"상상도 못 할 수준"…與 엄포놓은 공급대책 어떻길래 [집코노미TV]

집코노미 타임즈 - 기사 해설

그린벨트 해제·경부고속道 지하화 거론
집값 20%로 분양 '누구나집' 10일 발표

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*6월 3일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

더불어민주당 부동산특위가 추가 주택공급 대책을 예고하면서 "상상도 못 할 수준"이라고 엄포를 놓았습니다. 나올 게 다 나온 줄 알았는데.. 현 시점에서 가용한 공급 카드는 어떤 게 있을까요. 전형진 기자와 함께 예상해보시죠.

▶전형진 기자
6월 3일 집코노미 타임즈입니다. 이달 중 민주당 특위에서 다시 한 번 공급대책을 내놓을 것 같습니다. "상상도 못 할 수준의 대책을 내놓겠다"고 엄포를 놨어요. 그래서 같이 상상을 해보자는 차원에서 방송을 준비했습니다.

며칠 전 나왔던 기사인데 다들 보셨을 겁니다. "상상 못 할 공급정책을 제안했다", "청년에게 희망을 주겠다". 결국 총량적인 부분에 대한 정책이기도 하지만 어떤 유형으로 공급할 것이냐에 대한 문제도 이 말에 담겨 있다고 봅니다. PPT 아래 붙여놓은 건 지난주 라이브를 했을 때 소개해드린 민주당 특위 자료입니다. 확대 공급할 대책을 만들어 6월 중 발표하겠다, 이게 다음주 목요일입니다. 민주당 특위에서 이날 대안을 발표한 뒤 당정 협의를 시작해서 결정하겠다고 합니다. 그러니까 1차적으로 6월 10일 민주당의 안이 나오는 것이고 적어도 6월 중엔 다른 부동산 문제들과 맞물려 대책이 나올 것 같습니다.

그리고 이건 오늘(6월 3일) 아침 부동산 관계장관회의에서 나왔던 얘기입니다. 관계장관회의는 매주 목요일 진행하죠. 무슨 얘기가 나왔냐면 "부동산정책을 보완하겠다". 그러니까 공급정책을 보완한다는 거죠. "지금까지 얘기 나오는 것들 중에서 협의가 필요한 사안도 조기 결론 내겠다". 그러니까 제가 방금 말씀드렸던 것, 6월 중에 결론이 나온다는 게 이 내용과 연결되는 거예요. 밑에 보면 "가용택지를 추가 발굴하겠다"고 하는데요. 어떻게든 택지가 나온다는 거죠.

아래 붙인 건 다시 민주당 특위 자료입니다. TF를 어떻게 구성할 것이냐, 정부측에선 각 부처가 들어오는데요. 그 중에 농림부가 있습니다. 농림부를 주목해보자고요.

농림부가 들어온다는 건 결국 그린벨트 해제를 다시 논의하겠다는 이야기입니다. 그린벨트의 경우 30만㎡ 이하일 때 지자체장이 풀 수 있습니다. 30만㎡를 초과하면 국토부가 직권으로 해제하죠. 이 과정에서 예를 들면 농지 같은 곳들이 있다면 농림부와 협의가 필요하고 지자체와도 협의가 필요합니다. 어쨌든 그린벨트 해제에 대한 운을 뗐습니다.

수도권에 그린벨트가 얼마나 많을까요. 지도가 조금 작게 들어갔지만 우리 생각보다 많습니다. 녹색인 부분들이 그린벨트예요. 그 중에서 서울만 보면 외곽에 그린벨트들이 있습니다. 아시겠지만 북쪽은 다 산이죠. 남쪽에도 많은데, 그 중에 하얀색으로 구멍이 뻥 뚫린 곳이 있어요. 과거 MB정부 때 풀었던 보금자리지구죠. 그리고 그린벨트가 언급될 때 서울에서 가장 유력하게 이야기가 나오는 곳, 그곳이 여기 붙어 있는 예비군훈련장입니다. 3기 신도시를 발표할 때도 후보지로 검토됐었고, 이후 8·4 대책 때도 마찬가지였습니다. 그래서 이번에 다시 그린벨트 해제가 논의된다면 이곳 예비군훈련장이 대상이 될 가능성이 있어 보입니다.

