경기서만 1만3426가구…1000가구 이상 대단지 9곳 '눈길'

안상미 기자

입력2021.07.07 16:01 수정2021.07.07 16:02 지면B2

수도권 분양 물량
지난달보다 2배 늘어
당첨 가점도 높아질 듯
입지·브랜드 등 미래가치 고려를

이달 서울 경기 인천 등 수도권 일대에서 1만6722가구의 아파트가 일반분양된다. 전국 일반 분양 물량(3만533가구)의 절반가량이 수도권에 몰려 있다. 특히 경기지역에서만 1만3426가구가 분양시장에 쏟아져 나올 예정이다. 1000여 가구 이상 대단지 9곳이 청약일정을 잡고 있어 눈길을 끈다. 수도권 3기 신도시 사전청약을 앞두고 수요가 분산될 수 있어 시공사들이 서둘러 분양에 나선 것으로 풀이된다. 부동산 전문가들은 분양 물량이 지난달보다 두 배 이상 많지만 수도권 대부분이 규제 지역인 데다 당첨 가점도 높을 것으로 예상돼 청약 전략을 꼼꼼하게 세워야 한다고 조언했다.

수도권 1만6000여 가구 일반분양

부동산 리서치업체인 리얼투데이에 따르면 이달 수도권에는 2만7255가구(임대 포함, 오피스텔 제외)가 공급된다. 이 중 1만6722가구가 일반분양될 것으로 집계됐다.

서울지역에선 이달 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’ 등 두 곳이 공급된다. 서울지역 공급 일정이 많지 않아 이번 청약에서도 경쟁률이 치열할 것으로 전망된다.

DL이앤씨(옛 대림산업)가 서울 강동구 고덕강일지구 3지구 10블록에 짓는 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’가 분양 예정이다. 지하 2층~지상 27층, 6개 동 593가구(전용 84·101㎡)로 건립된다. 대규모 택지개발지구인 고덕강일공공주택지구에 들어선다. 지하철 5호선 강일역을 걸어서 이용할 수 있다. 고덕강일지구에선 마지막 분양단지여서 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 또 분양가 상한제를 적용받아 인근 시세에 비해 저렴한 분양가가 책정될 것으로 예상된다. 고덕강일지구 내 민영아파트 공급이 적어 미래가치도 기대되는 단지다. 전체 물량의 50%를 해당지역 거주자에게, 나머지 50%는 수도권 거주자에게 공급된다. 또 전용면적 101㎡ 물량의 절반은 추첨제로 당첨자를 정하기 때문에 수도권 거주자나 가점이 낮은 청약자 등도 기회를 엿볼 수 있다.

인천에서도 4개 단지가 분양될 예정이다. 계양구 작전동 775의 3에 조성되는 ‘힐스테이트 자이 계양’이 2371가구(전용 39~84㎡)로 규모가 커 주목된다. 이 중 812가구가 일반 분양된다. 계양1구역 주택재개발 정비사업으로 건립되는 단지다. 인천지하철 1호선 작전역과 BRT(간선급행버스) 정류장이 도보거리에 있다.

경기권 ‘큰 장’…대단지 9곳 분양

경기에서는 1000가구 이상의 대단지 분양이 잇따를 예정이어서 관심이 모아진다. 경기 광명시 광명동 12의 2에 들어서는 ‘베르몬트로 광명’도 관심이다. 726가구가 일반분양 물량이며, 전용면적은 36~102㎡로 다양하다. 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링이 시공사다.

대우건설과 현대건설, GS건설은 경기 안양시 동안구 비산3동 281의 1 일원에 조성하는 ‘비산초교 재개발’(가칭)을 이달 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 29층, 35개 동, 2739가구(전용 49~110㎡) 규모로 조성된다. 이 중 689가구(전용 49·59㎡)를 일반 분양한다. 단지 바로 앞에 비산초가 있다. 월곶~판교선 복선전철 안양운동장역이 2025년 개통될 예정이다.

현대엔지니어링은 경기 용인 고림진덕지구에서 ‘힐스테이트 용인 고진역’을 선보인다. 용인 처인구 고림동에 들어서는 이 단지는 지하 4층(D2블록 지하 3층)~지상 30층, 22개 동, 2703가구(전용 59~84㎡) 규모다. 전체가 일반에 분양된다. D1블록과 D2블록의 청약 일정은 같지만 당첨자 발표일이 달라 중복으로 청약을 신청할 수 있다는 점도 주목받는 대목이다.

