부동산 절세 방법 <18>
올해부터 1세대 1주택자의 종합부동산세에서 차감되는 공제액이 9억원에서 11억원으로 늘어난다. 당초 여당인 더불어민주당은 공시가격 상위 2%에 부과하는 방안을 추진했으나, 여야 협의 끝에 정액 기준인 11억원을 공제하는 것으로 결정됐다. 이에 따라 고가의 1주택을 단독으로 소유한 경우 세부담이 상당히 줄어들 것으로 보인다. 가령 공시가격이 15억원인 주택을 단독으로 소유한 1세대 1주택자는 올해 종부세(농어촌특별세 포함) 부담이 311만원에서 183만원으로 줄어든다. 추가로 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제도 적용받을 수 있다. 반면 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 6억원만 공제되고 세액공제도 없다.

종부세에서 1세대 1주택자로 추가공제액과 세액공제를 적용받으려면 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택만 소유해야 한다. 따라서 세대 구분과 주택 수 판단법을 정확히 알아두는 것이 절세의 지름길이다. 필자가 평소 많이 질문받는 내용들로 관련 내용을 살펴본다.

먼저 1세대란 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다. 형제자매도 같이 살면 동일 세대로 보지만, 형제자매의 배우자는 동일 세대로 보지 않는다. 세법에서는 기본적으로 배우자가 없으면 별도 세대를 구성할 수 없다. 예외적으로 30세 이상이거나 30세 미만이라도 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 또는 소득이 중위소득의 100분의 40 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는 별도 세대를 구성할 수 있다. 특히 종부세에서는 혼인으로 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 5년간은 각자 1세대로 보고, 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 합가하는 경우에도 합가한 날부터 10년 동안 각자 1세대로 본다.

다음으로 주택 수 판단법을 알아보자. 다가구주택은 여러 가구가 거주하더라도 전체를 1주택으로 보는 반면 다세대주택은 가구별로 각각 1주택으로 본다. 주택 분양권은 주택이 지어지기 전까지는 주택 수에 포함되지 않는다. 조합원 입주권은 건물 멸실 전까지는 주택으로 보고 멸실 후 공사 기간에는 토지로 보아 주택 수에서 제외된다. 오피스텔은 사용 용도에 따라 주택분 재산세를 내거나 건축물분 재산세를 납부한다. 구청에 신청해 변경이 가능하다. 종부세는 주택분 재산세를 내는 경우에만 주택 수에 포함하므로 1주택자가 추가로 오피스텔을 갖고 있어도 재산세를 건축물로 낸다면 1세대 1주택자로 본다.

납세 의무자가 1주택과 다른 주택의 부수토지만 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 본다. 하지만 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원 중 1명이 다른 주택의 부수토지만 소유한 경우에는 1세대 1주택에 해당하지 않아 본인과 세대원 각각 6억원만 공제받을 수 있다.

종부세 기준 11억으로 확정…세대구분·주택수 정확히 알아야 세금 줄인다

만약 2주택을 보유하는데 그중 1채를 임대주택으로 등록했다면 어떻게 될까. 임대주택을 제외하고 1주택만 소유한 경우에는 과세기준일(6월 1일) 현재 해당 주택에 주민등록이 돼 있고 실제 거주하는 경우에 한해 1세대 1주택자로 본다. 물론 임대주택은 합산배제 요건을 갖추고 합산배제를 신청한 임대주택이어야 한다. 특히 매입임대주택은 유주택자가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 추가로 취득한 주택은 임대주택으로 등록해도 종부세 혜택을 받을 수 없으므로 주의해야 한다.

이승현 < 진진세무회계 대표 >

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