아기곰 "정부 개입으로 왜곡된 시장"
재개발⋅재건축으로 서울 도심에 집중 공급해야
부동산 투자전문가이자 칼럼니스트인 아기곰은 전세계적인 인플레이션의 영향으로 집값 상승 사이클이 끝나지 않을 수 있다고 분석합니다. 정부가 출범 초기부터 원인을 오판하고, 잘못된 정책으로 부동산 시장을 왜곡했다는 건데요. 아기곰의 부동산 시장 진단을 함께 들어보시죠.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▶서기열 기자
누구나 내집마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 투자 전문가이자 칼럼니스트이신 ‘아기곰’ 님을 모셨습니다. 안녕하세요.

부동산 투자와 재테크의 핵심을 담은 베스트셀러 <아기곰의 재테크 불변의 법칙> 리프레시 버전을 최근에 내셨습니다.

3년 전에 처음 인터뷰 했는데 그 이후에도 2019년 초반 잠시 주춤하는 듯 하더니 서울 집값은 지속적으로 올랐거든요. 지금 현재 서울과 수도권 집값은 어느 수준까지 왔다고 봐야될까요?

▷아기곰
지금 현재 보면 집값이 굉장히 많이 올랐죠. 과거에 비해서 굉장히 많이 올랐고 이렇게 많이 올랐으니까 사실 꼭지가 아니냐, 상투가 아니냐 라고 걱정이 많습니다.

그리고 실제로 보면은 과거의 패턴을 보면 옛날에 2000년대 초중반 그때부터 보면 2005년도 2006년도 강남이나 이렇게 고가지역이 막 오르다가 2007년 2008년도에 노도강(노원, 도봉, 강북) 이라고 해가지고 상대적으로 저가, 그리고 2008년 후반기에는 의정부나 남양주 이런 데까지 매수세가 퍼져갔거든요. 그래서 고가지역에서 저가지역으로 퍼져나갔어요.

자, 그런데 그런 현상이 지금도 발생되고 있거든요. 최근에 오르는 데는 주로 저가지역이 많이 오르고 있기 때문에 그런 현상이 벌어지니까 사람들이 과거를 또 기억하는 거죠. 긴 사이클을 봐가지고 사실 이게 거의 끝물에 해당한다고 볼 수가 있어요. 2008년으로 다시 돌아가서 보면 그래서 그 끝에 집값이 떨어졌거든요. 근데 집값이 그때는 왜 떨어졌냐면 바로 리먼브러더스 사태로 촉발된 국제 금융위기가 있었거든요.

▶서기열 기자
금융위기.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▷아기곰
앞으로도 그런 금융위기가 있거나 그거에 리먼브러더스 사태에 버금가는 위기가 있다면 당연히 집값은 떨어지겠죠. 그래서 지금 그때 나온 현상이 그대로 사이클의 끝까지 왔으니까 앞으로 집값이 떨어질 일만 남았다는 건 너무 기계적으로 시장을 갖다가 분석해서인 것 같구요.

다시 이렇게 돌아가다가 또 한바퀴 돌 수도 있거든요. 그러니까 이제 강남, 마용성 이렇게 돌아갈 수 있기 때문에 사이클적인 측면은 부정확하다? 또는 과거 하고 똑같은 패턴으로 가지는 않을 거 같다 그런 분석이 있을 수 있습니다.

▶서기열 기자
상승 국면의 막바지일 순 있지만 또 예전처럼 똑같은 사이클을 타지 않을 수 있다.

▷아기곰
있죠. 그때는 리먼브러더스 사태라는 게 있었고 지금은 그게 없으니까.

▶서기열 기자
외부적인 요인이 있지 않는 이상은.
그러면 일단 집값이 이렇게까지 가파르게 최근에 몇 년 동안 상승하게 된 원인은 뭐라고 볼 수 있을까요?

▷아기곰
지금 집값을 올리는 이유가 여러가지에요. 하나의 이유만 있는 게 아니라 여러가지가 복합적으로 이유를 얘기하는데 그 중에서 가장 큰 포션(비중)을 차지하는 게 뭐냐 하게 되면 한마디로 하면 인플레이션이에요.

▶서기열 기자
인플레이션

▷아기곰
가장 큰 거는 인플레이션이에요.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▶서기열 기자
그렇죠.

