가산 더리즌밸리, G밸리 수요 갖춘 지식산업센터
주변에 생활편의시설이 모여 있다. 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛, 롯데팩토리아울렛 등 패션 아울렛과 영풍문고, 롯데시네마 등의 문화시설이 있다. 인근에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있다.
배후 수요가 두텁다는 게 장점으로 꼽힌다. 서울디저털산업단지(구로G밸리) 내 입주 기업이 1만1000여 개로, 상주 근무자가 16만 명에 달한다.
정부의 부동산 규제가 이어지면서 지식산업센터 투자가 관심을 끌고 있다. 1가구 2주택 산정 대상에서 제외되고, 양도소득세 중과 대상에서도 제외되기 때문이다.
지식산업센터의 투자 수익률이 높다는 게 회사의 설명이다. 이 단지 분양가는 3.3㎡당 980만~990만원 선으로 인근 지역에 형성된 분양가(3.3㎡당 1200만원선)보다 낮다. 최대 90% 가까이 대출받을 수 있다는 점도 매력이다.
주변 지식산업센터 매매가도 가파른 상승세를 보이고 있다. 가산디지털단지 지식산업센터의 3.3㎡당 평균 매매가는 2010년 472만원에서 지난해 1126만원으로 평균 145% 올랐다.
이혜인 기자 hey@hankyung.com
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8월 물량만 4만8000여가구…여름 무더위 날릴 슈퍼 분양
부동산시장에서 8월은 분양 비수기다. 무더위와 휴가 등으로 분양에 대한 관심이 상대적으로 적다. 하지만 올해는 다르다. 최근 5년간 8월 공급 물량 가운데 최대치인 4만여 가구가 쏟아질 것으로 예상돼 청약시장이 뜨거워질 전망이다. 국토교통부가 지난달 3기 신도시 사전청약을 시작하면서 수도권 민간 아파트들이 공급 일정을 8월 이후로 미룬 게 공급이 이어지는 요인으로 꼽힌다. 일반분양 물량이 많지만 대부분 수도권 규제지역에 속해 당첨 가점이 높을 것으로 예상된다. 자금 조달과 교통 여건 등을 고려한 신중한 청약 전략이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다. 이달 전국에서 4만8000여 가구 ‘분양 봇물’부동산정보 제공업체인 부동산114에 따르면 이달 전국 분양 예정 물량은 총 4만8671가구로 집계됐다. 최근 5년간 8월 기준 최대 물량이다. 지난해 8월 공급 물량(4만7552가구)보다도 1000여 가구 많다. 이 가운데 2만7337가구가 수도권에서 분양을 준비 중이다. 경기도가 2만2294가구로 수도권 물량의 81%에 달한다.8월 일반분양 가구도 2만9533가구로 최근 5년간 최대치를 기록할 것으로 예상된다. 서울은 일반분양 물량이 지난해 8월 3040가구에서 올해 같은 기간 616가구로 줄어드는 반면 경기는 지난해(8478가구)보다 2000여 가구 늘어난 1만792가구가 공급될 예정이다. 지난해 8월 일반분양이 없었던 인천은 올해 2432가구를 공급한다.전문가들은 여름 비수기에도 공급량이 쏟아지는 이유로 최근 서울을 포함한 수도권 아파트값 강세를 꼽는다. 지난 6일 부동산114가 발표한 수도권 주간 아파트 시장 동향에 따르면 지난주 서울의 아파트 매매가격은 0.10% 상승했다. 서울 25개 구 모두 3주 연속 상승세다.계약갱신청구권 등 임대차보호법 시행 1년을 맞은 전세시장도 불안하기는 마찬가지다. 수도권 주요 지역에서 매물 부족이 이어지며 전세가격 상승세가 지속되고 있다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “서울 아파트 가격 상승세는 거래 부진 속에서도 꺾이지 않는 분위기”라며 “확산하는 전세시장 불안도 아파트값 상승 압력으로 작용하고 있다”고 설명했다. 3기 신도시 사전청약에도 관심수도권 집값 및 전세가격이 장기간 상승세를 이어가자 무주택자들은 효과적인 내 집 마련 전략인 청약에 관심을 쏟고 있다. 