서울시, '지분쪼개기'에 면죄부?…재개발 '판도라상자' 열렸다 [집코노미TV]

집코노미 타임즈 - 기사 해설

존치구역 권리산정일 기준 혼선

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*7월 15일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

재개발구역은 지분쪼개기를 막기 위한 권리산정일이란 개념이 적용되는데요. 이날 이후엔 지분쪼개기를 하더라도 입주권을 주지 않는다는 의미죠. 하지만 이 권리산정일의 적용에 대해 서울시가 새로운 해석을 내놓았는데요. 전형진 기자가 짚어보겠습니다.

▶전형진 기자
덥네요. 전국이 불바다인데요. 재개발시장도 달아오르고 있죠. 그래서 오늘은 지분쪼개기와 관련한 서울시의 최근 질의회신 사례를 하나 소개해드리려고 합니다. 기사로 다뤄졌던 내용은 아니고요. 지분쪼개기라는 건 재개발구역에서 분양대상자를 늘리는 수법이죠. 오늘 내용이 어려울 수도 있지만 최대한 쉽게 설명을 드리도록 하겠습니다.

공공재개발 후보지로 선정됐던 곳에서 최근 서울시로부터 이런 질의회신을 받았습니다. 우리 동네의 권리산정일은 재정비촉진지구 고시일, 그러니까 뉴타운이 됐던 날입니까, 아니면 공공재개발 후보지 공모일입니까, 라는 질의에 대한 회신입니다.

일단 사전설명을 드릴게요. 왼쪽 그림은 재개발 사업 추진 절차이고요. 재개발사업을 하는 동안 새집이 계속 늘어나면 그만큼 조합원 숫자도 늘어나고, 그렇게 되면 당연히 사업성도 떨어지겠죠. 지을 수 있는 아파트는 한정돼 있는데 주민들이 늘어나는 거니까요. 그래서 권리산정일이란 개념을 도입해서 더 이상 분양대상자가 늘어나는 걸 규제했습니다. 그러니까 지분쪼개기 금지일의 개념입니다. 우리가 알고 있는 대표적인 지분쪼개기는 단독주택을 허물고 다세대주택을 짓는다든지 하나의 필지를 여러 개로 쪼개서 여러 사람이 나눠 갖는 것이죠. 이 권리산정일은 보통 구역지정일에 맞춰서 고시되는 편입니다.

그런데 권리산정일이란 개념이 도입된 건 2010년 7월 15일 서울시 조례가 개정되면서부터입니다. 정비업계에선 신조례라고 부르기도 하는데요. 그렇다면 권리산정일이란 개념이 등장하기 전엔 2010년 7월 15일 이전부터 사업이 추진되던 곳들은 어떻게 할까요. 이전에 추진되던 곳들의 경우 2003년 12월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 일괄적으로 지분쪼개기 금지 조항이 생긴 바 있습니다. 그런데 선의의 피해자가 생기자 2008년에 이를 구제하는 조항도 생겼어요. 2008년 7월 30일까지 건축허가를 받아서 짓는 건물의 경우엔 예외적으로 허용해줬습니다.

어쨌든 요약하면 2010년 7월 15일 이후 기본계획을 수립하고 재개발 사업을 추진한 곳들은 각각의 구역들에 대해서 따로 권리산정일을 정하게 됐습니다. 이전까지는 재개발구역들에 일괄적으로 적용됐습니다. 벌써부터 어렵죠?

그런데 공공재개발의 경우엔 권리산정일이 조금 다른 기준으로 적용됩니다. 이 그림을 보시면 올해 3월 30일 서울시장 명의로 고시문이 나왔죠. 공공재개발 대상지들에 대한 권리산정일을 지정하는 고시입니다. 이 지역들의 경우 올해 3월 고시했지만 정작 권리산정일은 2020년 9월 21일로 설정됐습니다. 그러니까 공공재개발을 하는 곳들은 구역지정이 이뤄질 때 권리산정일이 지정되는 게 아니라 구역지정이 이뤄지면 후보지를 공모했던 날부터 소급해서 지정하는 개념입니다.

