없으니까요.

▷이상현 교수
그렇죠. 그러면 임대료가 어느 적정수준에서 통제가 된다는 거는 곧 주택의 가격이 적절한 수준에서 통제가 될 수 있다라는 얘기가 되거든요. 그러니까 소위 공공임대주택을 이용해서 임대료도 안정시키고 주택 상승도 적절하게 조절하겠다는 게 기본적인 방향입니다.

▶서기열 기자
핵심은, 틀은 그렇군요

▷이상현 교수
그런데 민간임대 부문에서 이재명 후보는 무슨 얘기를 하고 있냐. 아무 얘기도 하지 않고 않습니다.

▶서기열 기자
그럼 민간 쪽은 아무 얘기 없이 공공임대 중심으로 임대주택 정책을 가겠다 라고 보고 있는 거네요.

교수님, 그러면 그 자가보유자들을 위한 부동산 정책은 무엇이 있을까요?

▷이상현 교수
자가보유자들을 위한다기보다는 자가보유자들을 대상으로 하는 정책, 인데요. 그들이 소유하고 있는 자가가 너무 지나치게 가격 상승이 되지 않도록 규제, 조절하는 데 초점이 맞춰져 있거든요. 이재명 후보는 그런 것들을 제시를 하고 있습니다.

첫 번째는 조세, 금융, 법규를 통해서 소위 가수요라는 것들을 규제를 합니다. 이거 문재인 정부에서도 했고 그 이전 정부에서도 다 했던 것들입니다. 그런데 이번 정책에서 조금 눈에 띄는 건 비필수부동산에 대한 만기 연장 제한이죠. 요건 조금 특징적인 것이고 조금 임팩트가 있을 것 같습니다.

그리고 이제 두 번째로는 분양가 상한제, 그리고 원가공개, 그리고 후분양제 이런 것들을 하겠다고 합니다.

▶서기열 기자
그럼 주거 사다리 부분에선 뭐가 있을까요.

▷이상현 교수
집을 못 가진 사람이 집을 갖거나 혹은 작은 집을 갖던 사람이 큰 집을 가지려면 일단 집이 많이 공급돼야 합니다. 이재명 후보가 아주 획기적인 공급 목표를 세우고 있습니다. 방안이 아니죠. 사실 방안 자체가 그렇게 구체적이진 않습니다. 일단 목표, 목표가 250만 가구입니다.

▶서기열 기자
250만이요.. 와..

▷이상현 교수
네, 임기 내 250만 가구를 공급하겠다는 건데 이건 노태우 정부에 있었던 200만 가구..

▶서기열 기자
1기 신도시 때 얼마였다고 했죠.?

▷이상현 교수
200만 가구. 그보다 훨씬 더 많은 거죠.

▶서기열 기자
훨씬 더 많은 걸 공급하겠다.

▷이상현 교수
이게 놀라운 양인데, 여기서 의문이 드는 겁니다. 이게 250만 가구를 어떻게 해석해서 보셔야 되냐면요. 지금 최근에 멸실률이 연 10만 가구를 조금 넘어갑니다. 그러니까 1년에 10만 가구씩 부순다는 거죠. 그러니까 임기가 5년이라 치면 5년 동안 50만 가구를 부수니까 250만 가구 중에서 50만 가구는 부순 걸 대체하는 데 사용된 거고 200만 가구가 추가로 늘어난 것이거든요.

▶서기열 기자
순증량이 200만 가구네요. 200만 가구.

▷이상현 교수
순증량 200만이 왜 필요하지? 이게 의문이 가는 겁니다. 가구수가 증가하고 있는 건 맞아요. 그런데 가구수가 200만 가구가 증가할 건가? 그건 아니거든요. 통계청 추산을 보면 2025년, 그러니까 2020~2025년까지 약 100만 개의 가구가 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 그러니까 대략 차기 대통령 임기하고 비슷하죠. 임기 기간 동안 100만개 가구가 증가하는데 그래서 주택이 100만개 정도는 더 필요할 수는 있는데 200만개의 주택을 공급하겠다? 이게 좀 편차가 너무 큽니다. 그래서 제가 궁금한데 아마 이거에 대해선 다른 답이 준비돼있겠죠.

▶서기열 기자
뭔가 늘어나는 수요와 거기에 대한 대책이 제대로 맞춰진 것인가에 대한 의문을 제기하신 거네요.

▷이상현 교수
그리고 주거사다리로 작동할 수 있는 것들이 인제 또 제시되고 있는데 이게 농지투기금지 하고 국토보유세입니다.