청약은 초기 분양가로 집을 저렴하게 살 수 있는 데다 준비금이 넉넉지 않아도 중도금이나 잔금 대출 등을 통해 쉽게 집을 마련할 수 있다.전문가들은 수도권 3기 신도시 사전청약에 관심을 가져볼 만하다고 조언한다. 사전청약은 청약 대기 수요 해소를 목적으로 수도권 택지 내 일부 공공분양 물량을 본청약 1~2년 전에 청약을 진행하는 제도다. 1차 사전청약은 인천 계양(1050가구) 등 5개 지구에서 했다. 국토부가 공개한 수도권 공공택지 1차 사전청약 우선 공급 경쟁률 현황을 보면 전체 3955가구(일반 공급 물량 제외) 모집에 4만328명이 신청해 평균 10.2 대 1의 경쟁률을 보였다. 공공분양 특별공급 경쟁률은 최근 5년간 수도권 특별공급 평균 경쟁률(2.6 대 1)의 6배에 달하는 15.7 대 1을 기록했다.사전청약은 분양가 상한제를 적용받기 때문에 수도권 청약을 기다리던 청약 대기자들에게는 주변 시세보다 비교적 저렴한 분양가로 분양받을 수 있는 기회다. 사전청약 당첨자는 당첨 이후에도 다른 일반 아파트 청약을 할 수 있다. 지난 1차를 포함해 2차(10월), 3차(11월), 4차(12월) 등 연내 네 차례에 걸쳐 3만200가구의 사전청약이 진행될 예정이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “현재 분양가 인상 요인이 많기 때문에 나오는 물량은 적극적으로 청약할 필요가 있다”며 “수도권 규제지역에서 자신의 가점이 얼마나 되는지, 대출 등 자금 마련은 어떻게 할지를 파악해 청약 실수를 줄여야 한다”고 강조했다. 주요 생활권 ‘중대형 단지’ 주목해야전문가들은 이달 분양하는 500가구 이상 수도권 중대형 단지에 주목해볼 만하다고 입을 모은다. 500가구 이상 단지는 주변에 각종 인프라가 잘 갖춰져 있고 소규모 단지보다 당첨 가능성도 상대적으로 높은 편이다. 전체 공급 물량 중 일반분양 물량이 많고 중대형 주택형이 많은 단지에 관심을 기울일 필요가 있다고 강조했다.공급 가뭄이 이어지고 있는 서울에서는 ‘로또 분양’으로 알려진 강동구 상일동 ‘e편한세상 강일어반브릿지’가 이달 분양을 준비하고 있다. 593가구 모두 일반분양한다. 전용면적도 84~101㎡로 큰 편이다. 서울에서 보기 드문 추첨제 물량이 있어 높은 청약 경쟁률이 예상되는 단지다.인천 검단신도시 RC4블록에서 분양하는 ‘검단역 금강펜테리움 더 시글로 2차’도 관심을 모으는 단지로 꼽힌다. 전용 84㎡ 단일면적 483가구로 이뤄진다. 경기에선 광명시 광명동 12의 2 일대에 짓는 ‘베르몬트로 광명’이 눈길을 끈다. 총 3344가구(전용 36~102㎡) 중 754가구가 일반 공급 대상이다.장재현 리얼투데이 이사는 “여름 비수기라는 말이 무색할 정도로 최근 8월 분양 시장이 활기를 띠고 있다”며 “이달은 서울 고덕강일지구와 경기권역 내 대형 건설사가 컨소시엄으로 공급하는 단지가 많아 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.은정진 기자 silver@hankyung.com
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사전청약에 미룬 민간 분양…안양·용인 등 2만여가구 쏟아진다
이달 수도권에서 2만2167가구가 나온다. 포천 용인 수원 안양 등 경기지역 분양 예정 단지가 18곳, 1만9419가구로 많다. 부동산 플랫폼 직방 관계자는 “분양가 상한제를 적용받는 사전청약은 시세보다 저렴한 분양가로 공급돼 청약 대기자의 관심도가 높다”며 “수도권 민간 아파트 공급 일정이 이달로 연기돼 분양 물량이 많다”고 말했다. 서울 고덕강일지구 마지막 분양이달 서울에선 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’ 분양 일정에 대한 관심이 높다. 