집코노미 타임즈 - 기사 해설

1주택자 종합부동산세 과세기준
공시가격 9억→12억 완화 검토
* 4월 22일 오후 4시 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

재보궐선거 참패 이후 정부와 여당이 종합부동산세 카드를 꺼냈습니다. 이번엔 세제를 완화하겠다는 건데요. 적응은 안 되지만 왜 그러는 걸까요. 그리고 어떻게 바꾸겠다는 걸까요. 전형진 기자가 세제 개편 방향과 이제 16살이 된 종부세의 역사에 대해서 해설합니다.

▶전형진 기자
정말 오랜만에 라이브로 돌아왔습니다. 집코노미에서 원래 기사를 해설해주는 코너가 있었는데 이 코너들이 역사속으로 사라지면서 따로 기사 해설 라이브를 준비해봤습니다. 앞으로는 되도록이면 이 시간대, 매주 목요일 오후 4시에, 그 주에 가장 핫한 이슈를 짚어보는 시간을 가지도록 할게요.
보유세 500만원 깎아줍니다…종부세 개정안 뜯어보기 [집코노미TV]

첫 번째 이야기는 최근 화두죠. 종합부동산세 개편 얘기를 좀 해볼까 합니다. 많이들 알고 계시겠지만. 이 기사가 오늘자 한국경제신문 1면 머릿기사입니다. '공시가격 이하 1주택자, 올해부터 종부세 안 낼 듯'이라고 했는데, 안 낼 듯이란 건 아직 결정되지 않았지만 그런 식으로 추진되고 있다는 얘기겠죠.

민주당에서 부동산특위를 가동하고 세금 경감 방안에 대해서 다양하게 논의하고 있는데, 일단 고령자·장기보유공제를 확대하는 방안, 그리고 세액을 축소하는 방안이 거론되고 있습니다. 기획재정부에서도 공시가격 기준을 12억으로 올리는 방안에 대해 현실적이라고 판단한다고 합니다. 그러니까 당정 차원의 교감이 이뤄지고 있고, 공감대가 형성되고 있다, 라고 보셔도 될 것 같아요.
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김병욱 의원이 발의했다고 했죠. 유력하게 검토된다고 했는데, 김 의원이 발의한 종부세법 개정안은 이런 내용입니다. 4월 20일이면 엊그제죠. 이게 굉장히 긴 내용인데 그 중에서 핵심적인 부분 몇 가지만 가져와봤습니다.
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일단 기본공제액을 6억에서 7억으로 상향한다. 많은 분들이 잘못 알고 계시는 게 종부세 기준이 9억이라고 알고 계십니다. 그런데 기준은 6억이에요. 여기서 1가구 1주택자이면서 단독명의로 소유하고 있다면 9억까지 3억을 더 주는 겁니다. 어쨌든 이 기준을 6억에서 7억으로 상향하고, 방금 말씀드린 1주택 단독명의의 경우엔 9억에서 3억을 더 줘서 12억까지 주겠다는 것이죠.

공시가격 12억이 어느 정도 수준이냐면 아현동에 있는 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 같은 경우 시세가 18억 정도 하는데 올해 기준 공시가격이 12억 정도이거든요. 그 정도 되는 주택들은 종부세를 안 낼 수 있다는 말이 되는 거죠.

