2020 주택시장을 좌우한 건 '패닉'과 희소성[집코노미TV]

집터뷰
윤지해 부동산114 수석연구원
'리얼아이 박감사' 박감사

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▶윤아영 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 2020년 주택시장 정리 겸 2021년 주택시장 전망을 하는 자리를 마련했습니다. '박감사 리얼아이' 유튜브 채널을 운영하고 계시는 박감사님과 윤지해 부동산114 수석연구원님을 모셨습니다. 안녕하세요. 올해 주택시장을 정리해보려고 하는데. 다사다난했던 올해 주택시장을 어떻게 정리할 수 있을까요.

▶윤지해 연구원
일단 올해의 트렌드는 풍선효과라는 것, 갭메우기라든지, 키맞추기라든지 기존에 있는 주목받지 못했던 저평가됐던 지역들이 반란을 일으킨 해다 평가를 할 수 있어요. 올해 초 수용성이라는 트랜드가 나타났는데 풍선효과 거든요. 2·20 대책으로 풍선효과를 잠재우기 위해 내놨다. 그 이후에 규제에 규제를 하다 보니까 인천으로 넘어간거죠. 청라 송도로 넘어가서 또 풍선효과. 군포, 1기 2기신도시로 넘어가면서 또 풍선효과. 그동안 저평가됐던 지역들이 최근 김포 파주까지 뜨는 겁니다. 이럴 바엔 서울로 가자, 서울의 저평가된 지역들이 또 뜨기 시작하죠. 노도강 금관구 이런 용어들이 나오기 시작했고, 2017년의 8·2 대책, 2019년의 9·13대책, 작년 12·16 대책 등 종합대책을 발표하면서 수요자들이 내성이 생긴거에요. 대책의 효과가 크게 작용을 못하고, 오히려 6월과 7월 사이 크게 거래량이 늘어나면서 매물이 축소되다보니까 매물 잠김 효과나타났고요, 그러면서 하반기 더 올랐어요. 저평가된 지역이 올 한해 내내 뜨거웠다, 아직도 뜨겁다.

▶윤아영 기자
연쇄 풍선효과로 시작을 해서 저펑가된 지역의 상승효과가 이어가고 있는 거네요. 박감사님은 어떻게 보시나요.

▶박감사
현상은 비슷한데 제가 생각하는 건 패닉에 빠진 시장이라고, 한 해가 그렇게 흘러갔다고 봅니다. 9·13. 12·16 다 강력한 대책이었는데, 이런 대책이 효과를 보고 어느정도 시장이 안정화가 된 상황에서 갑자기 코로나라는 블랙 스완이 나타났고, 갑자기 모든 게 멈춰버렸고, 지금 상황에서 유동성을 해소해서 시장을 안정시켜야하는 상황에서 지금은 오히려 유동성을 풀어주는 상황이 되다보니 사실 상황이 달라진 건 없거든요. 모든게 상황은 더 안좋은데 자산시장은 회복이 될 걸 전제로 모든 자산가치가 다 올라가니까, 특히나 주식시장 과열을 보니까 사람들이 생각하는거죠, 이제는 멈출줄 알았는데 더 오르고, 자산시장에 더 도드라지게 나타나니까 내가 지금 이 시장에 참여하지 않으면 이 시장에서 완전 나는 자산이 있는 쪽과 없는 쪽, 이런 양극단으로 갈 수 있겠다, 이런 생각이 드니까 패닉에 빠지고, 패닉바잉에 이어 패닉 재투자까지 흘러가다보니까 젊은층까지 다 참여하게 된 것 같습니다.

▶윤아영
패닉이라는 한마디로 다 설명이 가능하네요. 사실 올해 수많은 대책이 나왔는데도 집값이 안 잡힌 것도 패닉이랑 연관해서 말할 수 있을까요.

▶박감사
일단 정책이라는 게 정책이 발효가 되면 바로 시장에 적용이 안되고요, 특히나 집값은 바로 체감하기 어려워요. 우리나라 자산의 80%가 부동산이기 때문에 가장 마지막 보루라고 할 수 있어요. 자기 자산에서. 시세는 호가를 기준으로 형성이 되고 내가 버틸 수 있고 끌어갈 수 있다면 호가를 내리지 않아요. 작년 영끌은 가격대별로 전체 있어서 거래가 갈아타기가 이어져서 거래량 살아났다면 올해 같은 경우는 고가는 거래가 줄어드는 현상, 물론 신고가가 터지지만 절대적 거래량은 줄어들고. 대신 저가로 일컬어지는 지역은 거래가 폭증했거든요. 이 얘기는 저가를 팔아서 고가로 갈아타기를 하는 현상이 멈춘거죠. 올해같은 경우는 대부분 아래부터 10억까지. 지방도 어디든 10억이라고 얘기하는 것처럼 노도강 금관구 예전에는 거들떠도 안보던 지역들도 다 10억이라고 맞춰진 상태. 이런 상황을 보면 안타깝다.

