35년 된 개포럭키아파트 186가구 소규모 재건축…서울시 도건위 심의 통과
서울시는 지난 22일 제7차 도시·건축공동위원회(도건위) 수권 소위원회를 열고 개포택지개발지구 지구단위계획(변경)과 특별계획구역17(개포럭키아파트) 세부개발계획(안)을 수정가결했다고 23일 밝혔다.
도곡동 462에 있는 이 단지는 남부순환로와 지하철 3호선 매봉역에 접해있다. 1986년 준공된 노후 단지로, 지상 8층 2개동에 128가구 규모다. 이번에 결정된 세부개발계획에 따라 건폐율 50% 이하, 용적률 310% 이하로 재건축하면 지상 최고 28층(최고 높이 85m 이하), 186가구(공공임대 19가구 포함)와 부대·복리시설이 갖춰진 신축단지로 조성된다.
이 단지는 ‘역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준’을 적용한 최초의 소규모 재건축 사업으로 추진된다. 해당 운영기준에 따라 커뮤니티 지원 시설, 친환경 건축물과 공공임대주택 도입 등 공공성을 강화하게 된다.
서울시는 또 이날 도건위에서 동작구 흑석동 원불교 부지의 지구단위계획구역 변경과 지구단위계획(안)도 결정했다. 주민제안에 따라 도시계획시설 정비와 대지의 효율적 활용을 위해 흑석동 1의17 일대 1081㎡ 부지를 지구단위계획구역에 포함시켰다.
해당 계획안에는 편입 부지에 종교시설(종각) 설치를 위한 건축물 허용 용도, 밀도계획 변경, 공공보행통로 지정, 공원 면적 확대(484㎡) 등의 내용이 담겼다. 서울시 관계자는 “이번 결정으로 원불교 문화기념관 인근 용봉정 근린공원과 한강변 보행 환경이 개선될 것”이라고 설명했다.
안상미 기자
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올해 분양되는 아파트 3가구 중 1가구는 재개발 · 재건축 등 정비사업 물량인 것으로 조사됐다. 22일 부동산114가 전국에서 분양 및 분양 예정인 아파트는 573곳, 45만8678가구(임대 제외)를 조산한 결과 이 중 126곳, 14만9243가구(32.5%)가 정비사업으로 나타났다. 분양계획 물량이 예년에 비해 늘면서 정비사업 물량도 2019년(10만2182가구), 2020년(9만6631가구)에 비해 5만여 가구 증가했다.정비사업 분양물량은 대부분 수도권과 광역시에 집중됐다. 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 분양되는 아파트 총 14만9243가구 가운데 64%인 9만5822가구는 수도권에서 공급된다. 지방 광역시는 4만845가구(27%), 기타지방은 1만2576가구(8%) 등의 순으로 나타났다.시도별로 △경기 3만8043가구 △서울 3만5685가구 △인천 2만2094가구 △부산 1만3831가구 △대구 1만3006가구 △대전 8932가구 △광주 4885가구 등이었다. 경기도에서 대규모 정비사업 단지로는 광명시 베르몬트로광명(3344가구), 안양시 동안구 비산초교재개발(2739가구), 의왕시 내손다구역주택재개발(2633가구) 등이 있다.서울에서는 올해 공급될 총 4만1967가구 중 85%가 정비사업 물량이다. 다만 강동구 둔촌주공 아파트를 재건축하는 둔촌올림픽파크에비뉴포레(1만2032가구), 송파구 잠실진주재건축(2636가구) 등은 후분양 가능성이 있다보니 분양물량을 줄어들 가능성이 높다.부산은 올해 분양물량 총 2만7478가구 중 1만3831가구가 정비사업을 통해 공급된다. 동래구 래미안포레스티지(4043가구), 안락1구역(1481가구)과 부산진구 양정1주택재개발(2276가구) 등에서는 브랜드 아파트들이 나올 예정이다.