[집코노미TV] 공시가격 쇼크…보유세 5분의 1로 줄이는 법

절세병법(7)

종합부동산세Ⅱ①

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▷이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 바뀐 공시가격 보시고 많이 놀라셨죠. 공시가격이 작년보다 굉장히 많이 올랐더라고요.

자 이렇게 공시가격이 많이 오르게 되면 우리의 생활엔 어떤 영향을 줄까요. 우선 증여를 받을 때 증여세부터 우리가 양도할 때 양도세, 그리고 부동산을 갖고 있으면서 내는 보유세, 그리고 건강보험료라든지 이런 부분에도 모두 다 영향을 주게 됩니다.

올해 정말 우리한테 정말 많은 영향을 주게되는 세금이 바로 재산세와 종합부동산세인데요. 보유세라고 부르는 재산세와 종합부동산세도 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 계산을 하게 됩니다. 시세는 그대로라고 해도 공시가격이 올라가면 나의 재산세와 종합부동산세는 자연스럽게 늘어나게 되는 거죠.

우선 기존에 제가 설명드린 종합부동산세와 관련된, 계산을 어떻게 하는지, 이 부분을 기억을 하셔야 되고요. 기억을 하신다면 일단 주택수에 따라서 종합부동산세를 절세하는 방법이 좀 달라집니다.

우선 1가구에 주택이 한 채뿐이다. 이런 경우엔 단독명의보단 공동명의가 종합부동산세 절세에 유리합니다. 그 이유는 종합부동산세는 인별로 공제액을 6억원을 공제해주고요. 또 세율 자체가 누진세율 구조이기 때문에 여러 명이 같이 보유할 때 이 과세표준이 낮아져서 낮은 세율을 적용받게됩니다.

예를 한 번 들어볼까요. 우리가 공시가격이 14억원 정도 되는 잠실의 엘스아파트를 한 채 갖고 있습니다. 그런데 이 아파트를 단독명의로 갖고 있는 경우와 부부 공동명의로 갖고 있는 경우엔 종합부동산세를 계산하는 방법이 완전히 달라집니다.

우선 1가구 1주택 단독명의로 14억원 정도 공시가격 되는 아파트를 갖고 있는 경우엔 9억원을 공제해줍니다. 그럼 14억에서 9억원을 뺀 5억원에 대해서 이제 세금을 계산하게 되겠죠. 그런데 이게 한 명 명의다 보니까 이 5억원 전체에 대해서 세율을 적용받게 돼서 세율이 조금 더 높아지는 결과가 됩니다.

그런데 반대로 공동명의로 이 14억원 공시가격 아파트를 50 대 50으로 갖고 있는 경우엔 인별로 공제를 6억원씩 받을 수 있기 때문에 전체 12억원까지는 종부세를 계산하지 않겠죠. 그러면 14억에서 12억을 뺀 2억에 대해서 종부세 계산을 하는데 그 2억도 남편과 부인, 각각 1억씩 나눠지게 되니까 세율이 훨씬 더 낮아지는 그런 결과가 되는 거죠.

그런데 작년까지는 1가구 1주택자 같은 경우는 단독명의가 공동명의보다 유리한 경우도 있었습니다. 그 이유가 1가구 1주택 단독명의에만 고령자, 그리고 장기보유에 따른 세액공제를 적용해줬기 때문인데요.

올해부턴 부부 공동명의자도 1가구 1주택 단독명의자처럼 고령자, 그리고 장기보유하신 분들은 세액공제를 적용할 수 있도록 세법을 개정했습니다. 그래서 만약에 내가 부부 공동명의라고 해도 장기보유하고 고령자인 경우엔 1가구 1주택자가 신고한 방식으로 신고를 선택해서 하실 수 있어요. 이 신고 선택은 매년 9월 16일부터 30일까지 내가 1주택자로 신고하겠습니다, 라고 세무서에 신고를 하시면 이런 방식으로 신고를 하실 수 있고요. 한 번 신고 방식을 선택하시면 그 다음에 따로 변경 신청을 하지 않는 이상은 계속해서 그런 신청 방식이 유지가 됩니다.

그러면 아까 예를 들었던 공시가격 14억원짜리 주택을 기준으로 단독명의와 부부 공동명의의 종합부동산세를 한 번 계산해보겠습니다. 우선 1가구 1주택 단독명의자의 경우에는요. 올해 이 공시가격이 10%가 오른다고 치면 340만원의 종부세를 내시게 되고요. 내년에 다시 공시가격이 10% 오르면 550만원, 그리고 그 후 2023년엔 750만원의 종합부동산세를 납부를 하셔야 합니다.

이 똑같은 주택을 부부가 공동명의로 갖고 있는 경우엔 세금이 좀 더 줄어드는데요. 그리고 2021년엔 115만원, 2022년엔 181만원, 그리고 2023년엔 264만원으로 단독명의보다 공동명의가 훨씬 더 절세가 되는 걸 볼 수 있죠.

