7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]
LTV 70% 시대의 내집마련 시나리오
▶전형진 기자
인사할 시간도 없습니다
7월부터 대출한도가 늘어납니다
형진이도 드디어 내집마련 할 수 있을까요
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709019.1.jpg)
내집마련
토달지 말고
부지런히 해라
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709021.1.jpg)
LTV가 40%입니다
그러니까 집값이 100원이면
은행이 40원까지는 빌려준단 얘기죠
조정대상지역은 이 비율이 50%입니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709022.1.jpg)
투기과열지구는 60%
조정대상지역은 70%
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709025.1.jpg)
60원은 은행이 내준다는 거니까
형진이는 40원만 내면 되겠죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709028.1.jpg)
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709029.1.jpg)
부부합산 연소득이 9000만원 이하여야
60%의 완화된 기준을 적용해줍니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709030.1.jpg)
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709031.1.jpg)
일단 올해는 40원만 내면 100원짜리 집을 살 수 있겠죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709032.1.jpg)
조건이 또 있습니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709035.1.jpg)
그럼 6억까지는 60%를 빌려주고
6억부터 9억까지는 50%를 빌려줍니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709037.1.jpg)
그러니까 8억짜리 집을 사면
6억까지는 60%를 적용해서 3억6000만원
더하기
6억부터 8억까지의 50%인 1억원
그럼 4억6000만원까지 대출이 되는 거죠
기적의 수학왕
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709039.1.jpg)
아니 3억4000만원만 내면 될까요
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709043.1.jpg)
조건이 또또 있습니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709044.1.jpg)
사실 이 대출의 한도는 4억원입니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709045.1.jpg)
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709046.1.jpg)
자 이제 우리는 DSR의 개념을 알아야 합니다
D지기
She르면
R아서 맞춰라
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709050.1.jpg)
대출 원금과 이자를 갚는 돈이 1년 동안 50원이라면
DSR은 50%
이런 개념이죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709051.1.jpg)
그리고 7월부턴 모든 규제지역에서 6억을 넘는 집을 살 때 적용되죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709052.1.jpg)
4억까지 대출이 나온다고 했죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709053.1.jpg)
1년에 2000만원을 갚는 거죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709054.1.jpg)
DSR은 40%
LTV를 최대로 적용받고 DSR 기준도 맞춘 거죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709060.1.jpg)
DSR은 50%
LTV 기준은 맞췄는데 DSR 기준이 안 맞아서
대출이 안 나옵니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709061.1.jpg)
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709062.1.jpg)
3억2000만원이 되겠죠
