PGIM리얼에스테이트, 서소문동 정안빌딩 매각 [마켓인사이트]

입력2021.05.18 08:57 수정2021.05.18 08:57

인수 후 1년 반만의 매각
리모델링으로 가치 상승

미국계 자산운용사인 PGIM리얼에스테이트가 서울 서소문동 정안빌딩을 매각했다고 17일 밝혔다. 인수한지 1년 반만의 매각이다.

PGIM리얼에스테이트는 지난 2019년 12월 삼성SRA자산운용, 삼성생명과 함께 정안빌딩을 620억원에 매입했다. 25년 된 노후 건물을 현대화하기 위해 건물 외벽, 엘리베이터, 화장실, 전기설비, 로비, 오피스 및 리테일 매장 리노베이션을 포함한 대대적인 건물 개보수를 진행했다. 정안빌딩 리모델링은 지난해 완료됐다.

베넷 테세라(Benett Theseira) PGIM리얼에스테이트 아태지역 헤드는 “코로나19 팬데믹이 오피스 시장 전반에 끼친 영향에도 불구하고, 입지가 좋고 잘 관리되는 오피스는 임대인과 투자자 모두에게 매력적인 투자가 될 것으로 확신한다”면서 “이번 거래는 서울 오피스 시장에서 입증된 PGIM Real Estate의 20년 투자 실적에 이은 또 하나의 성공적인 투자 성과”라고 설명했다. 삼성SRA자산운용 관계자는 “이번 거래 완료는 일관된 서비스 기준 하에 최고의 고객 가치 창출에 주력해온 결과”라고 전했다.

매각금액은 1055억원으로 알려졌다. 리모델링 비용을 고려하면 300억원 가량의 차익을 본 것으로 예상된다.

PGIM 리얼에스테이트는 PGIM의 부동산 투자 및 파이낸싱 사업 부문이다. PGIM은 미국 푸르덴셜 파이낸셜 산하 글로벌 자산운용사로 1조 5000억 달러 규모의 자산을 운용하고 있다. 2000년 국내에서 첫 투자 건을 집행한 이래 지금까지 총 거래액이 미화 28억 달러 규모에 이른다. 국내 시장에서 가장 활발한 투자 활동을 보이는 해외 자산운용사 중의 하나이다. 지난 2019 년 서울 도심 오피스 빌딩인 T타워 매각을 완료했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