정비사업은 사업주체가 조합인 민간분양 아파트가 대부분이다. 분양가 규제를 받는 공공주택에 비해 분양가 수준이 높지만, 청약시장에서는 인기가 높은 편이다. 도심에 재건축·재개발을 통해 공급하다보면 기존의 인프라를 누릴 수 있고, 일반분양 물량도 적어 희소성이 높아지기 때문이다.실제로 지난 1~7월 분양된 아파트 청약경쟁률 평균을 분석한 결과, 재개발· 재건축을 통해 공급된 아파트의 청약경쟁률은 25.5대 1에 달했다. 전체 아파트 경쟁률 18.6대 1을 웃도는 수준이다. 정비사업 아파트의 평균 청약경쟁률은 지난해 44.5대 1, 2019년에는 26.5대 1을 기록하는 등 매년 경쟁률이 높아지고 있다.여경희 부동산114수석연구원은 "정비사업 아파트는 조합 내부사정이나 분양가 등의 문제로 사업추진 일정이 미뤄질 가능성이 있어서 예비 청약자라면 분양일정을 잘 파악해둘 필요가 있다"며 "높은 분양가 수준을 고려해 잔금까지의 자금계획을 세운 후 청약에 임하는 것이 좋다"고 조언했다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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서울 강남과 한강변 부촌의 아파트 단지에만 붙던 대형 건설회사의 프리미엄 아파트 브랜드가 강북과 지방 광역시로 확산되고 있다. 재건축·재개발 추진 단지 사이에서 “우리도 고급 브랜드를 달아 달라”는 요구가 거세지고 있기 때문이다. 정부의 재건축·재개발 규제 강화로 민간 정비사업 시장이 위축된 상황에서 건설사들이 일감 확보를 위해 프리미엄 브랜드 도입을 약속하는 경우도 많아지고 있다. 강북에 첫 ‘르엘’ 아파트 나오나21일 정비업계에 따르면 서울 서대문구 북가좌동 ‘북가좌6구역 재건축’ 조합은 다음달 14일 조합원 총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다. 10만4656㎡ 부지에 지하 2층~지상 24층, 23개 동, 1970가구를 짓는 이 사업에는 DL이앤씨(옛 대림산업)와 롯데건설이 입찰 제안서를 냈다.롯데건설은 “강북의 새로운 랜드마크가 될 것”이라며 프리미엄 브랜드인 ‘르엘’을 단지명에 사용하겠다고 밝혔다. 롯데건설이 2019년 선보인 르엘은 지금까지 ‘대치 르엘’(대치2지구), ‘르엘 신반포 센트럴’(반포 우성) 등 강남·서초구의 네 개 단지에만 적용됐다.롯데건설이 이번 사업을 따내면 비(非)강남권에 첫 르엘 단지가 들어서게 된다. 롯데건설은 이 밖에 △마포구 상암동에 조성되는 ‘롯데몰’과의 연계 개발 △커뮤니티시설 운영 △발레파킹 등 입주민 생활 전반을 돕는 컨시어지 서비스 제공 등을 시공 조건으로 내걸었다.롯데건설과 맞붙은 DL이앤씨는 ‘아크로’라는 프리미엄 브랜드 대신 ‘드레브 372’라는 별도 브랜드 도입을 제안했다. 용산구 한남동 ‘나인원한남’처럼 고급 단지에 번지수를 붙여 이름을 짓는 추세를 반영한 것이다. 여기에 입주민들에게 ‘인테리어 비용 1000만원 지원’도 약속했다. 예상 공사비의 경우 DL이앤씨는 3.3㎡당 494만원(총 4931억원), 롯데건설은 488만원(총 4652억원)이다.업계에서는 강남과 한강변 등 인기 지역이 아닌 강북에서 대형 건설사들이 고급 브랜드를 앞세워 수주전을 벌이는 것은 이례적이라는 반응이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부의 재건축·재개발 규제로 일감에 목마른 건설사들이 그동안 ‘사업성이 떨어진다’고 봤던 강북과 지방 정비사업 수주에 열을 올리는 것”이라고 했다. 