'하버드학파' 이상현 교수
다주택자 패닉에 빠지게 만들 강남 85만채 공급 대책


▶서기열 기자
전국민이 내집마련 하는 그날까지, 여러분의 내집마련 도우미 서기열입니다. 서기열의 집터뷰, 오늘은 집값은 잡을 수 있는가라는 책을 내신 이상현 명지대 교수님 다시 모셨습니다. 안녕하십니까.

교수님 지난번 방송 때 집값이 오른 이유에 대해서 분석을 해주셨는데요. 오늘은 책 제목처럼 과연 집값은 잡을 수 있는 것인가에 대해서 한 번 이야기 나눠보겠습니다. 제목의 뉘앙스만 봐선 잡기 힘들 것 같다, 라는 걸로 좀 느껴지는데요. 그렇죠?
"이 대책 나오면 다주택자 '패닉'…집값 무조건 잡힌다" [집코노미TV]

▷이상현 교수
그런 편이죠. 아직까지 전세계적으로 봐도 집값을 효과적으로 잡았다는 사례 자체가 없으니까 아마 그런 뉘앙스로 느끼시는 게 자연스럽죠.

▶서기열 기자
그럼 이 집값을 구성하는 요소, 그런 것들을 고려해 봤을 때 현재 집값이 적정한 수준이라고 볼 수 있을까요.

▷이상현 교수
그것 참 어려운 일이죠. 흔히 가장 많이 쓰는 것들이 있죠. PIR, RIR, 그 다음에 국민소득 대비 집값 총액, 이런 것들. 그 다음 국민소득 대비 임대료 총액. 이렇게 여러 가지를 갖고 한 번 비교를 해봤어요.

일단 PIR 갖고 얘길 하자면 PIR이 10 정도면 비싸다, 이렇게 얘길 하잖아요. 그런데 사실 PIR 10이면 비싼 거다, 그래서 집값이 더 오르지 않을 거다, 라고 판단할 수 있는 근거는 없습니다. 그냥 전문가들이 감으로 그렇다는 것뿐이에요. 그리고 전세계 여러 도시들을 비교해보니까 그 정도에서 등락을 하더라, 그 이상으로 막 올라가진 못하더라, 그런 걸 보고 10 정도가 상한선이 아니냐, 이렇게 보는 거지. 뭐 어느 순간 10을 넘어서 20을 갈 수 있을 겁니다.

그런데 우리나라는 좀 특이하지 않습니까. 전세라는 특별한 제도가 있어요. 그 다음에 은행이 대출을 해주는 게 있잖아요. 전세 끼고 산다, 그 다음에 대출받는다, 이런 방식으로 해보면 PIR 수치가 2.5까지도 떨어지죠. 지금 수준이 그렇단 말입니다. 지금이 한 10 정도 왔다갔다 하는데, 그런 것들을 보면 PIR 수치는 뭐 2.5 이런 식으로 떨어지는 거예요. 그러니까 PIR이 10이니까 더 이상 오르지 않을 거다, 어우.. 그건 반대로 이렇게 얘기할 수 있죠. PIR을 그렇게 믿을 수 있다면 집값이 네 배로 오르겠네.

그 다음에 이제 RIR 같은 걸 이렇게. 렌트비가 얼마 드느냐, 그것도 미국하고 비교해. LA같이 비싼 동네하고 비교해봤습니다. 그럼 상당히 싼 편에, 비교해서 싸다고 말씀드리는 겁니다.
"이 대책 나오면 다주택자 '패닉'…집값 무조건 잡힌다" [집코노미TV]

▶서기열 기자
LA와 비교했을 때.

▷이상현 교수
네. 여전히 상승할 수 있는 여력은 충분히 있죠. 그 수치로만 보자면 오른다고 봐야지. 그리고 거기다가 이런 부사를 쓸 수도 있겠네요. 상당히 오르겠죠. 우리가 뭔가를 안 한다면.

▶서기열 기자
그렇죠. 그렇다면 아직까지 꽤 오를 수 있을 정도의 여력이 있다는 말씀이신데요. 그러면 집값은 과연 언제까지 오를 수 있을까요.