중요한 건 7억이죠. 이렇게 되면 다주택자들 같은 경우도 과세표준이 줄어드는 효과가 있겠죠. 그리고 1가구 1주택인데 단독명의가 아니라 부부가 공동명의로 소유하고 있는 경우엔 각자 7억원씩, 총 14억원을 공제받을 수 있어요. 공시가격 14억원까지는 공동명의로 아파트를 소유해도 종부세를 안 내게 되는 거예요.
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그리고 두 번째는 말이 좀 어려워요. '과표를 계산할 때 공제액을 공제한 금액에 곱하는 비율을 100분의 60에서 100분의 90까지'. 이게 무슨 소리냐면 공정시장가액비율을 말합니다. 공정시장가액비율은 원래 80%였어요. 그런데 2018년에 개편되면서 점진적으로 상향시켰습니다. 그러니까 추가공제를 줄여온 거예요. 올해의 경우 공정시장가액비율이 95%입니다. 그리고 내년엔 100%가 되면서 추가공제가 완전히 없어지는 개념인데, 이걸 최대 100분의 90까지, 그러니까 90%까지 하자는 거예요. 원상복구를 하자는 거죠. 올해가 95%이고 작년이 90%였으니까 작년 수준으로 공제해주는 비율을 환원하자, 그런 얘기가 되는 겁니다.
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그리고 마지막 부분은 일반세율 얘기입니다. 종부세율은 일반세율과 중과세율이 있죠. 중과세율은 3주택자, 그리고 조정대상지역 2주택 이상자들에게 적용되는 세율인데, 그 외에 일반지역에 2주택을 갖고 있거나 아니면 모든 1주택자들은 일반세율을 적용받아요. 그분들 같은 경우 '2020년 기준으로 세율을 인하한다'고 했죠. 무슨 소리냐면 올해는 일반세율의 최고세율이 3%입니다. 그런데 2020년 세율은 2.7%였죠. 그러니까 최고세율을 0.3%포인트 낮춰주자는 얘기가 되는 겁니다.
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▶전형진 기자
일시적 1가구 2주택이어도 과세기준일 기준으로 2주택이라면 종부세는 납부하셔야 합니다. 어떻게 개편되는지는 점차 설명을 드릴게요.
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앞서 얘기하던 걸 조금 더 구체적으로 설명해보면, 이 화면은 국세청에서 냈던 베스트셀러 '주택과 세금'에서 따온 내용입니다. 말씀드린 것처럼 종부세는 6억원이 기준입니다. 그리고 1주택 단독명의는 3억을 더 쳐줘서 9억원이 되고, 법인은 공제액이 없어졌죠. 이렇게 계산해보자고요.
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인별 주택공시가격, 내가 갖고 있는 집이 15억이라면 올해는 거기서 9억원을 일단 빼죠. 그런데 개편되는 방향으로 적용해서 1주택자에게 12억을 공제해주면 여기서 3억원이 남겠죠. 3억원에 공정시장가액비율을 곱합니다. 올해는 95%지만 90%까지 환원하자고 했으니까 3억에 90%를 적용해보면 과세표준이 2억7000만원이 되는 겁니다. 그러니까 15억짜리 집의 과세표준이 원래는 올해 기준 5억7000만원이 나오는 건데 3억 이상 줄어드는 거죠. 1주택자들에겐 영향이 큰 개편 방향일 수 있습니다.
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그리고 홍남기 부총리가 '민의를 듣겠다'고 며칠 전에 말씀하셨었죠. 그리고 관계장관회의에선 '당정이 협의하는 프로세스를 최대한 빨리 진행해 나갈 것'이라고 말했다는데, 이건 어떤 개인의 의견이라기보단 당정 차원에서 교류가 사전에 있지 않았느냐라는 관측을 해볼 수 있고요.

