재건축 2년 실거주 규제 '백지화'…종부세 기준, 공시가 11억 전망 [식후땡 부동산]

재건축 아파트 조합원이 나중에 새 아파트 분양권을 받으려면 2년간 실거주하도록 한 정부 규제가 1년 1개월 만에 전면 백지화됐습니다. 투기를 막는 순기능보다 집주인의 입주로 기존 세입자가 밀려나 전셋값이 폭등하는 부작용이 더 크다는 이유에서입니다.

1세대 1주택자 종합부동산세 과세 기준선을 상위 2%로 하는 더불어민주당의 안이 국회를 통과하면 올해 과세 기준선은 공시가격 11억원이 되는 것으로 나타났습니다. 공시가격 11억원 주택의 시세는 15억7100만원 정도입니다. 오늘도 부동산 관련 뉴스를 전해드립니다.

◆전셋값 폭등에…재건축 2년 실거주 규제 ‘백지화’

첫 번째 뉴스입니다. 국회 국토교통위원회가 전날 법안소위를 열고 재건축 2년 실거주 조항을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 가운데 재건축 2년 실거주 조항을 삭제하기로 했습니다. 재건축 아파트 조합원이 2년 실거주를 하지 않아도 나중에 새 아파트 분양권을 받을 수 있다는 얘기입니다. 정부는 작년 6·17 부동산 대책에서 투기과열지구 재건축 조합원의 2년 실거주 의무화 규제를 발표했습니다. 개발 이익을 노린 갭 투자 등 투기를 차단하려는 게 주 목적이었습니다. 하지만 작년 7월 말 시행된 전세계약갱신청구권과 전월세상한제 등 새 임대차법과 맞물리면서 전셋값이 급등하는 역효과만 가져왔습니다. 결국 1년 1개월 만에 전세시장만 흔들어 놓고 ‘없던 일’이 됐습니다. 정부가 주택시장 수요를 누르는 주요 규제책을 전면 철회한 것은 이번이 처음입니다.

◆종부세 과세 기준선, 공시가 11억원 전망

종부세 과세 기준선을 상위 2%로 하는 여당 안이 국회 문턱을 넘어서면 올해 과세 기준선은 공시가격 11억원이 될 것이라는 전망입니다. 여당에서 발의한 종부세법 개정안을 들여다보면 먼저 부동산 공시가격 합계액으로 0~100%까지 순위를 매긴 뒤 상위 2% 기준선을 정하고 그 아래 구간의 1주택자는 종부세 부과 대상에서 빠집니다. 올해 단독주택과 공공주택의 공시가격을 통해 본 주택분 종부세 상위 2% 기준선은 10억6800만원 선인데, 주택 가격에서 억원 미만 단위는 반올림해 11억원이 올해 과세 기준선이 될 전망입니다. 공시가격 11억원 주택 시세는 15억7100만원 정도입니다. 다만 법안대로라면 부부 공동명의의 경우 지금처럼 공시가격 12억원(시가 17억1000만원)이 종부세 부과 기준선이 됩니다. 여당은 이달 국회에서 종부세 개정안을 통과시킨다는 입장입니다. 올해 종부세 납부 시점인 12월까진 개정 작업을 마무리하겠단 뜻입니다.

◆전셋값 이중가격 심화

서울 아파트 전셋값 이중가격이 심화되고 있습니다. 같은 아파트 같은 면적이라도 전셋값이 큰 폭으로 차이나는 것인데요. 서울 강남구 대치동에 있는 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난 10일 13억1250만원에 전세 계약이 체결됐습니다. 지난 3월 같은 면적에서 전세 계약이 20억원에 맺어진 것을 감안하면 이달 거래가 된 곳은 전세계약갱신청구권을 사용한 것으로 풀이됩니다. 같은 아파트 같은 면적 임에도 약 7억원의 가격 차이가 납니다. 한 아파트 단지 내에서 전세가격이 벌어지는 것은 새 임대차법 시행 여파로 해석됩니다. 기존 세입자들은 전세계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 이 때 보증금을 5%만 올려주면 됩니다. 하지만 새로 계약하는 세입자들은 새 임대차법으로 전세 매물이 없는 데다 집주인들이 4년 간 집이 묶일 것을 생각해 전셋값을 올려 받는 통에 기존보다 높은 가격에 전세계약을 맺어야 합니다.

◆서울 빌라 거래량, 6개월째 아파트 거래량 추월

서울에서 다세대·연립 등 빌라 거래가 아파트 거래보다 6개월째 많은 것으로 나타났습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 빌라 매매 건수는 총 4359건입니다. 같은 기간 아파트 매매 건수는 2835건을 기록했는데, 이보다 1.5배 많은 수준입니다. 아파트 거래량은 빌라 거래보다 월간 기준 2~3배까지도 많은 게 일반적입니다. 하지만 올 1월부터 지난달까지 6개월 연속 거래량 역전 현상이 나타나고 있습니다. 전문가들은 서울 아파트 매맷값과 전셋값이 급등하면서 상대적으로 저렴한 빌라에 수요가 몰리고 있는 것으로 봤습니다. 빌라를 찾는 사람이 많아지면서 매맷값도 오르고 있습니다. KB 리브부동산 월간 조사에서 서울의 연립주택 평균 매매가격은 작년 8월 3억113만원으로 처음 3억원을 넘긴 후 작년 11월 3억1343만원, 올해 1월 3억2207만원, 지난달 3억2980만원을 기록했습니다.

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