엘리시움월드, 실소유자가 반값으로 100% 소유권 보유
뉴욕월드그룹은 펀딩 사업 및 부동산 투자 전문회사다. 김인덕 한국지사장은 “엘리시움월드에서 진행하는 독창적인 주택사업에 깊은 관심을 갖고 있다”며 “한국 주택시장의 반값 아파트 플랫폼에 현물 투자하기로 했다”고 밝혔다.
투자자의 경우 실소유자가 신탁한 아파트의 50% 지분을 수익증권 전자등록 방식으로 발행하기 때문에 1가구 2주택에 해당하지 않는다는 게 회사 측 설명이다. 엘리시움월드는 이 프로젝트의 원활한 보급을 위해 관련 거래를 위한 규제샌드박스를 추진할 계획이다.
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서울 아파트값 상승세는 끝이 없을까. ‘내 집 마련’을 준비 중인 예비 매수자들의 고민이 깊어지고 있다. 지난해 ‘패닉바잉’(공황구매)이 휘몰아쳤던 부동산 시장이 올 들어 ‘거래 절벽’을 맞닥뜨렸다. 드물게 거래가 이뤄지는 동시에 신고가 출현이 지속되고 있다. 시세 대비 저렴한 분양가로 새 아파트를 받을 수 있는 청약 시장은 최근 역대 최대 경쟁률을 경신하는 등 갈수록 당첨 문턱이 높아지는 분위기다. 아파트 대신 빌라나 주거용 오피스텔 등 매수를 고려하는 경우도 늘고 있다. 올 들어 거래 줄어드는 서울 아파트 시장서울부동산정보광장에 따르면 지난달(21일 기준) 서울 아파트 거래량은 3285건이었다. 지난 3월(3765건)보다 12.7% 감소한 것으로 집계됐다. 지난해 12월 7526건을 기록한 서울 아파트 거래량은 지속적으로 줄어들고 있다. 실제 △지난 1월 5778건 △2월 3867건 △3월 3765건 △4월 3285건 등 4개월 연속 감소세다.종합부동산세와 재산세 등 보유세 과세 기준일인 6월 1일이 다가오면서 시장이 거래 소강기에 들어간 것이란 분석이 나온다. 절세를 위한 ‘급매’ 수준의 다주택자 매물이 어느 정도 정리를 마쳤다는 설명이다. 시장에 남은 물건은 처분이 급하지 않은 매물들이다. 호가가 기존 신고가보다 수천만원 높아 가격대가 전반적으로 높게 유지되고 있다. 매수자들도 너무 올라버린 가격에 대출 규제까지 묶이면서 선뜻 매입에 나서지 못하자 거래절벽이 이어지고 있다는 평가다.거래 절벽 가운데 아파트값 상승은 멈추지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 이달 셋째주까지 서울 아파트값은 주간 조사 누적 기준으로 1.51% 상승했다. 25개 구 중 송파구 아파트값이 2.42% 상승해 가장 많이 올랐다. 이어 노원구(2.34%)와 서초구(2.10%), 강남구(2.01%) 순으로 나타났다. 지난달 4·7 보궐선거에서 민간 정비사업 규제 완화를 공약으로 내세운 오세훈 서울시장이 당선되면서 서울 내 재건축 단지를 중심으로 매수세가 몰리고 있다.최근 서울 곳곳에선 고가와 중·저가 아파트를 불문하고 신고가 거래가 끊이지 않고 있다. 서초구 잠원동 ‘신반포 자이’ 전용 114㎡는 지난 2일 36억8000만원에 거래됐다. 이전 최고가(34억8500만원)를 경신했다. 용산구 이촌동 ‘강촌’ 전용 84㎡도 이달 초 19억2000만원에 거래되며 기존 최고가(18억1000만원)를 뛰어넘었다. 재건축 안전진단 절차를 진행 중인 노원구 ‘상계주공’ 일대에서도 잇따라 신고가 행렬이 이어지고 있다. ‘로또 청약’ 경쟁 치열할 듯당분간 매물 잠김 현상이 지속될 것이란 전망이 나온다. 다음달 1일부터 양도세율이 큰 폭으로 높아져서다. 규제지역 내 2주택자는 양도세 중과세율이 기존의 10%포인트에서 20%포인트로, 3주택자는 20%포인트에서 30%포인트로 상향 조정된다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “양도세율이 높아지면서 매도 대신 증여 등을 택하는 다주택자가 늘어날 것”이라며 “시장에 나오는 매물이 품귀 현상을 빚어 당분간 매도자 우위 장세가 형성될 가능성이 높다”고 말했다.구축 아파트를 매입하는 대신 신규 분양단지의 청약을 준비하는 것도 방법이다. 