▷이상현 교수
집값은 그 네 가지 수치로 100% 정확하게 확인할 수 없는 겁니다. 하지만 그 수치로 본다면 두 배, 세 배 오를 수 있다.

▶서기열 기자
여지가 충분히 있다는 거죠.

▷이상현 교수
네네.

▶서기열 기자
그렇다면 서울 집값이 오르는 게 현재 상황만 봤을 땐 당연한 것이다.

▷이상현 교수
저는 그렇게 봅니다. 우리가 특별하게 노력을 하지 않는다면 서울의 집값이 오르는 건 당연한 겁니다.

▶서기열 기자
왜 그럴까요. 말씀하신 것처럼?

▷이상현 교수
자산이란 것은. 가치를 알고 사려는 사람들이 부자가 되면 돈을 쓰는 패턴이 달라집니다. 집값이 왜 오르냐면 우리가 먹고살기 어려운 시기 때문 정말 하루하루 먹었어요. 그런데 우리 그런 거 다 지났지 않습니까. 필요를 충족시킬 수 있는 것들은 다 살 수 있어요. 그러고도 돈이 남기 시작했죠. 그 돈이 어디로 가겠습니까. 그 돈은 당연히 자산밖에 없습니다. 이 시대에 자산은 뭐가 있습니까. 주식 아니면 부동산이지. 그런데 주식은 좀 무섭고. 부동산은 부동산 불패 신화가 있지 않습니까.

▶서기열 기자
검증된 자산.
"이 대책 나오면 다주택자 '패닉'…집값 무조건 잡힌다" [집코노미TV]

▷이상현 교수
그렇죠. 그렇게 때문에 그런 거예요. 사실은 역사적으로도 그걸 잘 입증하고 있죠. 이렇게 되면 토마 피케티를 인용할 수밖에 없는데, 우리가 1750년부터 자본주의가 시작했다고 보는데 그때부터 국민소득 대비 자산총액 계속 증가했어요. 국민소득 대비 7배까지 늘어났죠. 그게 정상적인 추세라고 보는 거예요. 이런 겁니다. 먹고 살만하게 되면 짜장면보단 시계를 사려고 하는 것처럼 자산에 돈을 쓰게 되는 겁니다. 이게 값이 오르는 이유예요.

▷이상현 교수
열심히 버셔서 먹고 살만한 거 다 쓰고도 돈이 남잖아요. 그리고 의지가 있잖아요. 내가 돈을 모아서 나도 자산가가 되리라, 그런 의지가 있죠.

▶서기열 기자
자본주의 사회니까요.

▷이상현 교수
네. 돈 안 쓰고 모아요. 그 사람들은. 그냥 막 쓰면 집값이 안 올라가요. 그런데 저축을 엄청나게 합니다. 그래서 이게 보통 상위 5% 정도 되는 사람들은 10년이 지나면 서울에 있는 조그만 집을 살 만한 돈이 생깁니다. 그리고 자기가 예전에 사놨던 집값이 올라가잖아요. 주담대, 대출 또 받을 수 있죠. 그 돈 어떻게 하겠습니까. 주식은 무서워서 조금 어렵고요. 그 돈 부동산으로 가는 거예요. 그런 상황이 앞으로 근미래에 그게 변할 것 같습니까. 안 변하죠. 아 그러니까 가격이 오르는 거예요.

▶서기열 기자
말씀하신 게 결국에 이게 말씀하신 가수요라고 볼 수 있는 건가요.

▷이상현 교수
그렇죠. 그렇죠.

▶서기열 기자
그래서 이런 가수요가 결국 집값을 끌어올렸다고 말씀하셨는데 그렇다면 정부의 대책은 이런 가수요를 잡는 상황으로 가야된다, 이렇게 봐야 할까요.

▷이상현 교수
저는 그렇게 생각을 하는 거죠. 실수요에 부응하는 건 그대로 가는 거고. 가수요엔 부응하지 않고 대응을 해야죠. 가수요에 대응해야 됩니다. 그런데 이제 정부 정책 비판자들은 가수요에 대응하는 방법으로 공급을 해라, 즉 가수요에 부응하라고 요구를 하고 있죠.