다시 공문으로 돌아가볼게요. 제가 왜 공공재개발까지 설명드렸었냐면 이 질의회신을 받은 곳이 공공재개발 시범사업지로 선정된 곳입니다. 어딘지는 밝힐 수 없지만요. 앞서 이 지역에선 권리산정일을 언제로 해야 하는지 질의했다고 말씀드렸죠. 이곳은 원래 뉴타운이었습니다. 2011년 5월 뉴타운으로 편입된 곳이기 때문에 해당 구청에선 이 날짜를 기준으로 권리산정일을 적용할 것이라고 주민들에게 안내했었다고 합니다.

그런데 서울시는 그게 아니라고 답변했습니다. 앞서 공공재개발을 하는 곳들은 후보지 공모일이 권리산정일이 된다고 했죠. 서울시에선 이곳이 공공재개발을 하는 곳이니까 후보지 공모일이 권리산정일이 돼야 한다고 봤습니다. 2020년 9월 21일이 되는 거죠.

구청에선 뉴타운으로 묶였던 2011년 5월로 봤기 때문에 이날 이후부터의 지분쪼개기를 인정하지 않는다고 봤던 건데 서울시는 반대로 2020년 9월이라고 본 겁니다. 그렇다면 2011년부터 2020년까지 9년 동안 이 동네에서 신축된 빌라들의 경우 지분쪼개기가 아니라 정상적인 건축행위가 되는 것이죠. 이 빌라를 분양받았던 분들도 입주권이 나온다는 결론이 나오는 거죠.

방금 나왔던 개념 중에 한 가지만 더 설명드릴게요. 뉴타운의 원래 이름은 재정비촉진지구입니다. 재정비촉진지구는 큰 권역으로 묶어서 지정하는데 이 안에는 세 가지 구역이 있어요. 우선 바로 구역지정을 하는 촉진구역이 있고요. 그런데 뉴타운으로 묶였지만 구역지정이 안 되는 곳들도 있습니다. 이곳들을 우리는 존치정비구역과 존치관리구역으로 부릅니다. 존치정비구역은 당장은 노후도 등의 요건을 맞추지 못해 구역지정을 할 수 없지만 조금 더 지나면 구역지정을 할 수 있을 곳들입니다. 존치관리구역은 그 중에서도 조금 더 오래 지켜봐야 하는 곳들입니다. 같은 기본계획, 재정비촉진계획으로 묶여도 이렇게 세 가지 구역으로 나뉜다는 이야기입니다.

다시 공문을 보죠. 오늘 내용이 어려운데, 바로 이 혼란이 존치관리구역에서 오는 것입니다. 이 지역이 바로 존치관리구역이었습니다. 서울시의 설명을 보면 이런 말들이 있어요. 존치관리구역으로 지정된 이후 지분쪼개기가 이뤄진 것은 투기 목적의 개발 행위로 단정하기 어렵다고 해석하고 있습니다. 구역지정을 받은 이후 신축이 이뤄진다면 투기수요겠지만 구역지정을 받지 않은 존치관리구역의 경우 지분쪼개기로 보기 어렵다는 게 서울시의 판단인 것이고요.

그리고 중요한 내용이 나옵니다. 서울시는 이런 존치관리구역에 대해서 기본계획이 수립돼 있다고 볼 수 없다고 했습니다. 원래는 뉴타운 전체에 대해서 기본계획을 세우고 사업이 출발합니다. 이 기본계획이 언제 세워졌느냐를 기준으로 초반에 설명드린 권리산정일 설정의 기준이 바뀌고요. 하지만 이 지역처럼 새롭게 뉴타운에 편입되면서 존치관리구역이 된 경우 기본계획 자체가 없다는 게 서울시의 판단입니다. 그래서 종전규정을 적용하는 게 아니라 새롭게 권리산정일을 지정해야 한다는 것이죠. 그래서 공공재개발 후보지 공모일인 2020년 9월 21일로 권리산정일을 고시한 것이라고 회신했습니다.