그럼 소득이 높으면 빌릴 수 있는 돈도 늘어난다는 얘기죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709063.1.jpg)
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709065.1.jpg)
소득이 너무 높아도 안 되고
너무 낮아도 안 되고
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709071.1.jpg)
서울에서 집값이 9억을 안 넘으면
LTV를 60%까지 해주지만
대출한도는 4억이 최대고
여기서 DSR 40%를 또 계산한다는 거니까
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709072.1.jpg)
저는 쌀이나 밀이나 고기나 채소만 아니면 다 좋아요
라고 하는 거죠
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709073.1.jpg)
안 됩니다
DSR엔 신용대출도 포함됩니다
![7월부터 대출한도 늘어난다는데…난 얼마까지 나올까? [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202106/01.26709077.1.jpg)
그래서 청계산에 묻혀 있습니다
그럼 이만 총총
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지
당신이 좋아할 만한 뉴스
-
1
6억 이하 집 사는 청년·신혼부부, 40년간 3.6억 빌려준다
오는 7월부터 만 39세 이하 청년이나 혼인 7년 이내 신혼부부는 40년 만기 고정금리로 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 금융위원회는 20일 이 같은 내용의 '40년 초장기 모기지(주택담보대출)' 상품을 오는 7월 1일부터 도입한다고 발표했다. 40년 초장기 모기지는 주택금융공사의 정책 금융상품인 '보금자리론'과 '적격대출'을 통해 시범적으로 제공된다. 보금자리론은 집값 6억원 이하, 소득 7000만원 이하 가구에 제공되는 고정금리 주택담보대출로 현재 연간 17만 가구가 이용하고 있다. 주금공이 보증하면 시중은행이 대출을 실행하는 구조다. 적격대출은 주금공이 은행 대출상품을 모아 유동화한 '모기지담보부증권(MBS)'을 발행해 관련 재원을 마련하는 상품이다. 이에 따라 적격대출보다 보금자리론의 혜택이 더 좋지만 그만큼 요건이 더욱 까다롭다. 40년 초장기 모기지도 보금자리론을 통해 받으려면 집값이 6억원 이하여야 하고 연소득도 7000만원(신혼부부 8500만원)을 넘으면 안된다. 대출 한도는 7월부터 기존 3억원에서 3억6000만원으로 20% 늘어난다. 대출 금리는 당초 만기가 가장 길었던 30년짜리(연 2.85%)보다 0.05%포인트 높은 연 2.90%가 적용된다. 적격대출에서는 이보다 요건이 다소 완화되지만 혜택도 축소된다. 집값은 9억원 이하로 소득 제한은 없다. 대출 한도가 5억원으로 높아지지만 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 일반 시중은행 주택담보대출과 동일하게 적용받는다. 대출 금리도 연 3.00%에서 연 3.84%까지 은행마다 다르게 책정된다. 적격대출의 재원이 MBS인 만큼 총량이 정해져 있어 각 은행별·시기별 한도가 소진되면 대출이 아예 불가능할 수도 있다. 구체적인 사례를 통해 이번 정책 효과를 살펴보면 과거 3억원 보금자리론을 받아 시가 6억원 주택을 구입할 경우 월 상환액이 124만원(30년 만기)에 달했지만 앞으로는 40년 만기를 선택해 매달 106만원씩 갚아나가면 된다. 또 5억원짜리 주택을 구매할 경우 그동안 보금자리론으로 3억원까지만 대출받을 수 있었지만 이제 40년 만기를 선택하면 3억5000만원(LTV 70% 한도)까지 대출이 가능해진다. 단돈 1억5000만원이면 내집마련을 할 수 있다는 얘기다. 이밖에 청년 전월세 대출 한도가 7월부터 1인당 기존 7000만원에서 1억원으로 확대되고 전세대출 보증료도 크게 인하된다. 청년 전월세 대출은 만 34세 이하 청년에게 연 2%대 금리로 7000만원 이하 보증금, 월 50만원 이하 월세를 지원하는 상품이다. 2019년 5월 출시 후 2년간 11만명에 달하는 청년에게 5조5000억원이 지원됐다. 금융위 측은 이번 대출한도 상향으로 연간 5000명(약 4000억원)이 추가로 대출을 이용할 수 있을 것으로 예상했다. 주금공은 청년 전월세와 전세대출보증, 전세반환보증 등 상품에 적용되는 최저 보증료도 기존의 절반 이하로 인하해 서민·실수요자의 부담을 줄여줄 방침이다. 금융위 관계자는 "이번 제도 변경은 7월 1일 대출 신청분부터 적용될 예정"이라며 "주금공 홈페이지나 시중은행 등을 통해 이용할 수 있다"고 말했다.이호기 기자 hglee@hankyung.com
-
2
내 집인데 LH 마음대로 가져간다?…'법 개정' 짚어볼 세 가지 [집코노미TV]
