현장 레이더

35층 룰에 10년째 지지부진
"건축 허가땐 1억 바로 뛸 것"
한강에서 바라본 서울 성동구 성수전략정비지구.  한경DB

한강에서 바라본 서울 성동구 성수전략정비지구. 한경DB

“오세훈 서울시장이 당선되자마자 조합원들 사이에서 얼른 건축심의를 신청해보자는 소리가 나옵니다. 애초 오 시장이 직접 지정한 지역이니 의지를 갖고 해주지 않겠냐는 기대가 큽니다.”(성수전략정비구역 2지구 내 M공인중개사 대표)

오 시장이 10년 만에 서울시로 돌아오자 ‘한강 르네상스’ 계획의 대표 지역이었던 서울 성동구 성수전략정비구역 일대는 다소 들뜬 분위기였다. 현지 중개업소 관계자들은 “집주인이 매물을 빠르게 거둬들이고 있다”고 입을 모았다. 지방에서도 매물을 찾는 전화가 대거 걸려 오고 있다고 했다.

오 시장은 2007년 서울시 한강 르네상스 사업의 일환으로 한강변을 끼고 있는 성수1, 2가 내 총 53만399㎡ 면적을 ‘전략정비구역’으로 지정했다. 이후 강변북로 일부 구간을 지하화한 뒤 문화공간을 조성하기 위해 기부채납(공공기여) 비율을 25%로 늘리는 대신 총 8200여 가구가 건립되도록 아파트를 최고 50층까지 지을 수 있도록 허용했다.

그러나 2014년 박원순 전 서울시장이 발표한 ‘2030 서울시 도시기본계획’(2030 서울플랜)이 이 사업에 제동을 걸었다. 서울시 용도지역 층수 제한, 이른바 ‘35층 룰’을 이 지역에 적용했기 때문이다. 이 계획에 따르면 3종 일반주거지역은 35층 이하로만 주거시설을 지어야 하는데, 성수전략정비구역은 3종 일반주거지역에 해당했다.

"한강변 50층 탄력 받을 것"…매물 사라진 성수정비구역

1지구가 2006년, 3지구와 4지구가 각각 2017년과 2019년 50층 건립 건축심의를 신청했지만, 35층 룰에 가로막혔다. 재개발·재건축 정비사업의 사업성을 높이려면 일반분양을 많이 해야 한다. 이를 위해선 용적률이 상향돼야 하고, 층수도 높아져야 한다. 즉 당초 50층 높이로 지을 생각이었던 아파트가 35층으로 내려가면서 이 지역의 사업성은 크게 악화됐다.

이 층수 제한은 오 시장의 의지로도 풀어낼 수 있다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 서울시 의회의 동의 없이 서울시장이 완화해줄 수 있다는 얘기다. 성수4지구 조합 관계자는 “아직 오 시장이 취임한 지 얼마 되지 않아 현안을 파악하고 있을 것”이라며 “정비사업 규제 완화를 강조한 만큼 좋은 소식이 나올 것으로 조합원들은 기대하고 있다”고 했다.

성수전략정비구역에 속해 있는 아파트들의 호가는 지난해 하반기 대비 2억원가량 올랐다. 지난해 10월 18억7000만원에 거래됐던 4지구 내 강변임광아파트 전용 84㎡는 현재 21억원에 호가가 형성돼 있다. 같은 지구 내 강변금호타운도 작년 9월 18억원에 거래된 전용 84㎡가 현재 20억원에 매물로 나와 있다. 지난해 11월 19억원에 매매된 청구강변아파트 전용 84㎡는 21억원에 거래를 기다리고 있다. 강변금호타운 84㎡와 청구강변아파트 84㎡는 2년 전보다 각각 7억원, 8억원 올랐다.

성수전략정비구역은 서울 용산구 한남동 686 일원에서 재개발 사업이 진행 중인 한남3지구와 자주 비교돼 왔다. 정비업계에 따르면 한남3지구가 최고 층수로 22층을 확정해 건축 허가를 받았다. 현대건설을 시공사로 선정하자마자 호가가 3억~4억원가량 올랐다.

성수3지구 내 S공인중개사 대표는 “2019년 매매가와 비교해 네 개 지구 지분 모두 이미 프리미엄만 7억~8억원이 붙었지만 지난해 말 대비 크게 오른 것은 없다”며 “한남3지구처럼 건축 허가만 받아도 호가가 1억원은 바로 뛸 것”이라고 했다.

이 지역 한 중개업소 관계자는 “현재 3지구 내 20억원짜리 다가구주택 매물이 사업시행인가까지 가면 30억원까지 오를 것으로 보는 사람도 있다”고 전했다.

은정진 기자 silver@hankyung.com

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