'재개발 활성화' 대책 앞다퉈 쏟아지면서
구역지정 안된 재개발 초기 물건까지 투자자 몰려
남산에서 바라본 서울 시내 주택 밀집지역 전경. /연합뉴스

남산에서 바라본 서울 시내 주택 밀집지역 전경. /연합뉴스

“최근 초기 재개발 투자는 붐이라고 할 정도로 인기가 많습니다. 공시가액이 1억원 미만이고 취득세도 1.1%여서 부담도 적고요, 앞으론 이 지역에서 이 가격대의 매물이 없을 것이라고 봐서 많은 사람들이 몰리고 있습니다.”(서울 도봉구 쌍문동 Y공인 관계자)

서울시장 보궐선거 효과로 정비시장이 들썩이면서 구역지정조차 이뤄지지지 않은 초기 재개발 물건에까지 투자자들이 몰려들고 있다. 주로 가격이 낮은 강북이나 외곽지역에서 노후 단독주택가가 관심 대상이다,

6일 부동산업계에 따르면 최근 빌라 매수세가 거세지는 중이다. 강동구 명일동의 한 공인중개업소 관계자는 “2월만 해도 공공 재개발 지역에선 현금 청산 위험이 높아진다는 소식에 이 지역 다세대주택에 투자하겠다는 사람이 크게 줄었는데 서울시장 선거에 돌입하면서 다시 문의가 급증했다”고 말했다.

정부가 2·4 대책에서 매입한 주택이 공공 주도로 개발될 경우 현금청산 할 수 있다고 엄포를 놓았지만, 시장은 서울시장 선거에 따른 민간 재건축·재개발 활성화 효과에 더욱 주목하는 분위기다. 한 빌라 전업투자자는 “최근 공무원·공기업 직원 투기의혹 사태가 커지고 서울시장 선거에서 재건축·재개발시장 활성화가 주요 공약으로 대두되면서 분위기가 반전됐다”며 “사실상 공공재개발로 지정만 안되면 2·4 대책의 효력이 없는 게 아니냐고 보는 시각이 많다”고 전했다.
서울 거리에 신축빌라 안내문이 붙어 있다. /연합뉴스

서울 거리에 신축빌라 안내문이 붙어 있다. /연합뉴스

정비구역 지정이 안 된 곳의 오래된 빌라들은 사업 진행이 원활히 이뤄지지 않을 위험성이 크지만, 매수 수요가 끊이지 않는다. 서울 수유동의 한 노후빌라 밀집지역에선 매물이 잠기면서 매수 문의가 많지만 거래가 쉽지 않은 분위기다. 이 지역 T공인 대표는 “3월 초까지만해도 전세를 끼고 7000만원대에 투자할 수 있는 매물들이 있었지만 지금은 1억원 이상 투자금을 지불해도 물건을 찾기가 쉽지 않다”면서도 “여러 투자자들이 다양한 구획예정 그림들을 들고 오지만 사실 재개발 추진 가능성을 지금으로썬 판단하기 어렵다”고 말했다.

강북구 번동 초기 재개발 기대 지역에서도 “언제 재개발이 진행될지 아직은 불투명하지만 매매가가 점점 오르면서 갭이 커지는 상황”이라며 “자본금이 적은 집주인들이 지금이 기회라 여기며 매도에 나서는 경우가 있다”고 했다. 이 지역의 투자 매물들의 갭은 2억원 이상이다. 주로 매매가가 3억원에 육박하며 이 중 1억원 가량을 전세가로 메우는 방식의 투자가 이뤄진다.

사실상 업계에선 누가 시장으로 당선되든 재개발이 활성화될 것으로 보고 있다. 오 후보의 경우 이미 민간 주도 정비사업 활성화의 필요성을 주장한 상태이며 박 후보 역시 공공 주도라는 전제를 달긴 했지만 "강북의 저층 노후 주거지를 재개발하겠다"고 공언한 상태다.

실제 통계에서도 서울시부동산정보광장에 따르면 2·4대책이 나온 2월에도 빌라(연립/다세대) 매매거래량은 4410건으로 지난해 8월(4349건), 9월(4092건), 10월(4661건), 11월(4342건)과 별반 차이가 없었던 것으로 나타났다. 3월엔 3177건의 거래가 이뤄졌다. 서울 부동산시장이 단기 침체기에 접어들었다는 분석이 나오지만 빌라 거래량 감소폭은 크지 않다는 해석이다.

서울 강북구의 K공인 중개사는 “투자자들은 서울시장 당선 후 사업이 진척되기 시작하면 더 크게 가격이 뛸 것이라며 지금이 기회라 여기는 분위기”라고 전했다.
서울 관악구 노후 주택 밀집지역 전경. /연합뉴스

서울 관악구 노후 주택 밀집지역 전경. /연합뉴스

다만 서울시장 당선 후 재건축 활성화 대책이 진행되더라도 현실화되기는 어렵다는 지적도 나온다. 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등이 남아있기 때문에 중앙정부의 협조가 필수적이라는 것이다. 초기 재건축 지역의 경우 사업 진행 판단이 어려워 투자자들의 주의가 필요하다는 지적도 있다.

한 빌라 전업투자자는 “몇몇 투자자들이 확인되지 않은 정보로 매맷가를 부풀리며 물건을 떠넘기는 경우도 있다”며 “사업성 판단이 가능해질 때까지 신중히 접근해 투자해야한다”고 조언했다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com

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