그런데 앞서 말씀드렸지만 국토부가 푼다고 결정해도 결국 해당 지자체와 협의가 있어야 하는데요. 저희가 선거 전에 오세훈 시장님과 인터뷰를 할 때 이 문제를 물어봤었습니다. 왜냐면 전임 박원순 시장님이 계실 때도 당시 서울시에선 모두 거절했었습니다. 그래서 오세훈 시장님은 국토부에서 이런 제안이 왔을 때 어떻게 하시겠습니까, 라고 물었었죠.

이건 당시 말씀하신 전문을 모두 가져온 겁니다. "땅이 없어서 안 되는 게 아니다"라고 하셨어요. 그린벨트를 왜 푸냐는 거죠. "웬만하면 안 푸는 게 좋고, 후손을 위해서 옳지 않다, 그리고 얼마든지 빨리할 수 있는 일이 있다"고 하셨어요. 빨리 할 수 있는 일이란 건 다들 아시겠지만 오세훈 시장이 쥐고 있는 카드, 결국엔 재개발·재건축이죠. 이것들로 공급을 할 수 있는데 왜 그린벨트를 풀겠다는 것이냐, 이런 거죠.

만약 정부에서 푼다고 제안하면 오히려 오세훈 시장이 갖고 있는 재개발·재건축 카드로 반격할 수도 있는 겁니다. 안 그래도 문 대통령 찾아가서 재건축 안전진단을 완화해야 한다, 이런 식의 말씀을 하셨고, 최근엔 재개발 활성화 방안까지 발표하셨는데, 그 와중에 정부가 그린벨트를 풀겠다고 하니까요. 쉽게 갈 수 있는 게 있는데 왜 그린벨트를 풀어야 하는 것이냐, 라고 서울시에서 받아칠 수 있다는 얘기입니다.

오세훈 시장이 그린벨트를 해제 카드를 안 받을 수 있다고 말씀드렸죠. 그런데 이건 박원순 시장 때도 마찬가지였습니다. 제가 당시의 기사들로 타임라인을 정리해봤는데요. 작아서 잘 안 보이겠지만 날짜를 잘 보세요. 작년 7월 9일 박원순 시장님이 돌아가셨죠. 돌아가시기 전까진 그린벨트를 두고 중앙정부와 이견이 컸고요. 그런데 돌아가시자마자 국토부에서 "그린벨트 해제 등 모든 대안 검토"라고 했습니다. 그 전엔 안 하겠다고 하다가 돌아가시자마자 검토하겠다고 했어요.

시간을 한 번 보세요. 국토부가 모든 대안을 검토하겠다고 했던 건 오후 3시였습니다. 오후 8시에 서울시에서 바로 반박자료를 냅니다. "절대 불가". 당시 서울시 대변인 명의로 어떤 성명이 나왔냐면 "우리가 국토부와의 공급확대 회의에 참여했던 건 그린벨트 유지를 조건으로 참여한 건데 갑자기 왜 말을 바꾸느냐"라고 엄청 강하게 반발했었습니다.

당시 여당 의원들도 그린벨트 풀어야 한다고 한 마디씩 하면서 혼란이 있었는데요. 사회적 논란이 일자 결국 문재인 대통령이 나서서 교통정리를 했습니다. "그린벨트를 보존하고 대신 태릉골프장을 활용하겠다"고 말씀하셨어요. 불과 닷새 만에 이런 일들이 있었던 거예요. 당시 대통령께선 뭐라고 하셨었냐면 "미래 세대를 위해서 그린벨트는 남겨야 한다"고 했어요. 그러니까 또 해제 논의가 이뤄지면 정부, 당, 청와대 차원에선 당시완 어떻게 다른 논거를 들 것인지 봐야겠습니다.