▶서기열 기자
국토보유세.

▷이상현 교수
농지투기 금지, 지금까지도 하고 있었죠. 근데 잘 지켜진 것 같지는 않습니다. 농지투기를 조금 더 효과적으로 금지를 하겠다. 그리고 국토보유세라는 거는 쓸 데 없이 보유하고 있는 토지에 세금을 매기겠다는 거죠. 이런 것들은 보면은 그냥 규제처럼 보이는데 이거 사실 목적은 규제하거나 혹은 세금을 더 많이 걷거나에 있는 건 절대로 아닙니다. 이게 주택을 공급할 때 가장 중요한 건 토지거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 땅이 있어야 하죠.

▷이상현 교수
이 토지공급을 원활하게 하기 위한 방법입니다. 농지투지를 금지하게 하고 국토보유세를 먹여서 사용하지 않는 토지들을 내놓게 하면 토지들이 잘 공급되는 거거든요. 그러니까 이건 공급책입니다. 이런 공급을 통해서 주거사다리가 작동할 수 있게 하겠다. 이게 목표인 겁니다.

그리고 무주택자를 포함한 실수요자 금융지원, 이 부분도 언급하고 있습니다. 이거 중요하죠.

▶서기열 기자
금융지원이 제일 필요한 정책이라고 얘기를 하고 있으니까요.

▷이상현 교수
그리고 젊은 세대들을 분노하게 한 게 또 그거였구요.

▶서기열 기자
그렇죠. 대출을 끊어버리니 내가 사고싶어도, 내가 빌려서 사고싶다고 해도 살 수 없는.

▷이상현 교수
무주택자를 포함한 실수요자인 경우에는 금융지원을 하겠다. 이거 잘만 되면 아주 좋은 거죠. 이게 이제 어떻게 무주택자, 실수요자를 잘 선별해낼 수 있느냐 이런 문제가 있긴 하지만.

▶서기열 기자
정교하게 만들어야겠네요.

▷이상현 교수
네. 어쨌든 정책 목표로서는 아주 좋습니다. 그리고 이런 것들을 잘하기 위해서 주택도시부라는 것을 신설하겠다고 합니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 지금까지 그러면 네 가지 틀에 맞춰가지고 이재명 후보의 정책을 분석해주셨는데요. 그러면 좀 높이 살 수 있는 정책은 뭐가 있을까요. 평가로 들어가자면.

▷이상현 교수
네. 저는 이제 얼핏 받는 인상은 상당히 준비가 잘 된 정책이다. 이런 생각을 했습니다.

▶서기열 기자
다양한 데 맞춰서.

▷이상현 교수
다양하고 이제 질서가 있어요. 이제 이러이러한 체계적인 이유 때문에 뭐 이런이런 정책을 준비했다 뭐 이런 거구요.

공공임대정책이라는 거를 아주 분명하게 밝혔다는 거죠. 그리고 이 공공임대 정책을 통해서 임대료도 안정시키고 집값도 잡아보겠다 이런 겁니다. 지금까지는 공공임대정책을 강력하게 뚜렷하게 드러냈던 후보들은 없었거든요. 요 부분을 높이 평가하고 싶구요.

▶서기열 기자
그러면 이게 좀 말이 되나 싶은 그런 정책, 문제점은 뭐가 있을까요?

▷이상현 교수
저는 인제 표현을 조금 순화시키겠습니다. 조금 아쉬운 점. 이런 걸 얘기해보고 싶은데 첫 번째는 250만호입니다. 이건 이미 지적을 했는데 자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다. 뭐 이런 거 같아요.

▶서기열 기자
이번 문재인 정부에서 집값이 워낙 세게 오르는 것을 보고 아주 센 공급대책을 내놔서 일단 시장을 안정화시키겠다 이렇게 봐야하나요?

▷이상현 교수
뭐 그런 거 같습니다.

두 번째는 저겁니다. 공공임대정책을 통해서 목표하는 바를 달성할 수 있을 것인가 이거에요. 공공임대를 하게 되면 민간임대료를 통제할 수 있다. 민간임대료까지 통제하는 방법을 통해서 주택 가격을 통제할 수 있다. 이런 거거든요. 이게 정책의 근본 골격이에요. 근데 과연 그게 가능한지가 의문스러운 거에요. 이렇게 공공임대정책을 통해서 성공적으로 임대료도 잡고, 주택가격 상승도 조절할 수 있었던 것들이 과거에 영국과 독일과 프랑스에서는 있었죠. 과거에 있었단 말입니다. 그런데 지금은 안 그래요.