*6월 17일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.2·4 대책에서 발표됐던 공급정책들과 관련한 법 개정이 마무리 수순에 들어갔습니다. 그런데 공공주도 복합사업의 첫 요건이었던 주민 10% 동의 조건이 법 조문에서 사라져버렸는데요. 왜일까요. 전형진 기자가 현금청산 관련한 규정과 조합원 지위양도제한 문제도 함께 짚어봅니다.▶전형진 기자6월 17일 집코노미 타임즈입니다. 16일 국토부에서 설명자료가 하나 나왔는데요. 2·4 대책 때 발표했던 정책들의 근간이 되는 법 개정 작업을 하고 있다고 합니다. 의원들이 발의했던 걸 국토교통위원회에서 수정하며 진행중이라고 하는데 오늘은 그 내용을 짚어보겠습니다.국토위 소위를 통과한 건 총 7가지 법안입니다. 오늘은 그 중에서 중요한 3가지만 짚어보겠습니다. 수용, 청산, 지위양도에 대한 부분입니다.국토부의 발표는 이런 내용입니다. 7개의 개정안이 국토위 소위를 통과했는데 그 중에서 중요한 게 공공주택 특별법입니다. 공공주택 특별법은 신도시를 만들거나 택지를 조성할 때의 근간이 되는 법안인데요. 도심 같은 경우는 그동안 나왔던 쪽방촌 재개발사업에 공공주택 특별법을 활용합니다. 그런데 2·4 대책에서 나왔던 정책들 중에 공공주택 복합사업이란 개념이 있습니다. 그 사업이 공공주택 특별법을 끌어와서 활용하겠다고 했었죠. 그 법안을 만들고 있는 겁니다. 다만 3년 동안 한시적으로 도입하는 것이고요.2·4 대책의 원문을 복습해보죠. 절차적인 부분을 보자면 처음에 사업제안을 지자체나 주민들이 합니다. 그럼 LH에서 토지주의 10% 동의를 얻어서 지구지정 요청을 합니다. 그럼 국토부에서 예정지구로 지정해줍니다. 그리고 나서 주민들 3분의 2 동의를 얻으면 다시 지구지정 단계까지 갑니다.예정지구 지정 이후 1년 안에 토지주 3분의 2 동의를 못 받으면 그 사업은 자동으로 취소됩니다. 참고로 공공주택 복합사업은 크게는 3가지 갈래입니다. 역세권, 준공업지구, 저층주거지.그런데 국토부의 16일 설명자료를 보면 최초 10% 동의요건을 삭제한다고 했습니다. 절차를 다시 짚어보자면 처음에 주민들이나 지자체가 사업제안을 한 뒤 LH에서 10% 동의를 받는 것이었는데 이를 진행하지 않는 것으로 고친다는 거죠. 다시 말하면 지자체가 제안하거나, 혹은 극히 일부의 주민들이 사업을 제안하면 LH에서 바로 국토부에 지구지정 요청을 한다는 거예요. 그럼 예정지구가 바로 되는 것이죠. 물론 최종적으론 주민들의 3분의 2 동의를 받아야 지구지정까지 되는 것이지만, 어쨌든 첫 발을 떼는 예정지구 지정 자체는 10% 동의가 필요하지 않다는 것이죠. 주민들이 동의하지 않아도 일단 LH에서 사업은 진행시키겠다는 말이 될 수 있는 거죠.최초 10% 동의는 재개발도 마찬가지입니다. 주민들이 구역지정을 요청할 땐 원래 입안제안이란 절차를 거치게 돼 있습니다. 입안제안은 10% 동의를 받아 구청에 요청하면, 구청에서 검토를 한 뒤 구역지정을 추진하는 거죠. 물론 최종적으론 조합설립 때 75%의 동의가 필요합니다. 어쨌든 처음엔 10%의 동의를 받아서 구역지정 단계까지 가는 게 입안제안 절차인데요. 얼마 전 오세훈 시장이 재개발 활성화정책을 발표했을 때를 보면 서울시는 이 10%조차도 30%로 높이겠다고 했죠. 다만 후속 절차를 간소화시키고요. 그런데 국토부에선 거꾸로 공공주택 복합사업의 경우 이 10%조차도 없애겠다고 하는 겁니다.조금 더 보죠. 이번에 소위를 통과했다는 공공주택 특별법 개정안은 김교흥 의원이 2·4 대책 직후인 2월 24일 발의했었습니다. 주요 내용은 공공주택 특별법에 공공주택 복합사업을 정의하는 게 첫 번째이고요. 그 다음은 사업을 진행할 때 10% 동의가 필요하다는 조항입니다. 이걸 없앤다는 이야기죠.그런데 국토부에서 지금까지 4차에 걸쳐서 공공주택 복합사업 후보지를 발표했었죠. 그때 항상 했던 이야기가 있습니다. 3월에 1차 발표를 할 땐 이제부터 주민들 10%의 동의를 받겠다고 했었고, 4월에 2차 발표를 할 때도 이제부터 10% 동의를 받아 후속 절차를 추진하겠다고 했습니다. 5월 3차 발표 때도 마찬가지였고요. 5월 말 4차 발표를 할 때도 예정지구 지정 시점까지 동의 요건을 확보하겠다고 말했었죠. 그런데 이걸 갑자기 안 하겠다는 겁니다.사실 이 법안이 만들어질 때 지구지정 검토 단계에서 주민 동의를 받다가 개발정보가 노출된다, 이런 지적이 있었습니다. 이런 부분 때문에 동의요건을 없앴다는 말도 있습니다.원래 법안이 만들어질 땐 해당 상임위에서 검토보고서라는 걸 냅니다. 보고서에 어떤 말이 나왔냐면, 10%의 동의로 예정지구를 지정한다면 일부만의 동의로 사업을 추진하는 것이기 때문에 토지 대부분을 가진 사람들의 기본권 행사가 제한된다는 지적이 나왔습니다. 다시 말하면 첫 발을 뗄 땐 10%의 동의로도 모자라다는 것이죠.그렇기 때문에 토지 면적 기준 동의율 기준을 만드는 방안을 검토해야 한다고 했습니다. 