7월엔 인천 계양…단풍 들 땐 남양주 왕숙, 고양 창릉 주목
기다리고 기다리던 3기 신도시 사전청약
국토부의 청약일정 알림 서비스 통계자료를 보면 예비청약자는 3기 신도시 가운데 하남 교산(20%)을 최고 선호지역으로 뽑았다. 이어 과천(18%), 고양 창릉(17%), 남양주 왕숙(15%), 부천 대장(14%), 인천 계양(10%) 등의 분포도를 보였다. 하남 교산과 과천, 고양 창릉 등은 서울과 인접해 있다. 하남 교산은 서울 송파구 올림픽공원까지 7㎞, 잠실역까지 10㎞ 남짓 거리에 불과해 교통망이 구축되면 강남권 신도시로 자리매김할 것이라는 기대가 크다.
3기 신도시 사전청약은 저축 총액이 많은 순으로 당첨자를 선정한다. 납입인정금액이 크지 않은 수요자들은 3기 신도시 내에서도 비교적 선호도가 낮을 것으로 예상되는 인천 계양이나 부천 대장 등에 청약하는 것도 좋은 방법이다. 7월에 사전청약을 받는 인천 계양지구는 인천에서도 서울 도심 접근성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 최근 S-BRT(간선급행버스체계) 망을 구축하는 방안이 확정되면서 서울 도심까지 출퇴근이 30분대에 가능해진다.
배정철 기자 bjc@hankyung.com
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"억눌렸던 재건축·재개발의 시간…강남권 직행 'GTX라인'도 주목"
“올해 재건축·재개발 시대가 돌아올 것이다.” 부동산 전문가들은 그동안 각종 규제로 억눌려왔던 민간 재건축·재개발의 투자 매력이 올해 다시 부각될 것으로 예상했다. 정부가 규제 일변도의 정책을 펼치면서 상대적으로 상승폭이 크지 않았기 때문이다. 언젠간 정비 사업이 실현되면 새 아파트를 받을 수 있다는 사실을 간과해서는 안 된다는 얘기다. 또 실수요자라면 청약과 더불어 보유세 인상 전 상반기 쏟아질 급매를 노리는 ‘투트랙 전략’을 짜는 게 좋다고 전문가들은 조언했다. 매매가와 전세가 상승세가 지속될 가능성이 높은 만큼 되도록 빨리 내 집 마련에 나서라는 얘기다. 민간 재건축·재개발 유망2019년 이후 부동산시장에서 가장 유망한 투자 상품은 ‘준공 3년차 이내 신축 아파트’였다. 정비사업이 민간택지 분양가 상한제 등 각종 규제의 직격탄을 맞고 신규 공급에 대한 불안이 커지자 살기 좋은 새 아파트의 매력이 부각됐기 때문이다.올해는 상황이 달라질 수 있다는 분석이 나온다. 한국경제신문이 부동산 전문가 50명을 대상으로 ‘2·4 부동산 대책 이후 부동산시장 전망과 투자 전략’을 설문 조사한 결과, 응답자의 36%가 설 이후 상반기 가장 유망한 부동산으로 ‘민간 재개발·재건축’을 꼽았다. ‘공공재개발 등이 가능한 역세권 빌라(24%)’가 2위를, ‘입주 3년 내 새 아파트(20%)’는 3위를 차지했다.장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “정부가 규제 완화 대상을 ‘공공이 주도하는 정비사업’으로 한정했지만 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 나타날 가능성이 크다”며 “주변 낙후지역이 공공 방식으로 개발되면 입지가 더 좋고 규모가 큰 단지들의 가치도 부각될 것”이라고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “청산 위험이 있는 공공 방식 대신 민간 방식을 추진하는 곳으로 투자 수요가 집중될 것”으로 예상했다.가격 상승 기대감이 낮았던 빌라에 대한 대접도 달라질 것으로 전망한 전문가가 많았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “그동안 역세권 개발이 어려웠던 것은 이해관계가 첨예하게 충돌했기 때문”이라며 “공공이 주도해 토지 수용과 보상 등에 나서면 사업 진행이 한층 쉬워질 것”으로 예상했다. 다만 정부가 대책발표일(2월 4일) 이후 손바뀜이 이뤄진 주택에 대해 분양권을 주지 않겠다고 엄포를 놓은 만큼 현금 청산 등 리스크에 유의해야 한다. GTX 노선 따라 옥석 가려라 투자 유망 지역으로는 ‘GTX역 신설 등이 예정된 경기권(36%)’이란 응답이 많았다. 