부동산 절세 방법 (9)
정부는 매년 부동산 종류별로 공시가격을 발표한다. 대표적으로 아파트는 공동주택 공시가격을 3월에 사전 공시한 뒤 의견을 수렴해 4월 말께 확정 공시한다. 토지는 개별공시지가를 4월에 사전 공시하고 한 달 뒤인 5월 말께 확정 공시한다. 공시가격은 각종 세금 부과의 기준이 된다. 절세를 위해서는 사전 공시된 공시가격을 통해 세금을 줄이기 위한 계획을 세우는 것이 좋다.

먼저 부동산을 증여에 의해 무상으로 취득하면 증여세가 과세된다. 증여받은 부동산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 기간 중에 발생한 매매가, 감정가, 유사매매 사례가로 평가한다. 이런 금액이 없다면 공시가격으로 평가한다. 아파트를 제외한 단독주택, 다가구주택, 상가, 토지 등은 유사매매 사례가 없어 공시가격으로 증여세를 신고하는 경우가 대부분이다. 따라서 공시가격 인상이 예상된다면 새로운 공시가격이 공시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 예컨대 2021년 공시지가가 5월 28일 공시되는 경우 5월 27일 이전 증여분까지는 2020년 공시가격을 기준으로 증여세를 내면 되고, 5월 28일 이후부터는 2021년 공시가격을 기준으로 증여세를 내야 한다.

부동산을 취득할 때 내는 취득세는 매매로 취득할 때는 실지거래가액을 기준으로 과세하고, 증여로 취득하는 경우에는 공시가격을 기준으로 과세한다. 주택매매 취득세율은 취득가액에 따라 1~3%로 차등 적용된다. 지난해 8월 12일 이후부터 다주택자 또는 법인이 주택을 매매로 취득하면 취득세가 최고 12%로 중과세된다. 반면 공시가격 1억원 이하 주택(재개발 등 정비구역 제외)은 취득세 중과세가 적용되지 않아 1% 세율만 적용된다. 따라서 다주택자나 법인은 공시가격 1억원 이하 주택을 공시가격 인상 전에 취득하는 것이 유리하다.

주택을 증여로 취득하면 시세와 상관없이 주택 공시가격의 3.5% 취득세를 내야 한다. 단 지난해 8월 12일 이후 조정대상지역에 소재한 공시가격 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세가 12%로 중과세된다(1세대 1주택자가 본인 소유 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 제외). 따라서 조정대상지역의 3억원 미만 주택을 증여하려면 공시가격 인상 전에 증여해야 취득세 중과세를 피할 수 있다.

부동산은 사고팔 때뿐만 아니라 갖고 있을 때도 세금을 내야 한다. 주택 보유자는 7월과 9월에 재산세를 납부하고, 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)이 넘는 경우에는 12월에 종합부동산세를 추가로 내야 한다. 재산세와 종부세는 공시가격을 기준으로 과세하므로 공시가격이 인상되면 세 부담이 증가한다. 특히 종부세는 올해부터 다주택자에 대한 세율이 큰 폭으로 올라 2주택 이상자는 세 부담이 크게 증가할 것으로 예상된다. 재산세와 종부세를 절세하려면 6월 1일을 기억해야 한다. 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 1년치 세금을 과세한다. 따라서 6월 1일 이전에 주택을 매도하거나 증여하면 그해의 재산세와 종부세는 나오지 않는다. 반대로 매입자는 6월 2일 이후에 사야 재산세와 종부세를 내지 않을 수 있다.

부동산 증여, 공시가격 인상 전에 하는 게 유리

부동산을 팔 때 내는 양도소득세는 기본적으로 실거래가액을 기준으로 계산하므로 공시가격에 영향받지 않는다. 하지만 매매계약서 분실 등으로 취득 당시의 실제 거래가를 확인할 수 없을 땐 환산취득가액으로 양도세를 계산한다. 환산취득가액이란 양도 시점과 취득 시점의 공시가격 변동률을 기준으로 실제 양도가액에서 취득가액을 환산한 금액을 말한다. 취득 때 공시가격과 매도 때 공시가격의 차이가 적을수록 환산취득가액이 커진다. 따라서 취득가액을 환산하는 경우에는 공시가격이 인상되기 전에 양도하는 것이 취득가액이 높게 계산돼 양도세를 줄일 수 있다.

이승현 < 진진세무회계법인대표 >

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