올해 서울 강남권에선 ‘로또 청약’이 잇따를 예정이다. 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’를 비롯해 반포동 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차), 잠원동 ‘신반포 메이플자이’(신반포4지구), 방배동 ‘디에이치 방배’(방배5구역) 등이 일반분양을 준비 중이다. 분양가 상한제를 적용받아 분양가격이 주변 시세보다 수억원 저렴한 단지들이다.다만 갈수록 경쟁이 치열해지고 있다는 점은 고려해야 한다. 지난 11일 1순위 청약 신청을 받은 경기 화성시 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’는 302가구 모집에 24만4343명이 신청했다. 평균 경쟁률 809.1 대 1로 역대 최고 경쟁률을 경신했다. 이 단지는 모든 주택형의 당첨 가점이 평균 70점을 넘겼다. 4인 가족이 받을 수 있는 최대 점수(69점)를 채워야 간신히 당첨 문턱을 넘을 수 있었던 셈이다. 아파트 대신 빌라·아파텔 관심도아파트 대신 상대적으로 저렴한 빌라를 매입하는 경우도 늘고 있다. 실제로 최근 서울에선 빌라 거래량이 아파트 거래량을 뛰어넘었다. 지난달 다세대·연립 매매거래 건수는 5232건(21일 기준)에 달했다. 아파트 거래량 대비 59.2%(1947건) 많았다. 지난 1월 83건 차이에 그쳤던 거래 건수 차이가 점차 벌어지고 있다.‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔 매수를 고려할 수도 있다. 아파텔은 지역에 따라 담보인정비율(LTV)이 최대 70% 적용돼 아파트에 비해 규제가 덜하다. 청약 때 주택으로 잡히지 않아 무주택 신분을 유지할 수 있는 것도 장점이다.수도권 3기 신도시 사전 청약을 기다리는 것도 방법이다. 오는 7월부터는 3기 신도시 사전 청약이 시작된다. 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 등에서 3만200가구의 사전 청약을 진행한다. 이 중 절반가량인 1만4000가구를 신혼부부 등을 위한 ‘신혼희망타운’으로 공급한다.전문가들은 ‘실거주 한 채’는 자금 여력이 되는 한 매수할 것을 추천한다. 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장(필명 빠숑)은 “서울, 경기, 인천 등 수도권 출퇴근이 가능하고 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 매수를 고려해볼 만하다”며 “아파텔이나 빌라 등 아파트 대체재는 부동산 하락기에 환금성이 떨어진다는 점을 주의해야 한다”고 말했다.신연수 기자 sys@hankyung.com
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내달까지 수도권 4만가구 '분양 큰 장'…성북·광명·동탄 관심
분양 성수기를 맞은 다음달 말까지 서울을 비롯한 수도권에 5만5000여 가구의 아파트가 공급된다. 이 중 일반분양 물량만 4만 가구에 달해 청약을 통한 내 집 마련을 기다려온 예비청약자들의 관심이 쏠리고 있다. 서울에서는 2000가구 규모의 장위 10구역 재개발 등이, 경기·인천에선 서울 접근성이 좋은 광명 수원 등에서 분양이 잇따른다. 수도권의 높은 청약경쟁률을 감안했을 때 가점이 높지 않은 30~40대는 공공택지 특별공급 등을 공략하는 게 유리하다고 전문가들은 조언했다. ○서울 강동 공공택지, 장위 재개발 분양분양업계와 부동산인포에 따르면 다음달까지 수도권에서 총 5만4825가구가 공급된다. 일반분양 물량만 3만9306가구에 달한다. 전체 공급 물량의 71% 남짓이다. 수도권에서 재건축·재개발 등 정비사업을 통한 공급이 많은 것을 감안하면 일반분양 비율이 높다는 평가다.서울에서는 성북구 강동구 용산구 등에서 9개 단지 5243가구가 공급된다. 