무슨 얘기냐면, 재개발의 경우 조합설립을 할 때 75%의 동의를 받는다고 알고 있죠. 그런데 이 동의율은 조합원 머릿수 기준입니다. 사실 또 하나의 요건이 있어요. 면적 기준으로 50% 동의를 받아야 한다는 조건이 있습니다. 75% 동의한 사람들 중에서 그들의 땅을 다 합쳤을 때 구역의 50%가 돼야 한다는 것이죠. 사업을 반대하는 사람들이 가진 땅이 50%를 넘는다면 거긴 재개발을 할 수 없다는 말과 같습니다. 그래서 공공주택 복합사업의 경우도 최초 10% 동의율 말고도 면적 기준 동의율이 필요하다, 그래야 기본권 행사가 제한되지 않는다고 보고서에서 지적하고 있습니다.그런데 국토부는 여기에 대해서 뭐라고 답했냐면, 다른 입법례의 경우에도 행위제한을 적용할 때 주민동의를 구하지는 않는다, 이렇게 답했습니다. 이 말이 맞긴 맞아요. 행위제한은 재개발구역 등의 건축행위제한 같은 걸 말하겠죠. 이런 행위제한을 걸 땐 주민들의 동의가 필요하진 않습니다. 하지만 사업 자체에 대해선 주민동의가 필요하죠. 사업에 대해서 주민 동의를 받지 않는 사례는 거의 없습니다.그런데 제가 지금 거의 없다고 말씀드렸죠. 그럼 동의를 받지 않고 사업을 하는 경우는 뭘까요. 바로 수용입니다. 수용의 대표적 사례가 아까 말씀드렸던 공공주택 특별법을 활용한 택지, 그러니까 신도시 같은 곳을 조성할 땐 주민 동의가 필요하지 않죠. 이번에 3기 신도시 진행 과정에서 보셨겠지만 거기 사는 분들의 의사와 상관없이 정부가 신도시를 짓겠다고 하면 신도시 되는 거죠. 주민들은 보상을 받고 나가는 것이고요.그런데 공공주택 복합사업을 할 때도 똑같이 수용이란 개념을 가져오기로 했습니다. 신·구조문대비표라는 건 뭐냐면 왼쪽의 법조문을 오른쪽으로 고치겠다는 이야기입니다. 왼쪽엔 아무 것도 없죠. 그래서 신설하겠다는 건데, 복합지구를 만들 때 필요하다면 토지 등을 수용해서 사업을 진행할 수 있다는 법을 만드는 겁니다. 앞서 말씀드린 것처럼 이제 10% 동의 요건이 없어졌으니까 주민들의 동의를 받지 않아도 LH가 필요하다면 수용해서 사업을 추진할 수 있게 된 거죠.이건 5월 말 정부가 공공주택 복합사업 4차 후보지를 발표할 때 냈던 자료인데요. 1~3차 후보지가 38곳이었는데 그 중에서 12곳만 10% 동의율을 달성했다고 했었습니다. 그런데 후보지가 4차까지 나왔고 4차는 8곳이었으니까 모두 합치면 46곳 중에 12곳만이 10% 동의율을 채워서 예정지구 지정 조건을 갖춘 거예요. 나머지 34곳은 아직 10%의 주민동의를 확보하지 않은 것이고, 다시 말하자면 주민들의 동의율이 아직 폭발적으로 높진 않다는 것입니다. 그렇기 때문에 이 사업을 추진할 때 장해요인을 없앤 게 아니겠느냐, 라는 의심을 할 수 있는 거죠.국토부는 주민들이 동의한 곳이 많다는 자료도 낸 적이 있죠. 어떤 곳들은 벌써 동의서를 다 걷었다든지. 그런데 그곳들의 면면을 짚어보면 기존에 재개발을 추진하던 곳들이 많습니다. 대표적인 곳이 옛 증산4구역이죠. 증산4구역은 원래 재개발을 하려다가 일몰제에 걸려서 구역해제가 됐었고, 그래서 주민들이 여러 방식으로 사업을 재추진 하다가 공공주택 복합사업으로 가기로 한 것이죠. 그래서 동의 징구율이 높았던 겁니다. 그런데 말씀드린 것처럼 총 46곳 중에 10% 동의율을 채운 곳은 현재까지 12곳밖에 없습니다.공공주택 복합사업을 발표할 때 후보지를 지도에서 보신 분들은 알겠지만 기존에 재개발사업을 추진하지 않던 곳들도 있습니다. 이런 곳들은 아직 사업추진 주체가 없다는 얘기죠. LH가 이렇게 신뢰를 잃은 상황에서 이런 곳들에 가서 10%의 동의서를 받을 수 있겠느냐, 이런 문제도 있습니다. 그래서 10% 동의 요건을 없앤 게 이런 점을 고려한 안전장치로 보일 수도 있겠죠.두 번째로 짚어볼 건 청산에 대한 문제입니다. 2·4 대책에서 가장 논란이 됐던 게 이 부분인데요. 오늘 집을 샀다고 치죠. 그런데 이곳이 2·4 대책에서 발표한 정책에 따라 개발된다면 나는 2·4 대책 발표일 이후 산 것이기 때문에 나중에 새 아파트가 들어서더라도 입주권을 받을 수 없다는 결론이 났던 게 우선입주권이란 개념입니다.그런데 이 부분을 어떻게 정리하기로 했냐면, 원래는 2·4 대책 발표 이후인 2월 5일을 기준으로 우선공급권을 부여하기로 했습니다. 하지만 국회의결일로 바꾸기로 했습니다. 공공주택 특별법이 국토위 소위를 통과했다고 했죠. 이제 법사위를 거치고 국회 본회의에 올라갈 텐데, 거기서 의결이 이뤄지는 날 이후에 사는 분들의 경우 우선공급권, 즉 입주권을 안 주겠다는 의미입니다. 그러니까 지금 사는 분들은 2·4 대책 이후에 산 것이더라도 공공주택 복합사업의 입주권이 나옵니다. 하지만 국회 본회의 의결이 이뤄진 이후 샀는데 그 지역이 공공주택 복합사업이 이뤄지면 그땐 우선공급권이 안 나온다는 겁니다.말씀하신 것처럼 어렵죠. 하지만 이게 가장 중요한 현금청산과 관련한 규정입니다. 현금청산은 보통 감정가격을 기준으로 하기 때문에 시세보단 낮게 책정되는 경향이 있습니다.