이렇게 일반적으로 단독명의보단 공동명의가 종합부동산세가 더 적게 계산되는데요. 만약에 주택을 보유하신 분이 만 65세에 보유기간이 한 15년 정도 되는 장기보유자라면 단독명의를 선택해서 이 세액공제를 받으시는 게 세금이 더 줄어들게 됩니다.

우선 단독명의 세액공제를 선택하면 원래 내가 공동명의자로 받을 수 있었던 12억의 공제액 대신에 9억원의 공제액을 받게 되고요. 세금 계산을 한 명처럼 한 다음에 이 세액공제를 적용하는 형태로 가는데요.

이렇게 계산한 세금은 2021년엔 68만원, 2022년엔 111만원, 2023년엔 150만원이 됩니다. 이런 분들은 공동명의로 소유를 하시더라도 9월에 세무서에 단독명의로 신고를 하시는 게 더 유리하다고 할 수 있는 거죠.

그러면 만약에 1가구 1주택자가 아닌 2주택자는 어떻게 하는 게 세금이 절세가 될까요. 조정대상지역 내의 2주택자부터 세율이 강화되는데요. 단독명의로 조정대상지역 내에 두 채를 갖고 계시면 세율이 최대 6%까지 굉장히 높은 세율이 적용됩니다. 그러니까 최대한 이런 높은 세율로 적용받지 않도록 주택의 명의를 선택하시는 게 더 유리한데요. 이런 주택의 수를 따질 때는 주택의 공유지분의 일부만 갖고 있어도 주택수 한 채로 봅니다.

그래서 부부가 조정대상지역에 두 채를 갖고 있는데 만약에 공동명의로 갖고 있다. 그러면 남편도 50%, 50% 해서 두 채를 갖고 계신 걸로 봐서 세율이 높은 세율을 적용받게 됩니다. 그리고 부인도 마찬가지로 높은 세율을 적용받게 되는 거죠.

그래서 조정대상지역에 두 채를 한 가정에 갖고 계신 분들은 남편 한 채, 부인 한 채, 이렇게 따로따로 명의를 하시는 게 두 분 다 낮은 종합부동산세율을 적용받을 수 있기 때문에 훨씬 더 유리하다고 볼 수 있어요.

예를 들어서 계산을 좀 해보겠습니다. 우선 잠실에 있는 엘스아파트 공시가격 14억원짜리 한 채와 또 마포에 있는 래미안푸르지오 공시가격 11억원짜리 한 채를 한 가구가 이런 두 채를 갖고 있다고 생각하고 우선 단독명의로 이렇게 두 채를 모두 갖고 있다. 그러면 올해 종부세가 굉장히 많이 나오게 됩니다. 왜냐면 이 종합부동산세는 인별로 과세하니까 이 두 채의 공시가격을 다 합치고 6억밖에 공제를 받을 수 없고요. 또 세율 자체도 조정대상지역 2주택자라 높은 세율로 적용받기 때문에 그런데요.

우선 이렇게 두 채를 모두 갖고 계신 분이 올해 공시가격이 10% 오른다고 가정했을 때 5705만원이 되고요. 내년엔 7252만원, 내후년엔 8473만원으로 기하급수적으로 종합부동산세가 올라가게 돼요.

아, 이렇게 하면 안 되겠다는 거 아셨죠. 자 그러면 만약에 공동명의로 이 두 채를 50 대 50으로 다 갖고 있으면 어떻게 될까 한 번 계산을 해볼게요. 공동명의로 두 채를 갖고 있는 경우에 올해는 2311만원, 내년엔 3140만원, 내후년엔 3852만원의 종합부동산세를 내야 합니다.

자 그러면 어떻게 하는 게 절세가 된다고 했죠? 인별로 한 채씩 갖고 있는 게 절세가 된다. 자 만약에 엘스를 남편분, 마포래미안푸르지오를 배우자분이 갖고 계시다면 각각 낮은 종합부동산세율을 적용받을 수 있어서 세금이 훨씬 더 줄어들게 되는데요.

계산을 한 번 해보면 2021년 세금은 986만원, 내년 1382만원, 내후년에 1761만원. 두 채 가졌을 때, 그리고 공동명의로 두 채를 했을 때보다 절반 이하의 낮은 세금으로 줄어들게 되는 것이죠. 그래서 만약에 우리가 두 채 이상을 갖고 있다고 하시는 분들은 명의를 각각 나눠서 세율을 낮게 적용받을 수 있도록 명의 설정을 하시는 게 굉장히 중요하겠습니다.

자 그러면 올해 종부세가 굉장히 많이 나오는 분들, 이런 분들은 어떻게 종부세를 줄일 수 있을까요. 이 절세 방법은 다음 편에 이어서 말씀드리도록 하겠습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