수원 영통구 이의동 광교택지개발지구 C6블록에 들어서는 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’도 분양을 앞두고 있다. 현대건설이 조성하는 이 단지는 지하 7층~지상 20층, 4개 동 211가구 규모다. 광교신도시 경기융합타운 내 유일한 주거단지다. 신분당선 광교중앙역과 17개 버스 노선을 이용할 수 있는 광역환승센터가 단지 지하에서 바로 연결될 예정이다.

부동산 전문가들은 지역별 입지, 브랜드 등 미래가치를 염두에 두고 ‘옥석 가리기’를 할 필요가 있다고 입을 모았다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울은 물론 경기 광명·수원·용인·안양, 인천 계양구·미추홀구 등 수도권 대부분이 규제지역이어서 대출 등의 제한 여부를 고려해야 한다”며 “실수요자라면 교통, 주거 인프라 등 미래가치를 잘 따져보고 청약 가점 등을 고려해 꼼꼼한 전략을 세워야 한다”고 설명했다.

안상미 기자 saramin@hankyung.com

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헷갈리는 일시적 2주택 특례규정

가구 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유 및 거주)한 집을 팔 때는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 1주택자가 양도소득세를 내고 나면 동일한 가격대의 집을 살 수 없으므로, 거주이전의 자유를 보장하기 위해서다. 또 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 종전주택을 팔면 비과세가 가능하다.먼저 일시적 2주택자가 비과세를 받으려면 다음 세 가지 요건을 지켜야 한다. 첫째, 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과하고 신규주택을 취득해야 한다. 둘째, 종전주택은 2년 이상 보유 및 거주(조정대상지역에서 취득한 주택에 한함)해야 한다. 셋째, 신규주택을 취득하고 3년 내에 종전주택을 양도해야 한다.다만 세법 개정으로 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 주택이라면 강화된 일시적 2주택 비과세 요건이 적용된다. 세법이 강화되기 이전인 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득하거나 매수계약을 체결한 경우에는 종전처럼 3년 이내에 종전주택을 팔면 되지만 2018년 9월 14일~2019년 12월 16일 사이 신규주택을 취득하거나 매수계약을 체결했다면 2년 이내에 종전주택을 팔아야 한다. 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득하거나 매수계약을 체결했다면 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택에 이사 및 전입신고까지 해야 비과세가 가능하다. 만약 신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 기존 임차인의 임대차계약 종료일까지(최대 2년) 종전주택 처분기한과 신규주택 전입기한이 연장된다.그렇다면 1주택자가 조합원 입주권을 추가로 취득하면 어떻게 될까. 조합원 입주권은 주택은 아니지만 양도소득세법상 주택 수에 포함된다. 따라서 세법에서는 일시적 2주택 비과세 규정처럼 1주택자가 입주권을 취득하더라도 비과세하는 특례조항을 별도로 두고 있다.주택과 입주권 소유자의 비과세 규정은 1가구 1주택자가 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과하고 입주권을 취득하고, 종전주택은 2년 이상 보유 및 거주요건을 갖추고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세된다.또 입주권을 취득하고 3년이 지나서 종전주택을 양도하더라도 실수요자로서 입주권으로 취득한 주택이 완성된 뒤 2년 이내에 신축주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주하면 비과세가 가능하다. 이때도 물론 종전주택은 1가구 1주택 비과세요건은 갖춰야 한다. 이 규정은 종전주택을 취득하고 1년이 경과하지 않고 입주권을 취득해도 비과세가 가능하므로 활용도가 높다.마지막으로 1주택자가 분양권을 추가로 취득한 경우에는 분양권의 취득시기에 따라 적용받는 비과세 규정이 달라지므로 주의해야 한다. 분양권은 원래 비과세 판단 때 주택 수에 포함되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 주택 수에 포함된다. 이에 따라 분양권에도 입주권과 같은 비과세 특례조항이 신설됐다.1주택자가 2020년 12월 31일 이전에 분양권을 추가 취득했다면 분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 분양권이 주택으로 바뀌면 신규주택의 취득일을 기준으로 일시적 2주택 비과세 요건을 적용받게 된다.반면 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 분양권 취득 시점부터 주택 수에 포함되고 입주권과 동일한 비과세 특례규정이 적용된다.따라서 1주택자가 분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도해도 비과세를 받을 수 있고, 3년이 지나서 종전주택을 양도하더라도 실수요요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있다.이승현 진진세무회계 대표
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대구·광주 등서 1만3000여 가구…구미선 14년 만에 '푸르지오'