▷아기곰
그 증거가 뭐냐면 우리나라만 집값이 오른 게 아니기 때문에 그렇습니다. 미국이나 다른 나라는 우리나라보다 집값이 훨씬 많이 오르고 있거든요? 어 그래서 OECD 국가 중에서 우리나라가 꼴찌에서 세 번째, 그 정도 밖에 오르지 않았어요.

▶서기열 기자
아, 그래요?

▷아기곰
우리나라만 오른 게 아니라 미국도 오르고 다 오르기 때문에 가장 지금 집값이 오른 것은 돈 가치 하락이다는 거죠. 지금 집값만 오르는 게 아니죠. 주가도 굉장히 많이 올랐잖아요. 우리나라 종합주가지수 코스피가 3300 찍고 3290, 3270 이렇게 3300에서 왔다갔다 하는 거구요. 지금 코스닥도 마찬가지고, 미국 다우도 마찬가지거든요. 다우도 지금 현재 보면 역대 최고치를 찍었구요, 나스닥도 역대 최고치를 찍었습니다.



▶서기열 기자
자산이 전반적으로 다 올랐죠.

▷아기곰
그렇죠. 다 오른 거에요. 떨어진 게 거의 없을 정도로 거의 다 올랐죠. 그 오른 게 바로 돈 가치가 떨어져서 그렇다고 말씀드릴 수가 있겠습니다.

우리나라도 돈을 굉장히 많이 발행을 했구요, 특히 미국에서 굉장히 많이 발행을 했거든요.

▶서기열 기자
코로나 시대
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▷아기곰
코로나 사태가 딱 터지면서 돈을 찍어내기 시작해가지고 작년 2월 말부터 올해 5월까지 1년 3개월이죠. 15개월. 15개월 동안에 한 36% 정도 통화량이 36% 정도 늘어났는데 이거는 미국 역사상 이런 적이 한번도 없어요.

▶서기열 기자
엄청 빠른 속도로 돈을 풀었네요.

▷아기곰
우리나라도 그거에 발 맞춰서 통화량을 찍어냈는데, 돈을 많이 찍어냈는데. 그래서 통화량이 늘었는데 작년 5월 대비 올해 5월이 한 11% 통화량이 늘어났어요. 이거는 우리가 2009년 1월달에 통화량 늘린 거 이후에 12년 만에 최대로 통화량을 늘린 거에요.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

그래서 지금 이제 이주열 총재께서 하반기에 금리를 올리고 싶다, 그렇게 말씀하시는데 그래서 이런 상태에서 금리를 올린다든가 긴축재정을 통해서 통화량을 환수한다든가 그러면 경제 자체가 굉장히 어려워질 수 있기 때문에 그게 쉽지가 않은 거에요.

미국도 마찬가지에요. 물건은 똑같은데 돈을 갖다가 시중에 막 푸니까 물건값이 오르는 겁니다. 그게 가장 집값이 오르는 이유고 그것이 지금 현재 보면 아까 말씀드린 사이클의 끝이 아니라는 게 바로 그것 때문이라는 거에요. 지금 통화량이 “여기서 스톱, 인제 여기서부터 돈 찍어내지마”라고 모든 국가들이 합의를 한다면 모르겠는데 그게 아니라 지금 이 순간에도 돈을 계속 찍어내고 있으니까. 사이클이 계속 돌아간다라는 거에요.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▶서기열 기자
통화량이 너무 많이 풀렸기 때문에 집값이 올라간 거다라고 보시는 거고.

정부가 수십차례 강도 높은 정책을 내놨는데도 효과를 발휘하지 못했어요. 물론 인플레이션 때문이기도 하지만. 그래도 뭔가 정부가 정책을 냈으면 효과가 나야되는데. 왜 그렇게 됐을까요?

▷아기곰
정부 입장에서 보면 조금 운이 없었다 라는 것도 있었어요. 첫번째 이렇게 인플레이션이 급격하게 진행될지 몰랐다, 코로나 사태도 몰랐고. 그런데 그 부분은 현 정부가 조금 억울함을 느낄 수가 있는데 두 개가 잘못됐어요.