프리미엄 브랜드 경쟁 가속화할 듯프리미엄 브랜드 아파트는 비싼 마감재를 사용하고, 호텔급 커뮤니티시설을 조성하기 때문에 통상 3.3㎡당 공사비가 일반 브랜드보다 수백만원이 더 들어간다. 그럼에도 고급 브랜드 이미지가 향후 집값 상승을 견인할 것이란 기대로 ‘브랜드 업그레이드’를 요구하는 재건축·재개발 추진 단지가 늘고 있다. 2016년 준공된 서초구 반포동 ‘아크로 리버파크’(신반포1차)는 2019년 10월 34억원(전용면적 84㎡)에 거래되며 ‘강남 아파트 3.3㎡당 1억원’ 시대를 열었다. 현대건설이 시공한 서초구 반포동 ‘디에이치 라클라스’(삼호가든 3차), 대우건설이 지은 서초구 서초동 ‘서초 푸르지오 써밋’(서초 삼호1차) 등도 지역 시세를 이끄는 ‘대장주’로 자리매김했다.중구 신당동 ‘신당8구역 재개발’ 조합은 이달 초 DL이앤씨와 맺은 시공 계약을 해지했다. DL이앤씨의 일반 아파트 브랜드인 ‘e편한세상’ 대신 아크로를 아파트 이름에 넣자고 요구했으나 받아들여지지 않았기 때문이다. 부산 해운대구 ‘우동3구역재개발’ 조합과 광주 서구 ‘광천동 재개발’ 조합 등도 같은 이유로 시공사 교체를 추진 중이다.프리미엄 브랜드는 리모델링 추진 단지로도 확대되는 추세다. 롯데건설은 이주를 앞둔 용산구 이촌동 ‘현대맨숀’에 르엘을 적용하기로 했다. 현대건설은 리모델링 조합 설립을 추진 중인 ‘이촌코오롱’과 ‘한가람’ 단지명에 디에이치를 쓸 수 있다는 의사를 밝힌 상태다. 업계에선 애초 강남권에만 적용됐던 프리미엄 브랜드가 다른 지역으로 확산되면서 희소성이 사라지고 있다는 지적도 나온다.하헌형/이혜인 기자 hhh@hankyung.com
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"이렇게 하루 아침에 해결될 일을…" 은마아파트 전세 쏟아졌다
“지난주부터 집주인과 세입자 등의 전화가 빗발치고 있습니다. 집주인이 입주하지 않아도 되니 다시 전세를 내놓겠다는 문의가 가장 많지요", "이전까지만해도 월세 매물만 잔뜩이지 전세매물은 적었죠. 그나마도 전셋값이 높거나 조건이 까다롭다보니 계약 성사가 잘 안됐는데, 한 순간에 상황이 바뀐 겁니다"…(은마아파트 인근의 공인중개사들) 정부와 여당이 재건축 조합원 2년 실거주 의무 규제를 전면 백지화하자 서울 대치동 '은마아파트' 전세 매물이 급증하고 있다. 전세 물량은 일주일 새 두 배 넘게 늘었다. 전세 호가도 1억원 넘게 하락하는 분위기다.작년 6월 정부의 규제 발표 후 ‘울며 겨자 먹기’식으로 낡은 재건축 아파트에 들어와 살려고 미리 세입자를 내보낸 집주인들이 규제 철회 소식에 전셋집을 다시 매물로 내놓으면서 벌어진 현상이다. 현장에서는 "이렇게 하루 아침이면 해결될 일을 쓸데없는 규제로 국민들 맘 고생만 시켰다"고 비판하고 있다. 집주인들, 직접 들어가려다 맘 바꿔21일 부동산 정보 업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 지난 20일 은마아파트 전세 매물은 163건으로 7월 12일(74건)의 두 배 넘게 늘었다. 실거주 의무가 사라진 집주인들이 본인이 살려고 생각했거나 비워두었던 집을 다시 전세로 내놓아서다. 앞서 국회 국토교통위원회는 조응천 더불어민주당 의원이 대표 발의한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 가운데 '투기과열지역 내 재건축 단지 조합원이 분양권을 얻기 위해서는 2년간 실거주해야 한다'는 내용을 빼기로 했다. 이같은 발표가 난 12일 70건대 수준이던 은마아파트 전세 매물은 사흘 만에 52% 늘어난 110건을 기록했다. 