이달 지방에서는 아파트 약 1만9000가구가 나온다. 이 중 1만3000여 가구가 일반에 분양된다. 광역시는 물론 신규 분양이 비교적 적었던 중소 도시에서도 공급이 줄줄이 이뤄진다. 지역별 공급 물량은 경북이 3932가구로 가장 많다. 이어 충북(2640가구) 충남(2458가구) 광주(2020가구) 대구(1952가구) 부산(1551가구) 순이다.서울 전역을 비롯한 수도권 대부분 지역이 부동산 규제 지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 묶이면서 수요자들이 지방 비(非)규제 지역으로 눈을 돌리고 있다. 대출 제한, 전매 규제 등으로부터 자유로워 비규제 지역 단지에 대한 청약 열기가 높을 것으로 예상된다. 대구·광주 등 광역시 물량 주목부동산 정보 업체 리얼투데이에 따르면 이달 지방에서 1만8793가구의 아파트가 쏟아진다. 이 중 일반분양 물량은 73%인 1만3811가구다. 일반분양의 경우 지역별로 경북이 총 물량의 28.5%인 3932가구로 가장 많을 것으로 조사됐다. 충남(2458가구) 세종(1350가구) 충북(1323가구) 대구(1132가구) 전남(877가구) 경남(800가구) 부산(656가구) 광주(612가구) 등이 뒤를 이었다. 부산·대구·광주에서만 2400가구의 일반분양 물량이 나온다.현대엔지니어링은 대구 중구 동인동 1가 211 일원에 주거 복합단지인 ‘힐스테이트 동인’을 선보인다. 단지는 지하 4층~지상 49층, 5개 동으로 구성된다. 전용면적 84㎡ 아파트 941가구를 분양한다. 이 단지는 대구 중심지인 중구에 있어 교통이 편리하다. 대구 지하철 1호선 칠성시장역을 걸어서 10분 내 갈 수 있다.현대건설도 이달 대구 중구 태평로에서 주상복합 ‘힐스테이트 대구역 퍼스트’를 내놓는다. 생활·문화·의료·행정 등 인프라가 밀집된 대구 중심부에서 공급되는 주거시설이어서 수요자의 이목을 끌고 있다. 태평로 3가 221의 5에 들어서는 이 단지는 2개 블록, 390가구로 구성된다. 이 중 지하 5층~지상 41층, 아파트 216가구(전용면적 84㎡)를 먼저 공급한다. 단지 지상 1~3층에는 상업시설인 ‘힐스 에비뉴 대구역 퍼스트'가 조성된다.진흥기업과 효성중공업은 광주 서구 마륵동 120의 1 일원에서 ‘효성해링턴 플레이스 상무역’을 분양한다. 효성그룹이 광주에서 처음으로 선보이는 효성해링턴 플레이스 단지다. 지하 2층~지상 20층, 7개 동으로 구성된다. 전용 84·119㎡의 중대형 위주다. 옛 서남대병원 부지에 세워지는 이 단지는 광주 지하철 1호선 상무역을 도보로 이용할 수 있다. 포항·구미 등 비규제 지역 ‘관심’규제지역에 포함되지 않은 중소 도시 아파트 분양도 잇따른다. 작년 ‘12·17 부동산 대책’ 시행에 따라 규제 지역이 대폭 늘어나면서 지방 비규제 지역에 대한 수요자의 관심이 높아지고 있다. 비규제 지역은 다주택자여도 대출이 가능하고, 집값의 최대 70%까지 대출이 된다. 청약통장 가입 후 1년 이상이 되면 세대주뿐 아니라 세대원에게도 1순위 자격이 주어진다. 당첨자 발표일로부터 6개월 이후에는 분양권 전매가 가능하다.대우건설이 경북 구미 고아읍에 공급하는 ‘구미 푸르지오 센트럴파크’가 대표적이다. 이 단지는 지하 3층~지상 24층, 9개 동으로 구성된다. 819가구(전용 84~98㎡)가 일반분양된다. 대우건설은 “2007년 분양한 ‘구미 원호 푸르지오’ 이후 구미에서 14년 만에 들어서는 ‘푸르지오’ 브랜드 아파트”라고 설명했다. 2023년 개통 예정인 대구권 광역철도(구미~대구~경산) 구미역과 경부고속도로 구미 나들목(IC), 북구미 나들목 등을 통해 다른 지역으로 이동하기 쉽다. 삼성전자와 삼성SDI, LG전자, LG디스플레이 등 대기업이 몰려 있는 구미국가산업단지로의 출퇴근도 용이하다.HDC현대산업개발은 경북 포항 오천읍에 ‘포항 아이파크’를 분양한다. 1144가구(전용 75~101㎡)로 구성된다. 충남 당진에선 동부건설이 ‘당진 센트레빌 르네블루 2차’(1460가구)를, 아산에선 한라가 ‘아산 한라비발디 스마트밸리’(998가구)를 선보인다.하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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대출 규제 완화되는 무주택자…"6억~8억대 아파트 노려라"