그런데 서울엔 이런 곳들이 굉장히 많을 수 있습니다. 과거 뉴타운 사업을 많이 추진했으니까요. 다만 이번 회신의 경우 비슷한 다른 곳들에 대해서도 적용하는 게 아니라 일단 해당 지역에 대해서만 해석한 것이고요. 원래 질의회신은 지역이나 시기별로 답이 엇갈리는 경우도 많습니다. 그래서 이번의 사례를 모든 곳들에 통일해서 적용하긴 힘듭니다.

또 중요한 건 분양대상을 결정하는 건 각 구청입니다. 각 구청이 관리처분계획에 대한 인가권을 갖고 있죠. 그래서 각 구청이 결정할 문제이기도 합니다. 서울시의 이런 회신이 법적인 구속력을 갖고 있는 것도 아니기 때문에 하자가 생긴다면 결국 재판으로 가봐야 할 문제가 될 수 있습니다. 당장 사업을 추진하는 곳들의 경우 향후 관리처분계획을 수립할 때 문제가 생길 수 있고, 일단 폭탄을 안고 사업을 시작하는 셈입니다. 이제 구역지정을 받는 곳들의 문제니까 법원의 판단이 나오려면 상당한 시간이 걸릴 테지만요.

조금 더 이해하기 쉽게 정리를 해볼게요. 오늘 이야기는 공공재개발에만 해당되는 것도 아니고 민간 재개발 전체에 해당되는 것도 아닙니다. 뉴타운에서도 해제된 곳들, 혹은 뉴타운 안에서 사업을 재추진하는 곳들에 해당되는 이야기입니다.

그런데 뉴타운에서 구역이 해제되는 건 두 종류가 있습니다. 첫 번째는 완전히 해제되는 겁니다. 무슨 얘기냐면, 정비구역이었다가 해제가 되면서 존치구역으로 격하되는 게 아니라 아예 촉진계획 자체에서 빠지면서 촉진지구에서 호적이 파이는 겁니다. 그러니까 뉴타운에서 완전 제척되는 것이죠. 이렇게 완전히 해제되면 차라리 깔끔하게 정리된 겁니다. 나중에 사업을 다시 추진한다면 기본계획을 재수립하고 그 다음 일반 정비구역으로 구역지정을 받으면서 신조례 기준의 권리산정일을 정해서 사업이 추진되는 것이죠.

하지만 오늘 봤던 사례처럼 촉진지구 안에서 구역 해제가 됐지만 존치관리구역이 됐거나, 혹은 처음부터 존치관리구역이었던 곳들, 아니면 새롭게 촉진지구에 편입되면서 존치관리구역이 된 곳들, 이런 곳들은 기본계획의 존재 여부에 대한 쟁점이 생긴 것이죠. 기본계획이 존재하지 않은 상태라는 해석이 나왔기 때문에 이걸 어떻게 인정하느냐에 따라 권리산정일에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.

내가 재개발구역에 투자하려고 하는데 그곳이 뉴타운이고, 해당 구역이 이런 상황이라면 지금까지 설명드린 사례를 굉장히 꼼꼼하게 따져보셔야 할 것 같습니다. 개별 중개업소들에선 결론을 내주지 못할 수도 없습니다. 가장 확실한 건 조합에 문의하셔서 조합에서 구청에 질의하고, 구청에서도 서울시의 회신을 받고, 아니면 국토부의 유권해석을 받아야겠죠. 문제는 이것도 재판부의 판단은 아니라는 점입니다.

그래서 재개발이 많이 어렵습니다. 오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다. 사실 굉장히 어렵고 복잡했는데요. 2배속으로 다시 한 번 들어보시면서 뉴타운에 숨은 복병들을 짚어보시면 좋을 것 같습니다. 다음주에도 목요일 오후 4시에 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