그린벨트 얘기는 여기까지 하고요. 두 번째로 얘기 나오는 게 뭐냐면 서울공항 이전. 성남공항이라고도 하죠. 타사 보도로 나온 이야기인데, 사실 서울공항 이전 얘기는 한두 번 나왔던 건 아닙니다. 이번에도 다시 거론됐다는 차원에서 언급하는 겁니다. 보시는 것처럼 서울공항 옆엔 성남 구시가지가 있어요. 아래는 판교와 분당입니다. 사실 입지적인 면에서 보면 판교나 분당보다 서울과 가깝고, 위례신도시급의 위치입니다. 3기 신도시 중에선 강남권을 겨냥한 교산신도시보다 경쟁력이 좋은 위치입니다. 교통망만 확충이 된다면 가장 파괴적인 공급을 불러올 수 있는 위치가 아닌가 싶습니다.

물론 논란은 있습니다. 군사목적으로 활용하는 공항이잖아요. 일반 여객용 공항은 아니고요. 군공항을 이전해야 한다면 그 목적을 어디로 분산할 것이냐의 문제도 있고요. 또 중요한 문제는 과거 롯데타워를 지을 때 이런 문제가 있었죠. 서울공항에서 이륙하자마자 롯데타워에 부딪힐 수 있다는 분석이 있어서 활주로 각도를 3도 틀었는데 당시도 엄청난 논란이 일었습니다. 그만큼 군과 관련된 시설은 이전하기 어렵습니다. 국가안보와 직결된 문제이니까요.

미는 것보다 중요한 게 그럼 어디로 옮길 것이냐. 그 대안이 중요한 겁니다. 제가 볼 땐 굉장히 파괴적인 공급이다, 라고 말씀드렸었고요.

그럼 대안은 어디냐. 이곳입니다. 서울과 구리 사이. 앞서 대통령이 말씀하셨던 태릉CC 아래 화랑대가 있죠. 육균사관학교입니다. 사실 군부지를 활용해서 주택공급을 한다고 했을 때 서울공항보다 더 많이 거론됐던 곳이기도 합니다. 일단 위치가 서울과 구리의 경계이기도 하고요. 옆에 구리갈매지구가 있죠. 태릉CC까지 공급이 확정됐으니 만약 화랑대 부지를 활용한다면 하나의 지구처럼 개발할 수 있겠죠. 물론 통합개발이 이뤄지는 건 아니지만 다산신도시가 진건지구와 지금지구를 엮은 것처럼 하나의 큰 권역으로 클러스터형 개발을 할 수도 있겠죠. 그리고 기존에 확정된 광역교통개선대책에 추가적인 대책을 꺼내지 않더라도 활용할 수 있는 효과가 있습니다. 참고로 해군사관학교는 진해에, 공군사관학교는 청주에 있습니다. 참고로 제가 말씀드린 것들은 확정된 것들은 아니고 여당에서 흘린 발언들이나 언론에서 많이 거론되는 곳들입니다.

한강이 아니더라도 예를 들면 여의도 사이에 있는 샛강을 매립한다든지요. 재미있는 대안이네요.ㅎㅎ 아이디어 많이 남겨주세요.

열공지영님과 태양초님의 논의가 활발하게 이뤄지고 있네요. 중랑천, 양재천 매립.. 사실 서울 시내를 보면 작은 지천들을 다 덮어서 도로를 만든 곳이 많죠. 지붕을 씌웠다고 해서 복개천이라고 하는데요. 최근엔 재개발을 하면서 그런 복개천을 되살리는 방향으로 가는 곳들도 많습니다. 그런데 공급적인 측면에선 덮어야 하는 것 아니냐는 말씀을 하시네요.ㅎㅎ 제가 비슷한 얘기 해보겠습니다.