그리고 또 하나 중요한 게, 우선공급권의 판단기준이 원래는 계약일이었습니다. 그런데 이게 이전등기일로 바뀝니다. 즉 소유권이전을 완료해야 합니다. 정리하면 국회 본회의 의결일 전까지 계약만 하면 되는 게 아니라 아예 등기까지 완료해야 나중에 개발이 되더라도 입주권을 받을 수 있는 겁니다. 일장일단이 있는 거죠. 2월 5일이 아니라 국회 의결일로 기준일 늦춰졌지만 계약만 맺어야 하는 게 아니라 이전등기까지 완료해야 한다는 겁니다.그런데 만약 이미 짓고 있는 집을 사기로 했습니다. 2·4 대책 이전부터 건물을 올리고 있던 집을 분양받았는데 이 집의 준공 자체는 대책 이후겠죠. 발표 이후 준공이 된다면 나는 어떻게 하냐, 이런 분들이 계셨거든요. 여기에 대해서 경과조치가 나왔습니다. 국토부 장관이 고시하는 지구별 후보지 발표일, 지금까지 4차례 발표했으니까 지역별 발표일 이전에 분양계약을 맺은 상태에서 지구지정 전까지 소유권이전을 완료한 경우 우선공급권이 나옵니다. 지구지정이란 예비지구 지정이 아니라 사업이 확정되는 지구지정을 말하는 거예요.마지막으로 짚어볼 내용은 조합원 지위양도제한에 대한 부분입니다. 지난주 라이브에서 서울시와 국토부가 논의했던 내용을 자세하게 설명드렸었죠. 소급의 여지가 있다는 부분, 그리고 이미 법안이 발의됐다는 부분, 이렇게 두 가지를 짚어봤었습니다.16일 국토부 설명자료에 이런 내용이 있었습니다. 무슨 말이냐면 7개 법안을 국토위 소위에서 처리했다고 했죠. 그런데 처리하지 않고 남겨둔 법이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 개정안입니다. 이건 송석준 의원이 발의했던 조합원 지위양도제한을 앞당기는 내용과 합쳐서 법안을 수정하겠다는 이야기입니다. 국토위가 처리하지 않고 남긴 법안은 도정법에 공공직접시행 정비사업을 규정하는 내용입니다. 도정법 개정하며 이 내용을 넣으려고 봤더니 일반 재개발사업의 조합원 지위양도제한 문제도 건드려야 하기 때문에 두 가지 법안을 따로 처리하지 않고 다음에 한꺼번에 처리하겠다는 이야기입니다.지난 라이브에서 읽어드렸던 송석준 의원의 발의안, 조합원 지위양도제한을 앞당기는 개정안의 경우 부칙에서 경과조치를 두지 않았습니다. 시·도지사가 마음만 먹으면 기존에 사업이 추진되던 곳들에 대해서도 규제를 할 수 있는 여지를 뒀었죠. 그런데 도정법 개정안 두 가지를 다음 소위에서 다시 심사하기로 했으니까 대안을 마련하는 과정에서 소급에 대한 부분을 어떻게 규정할지 다시 한 번 봐야 할 것 같습니다. 정교하게 가다듬을 여지도 있으니까요.정리하면 새 아파트 분양자격은 이제 이렇게 됩니다. 공공주도 복합사업의 우선공급권은 앞으로 공공주택 특별법 개정안이 국회 본회의에서 의결되는 날짜를 기준으로 판단합니다. 국회 의결일 이후 거래한 분들은 입주권이 안 나오는 겁니다.그리고 투기과열지구의 재건축 조합원 지위양도제한은 현재까지 발표된 내용을 기준으로 판단하자면 안전진단을 통과한 이후 거래한 경우 입주권을 못 받는 것입니다. 다만 그 안전진단이 1차인지 2차인지에 대해선 아직까지 명확하게 나온 것은 없습니다.투기과열지구의 재개발은 원래 관리처분계획인가일 이후 지위양도제한이 걸렸지만 앞으론 구역지정일이 될 가능성이 높습니다. 그런데 재개발엔 원래 권리산정일이란 개념이 있죠. 지분쪼개기 금지일의 개념인데요. 통상 구역지정일이 권리산정일로 고시되는데요. 만약 조합원 지위양도제한일이 구역지정일로 맞춰진다면 사실 권리산정일이란 개념 자체는 희미해지는 거죠.공공재개발도 비슷한 규정이 있습니다. 입주권이 아예 안 나오는 게 아니라 입주권의 가격에 대한 문제예요. 승계조합원들에게 해당되는데요. 승계조합원은 재개발구역에 원래 살던 분이 아니라 입주권이 됐을 때 그 입주권을 사는 분들을 말합니다. 승계조합원들은 조합원 분양가에 입주권을 주지 않습니다. 그럼 일반분양가에 받겠네? 그것도 아닙니다. 시세대로 분양받아요. 그 기준일이 언제냐면, 공공재개발을 추진하는 곳들이 조합을 설립하고 그 조합의 정관을 변경한 이후 승계조합원이 됐다면 시세대로 분양하겠다는 얘기입니다.오늘은 국토부 설명자료를 토대로 방송을 진행했습니다. 조합원 지위양도제한의 경우 소급의 문제가 있기 때문에 조금 더 지켜보고 정리가 되면 다시 한 번 명쾌하게 다룰 수 있도록 하겠습니다. 또 진행되는 사안들이 굉장히 많죠. 민주당 부동산특위에서 세제 관련한 부분들을 조정하고 있고, 국토부에서도 추가 택지 등 여러 부분들을 들여다보고 있는 것 같습니다. 오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 조민경 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
![내 집인데 LH 마음대로 가져간다?…'법 개정' 짚어볼 세 가지 [집코노미TV]](//img.hankyung.com/photo/202106/01.26684510.3.jpg)
-
3
