[집코노미TV] '임대사업자發 매물폭탄' 나올 수 있나

집코노미 타임즈 - 기사 해설

사실상 폐지 1년 만에 '완전 폐지 '재논의
자진말소 실익 없어…매물 나오려면 4~5년

* 5월 20일 오후 4시 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

여당에서 등록임대사업자제도 폐지에 대한 운을 떼고 있습니다. 이미 지난해 7월 아파트 신규 등록을 막으면서 사실상 폐지했는데 아예 제도 자체를 없애겠다는 거죠. 이렇게 해야 시중에 매물이 늘어나면서 집값을 안정화시킬 수 있다는 건데요. 늘어날 수 있는 매물은 얼마나 될까요. 전형진 기자가 짚어봅니다.

▶전형진 기자
5월 20일입니다. 추적추적 비가 내리고 우울하네요. 오늘 제가 준비한 소식도 조금은 우울할 수 있는 얘기인데요. 두 가지를 준비했습니다. 첫 번째는 임대사업자들의 매물이 나오면 공급 충격 때문에 집값이 빠지지 않겠느냐, 라는 관측에 대한 이야기이고요. 두 번째는 최근에 불거지고 있는 임대사업자 폐지와 관련된 이야기 준비했습니다.

최근 이런 기사 많이 보셨죠. 정부가 임대사업자를 폐지하자 매물 50만 가구 사라졌다. 전세매물이 사라졌다는 거죠. 임대차시장으로 공급됐어야 할 주택들이 매매시장으로 나온다는 거죠. 이제 말소가 되니까. 작년 7·10 대책 때 아파트에 대해선 신규 등록도 안 되고 연장도 안 되도록 막았기 때문에 말소되는 겁니다. 그런데 임대주택 50만 가구가 한꺼번에 다 나오는 건 아니고요. 기사에서 말하는 건 지금까지 임대사업을 영위하고 계시던 분들 중에서 연장할 수 없는 분들이 갖고 있는 주택수가 50만 가구라는 이야기입니다.

그리고 이건 제가 국토부에 요청해서 따로 받은 자료입니다. 서울시에서 최근 연간 동안 신규로 늘어난 임대주택의 숫자를 정리해봤습니다. 원래 지역별로 세분화된 자료를 받고 싶었는데 국토부에선 구별로 나눠진 아주 세부적인 자료를 갖고 있진 않다고 합니다. 자진말소 대상도 아주 세부적으로 집계된 건 없다고 하는데요. 앞서 기사에서 보여드렸던 숫자의 경우 의원실에서 요청한 걸 국토부에서 낸 건데요. 제가 보여드리는 이 자료와 크게 다르진 않습니다. 저는 그 중에서 서울만 짚어보는 것이고요.

임대주택 숫자가 언제 늘어났는지 보면 2018년 3월 3만 가구 가까이 늘어났었죠. 임대주택은 원래 4년짜리가 있고 8년짜리가 있었죠. 이 8년짜리의 대표적인 혜택이 첫 번째는 종부세 합산배제. 종합부동산세를 안 내는 거예요. 두 번째는 양도세 중과배제인데, 중과배제를 많이 헷갈려 하시는 게 주택수에서 빠지는 건 아닙니다. 내가 임대주택의 의무임대 기간이 끝난 뒤 이 집을 팔 때 다주택자여서 다른 집이 있어도 이 임대주택을 중과하지 않고 일반세율로 정리한다는 게 양도세 중과배제입니다. 이게 원래 8년짜리 임대주택에만 있었는데 4년짜리 주택에도 한시적으로 적용해주기로 했었습니다. 그 시한이 2018년 3월까지였어요. 그래서 이때 후다닥 등록하신 분들이 많았던 것이고요. 이게 2017년 8·2 대책이 나오면서 이 특례 조항이 생겼던 겁니다. 그래서 이때 늘어났던 거예요.

그 다음에 보시면 2018년 9월에도 3만 가구 이상 늘었었죠. 이땐 9·13 대책에서 처음으로 임대사업자에 대한 규제가 시작됐습니다. 수도권 기준으로 공시가격 6억을 초과하면 안 된다는 가액기준이 생겼었고요. 이날 이후 취득한 주택의 경우 장기보유특별공제를 배제한다는 규정이 생겼었고요. 그래서 그 전에 하려던 분들이 많이 늘었던 시기였고요.