민주당 핵심 관계자 말로는 23일 특위 첫 회의에서 논의를 시작한다고 합니다. 가장 중요한 게 여기서 나오는데, 종부세는 매년 6월 1일 과세기준일 소유자에게 과세하는 방식이죠. 그런데 가능하면 그 전에 세법을 개정해서 당장 올해 부과되는 세금부터 적용하겠다고 했으니까 6월 1일 전에 이 개편을 마무리 짓겠다는 게 당정의 생각입니다.
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보유세 얘기가 나오면 통상 언론에서 가장 많이 다루는 단지가 반포동에 있는 아크로리버파크죠. 이 아파트 전용 84㎡의 올해 공시가격이 23억4000만원인데, 원래 적용되는 종부세 체계를 적용하면 총 보유세액이 2100만원 정도 나옵니다. 1주택 단독명의 기준으로요. 지금 당정에서 거론되는 안을, 12억이 공제되는 안을 적용해보면 1600만원까지 보유세가 줄어듭니다. 그러다 보니까 민주당 안쪽에서 '부자감세가 아니냐'는 얘기가 나오고 있죠. 사실 출발도 부자증세에 대한 논란이 있었죠. 그런데 민심을 듣겠다고 말씀하신 만큼 추진이 된다면 속도감 있게 추진될 수 있을 것 같습니다.
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문제는 이거죠. 정말 이렇게 될까요. 그래서 제가 이 기사를 썼던 정치부 여당 출입기자에게 물어봤습니다. 당내 분위기가 어떠냐고 물어봤더니, 개인이 발의한 것이기 때문에 아직까지 당론의 단계는 아니라고 합니다. 하지만 장기보유자, 그리고 고령자에 대해서 세액을 경감해주자는 공감대가 형성되고 있고, 어쨌든 특위가 출발했기 때문에 개편이 될 여지는 충분히 있다고 합니다. 결국 23일부터 열리는 특위에서 모든 게 결정되겠지만 홍남기 부총리도 공개석상에서 그런 말씀을 하신 만큼 가능성 있게 추진될 여지가 있어 보입니다.
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그렇게 된다면 일반 발의안이 상임위에 올라갑니다. 소위 단계가 가장 힘든데, 일단 김병욱 의원안이 정부안은 아닙니다. 정부에서 의원입법 형태로 종부세 개편을 추진한다면 다른 분이 대안을 갖고 발의하시겠죠. 상임위 소위에 들어가서 통과를 하고 전체회의를 거치면 또 법사위로 가는데 여기선 또 위법성 여부를 따지는 것이고요. 본회의까지 가게 되면 사실 8부능선을 넘었다고 보시면 될 것 같습니다. 왜냐면 여당이 과반을 차지하고 있고, 야당에서도 종부세 경감은 본인들이 주장했던 바이기 때문에 반대할 이유가 없거든요. 본회의까지 통과하게 되면 국무회의를 거쳐서 공포하게 됩니다. 그걸 6월 1일 전에, 다시 말하면 5월까지는 본회의 통과를 시키겠다는 게 아까 민주당 핵심 관계자의 말이죠.
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그런데 우리가 조금만 시계를 돌려보자고요. 종부세 개편이 이번 정부 들어서 굉장히 많이 이뤄졌습니다. 2017년, 2018년에 집값이 굉장히 오를 때도 사실은 보유세 카드를 꺼내야 하는 것 아니냐는 얘기가 계속 있었어요. 그런데 당시 김동연 경제부총리께서 이런 말씀을 하셨죠. 보유세 개편 없다. 못을 박았는데 갑자기 2018년 7월에 종부세 개편안을, 정부안을 들고 나왔습니다. 원래 기존에 적용되는 세율은 단일세율 체계였어요. 일반세율과 중과세율을 나누지 않고 단일세율 체계에서 최고세율이 2%였는데, 이걸 일반세율과 중과세율로 분리를 했습니다. 일반세율은 최고 2.5%, 중과세율은 최고 2.8%.

이렇게 나누자고 정부안을 냈었는데 2018년 9·13 대책에서 결국 보유세 개편이 본격적으로 이뤄졌습니다. 원래 정부안보다 조금 높여서 일반세율은 최고 2.7%, 그리고 중과세율은 최고 3.2%로 적용하기로 했고요.

그래도 집값이 계속 오르니까 2019년 12·16 대책에선 일반세율 최고 3%, 중과세율 최고 4%로 높이기로 했었죠. 그런데 아시는 것처럼 20대 국회가 파행을 거듭하면서 이 법안은 처리되지 못했습니다. 그래서 2020년 7·10 대책에서 다시 나왔습니다. 7·10 대책이 굉장히 강력했던 게 일반세율은 최고 3%로 12·16 대책의 원안을 바꾸지 않았습니다. 그런데 중과세율을 최고 6%, 그러니까 종전에 적용되던 세율과 대비하면, 3.2% 대비 두 배 오른 거죠. 그리고 2018년까지 내던 종부세 최고세율에 비교하면 세 배가 오른 겁니다.