노후 파산 원한다면 '신도시 상가' 사라 [집코노미TV]
심교언 건국대 교수는 최근 내놓은 책 《공간이 고객을 만든다》에서 아무리 온라인 쇼핑이 발달해도 오프라인 상업공간의 가치는 영원히 유지될 것이라고 평가했습니다. 창조적인 아이디어로 상업공간을 조성해 사람들의 꿈을 실현시켜야 한다는 겁니다. 다만 상가투자는 전문가들의 영역이라며 일반인들은 피해야 한다고 조언합니다.▶서기열 기자누구나 내집마련 하는 그날까지. 심교언 건국대 부동산학과 교수님 다시 모셨습니다. 안녕하십니까.▷심교언 교수안녕하세요.▶서기열 기자교수님, 최근에 《공간이 고객을 만든다》는 책을 내셨습니다. 상업공간에 대한 이야기를 다양한 사례를 가지고 풀어내셨는데요. 책을 읽어보면 우리나라 백화점이나 뭐 대형마트 등 이런 상업시설에 대한 문제의식에서 시작을 하신 거 같아요. 그래서 이들 상업시설의 문제점 혹은 불편함 어떤 것들이 있을까요?▷심교언 교수예. 그 이전에 제가 이제 사실 이 책 제목이 굉장히 멋있는데 이 제목이 아니고, 재작년에 이 책을 시작했다가 원래는 《온라인은 끝났다》였습니다.▶서기열 기자아.▷심교언 교수오프라인 매장이 또 다시 돌아와가지고. 우리가 놀러갈 때 온라인에서 있는 건 아니잖아요. 오프라인에서 보통 하는 거다. 그래서 오프라인이 다시 공간의 가치를 찾게 되고 사람이 찾는 공간이 되고 뭐 이런 거였어요.근데 작년에 코로나가 생기면서 온라인이 어마어마하게 커진 거에요. 그래서 출판사 사장님 하고 “교수님 그 제목은 아닌 거 같습니다” 하하하 그래서 제목을 이렇게 바꾼 거에요.그래서 공간이라는 게 굉장히 중요하고. 뭐 방금 말씀하셨듯이 문제의식이 뭐냐면 이 공간이 도대체 누구를 위한 공간이냐. 그게 중요하거든요.그게 책에서 보시면 재밌는 게 어디 아울렛 가시면 화장실을 못갑니다 손님이.▶서기열 기자찾기 힘들죠.▷심교언 교수화장실을 어떤 매장을 통과해서 가야하고, 남자화장실을 가보시면 큰 일 보는 공간은 한 개 아니면 두 개 있습니다. 화장실도 보통 좁고. 그런 것들을 봐도 직원들은 거의 학대 수준에서 일합니다. 휴게 공간 따로 뭐 멋진 곳도 없구요. 또 하나는 옛날처럼 자꾸 팔아먹으려고만 하는 그런 것들.▶서기열 기자상술이 극대화된▷심교언 교수예. 근데 그 팔아먹으려는 게 아주 유치해 보여요. 이게 사람이 더 많이 와서 최근에 연구들을 보면 재밌는 게 머무는 시간이 길수록 매출이 올라갑니다. 뭐 당연한 상식인데 그러고 와서 인제 딱 한 개 사가는 게 아니고 와서 머무르고 싶게 만들어야 하잖아요.최근에 코엑스 만들어 놓은 거 보면은 벤치를 많이 넣었습니다. 그 전에는 벤치가 그만큼 안 됐거든요.▶서기열 기자원래 쇼핑몰이라는 공간에선 앉아서 쉴 곳을 찾기가 되게 힘들었죠.▷심교언 교수그렇죠. 근데 그런 것들도 인제 고객을 생각한다면 당연히 들어왔어야 되는데 뭐 무시하고 있었던 것들이죠.저는 이런 생각을 해봤습니다. 요 책에 이런 얘길 썼는데 원숭이가 있어요 사다리에. 사다리 하고 원숭이 하고 바나나가 있습니다. 바나나를 먹기 위해서 사다리를 타면 물이 떨어져요. 그래서 몇 번 해보니까 물이 떨어지는구나 이제 다 자기들이 알고 있어요. 물이 떨어지니까 안 올라가요. 근데 새 원숭이가 와요. 새 원숭이가 와서 따려고 하니까 옆 원숭이가 말리겠죠.▶서기열 기자물 맞기 싫어서.▷심교언 교수근데 계속 할려고 할 거 아녀요. 나중엔 막 쥐어박는 거에요. 근데 시간이 지나가지고 원숭이가 다 바뀌었어요. 이 사람들은, 이 원숭이들은 왜 못 올라가는지도 몰라요. 근데 올라가면 쥐어터지는 거예요.▶서기열 기자타성에 젖어서.▷심교언 교수타성에 젖어서. 지금 인제 그 오프라인 공간을 만드는 게 어마어마하게 새로운 것들 것 많이 시도할 수 있는데 관성에 젖어가지고, 타성에 젖어가지고 그렇게 하고 있는 거에요.특히 백화점이나 저기 저 할인마트 같은 경우에는 이 사람들은 거기에 달인들입니다.▶서기열 기자그렇죠.▷심교언 교수어떻게 하면 많이 팔리고, 어디에 배치하면 되고. 근데 디벨로퍼들이 상가를 만들잖아요. 이 사람들은 도대체 뭘 팔아야 할지도 잘 모르는 거 같아요. 이 분들은 이 사람들 하고 같은 전략을 취해야 되느냐. 이 사람들이 가진 거는 소매업의 어떤 영업지식 이런 게 아니고 그냥 공간을 공급하는 것뿐이에요. 그러면 그 공간에서 어떤 불편함이나 사회 문제를 해결해주거나, 아니면 사회에서 필요한 것을 공급해주거나, 그렇게 해주면 잘 된다는 거죠.그런 큰 문제의식 자체도 없이 그냥 만들어 놓고. 야, 이거 옆집이 몇 평이나 하고, 평당 얼마나 하고 그냥 끝.▶서기열 기자계산기만 두드려보고 세우죠. 그리고 팔고, 공급하고.▷심교언 교수그리고 재밌는 거는 디벨로퍼는 항상 이렇습니다. 1층, 1층에 상가는 예를 들어서 평당 1억이다. 2층은 5000만원, 3층은 뭐뭐뭐 3000만원. 4층부터 2000만원 이런 식으로 뭐 가격이 배정이 돼요.▶서기열 기자그냥 일상적으로 계산해서 간다는 거군요.▷심교언 교수백화점은요 재밌습니다. 백화점은 그렇게 매긴다는 게 웃기지만은. 