창원 의창구, 나홀로 투기과열지구 지정된 이유

창원시, 외지투자 몸살에 조정대상지역 원했지만…
국토부 "의창구, 정량 조건 충족 못해"

경남 창원 의창구의 한 대단지 아파트. /한경DB

국토교통부가 17일 창원시 의창구를 투기과열지구로 신규 지정했다. 부산·대구·울산·파주 등 전국 36곳을 조정대상지역으로 지정하는 와중에 의창구 1곳만 투기과열지구로 지정한 것이다.

국토부는 "창원시가 지난 6일 성산‧의창구에 대해 조정대상지역 지정을 건의했다"며 지자체가 먼저 과열 방지를 위해 조치를 취했다는 점을 강조했다. 하지만 결과적으로 성산구는 조정대상지역이 됐지만, 의창구가 곧바로 투기과열지구로 지정됐다. 의창구는 조정대상지역 지정을 위한 정량요건을 충족하지 못하면서 투기과열지구가 됐다.

조정대상지역은 3개월 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과하는 등 정량요건을 충족한 지역 중 여러 상황을 종합해 과열로 판단된 곳을 선정한다. 투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 청약경쟁률이 높거나 가격 상승 우려가 있는 지역을 지정한다.

투기과열지구는 대부분의 규제가 조정대상지역 보다 강한 편이다. 다주택자 중과세, 청약 규제를 비롯해 재건축·재개발에 대한 규제까지 있다. 대출 한도도 줄어들어들다보니 강력한 규제로 여겨진다. 창원시는 투기과열지구까지는 건의하지 않았지만, 결과적으로 의창구는 강력한 규제하에 놓이게 됐다.

아파트가 밀집한 성산‧의창구 일대에서는 집값이 급등했다. 창원시 집값이 상승하는 이유는 다양했다. ▲부산 등 규제지역의 상대적인 풍선효과 ▲고가 신축단지의 투자수요 ▲구축단지에는 전셋값 상승으로 갭투자 ▲저가단지에는 세금회피 투자수요 등이 몰려 들었다. 신축과 구축이 골고루 섞여 있는 창원은 투자자들 입장에서는 뷔페나 마찬가지였다.

의창구 용호동 중동 일대의 아파트들은 신축 아파트들이 시세를 이끌었다. 2~3개월 새 적게는 1억원 많게는 2억~3억원 가량 집값이 뛰었다. 전용 84㎡기준으로 아파트값이 10억원을 넘나들었다. 용지더샵레이크파크는 지난달 10억8000만원에 거래됐고, 용지아이파크는 이달들어 9억5500만원에 매매됐다. 창원중동 유니시티 1~4단지에서는 지난달 신고가 거래가가 8억9000만~9억원까지 나왔다. 갭투자는 30년 안팎의 오래된 구축이 몰려 있는 성산구 일대에서 나타났다.

창원의 낡은 저가 아파트에는 특이한 투자방법까지 포착됐다. 공시가가 1억원 미만인 저가 아파트에는 '줍줍' 열풍이 불었다. 7·10대책으로 다주택자들의 취득세율이 인상됐는데, 여기서 공시가격 1억원 미만 주택은 예외로 뒀다. 다주택자나 외지투자자들은 이러한 허점을 파고들어 투자에 나섰다. 갭투자와 동시에 단기간에 시세차익을 거두는 외지인들이 몰려왔다.

국토부가 제시한 예시에 따르면 지난 8~10월 기간과 11월을 비교했을 때 창원 A단지는 거래가는 1억9000만원에서 2억9000만원으로 상승했고, 거래량은 월평균 3.3건에서 33건으로 약 10배가량 늘었다. 주택보유자 매수 비율은 22.2%→56.3% 등으로 늘었다. B단지는 거래가는 같은기간 집값이 1억5000만원에서 2억1000만원으로 뛰었다. 거래량(월평균 2건→9건), 주택보유자 매수 비율(50%→66.7%), 외지인 매수 비율(50%→66.7%) 등도 상승했다. C단지는 거래가가 1억5000만원에서 2억원으로 상승하는 동안 외지인 매수 비율이 0%에서 60%로 급증했다.

창원구 성산구는 전지역이 조정대상지역이 됐다. 의창구는 동지역과 북면, 동읍만 해당됐지만, 나머지 읍면지역은 해당되지 않는다. 정부가 이날 발표한 규제 지역에 대한 효력은 18일부터 발생한다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com