부동산, 집값이 오르니까 공급을 해야 된다고 주장하시는 분들, 그 뒤도 있지 않습니까. 공급을 하고 난 다음에 무슨 일이 벌어지는지. 공급을 하면 집값 잡힐 수 있어요, 잡힐 수 있을 것 같아요. 괜히 규제나 이런 것들로 막 틀어 막다, 틀어 막다 터지기 시작하면 급등, 폭등을 하죠. 차라리 조금씩 조금씩 올리는 게 전체적인 상승 총량으로 보면 더 작을 수 있어요. 그렇게 긍정적인 효과는 충분히 기대할 수 있습니다.
"이 대책 나오면 다주택자 '패닉'…집값 무조건 잡힌다" [집코노미TV]

그런데 우리 흔히 부작용이라고 부르는데. 그것도 있지 않습니까 부작용. 집값 자꾸 올라서 집 없는 사람 점점 더 집 사기 힘들어요.

그래서 이제 제가 책에서 일부러 이렇게 두 개를 비교를 한 번 해봤습니다. 한 사람은 A라는 사람, 강남에 집을 하나 갖고 있다. 한 10억짜리. 그런데 어떤 사람은 집을 안 샀어. 그냥 전세 살아. 그런데 6억 중반. 강남의 집값 상승률을 적용해봤습니다. 그렇게 시뮬레이션을 해보면 이 사람들이 30대에 시작을 해서 60대가 되면요. 대략 한 70억~100억대의 차이가 나는 거예요.

▶서기열 기자
와.. 집을 갖고 있는 사람과 전세로 계속 사는 사람의 차.. 자산 가치 차이가 그렇게 벌어진다고요.

▷이상현 교수
그렇죠. 이게 복리의 힘입니다. 주택가격상승률이란 게 복리로 치면 연 10% 정도 되는 것이거든요. 10%가 계속 이어지면 그런 차이가 되는 거죠.

그러니까 지금부터 제가 말씀드리는 건 주택 공급 해. 그러면 집값이 폭등하진 않을 수 있어. 그런데 그 이후엔 이런 문제들이 있어요. 이거에 대해선 말은 안 한다는 겁니다. 자기 입장에서 보이는 그 일부분만 얘기하고 조금 이게 흔히 말하는 불편한 진실이죠. 불편한 진실에 대해선 말을 안 해요.

정부도 마찬가지예요. 실수요에 부응해서 공급만 하면 집값이 잡힐 거라고 생각하는데, 아유, 정부의 대단한 분들이신데 그 양반들이 모를 것 같습니까. 그러니까 이건 아무리 실수요 공급을 많이 해도 가격을 떨어뜨리는 데는 제한적이고 시간이 상당히 오래 걸려요. 이쪽이나 저쪽이나 말을 안 하는 겁니다. 사람들이 모른다고 생각하니까 그래요.
그래서 집값 문제를 이렇게 높이 올라가서 조감할 수 있는 능력을 상호 갖고 있다고 보면 편파적인 주장도 못 하고 편파적으로 휘둘리지도 않을 거예요. 아이 그게 제가 제일 바라는 거예요.

▶서기열 기자
그런 걸 동기로 책을 쓰셨다.

▷이상현 교수
네네. 그거예요.

▶서기열 기자
그래서 아까 말씀하신 게 집값을 가수요가 끌어올렸고 공급을 늘리되 대신 효과적으로 늘려야 한다고 말씀하셨습니다. 구체적으로 어떻게 되는지 설명 부탁드립니다.

▷이상현 교수
가수요 시장에 영향을 줄 수 있는 방식이 아까 공룡이 식욕도 왕성하다고 했는데. 그 공룡들이 이제 겁이 많아요. 겁이 많습니다. 그분들이 주택투자를 할 땐 전재산을 투자하는 겁니다. 전재산. 전재산이 반일 수도 있지만. 전재산, 그걸 잃는다? 회복할 자신이 없는 사람들. 주택 재테크를 해서 이렇게 자산을 늘리고 한 사람들은 그런 배짱들이 없어요. 그래서 부동산가격이 떨어질 수도 있다는 사실만 갖고도 아마 그런 데 투자하려는 생각을 쉽게 접을 수 있을 거라고 봅니다.