▶윤아영
심리적인 측면이 영향을 많이 미쳤다고 보시는거군요. 연구원님은요

▶윤지해 연구원
올해도 그렇고 현 정부의 가장 큰 이유는 희소성, 어디의 희소성, 아파트의 희소성. 그게 문제입니다. 그걸 해소하지 않으니까, 공급을 많이 하겠다고 정부서 수도권에 3기 신도시 27만호 공급하겠다고 했죠. 결과적으로 아파트 유형에 대한 선호도는 굉장히 높아지게 된 것이죠. 우리가 주택시장에 진입할 때 어떤 경로를 거치느냐, 처음 원룸에서 월세 살기도 하고, 빌라에서 살기도 하고, 그러다가 돈이 쌓이면 전세로 가죠. 그러다 자산 쌓여 40대 초중반이 되면 그때 아파트로 넘어가는 거에요. 지금은 어떤 형태냐면 바로 아파트로 넘어가는 형태에요. 대출 최대한 끌어와서. 그거 자체가 무슨 수요를 불러오냐면, 무주택자도 아파트, 빌라 가진 분들도 아파트로 특정 자산 수요가 쏠린거죠. 그러다보니 이 자산만 과하게 키우는 현상. 대부분의 수요가. 왜냐면 환급성도 좋고 거주하기도 편하고 나중에 엑시트 하기도 좋고. 투자자산으로도 가치상승도 좋고 하니까 투자대상 거주관점 다 따져봐도 이만한게 없다고 인식을 해버린거죠.
그런데 이 부분이 워낙 높다보니까 저평가된 지역까지 찾고 있는거에요. 일산 고양시 파주 등 이런 지역들은 결과적으로 10억 수준을 아직 도달하지 못한, 9억원을 도달하지 못한 중저가 아파트가 어디에 많냐가 수요자의 관점이에요. 그 곳에 미치지 못한 자산을 찾아서 이동하고 있다, 그래서 유동성 효과라는 것도 저평가된 지역으로 움직이고 있다고 볼 수 있습니다.

▶윤아영
그러면 파주 일산 다 올랐는데, 10억이 안된 중저가 아파트 아직도 있나요

▶윤지해 연구원
많죠 (어디에 있나요) 어 굉장히 많아요. 이게 특정 랜드마크 단지를 중심으로 10억을 초과했다고 말할 뿐이지 사실은 그 시장 가면 예를 들어 파주에 가면 5억 짜리 7억짜리 있어요 물론 노후도가 높아질 수 있지만 5억짜리, 6억짜리 많습니다. 문제는 뭐냐면 이 부근도 최근에 튀기 시작하니까 수요자들이 조급해지는 겁니다.

▶박감사
수요자라는 입장에 있어서 이들이 정말 실제 수요냐를 보면 작년 패닉바잉, 실수요로 들어가서 영끌로 집을 마련하겠다는 개념이었다면, 올해는 전세난이라는 키워드가 있으니까, 나머지 갭만 영끌하면 자산시장 상승에 편승할 수 있다, 이런 개념으로 저평가를 찾기도 한다. 실수요자가 많은 지역은 매매전세 격차가 적어 갭투자가 가능한 형태가 되죠 오히려. 그쪽으로 수요가 몰리고 있는데, 제가 생각할 때는 그래요, 그 갭이 사라지고 다 10억으로 간다는 건 냉정하게 봐야할 거 같아요.