2018년 12월도 많이 늘었습니다. 전체적으로 1만 가구 이상 늘었던 때가 별로 없는데 이때도 1만 가구 이상 늘었었어요. 이건 기억을 못 하는 분들이 많으신데, 당시 양도세 100% 감면이란 조항이 있었어요. 앞서 말씀드린 장특공제와 택일하는 규정인데요. 의무임대 기간이 끝난 뒤 해당 임대주택을 팔 때 양도세를 완전히 면제해주는 규정이 있었어요. 이 조항은 2018년 12월 일몰이 됐습니다. 그래서 이날 이전에 등록하기 위한 분들이 몰렸었고요. 그런데 양도세 100% 감면을 받으려면 민간임대주택에 관한 특별법상 8년을 임대해야 하고요. 이후 세법상 2년을 추가로 더 임대해서 총 10년을 임대해야 합니다. 그럼 2026년에 8년을 채운 뒤 한 번 연장해야겠죠. 그런데 2020년 7·10 대책에서 추가 연장이 불가능해져서 추가 2년을 채울 수 없게 된 거죠. 그래서 이 혜택은 사실상 사문화된 조항인 거죠.

앞서 제가 2018년 1~3월 등록하신 분들은 대부분 4년짜리 임대로 등록했다고 했죠. 그분들의 만기가 되는 시점이 바로 내년 1~3월입니다. 4만3000가구가 매물로 나올 수 있는 거예요. 서울에서.

또 2018년 4~12월 등록하신 분들은 4년짜리가 아닌 8년짜리였는데요. 이분들은 원래 2026년에 의무임대기간이 끝납니다. 그런데 7·10 대책 때 자진말소라는 개념이 나왔었죠. 이게 어떤 개념이냐면, 당신이 원래 의무임대 해야 하는 기간이 8년인데 그 절반, 4년만 채우고 팔아도 패널티를 주지 않는다는 게 자진말소의 개념입니다. 그러니까 2018년 4~12월 등록하신 분들도 원래 처음부터 4년짜리 등록한 분들과 똑같이 2022년에 매물로 내놓을 수 있는 거죠.

8년만 임대한 뒤 말소되면 양도세 100% 감면은 못 받는 겁니다. 2년 연장을 못 하니까요. 7·10 대책이 발표된 뒤 경과조치가 나올 줄 알았는데 결국 당국이 이를 구제하진 않았습니다. 8년 임대 끝난 다음에 추가로 2년을 채워야 장특공제도 최대로 70%까지 받을 수 있는데 이게 안 되니까 50%만 되고요.

하던 이야기를 계속 해볼게요. 내년 한 해에 나올 수 있는 임대사업자 물량만 서울에서 13만7000가구 정도가 되는 거예요. 똑같은 논리로 다들 4년 만에 말소한다고 생각해볼게요. 그렇게 되면 2023년엔 4만 가구, 2025년엔 3만 가구가 나옵니다. 점점 물량은 줄어들지만 어쨌든 앞으로 3년 동안 20만 가구에 가까운 물량이 나올 수 있는 거죠.

그런데 제가 지금까지 말씀드린 건 4년 만에 말소하는 것, 그러니까 8년 동안의 의무임대 기간 중 절반만 채우고 말소하는 걸 전제로 말씀드린 겁니다. 그런데 자진말소가 과연 유리한 건지는 따져봐야죠. 과연 이점이 있을까요.

많은 분들이 착각하시는 게 자진말소해도 세제지원이 유지되는 것 아니냐, 라고 하시는데요. 세제혜택은 임대등록일부터 자진말소일까지입니다. 자진말소 이후의 기간에 대해선 종부세 합산배제 혜택은 없습니다. 그럼 도대체 어떤 패널티가 없다는 거냐. 그게 두 번째 조항입니다. 이 문서는 7·10 대책 이후 기재부에서 경과조치로 내놨던 건데요. 원래 8년을 임대하던 분이 기간을 안 채우고 말소를 하게 되면 그동안 그분이 감면받았던 세금을 모두 추징합니다. 그걸 추징하지 않는다는 게 자진말소 관련 규정이었습니다.

그러니까 아까 말씀드린 8년짜리 임대등록 하신 분들은 빠르면 2022년에 자진말소를 하고 매물을 내놓을 수 있다고 했잖아요. 그런데 4년 만에 끝내면 이후론 집을 갖고 있어도 종부세 합산배제 등의 세제지원이 없으니까 종부세가 계속 발생하겠죠. 그분들 같은 경우는 차라리 8년 동안 쭉 임대를 하시는 게, 종부세를 안 내는 전략으로 가는 게 더 유리할 수도 있습니다. 그래서 임대사업자 물량이 2022년이 아니라 2026년, 2027년, 2028년에야 집중적으로 나올 수 있다는 분석이 나오는 거죠. 먼저 말소하는 게 이득은 아니니까요.