서울을 비롯한 수도권 집값에 브레이크가 작동하지 않고 있다. 서울의 전셋값이 104주 연속 상승하며 임대차 시장까지 불안하다. 무주택자는 수도권 외곽으로 밀려가고 있다. 실수요자가 다세대 빌라와 오피스텔을 사들이는 바람에 주거용 비주류 부동산의 거래량이 증가하고 매매가격도 상승하고 있다.이달부턴 서민·실수요자 주택담보대출 우대 요건 완화대책이 시행됐다. 주택담보대출 우대혜택 대상 조건 가운데 소득 기준과 주택가격 기준이 모두 완화된다. 부부합산소득 기준이 종전 8000만원에서 9000만원 이하로 상향 조정되고, 생애 최초 구입자는 종전 9000만원에서 1억원 미만으로 오른다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 종전 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 종전 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다. 담보인정비율(LTV)은 투기과열지구일 경우 6억원 이하에 60%, 6억~9억원 구간에 50%를 적용한다. 조정대상지역은 5억원 이하에 70%, 5억~8억원 구간에 60%를 적용한다. 다만 최대 대출 한도는 4억원이고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다.주택담보대출 우대요건 완화대책이 부동산 시장에 미칠 영향은 크게 두 가지다. 첫 번째는 9억원 이하의 수도권 중저가 아파트의 집값을 자극하며, 9억원 이하의 매물이 빠른 속도로 사라질 것이다.주택가격이 6억8000만원일 경우 종전보다 1억2800만원의 대출을 더 받아 최대 대출 한도인 4억원까지 받을 수 있다. 다만 조정지역 내 6억원 이상의 주택을 구입하는 경우이므로 DSR 규제를 받는다. 연봉 5000만원 이상일 경우 DSR 40% 기준을 충족할 수 있다. 소득 구간이 너무 크면 서민·실수요자 자격에 해당되지 않고 소득 구간이 너무 작으면 DSR 기준을 넘어버려 대출금액이 적어진다.두 번째는 규제지역에서 시세 6억원을 초과하는 주택을 담보로 대출을 받거나 1억원을 초과하는 신용대출을 받을 경우 DSR을 적용받게 되면서 부족한 자금을 2금융권에서 추가로 받는 현상이 나타날 것이다. 2금융권은 연말까지 DSR 60% 기준이 그대로 적용되기 때문이다.양날의 검과 같은 이중 정책 속에서 무주택자는 내 집 마련을 어떻게 해야 할까. 소득과 자본이 적은 경우 보금자리대출을 활용할 수 있다. 보금자리대출은 집값 6억원, 소득 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하 가구에 제공되는 고정금리 주택담보대출이다. 주택가격이 6억원 이하라면 투기과열지구에서도 최대 LTV 70%까지 주택담보대출이 가능하다. 이달부턴 대출 한도가 3억원에서 3억6000만원으로 높아진다.보금자리론 대상에 해당되지 않을 경우에는 서민·실수요자 주택담보대출을, 소득 초과로 위 대출을 활용할 수 없을 때에는 적격대출을 이용할 수 있다. 적격대출은 소득 요건이 없고 주택가격 9억원 이하 등의 조건을 충족하면 이용할 수 있다.집값 급등에 대한 불안으로 급등지역을 추격매수하는 것은 조심해야 한다. 대출을 일으켜 집을 마련하는 것인 만큼 옥석을 가려서 실거주와 가치 상승까지 만족할 수 있는 집을 선택해야 한다.올해 하반기 내 집을 마련하려면 이 두 가지만 기억하자. 집을 마련한다는 것은 지역을 사는 것이다. 집의 구조와 인테리어만 볼 게 아니라 지역의 미래가치를 최우선으로 고려하면 좋다. 자충수는 20년 이상 된 수도권 비역세권 아파트를 매수하는 것이다. 비과세 구간까지 가치가 오를 수 있는 테마가 있는 집을 사야 한다. 교통망 호재가 있다거나 집의 가치를 높일 수 있는 재개발·재건축의 정비사업 등이 진행된다면 금상첨화가 될 것이다.