두 개가 잘못한 게 뭐냐면 그런 사태에 대해서 솔직하게 국민들한테 얘기를 하고 이해를 구했으면 사람들이 그거에 대해서 대비를 했을 수도 있고, 그 다음에 그거에 대해서 분노를 느끼지 않았을 거에요. 그런데 거의 끝에까지 지금까지도 보면은 지금 집값은 당연히 잡힐 수 있는 거고 나는, 나라는 게 정부죠, 정부에서는 잡을 수 있는 많은 수단을 갖고 있고, 그 다음에 이거는 금방 잡힐거다, 지금 집을 사면 바보가 된다고 하니까 그 다음에 어떤 결과가 나오냐면 시장에 잘못된 메시지를 던진거죠.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

그렇게 되니까 순진하게 정부 말을 믿은 사람은 집을 안 샀거나, 아니면 있던 집을 판거구요. 그 다음에 정부 말을 듣지 않고 정부가 저걸 말이 되겠어 라고 믿지 않은 사람들은 오히려 이익을 본거죠. 오히려 시장에 왜곡된 메시지를 던지면서 개입하게 되기 때문에 그게 이제 잘못한 거고.

그 다음에 두 번째 잘못한 건 뭐냐하면 여러가지 무리한 정책을 쓰다보니까 부작용이 생긴거에요. 국민은행 시세를 기준으로 하게 되면 한 154개 지역 의 시세가 발표되거든요. 현 정부 들어와서 지금까지 마이너스 된 지역이 27개 지역이에요. 제일 많이 떨어진 지역은 거제. 거제가 13.3%가 떨어졌구요, 그 다음에 대부분 지방이죠. 수도권은 없구요. 수도권에서 떨어진 지역은 하나도 없습니다. 가장 적게 오른 데가 평택.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▶서기열 기자
평택.

▷아기곰
지방에서 27군데는 아직까지도 현정부 출범 당시의 시세를 회복하지 못했어요. 그니까 어떤 지역은 다락처럼 오르고, 어떤 지역은 떨어지는 거죠. 그거는 정부의 정책 때문에 그런 왜곡현상이 벌어지는 거에요. 주식도 그렇구요, 모든 투자상품은 오를 수도 있고, 떨어질 수도 있습니다. 근데 정부에서 인위적으로 개입하게 되면 그게 왜곡현상이 벌어지는 거에요.

그래서 다른 나라, 미국이나 영국 프랑스 정부들은 바보라서 시장에 개입을 안 할까요? 아니죠,

선진국에서는, 시장에 개입했을 때보다 안 한 것이 오히려 장기적으로 시장을 더 건강하게 유지할 수 있기 때문에 개입을 안 하는거죠. 그래서 그런 면에서 현 정부의 부동산 정책이 좀 아쉽다고 할 수 있습니다.

▶서기열 기자
정부가 초기에 집값 상승의 원인을 다주택자들의 투기라고 규정을 해버리니까 지금 4년여동안 그 중간에 일어나는 상황들에 대해서 뭔가 바꾸지 못하고 계속 요대로 오면서 더 강화된 정책을 내세웠고, 시장은 그렇게 더 안 좋은 방향으로, 상승국면으로 갈 수 밖에 없었다고 봐야겠네요.

▷아기곰
첫 단추를 잘못 끼워서 그런거고, 그 첫 단추가 바로 8.2 조치에요. 첫 단추를 잘못 끼우고 나니까 8.2조치가 2017년 8월2일에 나오지 않았습니까. 현 정부가 2017년 5월 중순에 출범했어요. 세 달도 안 돼가지고 스터디가, 공부가 안 된 상태에서 급하게 정책을 내놓은 거거든요. 그렇게 되니까 그 다음에 이제 시장이 잡힐 줄 알았더니 안 잡히고 엉뚱하게 가는 거니까. 그 다음에 그걸 막기 위해서 우리가 틀리지 않았다는 것을 증명하기 위해서 계속 무리수를 던지는 거에요.

그러까 시장이 꼬여버린 거고, 이게 인제 시간이 벌써 4년이 넘었기 때문에 중간에서 돌아갈 수 있는 타이밍을 놓쳐버린 거에요. 그런 상황입니다.

▶서기열 기자
선생님 그리도 또 3기 신도시가 또 사전청약을 시작합니다. 3기 신도시 대규모 공급이라고 많이 얘기했는데 정부는. 앞으로 효과 어떻게 보시나요?
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▷아기곰
3기 신도시하고 비슷한 게 뭐냐면, 이제 옛날에 데자뷰가, 옛날에 했던 게 뭐냐면 MB 때 보금자리주택. 그래가지고 그걸로 집을 수도권 집값을 많이 잡았어요. 그거에 따른 3기 신도시를 갖다가 정부에서 기대를 하는거죠. 자, 근데 이제 그때 하고 조금 다른 건 뭐냐면 그때 보금자리주택은 어디서 했냐면 강남, 서초 이런 데 직접적으로 공급을 했거든요. 그러니까 사람들이 부러워하는데 반값이야.