그 다음 한강매립과 비슷합니다. 경부고속도로 지하화 얘기가 나오죠. 지하화는 경부고속도로 전체는 아니고 한남IC부터 양재IC까지 지하화한다는 건데요. 화면에서 옆에 있는 단지가 반포자이입니다. 경부고속도로를 지하화하면 첫 번째로 좋은 건 강남에 직접적인 공급을 할 수 있다는 부분입니다. 그런데 단점은 부지가 종으로 길고 횡으로 좁다 보니 일단 단지 배치가 일렬이 되는 문제가 발생합니다. 주거의 질적인 면에서 그런 부분들을 고민해봐야 합니다. 사실 이렇게 활용한다면 지하주차장도 놓을 수 없는 단지가 되는 거예요.

아니면 주차장이 필요하지 않은 도시형생활주택만 들어설 수도 있고요.

또 가장 현실적인 문제가 뭐냐면 사실 경부고속도로를 국토의 대동맥이라고 부르잖아요. 그 출발점이 양재IC인데요. 공사가 만만한 일은 아닙니다. 공사하는 동안 지나갈 우회도로를 파야 하고요. 그곳으로 차를 돌리면서 기존 도로를 매립하는 과정이 금방 끝날 것 같지는 않습니다. 아시겠지만 서부간선도로도 6년가량 지났는데 아직 완공이 안 됐죠.

경부고속도로 지하화의 대표적인 사례가 분당과 동탄입니다. 물론 분당은 고속화도로를 매립했고 동탄은 경부고속도로의 일부 구간을 매립했는데요. 그런데 그 지역들은 그 위에 집을 짓진 않았습니다. 이렇게 덮개공원으로 활용했습니다. 도로 상부를 활용하는 건 이렇게 녹지공간, 주민들이 이용할 수 있는 공간으로 만드는 게 좋은 예로 소개되고 있죠. 이런 그림에서 공원 자리에 아파트가 생긴다는 거죠.

그렇죠. 동탄2신도시의 경부고속도로 지하화 같은 경우에도 아직 끝나지 않았습니다. 이것만 해도 굉장히 오래 걸리는데 한남부터 양재까지 지하화하는 건 도대체 언제 끝날지 모르는 일이죠.

다음은 3기 신도시 용적률 상향입니다. 계속 얘기가 나오긴 했는데요. 지금은 안 계시지만 직전 변창흠 장관께서도 불과 지난 2월 "늘릴 수도 있다"고 가능성은 내비쳤습니다. 용적률을 늘린다는 건 지금 계획된 가구수에서 조금은 증량을 하자는 게 되겠는데요. 어제(6월 2일) 계양신도시의 지구계획이 확정됐습니다. 3기 신도시 중에서 지구계획이 확정된 건 아직 계양 한 곳밖에 없습니다. 제가 화면의 표에 3기 신도시의 발표 시기를 구분해놨는데요. 2, 3차는 당연히 계양보다 늦게 지구계획이 확정될 것이고요. 광명시흥의 경우 LH 논란 때문에 더 늦어질 것 같습니다.

어쨌든 기존 3기 신도시의 용적률을 높여서 공급 규모를 증가시킨다면 이미 짜고 있던 공급계획을, 밑그림을 다시 그려야겠죠. 그러다 보면 전체적인 일정이 지연될 수 있는 딜레마가 있습니다. 또 이런 것도 있습니다. 신도시를 지을 땐 임대 물량, 공공분양 물량, 민간분양 물량을 정해야 하는데 그걸 재배분해야 하는 문제도 있습니다.

집코노미TV에서 과거에 3기 신도시를 시리즈로 다뤘던 적이 있습니다. 그 영상을 보시면 설계공모에 당선됐던 것들에 대한 해설이 담겨 있습니다. 3기 신도시는 기본적으로 저밀도, 중층 건축으로 계획됐는데요. 도시의 스카이라인을 봤을 때 이랑과 고랑을 활용한다는 이야기도 있었습니다. 밭농사를 할때 고랑은 작물을 심는 곳이고 이랑은 고랑과 고랑 사이의 길이죠. 이런 식으로 짓겠다는 계획도 있는데, 용적률을 올린다면 이런 계획들을 다시 수정해야 할 수도 있는 거죠.