이달 분양 일정이 나올 것으로 예상됐지만 코로나19 확산세로 거리두기 4단계가 연장되고, 시공사인 DL이앤씨(옛 대림산업)가 설계변경을 신청해 다음달로 연기될 것으로 보인다.DL이앤씨가 강동구 고덕강일지구 3지구 10블록에 짓는 이 단지는 지하 2층~지상 27층, 6개 동, 593가구(전용면적 84·101㎡) 규모다. 대규모 택지개발지구인 고덕강일공공주택지구의 마지막 분양 단지다. 지하철 5호선 강일역을 걸어서 이용할 수 있다. 분양가 상한제를 적용받아 인근 시세에 비해 분양가가 저렴할 것으로 예상된다. 전체 물량의 50%를 해당 지역 거주자에게, 나머지 50%는 수도권 거주자에게 공급한다. 전용 101㎡ 물량의 절반은 추첨제로 당첨자를 정하기 때문에 수도권 거주자나 가점이 낮은 청약자 등도 기회를 엿볼 수 있다.인천에선 5개 단지, 1998가구가 이달 분양을 앞두고 있다. HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코건설이 미추홀구 학익동 595의 28 일대에 짓는 ‘시티오씨엘4단지’는 428가구 전부를 일반분양한다. 전용 74~101㎡로 짓는다. 서해종합건설은 계양구에서 ‘서해그랑블 더테라스’ 124가구(전용 84㎡)를 선보인다. 경기도에서 1만9419가구 분양경기에선 1만9419가구가 분양 예정이다. 이 중 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링이 광명시 광명동 12의 2에 조성하는 ‘베르몬트로 광명’이 관심을 받는다. 726가구(전용 36~102㎡)가 일반분양 물량이다.대우건설은 경기 포천시 소흘읍에 ‘태봉공원 푸르지오 파크몬트’를 선보인다. 포천에 처음 공급되는 푸르지오 브랜드라 관심이 높다. 이 단지는 지하 2층~지상 20층, 8개 동, 623가구(전용 84~109㎡) 규모로 지어진다. 사업지(15만9607㎡)의 78%인 12만5282㎡를 태봉공원으로 꾸미는 등 친환경 단지로 조성한다. 단지 인근에는 서울 지하철 7호선 연장선 소흘역(가칭)이 들어설 예정이다.대우건설과 현대건설, GS건설은 경기 안양시 동안구 비산3동 281의 1 일원에서 ‘평촌 엘프라우드’를 이달 말 분양한다. 이 단지는 지하 4층~지상 29층, 35개 동, 2739가구(전용 49~110㎡) 규모로 짓는다. 이 중 689가구(전용 49·59㎡)를 일반분양한다. 단지 바로 앞에 비산초가 있다. 월곶~판교선 복선전철 안양운동장역이 2025년 개통될 예정이다.수원에선 영통구 이의동 광교택지개발지구 C6블록에 들어서는 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’도 분양을 앞두고 있다. 현대건설이 조성하는 이 단지는 지하 7층~지상 20층, 4개 동, 211가구 규모다. 광교신도시 경기융합타운 내 유일한 주거단지다. 신분당선 광교중앙역과 17개 버스 노선을 이용할 수 있는 광역환승센터가 단지 지하에서 바로 연결될 예정이다.전문가들은 지역별 입지, 브랜드 등 미래 가치를 따져 청약에 나서야 한다고 입을 모았다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울은 물론 경기 광명·수원·용인·안양, 인천 계양구·미추홀구 등 수도권 대부분이 규제지역이어서 대출 제한 여부 등을 따져봐야 한다”며 “실수요자라면 수도권 단지인 경우 교통, 주거 인프라 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.안상미 기자 saramin@hankyung.com
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1주택자 12억까지 양도세 비과세…장기보유공제는 '최종 1주택자 된 날'부터 적용