그리고 나서 법인 같은 경우는 단일세율을 적용하기로 했어요. 원래 종부세는 누진세율 체계여서 과표 구간의 금액마다 세율을 따로 적용합니다. 그런데 법인에 대해선 전체 과세표준 X 6%, 이렇게 하기로 결정했죠. 신탁의 경우도 편법이 있었는데 감사원이 지적하면서 개편됐어요. 어떤 방식이냐면, 내가 만약 2주택자다. 그렇다면 하나는 내가 갖고 있고 하나는 신탁사에 맡깁니다. 종부세는 인별 과세니까 신탁사에 가 있는 1주택은 안 보는 거죠. 이렇게 하면 종부세를 덜 세게 맞을 수 있었는데, 이게 문제가 많다는 지적이 나와서 7·10 대책부터 잡았습니다. 이제 이번 4월에 또 개편을 논의하는 건데, 보신 것처럼 지금까지와는 결이 다른 방향의 개편인 거죠. 계속 강화해오다가 다시 완화하겠다는 것이니까요.
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그리고 잊고 있었지만 이것만 있었던 게 아닙니다. 공시가격 현실화 문제가 있었죠. 2019년 12·16 대책이 나온 바로 다음날 뭐가 있었냐면 고가주택들에 대해서 공시가격을 현실화하는 방안이 나왔었죠. 현실화라는 건 공시가격 대비 시세가 너무 낮으니까 그걸 어느 정도 수준으로 올리겠다는 건데, 이게 2019년 12월에 먼저 나왔었고, 작년 12월엔 공시가격 현실화 로드맵이라고 해서 전체 주택 유형, 그리고 토지도 마찬가지고, 또 가격대별로, 어느 정도 수준까지, 언제까지 이렇게 올리겠다, 라는 게 나왔습니다.

공시가격의 문제가 뭐냐면 정말 부동산가격이 안정돼서 시세가 멈췄는데 현실화가 계속 진행되면 세금은 점점 오르는 구조죠. 그리고 공시가격은 1년에 한 번 공시됩니다. 만약 집값이 꺾였는데 공시가격은 1월 1일 기준으로 계속 남아 있다면 세금이 계속 높게 부과될 수 있는 거죠. 증여를 한다든지 이럴 때.
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▶전형진 기자
아까 채팅창에 양도세 문제 말씀하셨었는데, 제 개인적으로도 결국엔 양도세 문제가 더 크게 논의될 것 같습니다. 왜냐면 종부세 공제액을 높인다는 건 고가주택의 기준을 손본다는 의미예요. 원래 종부세를 상위 1~2%의 세금이 아니냐고 했었는데 올해 기준으로 전국 주택의 4%가 종부세 과세 대상이고 서울 기준으론 16%입니다. 강남은 절반이에요. 그렇기 때문에 고가주택 기준을 상향하는 의미라고 받아들이면 되는데, 문제는 종부세는 공시가격이기 때문에 실제 시세는 더 높아요. 그런데 양도세는 실제 거래가액을 기준으로 9억이 초과하는 주택부터 고가주택으로 봅니다. 그러면 종부세 고가주택 기준을 올렸을 때 양도세는 9억으로 남아 있어서 형평성이 안 맞는 문제가 발생할 수 있죠. 안 그래도 계속적으로 양도세의 고가주택 기준을 올리자는 얘기가 나왔었는데 이번에 만약 종부세 개편이 이뤄지면 양도세쪽에서도 고가주택 기준을 상향하자는 얘기가 충분히 나올 수 있습니다.
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그런데 이건 참 조심스러운 문제이긴 해요. 만약 개편된다면 종부세보다 더 심각하고 복잡한 문제가 됩니다. 지금도 양도세 계산하는 건 거의 수학올림피아드 수준이거든요. 만약 실제 거래가액 기준으로 12억까지 올린다면 당장 갈아타기를 고려하는 1주택자들도 전략을 다시 짜야겠죠. 자신에게 조금 더 유리하게. 그렇기 때문에 납세자들도 복잡해지고 세무사들도 복잡해지고. 물론 납세하는 분들 입장에선 나쁜 방향은 아니고 조금 복잡해지는 거죠. 물론 정부가 양도세 얘길 꺼내게 될지는 잘 모르겠습니다.
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▶전형진 기자
양도세 중과 같은 경우는 적어도 이번 정부 안에서 없어지긴 힘들겠죠. 당장 6월 1일부터 중과세율이 더 오르죠. 원래 2주택자는 10%포인트 중과하고, 3주택자는 최고 20%포인트 중과하는데 이게 10%포인트씩 더 오릅니다. 지금까지는 3주택 기준으로 지금까지는 최고 62%입니다. 그런데 6월 1일부턴 여기에 10%포인트가 더 오르고, 중요한 건 소득세 자체의 과표가 신설됐기 때문에 3주택 중과세율은 최고 75%가 됩니다. 올해 6월 1일을 넘어가면요.
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종부세 얘기가 나온 김에 역사를 돌이켜볼게요. 알고 계시는 것처럼 참여정부 때 처음 도입이 됐고요. 2003년 도입을 발표했는데 2004년 12월 말일 국회 본회의를 통과했습니다. 그래서 2005년 1월부터 시행됐던 게 종합부동산세. 재산세와 겹치는 게 아니냐는 논란이 있었는데 재산세는 지방세니까 종부세는 국세로 이원화를 시키면서 시행됐죠.
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그리고 역대 가장 강력한 부동산대책으로 꼽히는 2005년 8·31 대책에서 세대별 합산이란 개념이 등장했었죠. 부부가 한 채씩 갖고 있어도 그건 세대 기준으로 2주택으로 보는 거죠. 그리고 공시가격 기준을 6억으로 강화했었습니다. 원래 정부는 2003년 도입을 발표할 때 공시가격 기준으로 6억으로 정했어요. 그런데 국회를 통과할 때 9억원이 됐습니다. 그러다가 8·31 대책에서 다시 정부의 원안대로 6억으로 환원하고 세대별 합산까지 만든 것이었죠.