그 다음은 1기 신도시 리모델링 문제입니다. 이건 제가 지난주 라이브 때 한 번 다뤘었죠. 부동산 특위에서 나온 자료를 통해서 구체적인 설명을 당시에 드렸었고요. 1기 신도시의 경우 첫 입주 기준으로 분당부터, 분당이 올해 9월 30년을 채웁니다. 30년을 채운다는 건 재건축 연한을 채운다는 것이고, 재건축 가능성이 생긴다는 건 리모델링을 빨리 하세요, 라고 하려면 뭔가 베네핏이 있어야겠죠. 재건축의 이익이 더 큰데 리모델링을 하라고 하는 것이니까요. 그런 차원에서 별도의 법이 필요하거나 뭔가 대안이 있어야 한다는 얘기를 지난 시간에 드렸었고요.

사실 리모델링 같은 경우는 내력벽 철거의 문제가 이슈였는데요. 결론을 낸다, 낸다, 하면서 아직까지도 결론을 내지 않았어요. 지금 허용된 수준의 리모델링이라면 기존 가구수의 10~15% 정도만 늘릴 수 있습니다. 여기 적어둔 신도시 전체 규모를 보세요. 만약 분당신도시 전체가 리모델링을 한다면 종전 대비 1만 가구 정도 늘어나는 거죠.

그리고 리모델링을 빨리 진행시키더라도 이런 문제가 있습니다. 결국엔 이주를 해야 한다는 거죠. 리모델링 사업을 활성화한다면 대량 이주하는 시기를 앞당기는 것과 마찬가지예요. 재건축은 사업이 오래 걸리지만 리모델링은 빨리 할 수 있기 때문에 이주의 문제와도 맞물립니다. 분당의 이주는 강남이나 판교의 전셋값과도 밀접하겠죠.

그리고 누구나집. 이건 민주당 송영길 대표가 말씀하셨던 건데요. 구체적인 건 10일 나옵니다. 누구나집이란 개념은 아직 생소한데 알려진 건 여기까지입니다. 일단 집값의 6~20%만 내고 집을 사는 거예요. 그런데 바로 사는 게 아니라 일단 10년 동안 장기임대를 하다가 나중엔 임대 시작할 때의 시세대로 분양을 받는 개념이죠. 그런데 기존에 비슷한 게 있었죠. 분양전환임대. 최근에 논란이 굉장히 많았지만요. 어쨌든 기존과도 아주 다른 이야기는 아니라는 겁니다.

6~20%만 돈을 낸다는 건 어떤 이야기일까요. 송영길 대표의 워딩은 이렇습니다. "나머지 94%를 빚 내서 집 사라는 소리가 아니라 절반은 특수목적법인(SPC)이 장기모기지로 빌리기 때문에 개인의 LTV엔 포함되지 않는다"고 합니다. 무슨 얘기냐면 집값을 100이라고 보자고요. 그 중의 절반은 SPC를 설립해서 모기지로 끌고 오고, 나머지 절반 중에서 일부는 선납을 보증금으로 선납을 하는 거죠. 그리고 나서 나머지를 대출을 받는 개념입니다. 이게 누구나집의 개념이라고 보시면 될 것 같습니다.

이건 작년 8·4 대책에서 나왔던 지분적립형주택의 개념입니다. 지분적립형주택은 당시 서울시에서 들고 나온 개념인데요. 방금 말씀드린 누구나집과 비슷합니다. 집값의 100 중에서 일부만 먼저 내서 집을 분양받았다가 나머지는 살면서 점점 갚아나가는 개념입니다. 크게는 두 가지 유형입니다. 그 중 한가지가 지금 보여드리는 임대후 분양입니다. 8년 동안 임대해서 살다가 나머지 12~22년 동안 지분을 취득하는 겁니다. 누구나집도 10년 임대후 분양이었죠. 결국 굉장히 비슷한 개념입니다.