일반분양 물량은 3551가구다. 공급 규모가 가장 큰 곳은 다음달 예정인 성북구 장위동 68의 37 일원에 들어서는 장위 10구역 재개발이다. 노후 저층 주거지를 허물고 지하 4층~지상 29층, 22개 동 2004가구를 새로 짓는다. 전용 59~101㎡ 1175가구가 일반분양분이다. 지하철 6호선 돌곶이역이 가깝다. 장위초, 남대문중, 월곡중, 장위중, 신일고, 대일외고 등이 인근에 있다.공공택지인 고덕강일 10블록에서는 DL이앤씨(옛 대림산업)가 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’를 다음달 분양할 예정이다. 전용 84㎡와 101㎡ 593가구가 모두 일반분양분이다. 분양가 상한제를 적용받아 가격이 상대적으로 저렴하고 공공택지여서 서울 외 수도권 거주자도 청약할 수 있다. 부동산 전문가는 “공공택지와 민간 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 전매제한 및 실거주 요건 등을 염두에 두고 청약 전략을 짜야 한다”고 말했다.은평구 역촌1구역 재건축 사업도 나온다. 지하 2층~지상 20층, 752가구 규모다. 454가구가 일반에 공급된다. 강서구 화곡동에는 금호산업이 시공하는 공공분양 물량이 나온다. 전용 50~60㎡ 499가구 중 334가구가 일반분양 몫이다.주거 선호도가 높은 용산구, 서초구 등에서도 소규모 단지 공급이 예정돼 있다. 서초구에선 동부건설이 방배동 939의 98 일대 신성빌라를 재건축해 90가구(일반분양 23가구)를 공급한다. 신영은 이르면 다음달 용산구 한남동 90의 4 일대에 도심지 고급 주택을 표방하는 ‘브라이튼 한남’을 공급한다. ○경기·인천서 50개 단지 쏟아져상반기 경기와 인천에선 말 그대로 분양이 풍년이다. 한 달여간 4만9500여 가구(일반분양 3만5700가구)가 쏟아진다. 경기도에서만 총 41개 단지, 인천에서는 12개 단지가 분양 채비를 서두르고 있다.경기 광명시 광명뉴타운에서 광명2R구역이 다음달 분양에 나선다. 대우건설·롯데건설·현대엔지니어링이 지하 3층~지상 35층, 3344가구(일반분양 720가구)를 짓는다. 세입자 갈등 등으로 분양이 지연됐던 수원시 세류동 권선6구역 재개발도 분양 준비를 마쳤다. 총 2178가구(일반분양 1245가구)로 삼성물산과 SK에코플랜트(옛 SK건설), 코오롱글로벌 컨소시엄이 시공한다.화성 동탄에서는 금강주택이 공급하는 주상복합 ‘동탄역 금강펜테리움 더 시글로’ 분양이 예정돼 있다. 총 3개 동, 380가구(전용 52·58㎡) 모두 일반분양 물량이다. 분양가 상한제가 적용된 공공택지 아파트로 당첨자는 5년 거주 의무가 있다. 최근 분양된 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’가 2015년 이후 최대 청약 경쟁률(809 대 1)을 기록한 만큼 동탄 금강펜테리움도 관심이 높을 것으로 예상된다.인천에선 미추홀구 학익동(용현·학익1블록)에 들어서는 ‘시티오씨엘 1단지’가 관심이다. 지하 2층~지상 최대 42층, 전용 59~126㎡ 1131가구 규모다. 수인분당선 학익역(예정)을 걸어서 이용할 수 있다. 연수구 동춘동 동춘2구역 도시개발사업구역 내 들어서는 ‘연수 서해그랑블 에듀파크’도 다음달 분양에 나선다. 지하 2층~지상 23층, 총 641가구를 전량 일반에 내놓는다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “가점이 높지 않은 30~40대는 신혼부부나 생애 최초 특별공급이 많은 단지를 전략적으로 노려야 승산이 있다”며 “오는 7월부터 예정된 3기 신도시 사전청약도 고려해야 한다”고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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다주택자에 대한 세금이 강화되면서 주택 수가 몇 채인지가 매우 중요해졌다. 