지금은 정부부과 방식이죠. 원래는 신고, 개인이 내 종부세가 얼마입니다, 라고 세무서에 신고를 하는 방식이었습니다. 지금도 어렵잖아요. 그때도 어려웠습니다. 그래서 정부가 일괄적으로 계산해서 고지서를 발송하는 방향으로 2007년 바꿨었죠.

그리고 2008년엔 종부세 역사에 남는 사건이 있었죠. 헌법재판소에서 세대별 합산이 위헌이라고 판결했어요. 그래서 지금의 인별과세, 부부가 2주택을 각자 갖고 있다면 남편 한 채 따로, 아내 한 채 따로, 이런 과세 구조로 바뀌었습니다.

2009년 MB정부 출범한 이후엔 이런 말이 있었죠. 질투의 경제학이다. 그래서 1주택자들에겐 공시가격 6억 기준이 아니라 9억 기준으로, 아까 처음에 읽은 것처럼 3억원을 더 공제해주기로 이때 바꿨습니다. 그리고 세율을 인하했죠. 최고세율이 2%가 되도록 인하했는데, 그게 2018년까지 내던 종부세율이에요. 2009년 개편해서 9년 동안 이어진 체계였던 거죠. 그 이후로 3년 동안 몇 번이 바뀌었는데 어쨌든 9년 동안 이어졌었고요. 공정시장가액비율, 그러니까 추가 공제의 개념이 2009년 도입됐었습니다. 그래서 사실 2009년은 종부세가 굉장히 무력화 되는 해였습니다.
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종부세, 그리고 부동산 문제를 얘기하면 김수현 전 청와대 정책실장을 언급하지 않을 수 없죠. 왜냐면 문재인정부의 부동산 정책을 설계하셨던 분이고 기조를 짠 사람이고, 이분이 참여정부 시절에 청와대 비서관으로 있는 동안 종부세를 설계하신 분이에요. 도입 과정에 굉장히 깊숙하게 개입했었죠. 제가 '부동산은 끝났다'라는 책의 사진을 표지로 실은 건 이분이 2017년에 청와대로 돌아오기 전에, 교수 시절에 이 책을 쓰셨는데, 이 책에 지금 정부의 모든 부동산 정책 방향이 다 담겨 있었습니다. 지금까지 펼친 정책들이 이 책에서 다 나왔어요.
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이 책에서 김수현 전 실장이 뭐라고 말했었냐면 주택 정책은 네 가지의 원칙이 있어야 된다고 했어요. 첫 번째는 건설업을 통해 경기부양을 해선 안 된다. 두 번째는 가계와 금융의 건전성, 그러니까 대출규제를 해야된다는 거예요. 참여정부 때 LTV 규제를 너무 늦게 꺼냈다, 그래서 집값을 잡지 못했다고 이 책에서 말을 하고 있는데 그래서 이번 정부에선 대출을 굉장히 빨리 잠갔죠. 그리고 개발이익 환수가 세 번째 원칙입니다. 이건 재건축 초과이익환수제로 대표될 수 있죠. 마지막이 세제 원칙. 세제 원칙은 훼손돼선 안 된다는 표현을 했는데, 결국 언젠가 완화될 거란 기대를 시장에 줘선 안 된다, 흔들림 없이 추진해야 된다, 라고 했었는데요. 오늘 지금까지 기사 읽은 게 결국 이 원칙이 훼손된 거죠. 정부가 세제를 강화하는 방향으로 노선을 가져오다가 선거 참패 이후 민심 이반이 일어나니까 결국 종부세를 완화하는 방안을 검토하고 있는데, 원칙이 훼손된다는 건 결국 김수현 체제, 김수현 전 실장이 짠 부동산 원칙들이 뒤집어지는 결과가 나타나는 거라고 볼 수 있죠.

