부동산 절세 방법 (10)
최근 급등한 공시가격을 확인하고 증여를 고민하는 다주택자가 다시 늘고 있다. 2021년 공시가격은 4월 29일 확정 공시될 예정이다. 확정 공시 이후에는 높아진 공시가격을 기준으로 증여취득세가 과세되므로 확정 공시 전에 증여하는 것이 유리하다. 증여를 잘 활용하면 양도소득세, 종합부동산세, 소득세는 물론 상속세까지 줄일 수 있다.

첫째, 양도소득세를 줄일 수 있다. 시가가 10억원인 조정대상지역 아파트를 2채 보유한 A씨가 그중 한 채를 판다고 치자. 양도차익이 5억원인 경우 올해 6월 1일 이후 양도 때 다주택자로 20% 중과세되고 장기보유특별공제도 받지 못해 3억원이 넘는 양도소득세를 내야 한다. 반면 A씨가 이 집을 배우자에게 증여하고 5년 이후에 10억원에 양도하면 양도세를 내지 않아도 된다. 증여받은 배우자의 양도세를 계산할 때 증여받은 금액인 10억원을 취득가격으로 인정해주기 때문이다. 10억원에 취득한 집을 10억원에 파는 것이므로 세금을 내지 않게 된다. 만약 더 비싼 가격에 판다면 증여받은 이후 추가로 오른 금액에 대해서만 세금을 내므로 절세효과가 매우 크다. 다만 증여받은 집을 5년이 지나지 않아 팔게 되면 ‘이월과세’ 규정이 적용돼 취득가격으로 양도소득세를 과세한다.

둘째, 종부세를 줄일 수 있다. 공시가격이 시가의 70%라고 가정하면 2주택자인 A씨가 집을 매도하거나 증여하지 않는 경우 올해 내야 할 종부세는 1200만원이 넘는다. 공시가격이 매년 10% 인상된다고 가정했을 경우 2년 후인 2023년에는 2000만원이 넘는 종부세를 내야 한다. 조정대상지역에 2주택자는 1.2~6.0%의 높은 종부세율을 적용받기 때문이다. 만약 A씨가 2채 중 1채를 배우자에게 증여하면 남편과 부인 모두 각각 1주택자로 0.6~3.0%의 낮은 세율을 적용받을 수 있고, 인별로 적용되는 6억원의 공제액도 각자 적용받아 올해 종부세는 80만원으로 줄어들게 된다.

소득세도 절세할 수 있다. 집을 임대하고 월세를 받고 있다면 임대소득에 대한 세금을 내야 한다. 주택임대수입이 2000만원이 넘는 경우엔 다른 소득과 합산해 종합과세된다. 소득세는 소득이 많을수록 세금이 늘어나는 누진세율 구조다. 따라서 증여를 통해 소득이 적은 가족에게 임대소득을 분산하면 세금을 줄일 수 있다. 다만 수증자가 건강보험료 피부양자인 경우 소득 발생으로 인해 건강보험료 부담이 생길 수 있으므로, 유불리를 따져볼 필요가 있다.

증여 잘 활용땐 양도·소득·상속·종부세 줄여…4월29일 공시가격 확정 전 증여 유리

상속세 역시 절세할 수 있다. 상속세는 사망자의 재산을 기준으로 누진세율로 과세한다. 따라서 부부가 재산을 나눠 갖고 있으면 상속세도 각각 계산되므로 세금 부담이 줄어든다. 그렇다면 증여 때 들어가는 비용은 얼마나 될까. 부동산을 증여할 때 부담해야 하는 세금은 증여세와 취득세가 있다. 조정대상지역에 시세 10억원, 공시가격 5억원인 아파트를 배우자에게 증여하는 경우 증여세는 배우자 증여재산공제액인 6억원을 차감한 4억원에 대해서 과세된다. 증여세율은 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%의 누진세율 구조이므로 4억원에 20% 세율을 곱하고 누진공제액 1000만원을 차감하면 7000만원의 증여세가 과세된다. 증여세를 기간 내 신고할 경우 3%를 공제받을 수 있다. 한편 증여세와 별도로 취득세가 발생한다. 원래 증여취득세는 공시가격의 3.5%지만, 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상인 주택은 12% 취득세율이 적용된다. 따라서 조정대상지역, 공시가격 5억원인 아파트를 증여하는 경우 취득세, 지방교육세와 농어촌특별세 등을 합치면 총 취득세 부담은 6700만원(13.4%)이 된다. 즉 배우자에게 10억원짜리 아파트를 증여하기 위해서는 1억3700만원의 현금이 필요한 것이다.

이승현 < 진진세무회계법인대표 >

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