교통 호재 등으로 가격 상승 기대가 큰 반면 아직까지 저평가된 지역이 남아 있다는 이유에서다. 이어 ‘서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)’가 26%, ‘서울 마용성(마포·용산·성동구)’이 12%로 뒤를 이었다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “3기 신도시와 교통 호재 등 개발 재료가 복합적으로 작용하는 지역에서 급매물을 잡으면 투자 위험을 분산할 수 있다”며 “하락장까지 감안하면 리스크가 큰 투자 상품보다는 실거주가 가능하면서 상대적으로 덜 오른 아파트를 찾는 게 안전하다”고 조언했다. 권대중 교수는 “경기 고양 창릉역 혹은 일산 킨텍스 주변 등 GTX-A, B가 정차하면서 서울과 가까운 지역을 눈여겨볼 필요가 있다”고 했다.서울 강남4구에 대한 선호도 여전했다. 김종율 김종율아카데미 원장은 “지난해에는 비규제지역과 중저가 단지의 가격 상승세가 두드러졌다”며 “이제는 규제에 묶여 많이 못 올랐던 강남이 되레 싸다는 인식이 확산되고 있다”고 설명했다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 양극화로 강남에 유동성이 몰려 추가 상승이 가능할 것이란 관측도 많았다. 윤지해 연구원은 “공공 주도 방식을 택할 가능성이 있는 재개발·재건축의 매력이 떨어지면서 민간 추진이 확실시되는 강남 재건축이나 새 아파트의 희소성이 더 커질 것”이라고 했다. 실수요자는 ‘투트랙 전략’ 필요무주택 실수요자들은 청약가점과 보유 자금 등에 따라 선택이 갈린다. 신혼부부 등 특별공급에 도전해 볼 수 있다면 ‘3기 신도시 등 공공분양을 기다리는 게 유리할 것’이란 응답이 32%로 가장 많았다. 정부는 3040세대에 내 집 마련 기회를 주기 위해 이번 대책을 통해 공급되는 물량의 일반공급 비중과 추첨제 물량을 늘릴 계획이다. 이창동 밸류맵리서치팀장은 “공공분양 청약제도 개편 등으로 청약 기회가 상당히 늘어났다”며 “30대 초반 연령대라면 5~6년 뒤를 기다려 보는 것도 나쁘지 않은 선택”이라고 조언했다.하지만 낮은 가점 등으로 상황이 여의치 않다면 시간을 지체하지 말고 ‘재고 주택 매수 등에 나서는 게 좋다’(30%)고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “보유세 인상 등 규제 강화로 6월 1일 전 나오는 급매를 전략적으로 노려볼 만하다”고 했다.박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번에 도입된 ‘공공 직접시행 정비사업’ 등은 가격 상승 등 시장 불안이 감지되면 지구 지정에서 제외될 수 있다”며 “투자에 더 신중하게 접근해야 한다”고 강조했다.이유정/장현주 기자 yjlee@hankyung.com
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공공재개발 장밋빛 꿈?…빌라 지분 쪼개기, 투자금만 날릴 수도
정부가 다음달 공공재개발 2차 후보지를 발표하기로 하면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 잘못 매수하면 새 아파트를 받지 못하고 투자금을 날릴 수 있어 꼼꼼한 확인이 필요하다.공공재개발은 재개발구역의 용적률을 높이고 분양가 상한제 등의 규제를 면제해주는 대신 공공주택 비율을 늘리는 형태의 정비사업이다. 그동안 재개발사업이 지체된 곳의 개발을 촉진하면서 주택 공급을 늘리기 위해 지난해 ‘5·6 부동산 대책’에서 도입됐다.최근 ‘2·4 부동산 대책’에서 발표된 ‘공공 주도 정비사업’과는 비슷하면서도 다르다. 공공 주도 정비사업은 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 단독으로 사업을 시행한다. 하지만 공공재개발은 조합과 공공의 공동시행도 가능하다.공공재개발을 통해 정체된 사업이 탄력을 받을 수 있지만 투자엔 주의가 필요하다. 일부 거론되는 지역들에서 벌써 ‘지분 쪼개기’가 다수 이뤄졌기 때문이다. 지분 쪼개기란 단독주택을 허물고 다세대주택을 지어 분양 대상자를 늘리는 수법이다.