부동산 절세 방법 (15)
헷갈리는 일시적 2주택 특례규정

가구 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유 및 거주)한 집을 팔 때는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 1주택자가 양도소득세를 내고 나면 동일한 가격대의 집을 살 수 없으므로, 거주이전의 자유를 보장하기 위해서다. 또 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 종전주택을 팔면 비과세가 가능하다.

먼저 일시적 2주택자가 비과세를 받으려면 다음 세 가지 요건을 지켜야 한다. 첫째, 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과하고 신규주택을 취득해야 한다. 둘째, 종전주택은 2년 이상 보유 및 거주(조정대상지역에서 취득한 주택에 한함)해야 한다. 셋째, 신규주택을 취득하고 3년 내에 종전주택을 양도해야 한다.

다만 세법 개정으로 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 주택이라면 강화된 일시적 2주택 비과세 요건이 적용된다. 세법이 강화되기 이전인 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득하거나 매수계약을 체결한 경우에는 종전처럼 3년 이내에 종전주택을 팔면 되지만 2018년 9월 14일~2019년 12월 16일 사이 신규주택을 취득하거나 매수계약을 체결했다면 2년 이내에 종전주택을 팔아야 한다. 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득하거나 매수계약을 체결했다면 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택에 이사 및 전입신고까지 해야 비과세가 가능하다. 만약 신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 기존 임차인의 임대차계약 종료일까지(최대 2년) 종전주택 처분기한과 신규주택 전입기한이 연장된다.

그렇다면 1주택자가 조합원 입주권을 추가로 취득하면 어떻게 될까. 조합원 입주권은 주택은 아니지만 양도소득세법상 주택 수에 포함된다. 따라서 세법에서는 일시적 2주택 비과세 규정처럼 1주택자가 입주권을 취득하더라도 비과세하는 특례조항을 별도로 두고 있다.

주택과 입주권 소유자의 비과세 규정은 1가구 1주택자가 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과하고 입주권을 취득하고, 종전주택은 2년 이상 보유 및 거주요건을 갖추고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세된다.

또 입주권을 취득하고 3년이 지나서 종전주택을 양도하더라도 실수요자로서 입주권으로 취득한 주택이 완성된 뒤 2년 이내에 신축주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주하면 비과세가 가능하다. 이때도 물론 종전주택은 1가구 1주택 비과세요건은 갖춰야 한다. 이 규정은 종전주택을 취득하고 1년이 경과하지 않고 입주권을 취득해도 비과세가 가능하므로 활용도가 높다.

마지막으로 1주택자가 분양권을 추가로 취득한 경우에는 분양권의 취득시기에 따라 적용받는 비과세 규정이 달라지므로 주의해야 한다. 분양권은 원래 비과세 판단 때 주택 수에 포함되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 주택 수에 포함된다. 이에 따라 분양권에도 입주권과 같은 비과세 특례조항이 신설됐다.

1주택자가 2020년 12월 31일 이전에 분양권을 추가 취득했다면 분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 분양권이 주택으로 바뀌면 신규주택의 취득일을 기준으로 일시적 2주택 비과세 요건을 적용받게 된다.

반면 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 분양권 취득 시점부터 주택 수에 포함되고 입주권과 동일한 비과세 특례규정이 적용된다.

따라서 1주택자가 분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도해도 비과세를 받을 수 있고, 3년이 지나서 종전주택을 양도하더라도 실수요요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있다.

이승현 진진세무회계 대표

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