이 가수요에 대응하는 방법. 정리하자면 가수요에 부응하는 방법은 공급을 하는 거예요. 좋은 위치에 좋은 평형대의 건물을 공급하는 건데 그건 이제 여러 가지 문제들이 있죠. 한계가 있죠. 왜냐면 언제까지 공급이 가능한데.

▶서기열 기자
땅은 한정돼 있는데.

▷이상현 교수
가수요라고 판단을 했기 때문에 그런 거예요. 가격이 오르면 양질의 주택을 충분히 공급할 수 있다라는 걸 확실하게 보여주는 견고한 계획이 있으면 돼요.

▶서기열 기자
시그널을 주자.

▷이상현 교수
네. 그것만 갖고도 가수요 시장에서 불 붙듯이 올라가는 가격 폭등은 잡을 수 있을 거란 생각은 합니다. 제가 그.. 그린벨트와 관련해서 말씀을 드려볼까요.

▶서기열 기자
네.

▷이상현 교수
이런 것입니다. 이게 김현미 전 국토부 장관이 아파트 빵이라면 좋겠다, 이런 발언을 해서 아주 구설수에 올랐습니다. 빵투아네트, 그랬는데. 제가 그걸 듣고 생각을 하다 이런 생각을 하게 됐어요. 아파트가 빵이면 참 좋겠다. 우리가 아파트를 빵처러만 만들 수 있으면 가격이 오르지 않을 것 같지 않습니까.

▶서기열 기자
계속 필요할 때 공급할 수 있다.

▷이상현 교수
있다면 안 올라요. 그 비슷한 사례가 약 30년쯤에 철근파동이란 게 있었습니다. 철근이 부족해서 건물을 못 지었어요. 그래서 이제 건축물 공급이 없었죠. 그럼 수요는 그대로인데 공급이 딸리니까 당연히 가격이 올라가겠죠? 그런데 가격 안 올라갔습니다. 그 이유는, 에이 철근파동? 철근 자재가 부족한 건 조만간 해결 될 거라고 생각했기 때문에 가격이 안 올라가는 거예요.

자, 아파트 없어? 없을 것 같은데? 더 이상 지을 땅도 없을 것 같은데? 그럼 올라가죠. 그런데 아파트 충분히 공급할 수 있어, 한 번 이 계획을 볼래, 라고 하면 못 올라갑니다. 그런데 이제 아파트가 있어, 했을 때 있긴 있는데 8년 후에 나와, 이러면 안 되죠. 그게 뭐냐면 그린벨트를 풀어서 아파트를 지어서.. 짓는 데까지 걸리는 시간이 8년 정도 봐야 돼요.

▶서기열 기자
8년이나 걸리는군요.
"이 대책 나오면 다주택자 '패닉'…집값 무조건 잡힌다" [집코노미TV]

▷이상현 교수
이렇게 생각하시면 됩니다. 아파트를 빵, 빵의 특징은 뭐냐면 아직까지 안 만들어졌는데 밤새 만들어서 내일 아침 나오잖아요. 아파트는 그렇게 만들 수 있어요. 그렇게 만들려면 어떻게 하냐. 그린벨트를 먼저 해제해야 합니다. 그린벨트를 먼저 해제하고. 그런데 그린벨트 중에서 소위 그 이명박 정부에서 했던 것처럼 도심에 주택을 지속적으로 공급하는 그런 위치에. 그것도 강남에, 서초구에 있는 그린벨트, 거기 아주 좋습니다. 하얗게 큰 게 이렇게 쑥 빠져 있는 게 있어요. 쑥 빠져 있는 그 중의 하나가 이명박정부에서 했던 세곡동 보금자리주택, 그리고 또 하나가 내곡동 주택입니다.

그것 말고도 이제 쭉 있어요. 그런데 그 중에서 황토색으로 된 건 국유지이고, 그 다음 초록색으로 된 건 사유지입니다. 그 사유지를 피해서 지금도 충분히 대단지 공급할 수 있습니다. 기왕에 사유지를 매입해놓으면 좋아요. 우리가 또 토지비축법이란 게 있거든요.