어쨌든 누구나집은 기존에 나왔던 지분적립형 주택, 그리고 분양전환임대와 굉장히 비슷한 유형인데요. 제가 LH에서 과거에 받았던 자료를 캡처해봤습니다. LH에서 운영하고 있는 임대사업의 유형들을 요약한 건데요. 주거복지사업이 총 24가지인데요. 사실 LH는 이 가운데서 건설임대, 영구임대도 있고 국민임대도 있고 행복주택도 있죠. LH는 이걸 하나로 통폐합을 하고 있습니다. 국토부 연간 업무보고에서도 계속 보고가 됐던 문제죠.

왜 통폐합을 하냐면 보시는 것처럼 유형이 너무 많아요. 결국 수요자들도 혼란스럽고 관리하는 당국에서도 혼란스럽습니다. 그리고 이 유형별로 아파트도 따로 짓다 보니 결국 각각의 대책이 다 필요한 거죠. 차라리 하나의 단지 안에 이 유형들을 골고루 섞고, 모집도 한 번에 하고, 그렇게 하기 위해서 유형을 통폐합 하고 있는 과정입니다. 그런데 말씀드린 것처럼 지분적립형 주택이 최근에 나왔죠. 그리고 누구나집이 또 나온다? 경기도는 기본주택? 이렇게 나눠지면 우리가 앞으로 3기 신도시를 분양할 때 수요자들이나 공급자들, 안내하는 분들은 굉장히 혼란스러울 수 있습니다. 유형이 이것보다 더 많을 테니까요. 어쨌든 비슷한 유형인데 계속 세분화를 시키고 있어서 수요자들의 혼란이 예상된다는 얘기입니다.

현재까지 발표된 대책으로 민주당이 추산한 공급규모는 2030년까지 이 정도입니다. 임대까지 합친 물량을 집계한 것이고요. 올해 민간 28만5000가구, 전국 46만 가구 정도라고 하는데요. 숫자가 잘 안 보이시겠지만 아래는 제가 부동산114에서 자료를 받아 정리한 겁니다. 올해 전국에서 민간아파트가 26만 가구가 준공된다고 합니다. 입주자모집공고를 기준으로 집계했기 때문에 2018~2019년에 공고를 냈던 단지들로 이미 올해 물량이 확정됐던 것이죠. 당시 민간에선 올해 26만 가구, 내년 24만 가구로 봤습니다. 당정에선 내년 민간아파트다 30만 가구 입주로 조금 더 높게 보고 있습니다.

어쨌든 2·4 대책 물량까지 합쳐서 아무 말 대잔치가 이뤄지고 있고요. 여기에 상상도 못 할 대책을 내놓겠다고 하고 있는데요. 어쨌든 지금까지 나온 대책들 중에서 2025년까지 공급할 수 있는 건 많지 않습니다.

3기 신도시의 첫 단지 입주가 국토부 계획 상으론 2025년입니다. 앞서 계양신도시의 지구계획이 확정됐다고 말씀드렸잖아요. 예정대로 다음달 사전청약을 하고 2~3년 뒤 본청약을 하고, 빠르면 2025년 첫 단지가 입주하는 일정이죠. 문제는 주변이 허허벌판이란 거죠. 본격적으론 2028~2030년 기간이 될 것 같습니다.

어쨌든 이렇게 당정에서 과거엔 공급이 충분하다고 하다가 이젠 충분하지 않다고 보고 상상도 못 할 대책을 내놓겠다고 해서 어떤 내용이 나올지 상상해보는 시간을 가져봤고요. 다음주 목요일엔 누구나집을 비롯해서 민주당 차원의 안이 나옵니다. 그 안이 나온 뒤 특위는 해산을 하고 그 안과 정부 안을 합쳐서 6월 중에 공급대책이 확정됩니다. 다음주 특위 안이 발표되면 다시 짚어보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 개인적으론 더 이상 정책이 복잡해지지 않았으면 좋겠습니다. 시청해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