▶윤지해 연구원
모든 자산이 10억이 될 거라고 저도 생각하지 않습니다. 다만 수요자들이 패닉바잉한 시점, 3040세대들, 20대를 포함해서 이분들이 올해 패닉바잉 언제 시작했는지 아시나요. 6,7월에 했어요. 그때 시작해서 12월을 맞이하고 있습니다. 반면 전세가 임대차 입법 관련해서 시행시점이 7월 말이에요. 사실 패닉바잉 하는 시점은 전세랑 상관없고 오히려 7월 지나고 8,9월 우상향하니까 전셋값이 그때부터 갭투자 관련된 다른 패닉바잉 이슈가 생긴 겁니다. 지금 시점 전세가 때문에 밀려 들어간 수요는, 지금 서울쪽 전셋값 급등하면서 서울쪽 과거에 대출규제를 봤을 때 LTV 70% 수준일 때 서울서 전셋값 마련할 수 있었다. 10억이더라도 서울 평균 전셋값 호당 5,6억 정도. 대출 기준으로 봤을 때 70% 받고 내집 마련됐다. 지금은 40%라 안 된다. 실수요자는 10%포인트 더 주긴 하지만 그래도 부담. 그래서 어디로 가느냐, 경기도, 인천 등으로 가시는 거에요 매매로. 저평가된 지역들은 서울쪽 전세 수요가 건드리고 있다고 봅니다.

▶윤아영
패닉바잉이 6,7월 서울에서 나타났다.

▶윤지해 연구원
패닉바잉 의미를 잘 봐야한다. 패닉바잉을 왜 해야할까요. 패닉바잉 의미는 대출을 안해주니까 어쩔 수없이 비금융권에서 자금을 끌어와서 산 겁니다. 예를 들어 집값이 10억이면 LTV 40~50%. 본인이 가진 자금 4억, 그럼 부족한 1억을 신용대출로 받는 겁니다. 과거 70% 실소유자 대출할 때 당연한 걸로 봤습니다. 그때는 패닉바잉이 아니었나. 70% 대출인데. 지금은 40% 대출에다 신용대출 더 끌어온다. 그래도 과거 LTV 수준에도 못 미칩니다.

▶박감사
근데 이게 금액 자체가 달라졌죠. 예전에는 70%가 지금 절반 정도 시세, 지금은 두배 오른 상황에서 40% 받아도 절대금액은 늘어난 거고, 거기다 신용대출 끌어다 활용하는 거거든요. 저는 정말 패닉바잉이라고 보거든요.

▶윤지해 연구원
그래서 정말 필요한 건 정말 실수요자들한테는 LTV 기준을 완화해줘야하는데 그것 조차 막는게 문제라는 거죠. 패닉바잉을 하지 않도록 유도를 해야하는데, 정부가 공급을 많이 했다면 신혼부부 특별공급 생애최초 특별공급 등 기다리면 되는데, 공급량이 시장에서 원하는만큼 나오지않다보니 기존 주택에서 사신거죠.

▶박감사
저는 지금 정부가 대출을 규제하고 있는게 굳이 부동산 때문만은 아니라고 보고 있거든요. 기본적으로 대출 규모가 많이 늘었기 때문에 잠글 수밖에 없는 상황이었고, 2014년만 하더라도 가계대출이 1000조였고, 그때도 많이 늘어서 1000조, 지금은 6년만에 1700조됐단 말이에요. 거기에 정부 보조, 자영업자 대출 포함하면 GDP 기준 140%되는 상황이거든요. 이게 가계 기업 정부 세 주체로 봤을 때도 부채비율이 가장 높은 기준입니다. 이 상황서 대출 완화해서 대출을 더 내준다는 건 절대 불가능하다고 보거든요. 이게 실수요자들이 나는 대출 받아서 감당할 수 있는데 왜 안해주냐, 이런 차원이 아니라 전체적인 대출에서 규제를 하는게 맞다고 보고요.

▶윤지해 연구원
사실 금융쪽에서 사회 배려층을 안배를 안해주면 누가 더 피해를 보느냐인데요. 자산 10억 정도 있으신 분 있고, 그분은 집도 있고, 자산은 한 3,4억 있는 젊은 층이 있고 이런 두 가지 경우가 있을 때 대출규제 적용하면 피해는 자산이 떨어지신 분이 되거든요. 금융이 레버리지 일으키는 역할을 못하고 양극화가 나타납니다. 이분들이 내집마련할 때 격차를 좁힐 수 있는 방안들을 찾아야하는거죠. 그런 부분에서 가계부채관리방안은 대전제에서 당연히 필요하지만 소전제에서 사회 배려층, 신혼부부나 청년 등 그런 대출 조건이 어느정도 사회 안배 차원에서라도 필요하다는거죠. 하다못해 이런 거에요 생애최초 내집마련, 자녀 3명 이런 분들 조차도 LTV 40% 하면 형평성이 오히려 떨어지는 거에요. 이런 부분들은 따로 배려를 해야한다는 거죠. 예를 들어 우리가 청약에서도 특별공급으로 이런 분들은 따로 배려를 한다.

기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부부장
진행 윤아영 기자
촬영, 편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com