이후에도 꾸준히 늘어 현재 163건의 전세 매물이 시장에 나와 있다. 전세뿐 아니라 월세 매물도 크게 증가했다. 12일 80건이던 은마아파트 월세 매물은 13일부터 꾸준히 늘어 20일 기준 115건이 시장에 나왔다. 일주일 만에 44% 급증한 것이다.은마 단지 내 E중개업소 관계자는 “집주인이 실거주 규제를 피하기 위해 전입신고만 하고 비워둔 집이 대거 전월세 매물로 나오고 있다”며 “집주인이 몇천만원씩 집수리를 하며 입주했던 집을 그대로 다시 전세나 월세로 놓는 경우도 있다”고 전했다. 대치역 인근 O공인중개사도 “세입자들이 이미 나가고 집주인들이 아직 들어오지 않은 집들은 현재 비어있는 채로 남아 있다”며 “갑자기 세입자를 구하려 하니 전세 매물이 많이 나와 당장 거래가 쉽지 않은 상황”이라고 했다.매물이 늘면서 수억원씩 급등하던 전셋값도 내리는 상황이다. 은마아파트 전용면적 76㎡ 전세 호가는 이달 초 8억원대 후반~9억원 정도였지만, 실거주 규제가 없어진 13일 이후엔 7억원짜리 급매물이 여럿 등장했다. 1억~2억원가량 호가가 떨어진 것이다. 6월 전세 실거래가 중 최저 금액(7억5000만원)보다도 5000만원이나 낮다. 은마 월세매물도 80→115건, 성산시영 전세 20→40건 증가은마아파트처럼 조합 설립 전 재건축 단지인 서울 마포구 성산시영아파트 전세 매물도 12일 20건에서 20일 40건으로 두 배 증가했다. 성산시영 역시 전용 50㎡가 이달 17일 3억3000만원에 거래됐는데, 최근 2억원 중반대 전세 매물이 나왔다. 노원구 상계동 상계주공6단지도 20% 정도 늘었다. 강남구 개포동 현대1차는 34% 가량 증가했다. 성산시영아파트 인근 W공인 대표는 “집주인들의 전월세 문의가 늘고 있어 당분간 매물이 늘어날 것으로 예상한다”고 말했다.재건축 단지 위주로 전세 물량이 늘자 서울 전체 아파트 전세 매물 역시 지난 12일과 비교해 1.1%(1만9810→2만46건) 증가했다. 시장에서는 현 정부의 반시장적 정책이 시장을 마비시켰다가 다시 정상화되는 모습이란 분석이 나온다. 한 부동산 업계 전문가는 “시장의 반대에도 불구하고 정부가 강행하려 한 조합원 2년 실거주 규제가 얼마나 전세 시장의 공급을 틀어막았는지 단적으로 보여주는 사례”라고 꼬집었다.다만 1년 전 정부의 실거주 규제 정책 예고를 믿고 움직였던 국민은 대부분 황당한 손실을 피할 수 없게 된 사례도 많다. 대표적으로 낡은 아파트에 살기 위해 인테리어에 수천만원의 비용을 지불한 사람들이 피해자다. 적게는 1000만~2000만원에서 많게는 5000만원까지 들여 집을 수리했는데, 실거주 의무 규제가 전면 백지화되면서 수천만원을 날린 셈이 됐다. 갑작스레 전셋집에서 쫓겨난 세입자들은 상승한 전셋값과 이사 비용을 감당하게 됐다.실거주 여건이 안 돼 재건축 프리미엄을 포기하고 처분했는데 이후 집값이 억 단위로 뛰어 땅을 치고 후회하는 사람들도 있다. 노원구 상계동에서 상계주공 아파트를 주로 중개하는 김 모 대표는 “지난해 말부터 올 초까지 재건축 조합원 2년 실거주 의무 방침이 발표되면서 실거주할 형편이 안되는 집주인들이 집을 판 경우가 종종 있었다”며 “이제 가격이 최소 1억~2억원은 뛰었는데 이들은 정부 말을 따르다가 각종 세금과 복비, 재건축에 따른 프리미엄 등을 허공에 날렸다”고 안타까워 했다.안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
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