이게 방금 말씀드린 종부세 추징에 대한 규정이에요. 임대주택은 법령상 요건, 그러니까 자신이 8년을 임대하겠다고 했으면 8년을 꽉 채워야 합니다. 그걸 충족하지 않으면 그동안 경감받았던 세액을 다 뱉어내야 합니다. 그런데 그 중에 예외가 있었습니다. 이번에 새로 만든 거죠. 자진말소하는 사람들은 이 규정을 적용하지 않도록. 추징하지 않도록 말이죠.

두 번째로 양도세도 있습니다. 양도세도 의무임대 기간을 절반만 채우고 자진말소 하면 남은 의무임대 기간을 충족한 것으로 봅니다. 그런데 아까 말씀드렸던 양도세 중과배제 규정 같은 경우엔 자진말소 한 다음에 1년 안에 팔아야 적용해줍니다. 1년이 초과된 다음에 팔면 양도세가 중과세율로 발생하는 거죠. 그러니까 자진말소 하신 분들 같은 경우엔 1년 안에 승부를 봐야하는 거죠. 그래서 계속 말씀드리지만 차라리 8년까지 채우는 게 나을 수도 있다는 거죠. 물론 그때의 시장 상황은 알 수 없지만요.

최근엔 이런 말들이 많이 나오고 있죠. 임대사업자를 없애겠다. 그런데 무슨 말인지 모르겠어요. 작년 7·10 대책에서 분명히 아파트에 대한 신규등록을 없애고 연장도 불가능하게 해서 사실상 이 제도를 없앴거든요. 그런데 또 없애겠다, 라는 말을 하고 있어요. 당시 소급을 두고 논란이 있었죠. 그렇기 때문에 이번에 자진말소 대상인 분들에 대해서 소급해 혜택을 완전히 없애겠다는 말은 아닌 것 같아요. 그럼 남은 게 누구냐. 원룸이나 다세대를 임대하는 분들이죠. 그러니까 지금도 신규등록이 가능한 분들마저도 없애겠다, 이런 말로 해석이 되는 겁니다. 조금 이따 설명을 드리겠지만 그분들이 현재 집값 상승의 원인이 된 임대사업자라고 보긴 어렵죠 아무래도. 그래서 여당에서 나오는 이런 말이 공분을 달래기 위한 선언적인 의미로만 보입니다. 이미 임대사업자들의 관에 못을 박아놨는데 완전 부관참시까지 하는 거죠.

이 기사는 정치부 조미현 기자의 기사입니다. 조미현 기자가 작년 7·10 대책 때 아파트 임대사업자를 폐지한다고 나오기 전에 단독 기사를 썼던 기자입니다. 여당에서 무슨 말이 나왔는지 보면 '임대사업자에게 과도한 특혜가 존재한다'고 합니다. 다 없앴는데? 그리고 '임대사업자가 가진 주택 160만채가 시장에 나오게 하는 게 부동산시장의 하향 안정화를 도모할 방법이다'. 그러니까 이 제도를 완전히 없애버려야 임대사업자들의 매물이 쏟아지고, 그래야 집값이 잡힌다는 논리죠. 과도한 특혜가 뭐가 남았는지는 모르겠지만요.

사실상 없어진 임대사업자를 왜 또 없애겠다고 하느냐. 사실 임대차3법에 상한제와 신고제가 들어왔죠. 이게 그동안 임대인들 중에서도 임대사업자에게만 해당하는 규정이었습니다. 이젠 임대차3법이 시행돼서 임대사업자가 아닌 임대인들, 그냥 임대하는 분들에게도 모두 적용이 되니까 당정 입장에선 임대사업자에게 세제혜택을 줄 필요가 없어진 거죠. 그래서 제도를 없애기 위한 명분으로 부동산시장 하향 안정화를 들고 있는 것 같습니다.

기사에서도 지적을 하고 있습니다. '임대주택의 78%는 비아파트다'. 그래서 사실 노후를 위해 임대주택을 운영하던 분들은 이런 말들이 나오니까 굉장히 분노하고 계십니다. 이런 지적도 있습니다. '임대사업자를 마녀사냥하는 것', '이렇게 해서 전월세 공급이 축소된다면 그 피해를 고스란히 서민들이 보게 된다'. 그리고 노형욱 국토부 장관은 이렇게 못 박았습니다. '등록임대 폐지 안 된다'. 왜 안 되냐. '이 제도를 폐지하면 정부에서 추진하는 정책에 대한 신뢰도가 저하된다'.