그런데 이 기회에 사유지를 구매해서 정말로 그린벨트로 만들면 더욱 좋죠. 경관이란 차원에서 좋습니다. 그런 사유지들을 미리 구매해서 큰 땅을 만들어 놓습니다. 그리고 도시개발사업을 시작하는 거죠. 그래서 계획안을 만드는 거예요. 아파트를 이런 식으로 공급하겠다.

자 이렇게 만들어 놓으면요. 그냥 우리가 공급이 됐다는 걸 입주시점으로 볼 거냐 분양시점으로 볼 거냐, 분양시점으로 봐도 될 거예요. 그럼 분양시점으로 본다고 치면 아파트가 '빵'이 되잖아요. 그린벨트 미리 해제해놓고 도시개발사업법에 의해서 계획안 다 만들어 놓고, 착공 준비만 하고 있으면 된 거예요. 자 그러면 가격이 올랐다, 그러면 땅도 있고 계획안도 다 있습니다. 내일부터 분양 시작하겠습니다, 이렇게 할 수 있죠. 미리 준비만 해놓는다면.

이명박 정부 때 했던 세곡동과 내곡동을 제외한 나머지 부분의 면적이 얼마쯤 되냐면 자료화면에서 보시면 빨갛게 표시한 부분이 있어요. 그게 뭐냐면 경사도 25%를 제외해본 거예요. 산지관리법에 의하면 경사도 25도 이상은 못 짓게 했어요. 25도를 제외하고 대략 한 800만평(2640만㎡) 정도가.

▶서기열 기자
와.. 800만평.

▷이상현 교수
그런데 이제 우리가 용적률 한 번 최대로 쳐볼게요. 용적률 300%. 그럼 2400만평쯤 돼요. 그럼 거기에다 24평짜리로 공급하면 85만채가 공급 가능합니다. 현재 서울시내 주택은 한 380만~390만채가 되니까 대략 한 4분의 1에서 5분의 1 정도가 추가 공급될 수 있는 거고, 그걸 금액으로 환산하면요. 지금 뭐 강남아파트 3.3㎡당 가격이 가장 높은 건 2억 가까이 갔다고 하는데 1억만 잡으면 대략 2000조원쯤 됩니다.

2000조원이란 걸 어느 시장이 받을 수 있습니까. 제 생각이에요 그냥. 이런 기획을 이 기회에.. 진짜로 이렇게 조감도까지 다 그리고 가격이 불안해? 그러면 내일이라도 운영을 시작할 수 있는 견고하고 확실한 계획만 있으면 저는 가수요는 잡을 수 있다고 봅니다.
"이 대책 나오면 다주택자 '패닉'…집값 무조건 잡힌다" [집코노미TV]

▶서기열 기자
아파트라는 게 공급되기까지 걸리는 시간이 상당히 있기 때문에 지금 정부가 공급대책을 마련하더라도 공급이 효과가 나려면 상당히 시간이 걸리는 것이고, 그렇기 때문에 방금 말씀하신 부분들을, 이걸 효과적으로 수요에 대처하기 위해선 충분히 준비를 해서 바로 공급할 수 있는 그런 시스템을 만들어가야 한다. 그것만 해놔도 집값을 잡는 데 상당한 효과를 발휘할 수 있다.

▷이상현 교수
제 생각입니다. 그리고 저는 했으면 좋겠어요. 이거 나쁜 거 아니잖아요. 그린벨트, 제가 말씀드렸던 사유지를 구매해서 잘 만들어놓으면 경관적 가치도 상당히 올라갑니다. 서울이란 도시가 좋아지는 거예요.

▶서기열 기자
네 맞습니다. 그런데 생각을.. 생각해볼 여지가 있는 것 같습니다.

오늘 이상현 교수님을 모시고 부동산 가격에 대한 전망, 그리고 앞으로 부동산 시장에 대한 예측까지 여러 가지 얘기 나눠봤습니다. 여러분의 내집마련 도우미 서기열이었습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문

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