1층에는 예를 들어서 뭐 5000만원, 2층이 6000만원, 3층이 6000만원, 4층이 6000만원, 6층이 6000만원, 7층이 6000만원, 8층이 6000만원, 10층부터는 이제 한 뭐 한 3000만원 이렇게 떨어져요. 그 공간 만드는 사람 입장에서는 뭐가 이익이에요?▶서기열 기자그러게요.▷심교언 교수그런 식으로 하면 대박이 나잖아요. 그러니까 공간에 대해서 조금만 인식하면 어마어마하게 벌 수가 있는데. 아, 자기들은 옛날 했던 그대로, 아까 원숭이들. 이유도 없이 타성에 젖어서 왜 맞는지도 모르겠고. 그런 것들을 다 다시 짚어보자 그런 차원에서 시작했습니다.▶서기열 기자그러셨군요. 그리고 또 재밌는 대목이 있었어요. 코로나 시대로 온라인 쇼핑이 굉장히 빠르게 성장하면서 오프라인 업체들의 암울한 미래를 점치기도 하는 그런 의견들이 있었는데. 앞으로 온라인 하고 오프라인의 미래는 어떻게 전망하시나요?▷심교언 교수기본적으로 성장세는 온라인이, 성장세는 성장률은 빠를 겁니다, 클 겁니다. 근데 큰 덩치로 보면 오프라인은 이만 하면, 온라인은 요만큼이에요. 지금 온라인 중에 제일 잘 나가는 게 아마존인가 그런데 아마존 매출 구조를 보면, 클라우드나 이쪽에서 돈이 벌리는 거지, 상품 팔아서 버는 거 거의 없습니다.우리나라에서 쿠팡이나 이런 거 있죠? 그 회사들 매출의 성장세는 높은 데 다 적자에요. 우리가 세계적으로 온라인 의존도가 높거든요. 온라인을 많이 쓴다는 거에요. 그런데도 불구하고 적자에요. 근데 그 사람들 얘기는 좀 있으면 규모의 경제가 되대요. 도대체 언제가 될지 모르겠고.그리고 인제 온라인 하고 오프라인 매출 구조를 한 10년 정도 보면 재밌는 게 오프라인에서 뺏어간 게 아니구요, 그 저, 우리가 알고 있는 할인점, 백화점에서 뺏어간 게 아니고, 전통시장 걸 거의 다 뺏어갔습니다. 이게 과연 정당한 거냐. 거의 전통시장에서 줄어든 폭만큼 늘어났어요.저는 오프라인이 너무 푸대접을 받는다고 생각해요. 오프라인에 가서 물건을 사면 봉지를 안 줍니다. 봉지를 주면 뭐 처벌을 받고, 돈을 받고 팔아야 하고. 온라인에서 5000원짜리 하나 사면 뽁뽁이부터 박스도 이 만하게 나옵니다. 야, 이거 이 말이 돼. 환경을 생각하면 국민들 병 뚜껑에 그 요즘엔 라벨까지 다 뜯어내잖아요. 이런 고생 시키지 말고 환경을 생각하면 이쪽에서 뽁뽁이 줄이는 게 저는 훨씬 크다고 봅니다.그리고 또 재밌는 거는 온라인에서는 예를 들어서 온라인 홈쇼핑을 봅니다. 보면서 야 저 옷 좋네. 옷이 세 가지에요. 세 가지를 다 사요. 그리고 두 개를 반품합니다. 반품률이 세 배나 높아요. 저는 이게 장기적으로 지속가능한 모델인지 모르겠습니다. 사는 사람들은 제가 보기에는 그 호구란 얘기에요. ㅎㅎㅎㅎ온라인 하고 오프라인에서 다른 거는 기본적으로 온라인은 다 규격화 돼있고 상품화 돼있는 겁니다. 제일 많이 하는 게 생필품이에요. 그거는 가격경쟁. 뼈를 깎는 가격경쟁에서. 우리도 온라인 앱 들어가서 야 50원 더 싸다 이렇게 사잖아요 그게. 평상시에는 그 50원 있는지도 모르면서. 그렇게 하는건데 그런 가격경쟁하는 온라인하고, 품질이나 경험을 주는 오프라인은 완전히 다른 시장이라는 거죠. 너무 위축될 필요 없고 둘 다 같이 가야 된다.그리고 여기 공간에 대한 것은 인간이, 뭐 저는 최근에 코로나 때문에 인간이 안 만나고 인제 뭐 전부 다 화상회의, 그런 얘기 안 믿습니다. 그 얘기는 20세기 처음부터 나왔습니다. 20세기 처음 왔을 때 기차 만들었을 때 19세기에. 아, 이제 모여살 필요 없고 기차 타고 다니면 된다. 자동차 나왔을 때 시골 살면 된다. 팩스 나왔을 때 공장, 회사 모여있을 필요 없다. 인터넷 나왔을 땐 도시가 없어진다는 얘기까지 했습니다. 요즘에는 뭐 저 핸드폰 나왔으니까 스마트폰. 모일 필요가 없대요. 근데 왜 이렇게 많이 모이는거야. ㅎㅎㅎ그러니까 제가 보기에는 그 말은 오프라인에 대한 것은 거의 영원히 갈 것이다. 일부 호사가들이 뭐 이렇게 비중이나 종목은 모이거나 흩어지거나 바뀌겠죠. 공간이란 게 쉴 때 우리가 어디 가서 쉽니까? 체육공원에서 쉰다? 뭐 그건 어르신들 얘기고, 젊은이들은 전부다 쇼핑몰이에요. 그 쇼핑몰이 젊은이의 꿈을 거의 달성시켜주는 뭐 그런 역할을 계속 하면 더 커지는 거죠. 그래서 요즘 드림소사이어티 이런 얘기도 하고 있고.▶서기열 기자그러면 오프라인 상업시설의 중요성은 여전히 계속 중요해질 거라고 말씀하셨는데요. 그러면 앞으로 어떻게 이 오프라인 상업시설이 변해야 할까요.▷심교언 교수기본적으로 그 오프라인 가게가 무엇을 소비자한테 주어야 하느냐. 일반적으로 얘기할 순 없습니다. 근데 가장 쉬운 방법은 있어요. 그 시대의 정신.▶서기열 기자시대의 정신.▷심교언 교수지금 시대는 무얼 원하는가. 환경 깨끗한 척 이런 것도 해야 하구요, 그 다음에 그 지역의 문제, 지역의 문제가 있습니다. 그 두 가지는 무조건 해결해야 합니다.이 두 가지를 잘 읽어야 돼요. 