우리는 기억하고 있죠. 2017년 8·2 대책이 발표된 다음 당시 김현미 장관께서 청와대 유튜브에 출연하셔서 두 가지를 강조했습니다. 첫 번째는, 다주택자들은 집을 파시라. 두 번째는, 아니면 임대주택으로 등록하시는 게 좋겠다. 그러면서 등록임대 활성화방안도 곧 나왔습니다. 그런데 그때 정부 말을 잘 들었던 분들이 다 피해를 봤죠. 집을 파셨던 분들은 판 다음에 집값이 두 배 가까이 올랐고요. 그 다음 임대등록을 하셨던 분들은 정부가 계속 말을 바꾸면서 없애느니, 말소를 시키느니 하고 있으니까요. 아까도 얘기했지만 10년을 임대해야 혜택을 다 받을 수 있는데, 8년 채운 뒤에 2년을 더 채우려고 했더니 연장을 못 하게 막아버리고요. 그래서 노형욱 장관이 얘기한 게 정부의 정책 신뢰도에 대한 문제였습니다.

7·10 대책 당시 아파트에 대한 임대등록과 연장을 막으면서 정부가 이렇게 설명했습니다. '임대차3법에 대한 도입 예비단계다'. 그러니까 앞으로 모든 임대인들이나 임대사업자들이나 의무가 똑같아진다는 거죠. '임대차3법과 연계해서 제도간 정합성, 임대인간 의무 대비 혜택 형평성의 문제'. 제가 말씀드린 대로 똑같은 일을 하는데 임대사업자는 혜택을 주고 그냥 임대인은 혜택을 안 주고, 그렇게 할 수 없으니까 없애자, 이런 논리였죠. 임대사업자가 이제 필요하지 않다는 거죠. 특히 아파트에 대해선 어떻게 표현했냐면 '장기일반민간임대 중에 주택시장 과열 요인이 될 수 있는 아파트 장기일반매입임대는 폐지한다'.

앞서 여당에서 나왔던 얘기도 마찬가지였죠. 임대사업자들의 물건을 출회해야 집값을 잡을 수 있다. 그런데 아파트는 이미 없앴죠. 원룸과 다세대 매물을 꺼낸다는 것일까요. 어쨌든 7·10 대책 때는 이런 근거를 들면서 등록임대 제도를 사실상 폐지했습니다.

그리고 이건 오늘(5월 20일) 나온 자료인데요. 매주 목요일 부동산시장 관계장관회의를 엽니다. '최근에 제기된 부동산이슈는 정책의 변화 가능성에 대해 갑론을박이 이어지고 있다, 그래서 이 불확실성을 걷어내는 게 시급하다'. 그러니까 뭐라도 결론을 짓자는 얘기죠. 그래서 어떻게 하겠느냐, '큰 골격은 유지하되'라고 했습니다. '~하되'라는 말의 뉘앙스가 불길합니다. '변화가 필요한 부분에 대해선 민의를 수렴하고 당정 협의를 거치겠다'. 당에선 계속 운을 떼고 있죠. 민의를 수렴하겠다는 건 분위기를 조금 더 지켜보겠단 이야기죠. 이렇게 해서 '다음달까지 모두 결론을 내고 발표하겠다'. 6월까지 모두 발표하겠다는 건데요. 이게 임대사업자에 대만 문제만은 아니고요. 종합부동산세나 양도소득세, 그리고 최근엔 GTX(수도권광역급행철도) D노선과 관련해서도 한 분씩 훈수를 두고 있죠. 그 부분들에 대해서 그동안 발표된 것들을 다시 들여다보고 바꿀 건 바꾸겠다고 하는데요.

임대사업자에 대해서도 또 변경이 있을까요. 지금 채팅창에 올라온 것처럼 장려할 땐 언제고 투기세력이라고 하니 말이 안 되죠. 말씀드렸던 것처럼 지난해 7월 사실상 폐지를 했고요. 그래서 저는 더 없앨 것도 없다고 보고 있는데요. 어쨌든 민주당 부동산특위에서 거론이 되고 있는 문제이고요. 선언적인 의미 말곤 없기 때문에 폐지 카드는 나오지 않을 것이라고 보고 있긴 합니다. 제가 준비한 이야기는 여기까지이고요. 다음주엔 반가운 소식으로 돌아올 수 있도록 하겠습니다. 시청해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