언급한 김에 조금 더 얘기를 해보면, 이 책은 정치 성향을 떠나서 읽어볼 만한 책이에요. 당시 정책 입안자들의 고민이 담겨 있고, 또 종부세에 얽힌 이야기가 담겨 있죠. 서점에 가서 부동산 도서를 보면 어디에 투자해야 한다, 어떻게 투자해야 한다, 이런 책들만 있죠. 이 책을 읽어보면 부동산을 어떻게 바라봐야 하는지 고민해볼 수 있습니다. 물론 동의하는 것은 개인차가 있겠지만 어쨌든 정책적인 고민들이 많이 담겨 있고 지금까지 읽은 책들과는 결이 다르긴 할 거예요. 개인적으론 양서라고 봅니다. 다시 말씀드리지만 이건 정치적 성향을 떠나서 읽어볼 만하다는 것이고요.
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마지막으로 한 번 더 언급을 해보면 김수현 전 실장이 문재인 대통령 취임 100일즈음에 기자간담회를 가졌어요. 그때 뭐라고 얘기했었냐면 '우린 종부세 트라우마를 갖고 있다'. 종부세 트라우마는 참여정부 시절 막판에 종부세 때문에 더 큰 역풍을 맞으면서 동력을 완전히 상실하고 부동산을 놓쳤던 것이죠. '그 부분에 대한 트라우마를 갖고 있다, 그래서 우리는 보유세의 속성에 대해서 잘 알고 있고, 새 정부는 잘 이해하고 있다'. 잘 이해하고 있다는 건 어떻게 써야 하는지를 잘 이해하고 있다는 거죠. 물론 이 말을 했을 땐 아직 종부세를 개편한단 얘기가 나오지는 않았을 때예요. 2017년이니까요. 더 재미있는 건 '혹독한 경험을 해봤기 때문에 이번엔 잘 준비해왔다'고 말씀하셨는데, 혹독한 경험이 결국 다시 일어나고 있죠.

이렇게 '부동산은 끝났다'는 선언적인 책 제목이 나왔는데, 우리는 알고 있지만 부동산은 끝나지 않았죠. 오늘 읽어본 내용들은 아까 말씀드린 대로 종부세 개편의 가능성, 정치부 기자의 입을 빌려서 얘기했지만 가능성이, 여지가 충분히 있다는 점. 23일부터 특위가 출발합니다. 5월 중에 결론이 날 것 같고, 물론 12억으로 공제액을 상향하는 건 아닐 수도 있습니다. 아직 정부안이 나온 건 아니니까요.

준비한 얘기는 여기까지입니다. 되도록이면 매주 목요일 오후 4시에 집코노미TV 유튜브 채널에서 해당 주에 가장 뜨거운 이슈나 정책에 대해서 해설하는 시간을 잡을 예정입니다. 시청해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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