≪이 기사는 05월17일(09:18) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫

관련 뉴스

1

서울 도심 오피스빌딩 3.3㎡당 4천만원 시대

서울 도심 오피스빌딩 가격이 사상 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 넘어섰다. 2018년 삼성물산 서울 서초사옥(현 더에셋)이 3.3㎡당 3000만원 시대를 연 지 3년 만이다.국내외 기관투자가의 뭉칫돈이 상업용 부동산 시장에 몰려들면서 도심 빌딩 매물난이 심해지고 있어 당분간 오름세가 이어질 것이란 전망이 나온다.17일 투자은행(IB)업계에 따르면 부동산펀드 운용사인 이지스자산운용은 이달 초 서울 테헤란로에 있는 더피나클역삼의 인수 우선협상대상자가 됐다. 매입가격은 1756억원으로 연면적(1만4457㎡)을 고려하면 3.3㎡당 4010만원이다. 국내 오피스빌딩 중 단위면적당 최고 몸값을 기록하게 됐다.강남권역뿐 아니라 종로·광화문 등 도심권역, 여의도권역에서도 최고가 거래가 잇따르고 있다. NH아문디자산운용이 지난달 종로 삼일빌딩을 도심권역 역대 최고가인 3.3㎡당 3500만원대(총 4420억원)에 매입했다. 여의도에서는 지난해 말 삼성생명 빌딩이 3.3㎡당 2200만원대로 최고가 기록을 세웠는데, 3개월 만인 올 2월 오투빌딩(옛 HP빌딩)이 3.3㎡당 2400만원으로 이를 경신했다. "그래도 서울이 싸다"…도심 오피스빌딩에 몰리는 뭉칫돈부동산 업계에서는 풍부한 유동성이 국내 오피스 빌딩 몸값을 밀어올리고 있다고 보고 있다. 특히 중국 등 해외 자본이 꾸준히 유입되고 있다. 중국 당국이 지난해 상반기 자국 내 오피스 빌딩 건축·투자 규제에 들어간 점도 한국 부동산 시장에 ‘풍선 효과’를 불러일으키고 있다. 부동산 통계회사인 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 지난해 외국계 투자자들의 한국 오피스 빌딩 투자 규모는 전년 대비 79% 늘어난 3조4000억원에 달했다.서울 강남권역 오피스 빌딩 가격 상승세가 두드러진다. 지난해 7월 현대해상 강남사옥이 3.3㎡당 3380만원, 올해 3월 동궁리치웰타워가 3633만원, 이번에 더피나클역삼이 4010만원에 계약되는 등 1년간 세 차례 신기록을 썼다.3.3㎡당 4000만원대의 호가에도 강남 대로변에 위치한 중소형 빌딩들까지 투자자들의 관심을 받고 있다. 삼성동 K타워 관계자는 "매각할 의사가 전혀 없는데도 끊임없이 매수제의가 들어오고 있다"고 전했다. 글로벌 부동산컨설팅업체 컬리어스인터내셔널코리아의 장현주 리서치팀 부장은 “지난해 코로나19 사태에도 불구하고 서울 오피스 빌딩 공실률이 해외 주요 도시에 비해 양호해 안전자산이란 인식이 커졌다”고 설명했다.쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 1분기 국내 대형 오피스 빌딩 평균 공실률은 4.04%에서 올해 1분기 9.40%로 올랐다. 하지만 전문가들은 코로나로 인한 타격이라기보다 여의도 파크원, 강남 센터필드 등 초대형 오피스 빌딩이 준공된 영향이 크다고 보고 있다.전문가들 사이에선 오피스 빌딩 가격이 2~3년 내 3.3㎡당 5000만원을 넘어설 것이란 전망이 나온다. 정기민 JLL인터내셔널캐피털 상무는 “몇 년 전 홍콩 대형 오피스 빌딩은 3.3㎡당 2억5000만원, 일본 도쿄는 2억원, 미국 뉴욕과 샌프란시스코는 1억5000만원 정도로 평가됐다”며 “서울 빌딩 가격은 이들 도시의 3분의 1 이하여서 저가 매력이 있다고 보는 것 같다”고 전했다. 장 부장은 “국내 오피스 빌딩을 만기가 없는 부동산투자회사(리츠)들이 가져가면서 점점 매물이 줄고 있다”며 “최근엔 리모델링으로 가치를 높일 수 있는 강남 중소형 빌딩으로 관심이 번지고 있다”고 설명했다. 반면 국내 연기금들이 다시 해외 부동산 투자에 나서고, 금리가 오르면 투자 열기가 꺼질 수 있다는 분석도 나온다. 부동산업계 관계자는 “오피스 빌딩 매입가가 높아지면서 연 수익률 개념인 자본환원율이 3% 초반에서 2% 후반까지 떨어지다 보니 운용사로서는 부담이 크다”며 “금리가 오르면 대출 부담이 커지고, 자본환원율도 더 떨어져 다른 투자상품으로 눈을 돌리게 될 것”이라고 전했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
2