정부가 다음달 발표할 공공재개발 2차 후보지는 사업 공모일인 지난해 9월 21일로 권리산정일이 소급된다. 권리산정일은 지분 쪼개기 금지일 개념이다. 이날 이후 신축된 빌라를 매수하면 나중에 새 아파트를 받지 못하고 현금 청산한다는 의미다. 일반 재개발구역이라면 구역 지정이 이뤄지는 시점에 권리산정일이 함께 고시된다. 그러나 공공재개발은 언제 구역 지정을 받게 되든 후보지 공모일로 권리산정일이 앞당겨진다는 게 차이점이다.지분 쪼개기 문제를 피했더라도 따져봐야 할 부분이 많다. 정부는 공공재개발로 지정되는 구역의 조합 정관을 변경해 원주민이 아닌 승계조합원들의 분양가를 높인다는 계획이다. 입주권 차익을 얻기 위해 매수한 이들에겐 새 아파트를 비싸게 넘긴다는 얘기다. 승계조합원들에겐 조합원 분양가나 일반분양가가 아닌 주변 시세대로 새 아파트를 받도록 할 방침이다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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부동산 전문가들은 ‘2·4 부동산 대책’을 올해 부동산 시장의 최대 변수로 꼽았다. 서울에서만 32만3000가구를 공급하는 등 도심 공급을 확대하겠다는 정책이다. 하지만 관건인 민간 참여 여부가 불투명해 불확실성이 많다. 이번 정부의 25번째 대책까지 제 역할을 하지 못한다면 주택 시장이 더 불안해질 수 있다는 관측이다.한국경제신문이 부동산 전문가 50명에게 ‘2·4 대책이 시장에 미칠 영향’을 물은 결과 ‘중장기적으로는 효과가 있지만 단기효과는 제한적이다’는 답변이 72%에 달했다. 이번 대책은 2025년까지의 ‘실제 공급 물량’이 아니라 ‘부지 확보’에 초점을 맞췄다. 전문가들은 실제 입주가 이뤄지려면 최소 3년은 더 필요할 것이라고 입을 모았다. 대책 효과가 즉각적으로 나타나기 어렵다는 뜻이다. 이어 ‘지역에 따라 효과가 있을 것’과 ‘집값 상승을 더 부추길 것’이라는 답변이 각각 10%를 기록했다.‘2·4 대책 중 시장안정에 긍정적으로 작용할 내용’을 물은 항목에는 ‘신규 공공택지 지정’을 꼽은 전문가가 28%로 가장 많았다. 정부는 이번 대책을 통해 전국의 신규택지에서 총 26만3000가구를 공급할 계획이다. 3기 신도시 공급 물량(17만3000가구)을 뛰어넘는 수준이다. 지방자치단체와 최종 협의를 마치면 올해 상반기 내 2~3차례에 걸쳐 발표가 이뤄진다. 경기 광명 시흥과 하남 감북 지역 등이 후보지로 꼽힌다. 이어 ‘역세권 저층주거지 등 고밀개발’(26%), ‘분양 물량 및 30~40대 청약기회 확대’(20%) 등이 뒤를 이었다.‘2·4 대책의 한계 및 보완할 점’에 대해서는 ‘민간 정비사업 활성화는 포함하지 않은 공공위주 대책’을 선택한 응답자가 42%에 달했다. 특히 공공 주도 개발에 대한 주민 반감이 크다는 게 전문가들의 지적이다. 앞서 정부가 추진한 공공재개발·재건축도 주민 참여가 저조한 상태다.우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 “공공 주도 개발 활성화를 위해 용적률 인상, 재건축초과이익환수제 면제 등을 제시했지만 실제 인센티브로 작용할지는 미지수”라며 “서울 강남 등 사업성이 뛰어난 곳은 민간 재건축 방식을 유지할 것으로 보인다”고 말했다. ‘단기 시장과열을 진정시키기에는 역부족’(28%)이라는 의견도 많았다.재산권 침해 등 위헌논란도 변수다. 정부는 대책 발표일(4일) 이후 사들인 주택 등 부동산은 공공 주도 개발이 이뤄져도 아파트 우선공급권(입주권)을 주지 않고 현금 청산하기로 했다. 현금청산은 시세보다 싼 감정평가 가격으로 보상받는 것을 뜻한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “실거주 목적의 매수자까지 현금청산 대상이 된다는 점에서 재산권 침해 등 위헌 소지가 크다”고 우려했다. 이에 대해 국토부는 “대책을 준비하면서 법률 검토를 거쳤고 위헌성이 없다는 판단을 내렸다”며 수정할 수 없다는 입장이다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com
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