제가 다른 컨설팅을 할 때 했던 게 시내에서 가장 필요한 게 뭐냐. 녹지입니다. 그래서 녹지로 한번 도배를 해보자. 그 뭐 제 아이디어가 반영됐는지 안 됐는지 모릅니다. 하도 초창기에 해서. 파크원에 현대백화점에 녹색 많이 들어갔죠.그때 이상한 것도 제안 많이 했습니다. 15년 전에 제안 한 거는 알프스 공기를 한번 넣어보자 백화점 2층에다가. 그때는 미세먼지가 아니고 황사였습니다. 황사가 1년에 한 열 번쯤 왔는데 그래서 백화점 측정 층, 쇼핑공간 특정 층을 알프스 공기를 넣어가지고 알프스 현재 뭐 음이온 수치 뭐 이런 걸 보여주는 거에요. 그러면 우리 쇼핑센터에 지금 당신 있는 곳을 보여주면 저는 무조건 들어갈 거 같아요. 그 주변에 있다가. 그건 뭔가 하냐면 환경문제라든가.▶서기열 기자민감하니까.▷심교언 교수그렇죠. 그리고 들여보내는 걸 막 들여보내면 안 되고 꼭 줄을 세워야 합니다. 그래야지. 아 많이 들어오면 공기가 나빠질 수 있잖아요. 그런 것도 있지만 줄을 세워야지 또 사람이 더 많이 모여요.▶서기열 기자맞습니다.▷심교언 교수그런 것도 있고 하나는. 제가 시내 한복판에 백화점 1층에 들어가자 마자 기린 4마리를 넣자. 기린이 네 마리. 애기 기린 두 마리, 부부 기린. 기린 싸울 때 어떻게 싸우는지 아세요?▶서기열 기자목..목으로..?▷심교언 교수목으로 툭툭 칩니다. 기린 싸우다 목 부러졌다 이런 거 없습니다. 툭툭 몇 번 치고 아 센 놈이군 이러면 도망갑니다. 그 만큼 평화롭고 가장 이국적이잖아요. 그거 한번 키워보자, 그러면 인제 세계적으로 그 백화점에 올 거에요.그런 것들 그런 것들 많이 해야 되는 것들이죠. 그 지역, 그 시대의 문제를 어떻게 파악할 것인가. 그리고 그 지역 소비자들은 어떤 상황이고, 그래서 인제 넣어야 되는데. 그 넣는 게 그냥 아까 말씀 드린 원숭이들 ㅎㅎ 처럼▶서기열 기자타성에 젖어서.▷심교언 교수뭔가 크리에이티브 한 것들을 찾아야 돼요. 거기가 좋아서, 좋아야 갑니다. 그걸 만들어주자는 겁니다. 그렇게 꿈을 실현시켜주자. 그렇게 주안점을 잡으면 저는 오프라인은 계속 산다고 봐요. 근데 죽는 놈들도 있고 사는 놈은 계속 살고 그러는 거죠.▶서기열 기자뭐 다 같이 잘 갈 수는 없는거죠.▷심교언 교수그렇지.▶서기열 기자그리고 이 책에서는 주로 대형 상업시설에 대한 얘기 많이 하셨는데요. 상가 투자에 관심 있는 투자자들한테 만약에 조언해주신다면요.▷심교언 교수상가는 책에는 없는 얘기지만. 상가는 선수들 영역입니다. 일반인들은 피하시는 게 맞구요. 그리고 이제 피해야 될 게 하나 있습니다. 신도시나 대형 뭐 만들었을 때 그 상가는.대략 이렇게 보시면 돼요. 10억이라고 합시다. 상품들이 참 기가 막히게 잘 만들어요. 보통 그 대기업의 중견쯤 되면 딱 살 수 있게 만들어요. 내 돈 2억에 대출 7억. 뭐 이런 식으로 만들어요. 그니까 여차 하면 살 수 있잖아요. 꼭 그렇게 만들어놓는데 10억 주고 샀다 그러면 아 장사가 안 돼요. 그러다가 한 5억에 내놓는다 그러면 5억을 또 냉큼 사는 사람이 있어요. 그 사는 사람은 보통 그 또 망할 가능성이 있어요. 또 한번 더 물렸을 때.그런 대형 상가 투자는 상당히 리스키하다. 판교나 이런 데 큰 쇼핑센터 생기고 한 2년 지나서 더 큰 게 생기면 얘는 거의 파산 지경에 가게 되거든요. 그래서 위험하다 게 있고.일반 상가를 본다는 거는 일반 상가는 굉장히 고생하셔야 됩니다. 소상공인진흥공단에서 제공하는 유동객 분석 이런 것들도 하셔야 하구요. 평일 날, 비오는 날, 휴일 날, 뭐 눈오는 날 , 바람 부는 날 다 가봐야 합니다. 다 가보고 지금 주변에 매출액이 얼마냐 계산 다 하셔야 합니다.▶서기열 기자발품 엄청 팔아야 하네요.▷심교언 교수그 복덕방 사람, 뭐 있잖아요. 중개인. 믿지 마십시오. 그리고 영수증 믿지 마십시오. 그 뭐 매출액 보여주거든요. 믿지 마십시오. 그 영수증엔 수많은 게 누락돼있거나 부풀려져 있거나 뭐 그런 식입니다. 본인이 직접 다 확인하셔야 되는 거지. 그래서 상가는 굉장히 선수들 영역이다. 그게 잘못 물리면 확 물립니다.▶서기열 기자네, 알겠습니다. 오늘 심교언 교수님과 함께 상업시설에 대한 이야기 나눠봤습니다.
![노후 파산 원한다면 '신도시 상가' 사라 [집코노미TV]](//img.hankyung.com/photo/202106/01.26666381.3.png)
![내 집인데 LH 마음대로 가져간다?…'법 개정' 짚어볼 세 가지 [집코노미TV]](http://img.hankyung.com/photo/202106/01.26684510.3.jpg)
![노후 파산 원한다면 '신도시 상가' 사라 [집코노미TV]](http://img.hankyung.com/photo/202106/01.26666381.3.png)
![뉴욕증시 강보합 마감…Fed 의사록 소화[뉴욕증시 브리핑]](https://img.hankyung.com/photo/202208/01.30963798.1.jpg)