서초 삼성타운B동서 '삼성' 뗀다

코람코자산신탁이 리츠(부동산투자회사)를 통해 보유 중인 서울 서초 삼성타운B동(삼성물산 서초타워)의 건물명에서 ‘삼성’을 뗀다. 삼성그룹 계열사 대신 새로운 임차인을 맞이하기 위해 이름부터 재정비하겠다는 의도다.코람코자산신탁은 최근 서초 삼성타운B동의 건물명을 ‘더 에셋(The Asset)’으로 변경한다고 밝혔다. 코람코자산신탁의 최고 투자자산이자 국내 오피스빌딩으로는 최대 규모 트로피에셋(Trophy Asset: 독보적 투자자산)이라는 상징을 담고 있다. 더 에셋은 코람코자산신탁이 매입해 운용 중인 건물 중 가장 규모가 크다.코람코자산신탁은 2018년 9월 ‘코크렙43호 위탁관리부동산투자회사(코크렙43호 리츠)’를 설립해 삼성물산으로부터 서초사옥을 7484억원에 매입했다. 매매가격이 처음으로 3.3㎡당 3000만원을 넘어서며 당시 국내 오피스 거래 사상 최고가를 기록했다.2007년 준공된 더 에셋은 강남대로와 테헤란로의 교차 지점인 강남역사거리에 있다. 서울지하철 2호선·신분당선 환승역인 강남역과 지하보행로로 연결돼 있다. 지하 7층~지상 32층, 연면적 8만1117㎡의 초대형 빌딩이다. 무엇보다 서울 강남지역 오피스빌딩(GBD) 내 최대 규모 랜드마크 빌딩으로 희소성이 높다는 평가를 받고 있다.코람코자산신탁이 고유명사처럼 돼버린 빌딩명을 바꾼 데는 ‘입주사 다변화’라는 포석이 깔려 있다. 현재 이 건물은 1층 국민은행을 제외하고 삼성화재 본사로 사용 중이다. 하지만 최근 삼성화재가 조직정비 차원에서 임차공간 조정을 논의하고 나섰다. 삼성화재는 올해 하반기 임차기간 만료 시점에 일부 부문이 이사를 나갈 예정이다.코람코자산신탁은 신규 입주사 모집을 위해 빌딩명 변경을 선택했다. ‘삼성’ 사옥이란 이미지를 떼고 새로운 독자자산으로 거듭나겠다는 의도다. 윤장호 코람코자산신탁 전무는 “사전 수요조사에서 다수의 외국계, 정보기업(IT) 계열 기업들이 입주를 희망하고 있다”며 “이제 더 에셋으로 거듭나 새로운 입주사와 함께 전혀 다른 레벨의 오피스문화를 선보일 것”이라고 말했다.코람코자산신탁은 더 에셋의 건축물대장과 등기부등본상 빌딩명 변경을 이미 완료했다. 브랜드와 심볼에 대한 상표권등록 절차를 진행 중이다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
3

"헐값 역세권·대학가 상가 수두룩…지금이 바닥, 규제 덜한 꼬마빌딩…고수들은 이미 '찜' 했다"