얼마 전 유동수 더불어민주당 의원이 소득세법 일부 개정 법률안을 대표 발의했다. 다수당인 민주당 당론으로 채택한 개정안이니만큼 원안대로 통과될 가능성이 높다. 어떻게 바뀌고 주의할 사항은 무엇인지 살펴봤다.첫째, 1가구 1주택 비과세의 고가주택 기준을 9억원에서 12억원으로 높일 예정이다. 국민은행 통계 기준으로 서울의 아파트 평균가격이 11억원을 넘어섰다. 하지만 고가주택 기준은 2008년 6억원에서 9억원으로 오른 이후 13년간 제자리다. 고가주택 기준이 높아지면 양도가액 12억원 이하 주택은 전액 비과세하고, 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 대해서만 과세한다. 적용 시기는 법 시행일 이후 양도분부터다. 따라서 법이 바뀌기 전에 매도 계약을 한 경우에도 시행일 이후에 잔금을 치르면 12억원까지 비과세를 적용받을 수 있다. 가령 현재 1가구 1주택자가 5년 전 6억원에 산 집을 거주하지 않고 12억원에 파는 경우 내야 할 세금은 약 3462만원이다. 하지만 법이 개정된 이후에 팔면 세금이 전혀 없다. 이르면 이달 임시국회에서 처리될 가능성도 있다고 한다. 9억원이 넘는 고가주택을 비과세로 매도할 예정인 사람은 매도 시기를 법 개정 이후로 늦추는 것이 유리할 것이다.둘째, 1가구 1주택자의 장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등 적용할 예정이다. 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 양도차익에서 일정 비율을 차감해주는 것을 말한다. 일반적인 부동산은 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%(15년 보유 시)를 공제하고 있다. 반면 1가구 1주택자는 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 이런 특례공제율은 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 주택만 받을 수 있다. 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%씩 늘어나 보유 10년, 거주 10년을 모두 채워야 최대치인 80%를 받을 수 있다. 개정안에 따르면 거주기간 1년당 4%는 종전처럼 유지하되, 보유기간 1년당 4%는 양도차익 규모에 따라 차등 적용할 예정이다. 양도차익 5억원 이하는 보유기간 1년당 4%(최대 40%)로 종전과 동일하다. 그러나 5억원 초과~10억원 이하는 3%(최대 30%), 10억원 초과~15억원 이하는 2%(최대 20%), 양도차익 15억원 초과의 경우 1%(최대 10%)로 하향 조정할 예정이다. 실제 계산은 초과 부분에 대해서만 낮아진 공제율을 적용하는 누진 공제 방식으로 계산한다. 다행스럽게도 양도차익에 따라 공제율이 줄어드는 개정 사항은 법 개정 후 취득하는 주택부터 적용한다. 따라서 기존 보유 주택은 법 개정 이후 양도하더라도 적용 대상이 아니다.셋째, 1가구 1주택자 장기보유특별공제의 거주 및 보유기간 기산점을 최종 1주택이 된 날부터 적용한다. 현재 1가구 1주택 비과세를 판단할 때는 보유 및 거주기간을 최종 1주택이 된 날부터 기산하고 있지만 장기보유특별공제는 다주택자가 1주택자가 되더라도 해당 주택 취득 시점부터 보유 및 거주기간을 기산하고 있다. 다주택자가 다른 주택을 모두 팔고 2년이 경과하기 전 최종 1주택을 팔더라도 비과세 혜택은 받을 수 없지만 장기보유특별공제는 최대 80%까지 받을 수 있다. 하지만 개정안에 따르면 10년 이상 거주 및 보유한 주택을 가진 사람이 추가로 집을 샀다가 팔면 장기 보유 혜택이 모두 사라진다. 이 규정은 2023년 1월 1일 현재 2주택 이상을 보유한 1가구가 처분하는 분부터 적용한다. 2023년 1월 1일까지 다른 주택을 팔고 1주택만 남은 경우에는 적용하지 않을 예정이다.비과세는 잘 챙기면 절세 효과가 매우 크다. 그러나 자칫 잘못하면 거액의 세금을 내야 할 수도 있다. 바뀌는 규정을 미리 점검해 절세 계획을 세우는 지혜가 필요한 때다.이승현 < 진진세무회계 대표 >
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