변화하는 부동산 정책 기류…공급 촉진할 규제완화 카드 나오나

강남서 역대 최고 분양가 승인…상한제에도 HUG 산정 분양가보다 16% 높아
국토부 "분양가상한제가 주택 공급을 저해하지 않도록 할 계획"

정부의 주택시장 규제 정책에서 기류 변화가 관측되고 있다.

정부는 그동안 강도 높은 분양가 억제 정책을 유지해 왔고 이 때문에 일부 단지의 사업 일정에 차질이 빚어지기도 했지만, 최근엔 민간의 주택 공급을 방해할 정도의 분양가 규제는 바람직하지 않다는 기조로 바뀌고 있다.

당정에서는 다주택자의 매물을 유도하기 위한 양도소득세 완화 카드도 거론되고 있다.

집값 안정을 위해 적극적인 주택 공급 확충에 나선 정부가 부동산 규제를 전반적으로 재검토하면서 주택 공급에 차질을 주는 내용은 과감하게 완화하는 것이 아니냐는 관측이 나온다.

10일 주택업계에 따르면 서울 서초구청은 최근 분양가상한제(분상제) 대상인 반포동 재건축 아파트 '래미안 원베일리'의 일반분양에 3.3㎡당 5천668만원의 분양가를 승인했다.

택지비는 4천204만원, 기본형건축비는 798만원, 가산비는 666만원이다.

이는 역대 최고치인데, 그보다 주택업계를 놀라게 한 것은 이 분양가가 앞서 주택도시보증공사(HUG)가 산정한 일반분양가(3.3㎡당 4천891만원)보다 15.9% 높다는 것이다.

그동안 HUG가 산정하는 분양가보다 분상제가 적용된 분양가가 훨씬 낮을 것으로 예상됐다.

정부도 분상제를 도입하면 분양가가 HUG가 매긴 가격보다 5~10% 낮아질 것이라고 밝혀왔다.

하지만 원베일리 사례를 계기로 정부가 집값 관리를 위한 유용한 도구로 써 온 HUG의 고분양가 관리와 분상제 모두 무용화된 것 아니냐는 시각이 나온다.

그런데 이에 대한 정부의 평가가 그렇게 부정적이지만은 않다는 점이 주목된다.

국토교통부 관계자는 "원베일리의 분양가가 최고 수준이라고 해도 여전히 주변 시세에 비해선 60% 수준으로 낮다"라며 "분상제의 목적에 맞는 결과이며, 이보다 더 낮으면 '로또' 차익이 생기지 않겠느냐"라고 말했다.

다른 관계자는 "현재 시장의 요구는 분상제를 통해 시세보다 저렴한 주택을 공급하면서도 그렇다고 해서 주택 공급을 억제하거나 방해해선 안 된다는 것"이라고 말했다.

그동안 HUG의 분양가 관리든 분상제든 정부의 강력한 분양가 규제로 민간 주택사업 일정이 미뤄지는 등 공급이 억제됐다면, 이제는 이에 대해 면밀한 재검토를 해야 할 시점이라는 인식이 퍼지고 있다는 것이 복수 국토부 관계자들의 전언이다.

지금까지는 높은 분양가가 주변의 집값을 자극하기에 로또 분양 논란을 감수하더라도 분양가를 적극 눌러야 한다는 것이 정부의 기조였다.

국토부는 이날 원베일리 분양가 산정과 관련한 참고자료를 내고 "주택시장 안정과 무주택 서민의 주거안정을 위해서는 주변시세보다 저렴한 신축 아파트가 지속적으로 공급될 필요가 있다는 인식 하에, 분상제가 주택 공급을 저해하지 않으면서도 적정 분양가 책정을 통해 무주택 서민들의 저렴한 내 집 마련 기회 확대로 이어지도록 제도 운영과정을 모니터링할 계획"이라고 밝혔다.

국토부가 공식 자료에서도 분상제가 주택 공급을 저해하지 않아야 한다고 밝히며 민간의 주택 공급을 막을 정도의 지나친 규제는 개선하겠다는 방침을 밝힌 것이다.

이에 따라 HUG의 고분양가 산정 방식은 대폭 수정될 것으로 보인다.

국토부는 이미 HUG에 고분양가 산정 방식 개선 방안을 검토하라고 주문했다.

최근 변창흠 장관이 주택업계 등과 간담회를 가졌을 때 업계가 건의한 제도 개선 사항에 대한 검토이지만, 현재 기류에선 HUG의 고분양가 관리 방식에 대한 대수술이 불가피할 것으로 전망된다.

HUG는 주변 아파트 분양가와 비교해서 분양가를 산정한다면 분상제는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 따져 산출한다는 점에서 다르다.

이번에 원베일리에서 최고 분양가가 나온 것은 강남 집값이 많이 오르다 보니 땅값도 비싸져 택지비가 많이 책정됐고, 창의적인 형태의 건축을 장려하는 특별건축구역으로 지정돼 추진되기에 가산비도 많이 붙었기 때문인 것으로 분석된다.

이와 함께 정부가 서울 도심 주택공급을 늘리기 위해 다른 부동산 규제에 대해서도 전향적인 검토에 들어가는 것 아니냐는 전망에 힘이 실리고 있다.

정부와 여당에선 주택시장 안정을 위해 학계와 부동산 업계 등에서 꾸준히 제기된 의견에 대해서도 열린 자세로 재점검해야 한다는 의견이 나오고 있다.

이와 관련해 당정은 최근 다주택자에 대한 징벌적인 수준의 양도세 중과를 완화하는 방안도 검토 중인 것으로 전해졌다.

이 역시 주택업계가 집값 안정책으로 꾸준히 건의해온 내용이다.

다주택자의 매물을 유도하기 위해선 그들에게 출구를 열어줘야 한다는 것이다.

한편, 국토부는 설 이전 서울 주택공급 방안을 내놓기 위해 TF를 구성해 공급 정책 전반을 집중적으로 들여다보고 있다.

역세권·준공업지역·저층주거지 고밀개발을 비롯해 도시재생에 정비사업을 융합해 주택을 확충하는 방안과 공공 재개발·재건축에 추가 인센티브를 부여해 활성화하는 방안도 집중적으로 검토하고 있다.

차제에 일반 재건축 사업에 안전진단 요건을 완화하거나 조합원 2년 거주 의무를 다소 풀어주는 등 규제완화 방안이 나올 수 있을지 주목된다.

국토부는 이에 대해선 조심스러운 태도를 보인다.

국토부 관계자는 "공공 재개발·재건축에 대해선 인센티브를 더 주는 방안을 들여다보고 있지만 일반 사업에 대한 규제 완화는 현재로선 검토하고 있지 않는다"라고 말했다.

/연합뉴스