중소형 빌딩, 소형 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등은 임대수익을 거둘 수 있어 흔히 ‘수익형 부동산’으로 불린다. 시세 차익이 큰 주거용 부동산과는 다른 종류다. 지난해 수익형 부동산에 대한 관심은 상대적으로 작았다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 자영업자 등 세입자들이 고전한 데다 주택 가격이 급등했기 때문이다. 하지만 시중 유동성이 3000조원을 웃도는 데다 올해 백신 등의 영향으로 코로나19 사태가 진정될 수 있어 수익형 부동산에 주목하는 투자자가 늘고 있다. 지난해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 거래 최대지난해 전국에선 수익형 부동산 거래가 활발하게 이뤄졌다. 한국부동산원에 따르면 2020년 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 33만5556건을 기록했다. 2017년 이후 4년 연속으로 거래량이 30만 건을 웃돌았다. 특히 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 중소형 빌딩 거래가 급증했다. 중소형 빌딩 전문 중개업체인 원빌딩에 따르면 지난해 서울 상업·업무용 중소형 빌딩(5층 이하 빌딩) 거래금액은 22조3077억원에 달했다. 2019년(17조2183억원)에 비해 5조894억원 늘어나 역대 최고치를 갈아치웠다. 거래 건수도 2729건으로 2019년(2030건)보다 699건 증가했다.원빌딩 측은 주택시장 규제가 강화된 지난해 하반기 이후 꼬마빌딩 시장의 투자 규모가 커졌다고 분석했다. 오동협 원빌딩 대표는 “지난해 6·17 대책, 7·10 대책 등으로 고가주택과 다주택에 대한 세금 부담이 커지자 모두 정리하고 꼬마빌딩 한 채를 매입하려는 수요가 늘었다”고 말했다. 이어 “저금리 기조 속에 대출 규제도 주택보다 덜해 매입 가격이 비싸도 안정적이라고 보는 투자자가 많다”고 설명했다. 지식산업센터와 상가도 관심 증가벤처 및 스타트업 창업이 늘어나면서 소형 오피스와 업무시설로 이뤄진 지식산업센터도 주목받고 있다. 지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신 등의 업체와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물을 의미한다. 지식산업센터는 시행자 또는 소유자가 자금 및 세제 지원을 받을 수 있고, 비교적 소액으로 투자가 가능해 최근 수익형 부동산 중에서 인기를 끌고 있다.지식산업센터 공급은 최근 5년 사이 지속적으로 상승했다. 경제만랩이 한국산업단지공단의 지식산업센터 현황(2020년 12월 말 기준)을 분석한 결과, 지난해 전국 지식산업센터 신규 승인 건수는 총 141건이다. 이는 한국산업단지공단이 현황 자료를 집계하기 시작한 1997년 이후 가장 높은 수치다. 5년 전인 2015년에 비해 127% 증가한 수치다. 오대열 경제만랩 리서치 팀장은 “1인 또는 소규모 기업이 증가하고, 기존 지식산업센터들의 노후화로 인한 갈아타기 수요까지 더해졌다”며 “비교적 자유로운 대출 환경, 세제 감면 혜택 등으로 관심이 많다”고 했다. 하지만 오 팀장은 “다만 지식산업센터의 공급이 많아지면서 일부 분양 성적이 좋지 않다”며 “섣부른 투자보다 지식산업센터의 입지, 교통 환경, 상품 구성 등을 따져야 한다”고 강조했다.코로나19로 지난해 가장 큰 타격을 받은 상가는 투자할 시점이 다가오고 있다는 의견도 나온다. 권리금과 매매가격이 하락해 알짜 상가를 가장 낮은 가격에 매수할 시점이라는 얘기다. 고준석 동국대 겸임교수는 “백신이 공급되고 코로나19 충격이 해소되면 상가시장도 다시 살아날 것”이라며 “역세권, 대학가 인근 등 입지가 좋은 상가에 투자할 적기”라고 말했다. “올해도 수익형 관심 지속될 듯”전문가들은 시중에 유동자금이 풍부해 올해도 상업·업무용 부동산 시장에서 활발한 투자가 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 오는 6월부터 시행될 다주택자 관련 양도세 중과로 상업용 부동산이 반사이익을 거둘 수 있을 것이라는 설명이다. 김원상 원랩 대표는 “수익형 부동산은 경기변동에 따른 가격 하락폭이 크지 않고 꾸준한 수익이 보장돼 오히려 시장 침체 때 거래가 늘어난다”고 했다.업무용·수익형 부동산 수익률도 회복되는 추세다. 중대형 상가의 투자수익률은 코로나19가 시작된 지난해 1분기 1.31%에서 3분기 1.14%까지 떨어졌다가 4분기 1.38%로 소폭 반등했다. 오피스빌딩은 1.59%(지난해 1분기)에서 1.32%로 떨어졌다가 1.64%로 회복했다. 한국부동산원에 따르면 저금리 장기화와 시중 유동성 증가, 주택시장 규제에 따른 상업용 부동산 시장으로의 자금 유입 등의 영향으로 모든 상업용 부동산 자산가치가 상승했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com