다주택자에게는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세까지 모두 중과세가 적용되기 때문이다. 하지만 세금 종류마다 주택 수 판단 기준이 달라서 세무전문가들조차 실수하곤 한다. 헷갈리기 쉬운 주택 수 판단 기준에 대해 알아보자.분양권도 세금에 따라 주택 수 판단이 달라진다. 취득세에서는 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택분양권부터 취득세 중과세 판단 때 소유 주택 수에 가산한다. 다만 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 체결한 경우는 주택 수에 포함하지 않는다. 반면 종합부동산세에서는 분양권이 주택 수에 포함되지 않는다. 양도소득세에서는 비과세와 중과세 판단 때 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권만 주택 수에 포함된다.주거용 오피스텔도 관심이다. 취득세에서는 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주거용 오피스텔은 취득세 중과세 판단 때 소유 주택 수에 가산한다. 단 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 한 경우는 주택 수에 포함하지 않는다. 여기서 주거용 오피스텔이란 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔을 말한다.종합부동산세에서도 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔만 주택 수에 포함된다. 양도소득세에서는 실제 사용 용도에 따라 주택으로 사용하면 주택 수에 포함되고, 사무실로 사용하면 주택 수에 포함되지 않는다.임대주택도 잘 따져봐야 한다. 취득세에서는 지방자치단체에 등록한 임대주택도 주택 수에 포함된다. 따라서 임대주택을 여러 채 보유한 다주택자가 실거주 집을 살 때도 취득세가 중과세된다. 하지만 종합부동산세에서는 일정 요건을 갖춘 임대주택은 주택 수에서 제외되고, 종합부동산세도 과세되지 않는다. 양도소득세에서는 2년 이상 거주한 주택의 비과세 판단 때 임대주택은 주택 수에서 제외된다. 따라서 임대주택을 여러 채 보유한 다주택자도 거주주택을 비과세받을 수 있다. 하지만 조정대상지역의 다주택 중과세 판단 시에는 임대주택도 주택 수에 포함된다.주택 부수토지는 어떨까. 주택 부수토지는 취득세와 종합부동산세 모두 주택 수에 포함된다. 다만 종합부동산세에서는 예외적으로 1주택과 타 주택의 주택 부수토지를 단독명의로 보유하고 있는 경우에는 1가구 1주택으로 봐 9억원을 공제하고 1가구 1주택자 세액공제도 적용받을 수 있다. 한편 양도소득세에서는 주택 부수토지는 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 1주택과 주택 부수토지를 보유하다 1주택을 팔 때도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.상속주택도 세금에 따라 주택 수 산정이 달라진다. 취득세에서 상속개시일로부터 5년 이내의 상속주택은 주택 수에서 제외하고, 2020년 8월 12일 이전에 상속받은 주택은 5년간(2025년 8월 12일까지) 주택 수에서 제외한다. 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에만 포함되고 소수지분자는 주택 수 산정에서 제외된다. 단 지분이 동일하면 ‘당해주택 거주자’와 ‘최연장자’ 순으로 소유자를 판단한다.종합부동산세에서는 상속주택도 주택 수에 포함된다. 단 공동상속주택으로서 종합부동산세 과세 기준일(6월 1일) 현재 지분율이 20% 이하이고, 이 지분의 공시가격이 3억원 이하면 주택 수에서 제외한다. 만약 장남이 80%, 차남이 20%를 소유했고 그 20%가 3억원이 안 된다면 차남의 주택 수에는 포함하지 않는다.이승현 < 진진세무회계법인 대표 >
