절세병법

제9장 양도소득세Ⅱ(1) - 상가주택(겸용주택)

▷이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 오랜만에 양도소득세에 대해서 알아볼 텐데요. 그 중에서도 상가주택을 갖고 계신 분들은 오늘 정말 집중해서 들어주시기 바랍니다.
세금 3억 더 낼 판…이런 집 있다면 올해 꼭 파세요 [집코노미TV]

우선 상가주택은 전문용어로는 겸용주택이라고 부릅니다. 1층은 상가인데 2~4층은 주택인 이런 상가와 주택이 같이 있는 건물들이죠.
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이런 상가주택을 매도하게 되면 세법에선 상가로 볼까요, 주택으로 볼까요. 이 면적에 따라서 달라지게 되는데요. 전체 면적 중에 주택면적이 상가면적보다 조금이라도 더 넓으면 전체를 주택으로 봐서 1가구 1주택 비과세를 받으실 수 있습니다.
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그런데 주택면적과 상가면적이 동일하거나, 아니면 상가면적이 조금이라도 더 넓게 되면 주택 부분만 1가구 1주택으로 비과세를 받게 되고요. 상가 부분은 상가로 봐서 비과세가 아닌 일반과세로 세금을 내게 됩니다.
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그런데 이런 상가주택을 갖고 계신 분들은 내년부턴 굉장히 주의하셔야 됩니다. 왜냐면 세법이 개정돼서 내년부턴 9억원이 넘는 고가 상가주택의 경우엔 주택 부분이 상가면적 부분보다 크다고 해도 주택면적까지만 비과세를 해주고요. 상가면적에 대해선 비과세를 해주지 않기 때문입니다.
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그러니까 9억원이 넘고 주택 부분이 상가면적보다 넓은 상가주택을 갖고 계신 분들은 올해 안에 매도하시는 게 양도소득세가 더 적게 나올 수 있다는 거죠.

그러면 세금이 얼마나 늘어나게 될지 사례를 들어서 한 번 설명을 드려보겠습니다. 상가주택의 전체 면적이 60%가 주택, 40%가 상가인, 전체 면적 중에 주택이 더 넓은 사례를 한 번 예를 들어볼 텐데요.

내가 10년 동안 보유, 거주했고요. 취득가격은 5억원, 양도가격은 30억원으로 계산을 해보겠습니다. 올해 이 상가주택을 팔게되면 주택 부분이 상가 면적보다 더 넓기 때문에 전체에 대해서 주택으로 비과세를 받을 수 있겠죠.
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자 그러면 전체 양도차익은 5억원에 샀던 집을 30억원에 파는 것이기 때문에 25억의 양도차익이 계산되고요. 이 25억 중에 9억원까지는 비과세, 9억원 초과되는 부분은 과세가 되겠죠.그러면 계산을 할 때 이 비율을 계산하게 되는데요. 25억 곱하기 내가 전체 지금 파는 금액 30억분의 9억 초과 부분인 21억, 이렇게 계산하면 과세되는 양도차익은 17억5000만원이 나옵니다. 그리고 여기에 10년 이상 보유, 거주했기 때문에 장기보유특별공제율은 최대 80%를 받을 수 있겠죠. 그럼 14억원이 장기보유특별공제로 차감되고요. 남은 양도소득금액은 3억5000만원으로, 여기에 일반세율로 과세를 하게 되면 총 양도소득세와 지방소득세를 합쳐서 1억2500만원 정도의 양도세를 내시면 총 1억2500만원 정도의 세금을 납부하시게 되는 겁니다.
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그런데 이 상가주택을 내년에 팔게 되면 주택 부분은 주택으로 비과세가 가능하지만 상가 부분은 더 이상 주택으로 비과세가 되지 않게 되는 거죠. 그래서 주택과 상가 부분으로 양도차익을 안분하게 됩니다.
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그러면 전체 30억 중에 60%가 주택, 40%가 상가이기 때문에 주택의 양도가액은 18억, 상가의 양도가액은 12억원이 되고요. 취득가격도 마찬가지로 전체 5억원 중의 60%인 3억원이 주택, 그리고 40%인 2억원이 상가의 취득가격이 됩니다. 그러면 양도차익이 주택 부분에 15억, 상가 부분은 10억원이 되는 거죠. 여기서 주택 부분에 대해선 비과세가 적용되기 때문에 9억원 이하는 비과세, 9억원 초과 부분에 대해서만 양도차익을 계산하게 되는 건데요. 전체 양도차익 15억 곱하기, 내가 주택을 파는 금액 18억분의 9억 초과 부분인 9억을 하게 되면 전체 15억 양도차익 중의 절반인 7억5000만원이 주택분 양도차익으로 계산되고요. 이 7억5000만원에서는 80%까지 장기보유특별공제를 적용받아서 주택분 차익은 1억5000만원으로 줄어들게 되는 것입니다. 그런데 상가 부분에 대해서는 양도차익 전체 10억원 중에 장기보유특별공제율은 더 이상 주택이 아니기 때문에 10년 보유에 따른 장기보유특별공제가 20%만 적용받게 됩니다. 그래서 장기보유특별공제 2억원을 차감하면 상가분 양도소득금액은 8억원이 남게 되고요. 이 주택과 상가를 더해서 9억5000만원의 양도소득금액에 일반세율을 적용하게 되면 전체 세금은 3억9900만원 정도, 거의 4억 가까이 세금이 늘어나게 되는 거죠.
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그래서 이렇게 고액의, 9억원 넘는 상가주택을 갖고 계신 분들. 특히 주택면적이 상가면적보다 넓은 그런 상가주택을 갖고 계신 분들은 올해 안에 매도를 하시는 게 내년보다 훨씬 더 세금이 줄어들게 된다, 라고 기억하시고, 미리 한 번 세금 계산을 해보시고 세금이 많이 차이가 난다, 그러면 매도 시점을 조금 당겨서 올해 안으로 잡으시는 것도 절세에 도움이 되실 것 같습니다.

오늘은 내년부터 바뀌는 세법, 그 중에서도 상가주택에 대한 세금 변경 사항들을 알아봤고요.다음 시간엔 양도소득세, 그 중에서도 좀 더 심화된 부분들을 말씀드리는 시간을 갖도록 하겠습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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