▶서기열 기자
자곡동, 세곡동 이런 쪽에.

▷아기곰
그렇죠. 그러니까 이제 그,, 많이 시장에 타격을 줬는데 3기 신도시도 시장에 공급이 늘어난거니까 분명히 시장에 타격을 주는데. 어떤 데 타격을 주느냐면 모든 지역에 타격을 주는 건 아니고요.

자, 예를 들어볼게요. 우리가 대학을 가면 다 좋은 대학을 가고자 원하는 거죠. 학생 입장에서 보면은. A라는 대학, B라는 대학, C라는 대학이 있어요. A라는 대학이 가장 좋은 거고, B라는 대학은 두 번째, C라는 대학은 가장 나쁜, 좀 떨어지는 대학이라고 가정해봅시다.

그런데 A라는 대학의 정원을 늘려, 그러면 사람들이 어떠냐면 B란 대학에 갈 사람이 A란 대학으로 가겠죠, C란 대학에 갈 사람이 B로 가고. 그러면 미달이 어디서 나냐면 C란 대학에서 미달이 나는 거에요.

▶서기열 기자
하하하 도미노효과네요.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

▷아기곰
A라는 데서 미달이 절대 안 나요. 자 그 다음에 그게 아니라 3기 신도시는 어디냐면 B라는 데에요. B란 데서 공급하게 되면 A란 지역은 전혀 영향 없어요. 그래서 3기 신도시가 공급되게 되면, 3기 신도시가 주로 수도권을 중심으로 하잖아요. 수도권에서 3기 신도시보다 입지가 떨어지는 지역은 타격을 받을 수 밖에 없어요.

▶서기열 기자
또 도심 재건축과 재개발의 중요성을 강조하셨어요. 이 같은 정비사업이 왜 중요하고 향후 어떻게 돼야 된다고 보시나요?

▷아기곰
아까 A, B, C라고 나눴을 때 3기 신도시는 B 이하를 잡으려는 대책이에요. 근데 A를 절대 못 잡아요. A를 잡으려고 그러면 A에다가 공급을 무식할 정도로다가 해야되거든요. 그러면 서울의 집값을 잡으려면 서울에 공급을 해야되는 거에요.

근데 서울에는 집을 지을 데가 별로 없잖아요. 한강을 복개해서 집을 지을 수 있는 것도 아니고. 아니면 정말 강남의 대모산이나 관악산을 밀어야가지고 거기에다가 집을 지을 수 있는 것도 아니고. 그 비용이 너무 많이 들어가니까.
홍남기 "집값 급락할 수도" vs 아기곰 "아직 덜 올랐다" [집코노미TV]

집을 지을 수 있는 땅이 없는데 집을 지을 수 있는 땅이 뭐냐면 재개발이나 재건축이란 거에요. 재개발이나 재건축인데 그동안에 왜 그동안에 못했냐면 지금도 논리가 똑같아요. 그거 하게 되면 그 허가하게 되면 집값이 불안하게 돼가지고 오히려 시장을 갖다가, 시장에 나쁜 시그널을 줄거다라고 사람들이 생각을 해가지고 허가를 안 해준 거죠. 그게 지난 십수년간 계속계속 그렇게 해온거에요. 시장이 안정됐을 때 특히 그 중에서 전세시장이 안정됐을 때는 재건축이나 재개발을 풀어야 되는 거에요.

그래야지 다음에 집값이 급등했을 때 그걸 잡을 수 있는 공급이 되면서 잡을 수 있는 게 되는데. 그러니까 과거 정권도 마찬가지에요. 숙제를 안 했던 거에요. 계속 미뤄왔던 겁니다. 그래서 우리나라 부동산 길게 봐가지고 부동산 정책의 아쉬운 점이 뭐냐면 정권 차원의 아니라 아주 길게 10년 20년을 보고 그거를 콘트롤 할 수 있는 타워가 없었고, 지금도 없다는 거에요.

그게 우리나라 주택 정책의 가장 문제구요.

▶서기열 기자
오늘 이 시간 아기곰님 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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