▶서기열 기자
그들도 지금 사회주택에 대한 사회적인 합의가 흔들리고 있는 상황이잖아요.

▷이상현 교수
영국은 가장 많을 때는 임대주택이 가장 많을 때는 40%였고 지금은 17%로 떨어졌거든요. 그래도 우리보다 훨씬 많죠. 그리고 독일도 슈뢰더 총리에 의해 서 사회주택이 약간 축소되긴 했지만 여전히 많은 포션(비율)을 차지하고 있어요. 그리고 프랑스는 사회주택을 여전히 잘 지키고 있죠. 그런데 여전히 20%를 못 채우고 있습니다. 20%를 채우고 25%로 상향 조정하겠다는 게 목표인데. 이런 데서도 이런 나라에서도 공공임대정책을 통해서 임대료를 통제하고 장기적으로 집값을 조절하는 데 실패를 하고 있거든요.

그러니까 유럽에서 잘되고 있어, 있는 제도를 들여와서 그 제도를 통해서 임대료를 통제하고, 집값을 통제할 수 있을 거라고 기대를 더 이상 할 수 없게 됐다는 얘기죠.

저는 공공임대정책의 의미에 대해서는 100% 찬성하지만 그것의 실효성에 대해서는 의문을 갖게 됩니다.

그리고 이제 제일 아쉬운 거는 이거에요. 요 부분은 뭐냐면 이런 거잖아요. 공공임대주택정책을 펼치면서 어떤 말을 하냐면. "자, 평생 이사 갈 걱정 안 하고 살 수 있다. 그래서 좋은 정책이다." 이런 얘기들을 하는데. 여기에 대해서는 이제 흔히 다른 아주 감정적인 반박 내지 반발들이 나올 수가 있어요. 그게 뭐냐면 이거죠. "그래? 누구나 다 집을 가질 필요는 없다?" 이런 얘기가 되는거거든요. 임대주택에 평생 살 수 있으니까.

근데 이거는요 이런 겁니다. 주택이라는 게 이미 단순한 소비재가 아니고 자본재가 되어버렸거든요. 자본을 자본재로 이용된다는 거는 집을 이용해서 돈을 벌 수 있다는 얘기죠.

▶서기열 기자
투자자산이 된다는 거죠.

▷이상현 교수
영구임대주택에서 걱정 안 하고 살 수 있다. 아, 살 수 있을 겁니다. 많습니다. 하지만 그렇게 사는 동안 집을 가진 사람들은 더 많은 재산을 갖게 되는 거죠.

그러면 얘기가 누구나 다 집을 가질 필요는 없다? 이렇게 들리면서 이 문재인 정부가 아주 황당해했던 구설수가 생각이 나죠. "누구나 다 강남에 살 필요는 없다." 그 앞에 또 전제가 중요한 전제가 하나 있죠. "본인은 강남에 살면서." ㅎㅎㅎ

그래서 공공임대정책이 성공하려면 두 가지가 선행이 돼야 합니다. 두가지가. 두가지 중에 하나만 선행이 되면 돼요. 하나는 뭐냐면 집값이 완만하게 상승돼야 됩니다. 기대하건데는 인플레이션보다 조금 더 강한 정도로? 뭐 그렇다면은 평생 살아도 되잖아요. 평생 살아도 내가 ‘벼락거지’가 되는 거 아니니까. 두 번째는 주거사다리가 확실하게 확보가 돼있어야 합니다.

▶서기열 기자
내가 원할 때 언제든 집을 살 수 있도록.

▷이상현 교수
그렇죠. 주거사다리가 확실히 확보가 됐을 경우에만 공공임대정책을 통한 임대료 통제와 주택가격 통제가 힘을 발휘할 수 있을 것이다 이런 생각을 합니다.

▶서기열 기자
그런 부분들이 조금 아쉬운 부분이라는 거죠. 내가 원한다면 언제든지 집을 가질 수 있는, 내가 원하는 주거형태에 살 수 있도록 하는 게 사실 필요하지 않을까 싶습니다.

오늘 그러면 이재명 후보의 부동산 정책에 대해서 심층 분석을 해봤습니다. 이 영상을 보시는 미래 유권자분들이 더 현명한 판단을 내리는 데 도움이 됐으면 좋겠습니다.

네, 감사합니다.

▷이상현 교수
감사합니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