서울 집값 오르니 취득세도 '급증'…3년간 458만원 올랐다

김하나 기자

입력2020.09.24 09:41 수정2020.09.24 09:41

김상훈 의원 "집값 상승으로 취득세도 올라"
평균 취득세 2016년 900만원→2019년 1358만원
성동(1570만원), 강남(1316만원) 최고 상승세 기록

문재인 정부들어 서울 집값이 가파르게 상승하면서 집을 살 때 내야하는 취득세도 오른 것으로 나타났다. 3년 만에 취득세가 주택 1건당 평균 458만원 가량 오른 것으로 나타났다.

24일 서울시가 국민의힘 김상훈 의원에게 제출한 ‘2016~2019년간 서울시 취득세 납입현황’에 따르면, 서울 주택 취득세는 2016년 건당 평균 900만원이었지만, 2019년에는 평균 1358만원으로 458만원 증가했다.

주택분 취득세는 매매, 상속, 증여 등 주택 취득시 취득가액 및 평형 등 따라 1~3%의 세율 적용된다. 올해에는 3주택자에게 8%, 4주택 이상 12%의 세율 구간이 신설됐다.

서울의 평균 취득세는 2016년만 하더라도 1000만원이 넘지 않았다. 그러나 문재인 정부 출범이후 서울 집값 상승이 시작된 2017년에는 200여만원이 늘어난 1101만원에 올라섰고, 다시 집값이 오른 2019년 210여만원이 상승해 1358만원이 됐다.

자치구 중 평균 취득세가 가장 많이 오른 곳은 성동구였다. 3년새 취득세가 1570만원이 늘어났다. 고가주택이 많은 강남구(1316만원), 서초구(1112만원), 영등포구(865만원), 동작구(603만원) 등이 뒤를 이었다.

김상훈 의원은 "문 정부의 부동산 실정에 따른 집값 상승이 전방위적 세금폭탄 고지서로 청구되고 있다"며 "다주택자 대상 취득세가 인상된 2020년에는 증가 폭이 더 커질 것"으로 예상했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

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[집코노미TV] 오피스텔·분양권, 이제 애물단지?

▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 저번 시간에 주택 취득세를 따질 때 주택수에 대해서 알아봤는데요. 주택 취득할 때 주택수 중에 여러분들이 가장 조심하고 알아두셔야 할 부분이 앞으로 새로 취득하는 분양권이나 조합원 입주권, 주거용 오피스텔의 경우엔 취득세를 계산할 때 주택수에 포함된다는 점입니다.자 이 규정은 2020년 8월 12일 법이 바뀌고 나서 새로 취득하는 입주권, 분양권, 그리고 오피스텔에 대해서 해당이 되는 조항입니다. 그럼 한 번 예를 들어 보죠. 8월 12일 이전 취득한 분양권이 5개 있었습니다. 그런데 내가 이번에 집을 한 채 새로 산다고 칠게요. 그럼 8월 12일 이전 취득한 분양권이나 입주권, 오피스텔은 주택수에 들어가지 않기 때문에 이 새로 사는 집은 종전처럼 1~3%의 취득세만 내고 취득할 수 있어요.그런데 8월 12일 이후 만약에 분양권, 입주권, 오피스텔을 사신다. 그러면 그 새로 취득하는 것들은 다 주택수에 들어가게 됩니다. 그래서 8월 12일 이후에 분양권을 하나 구입했어요. 그 다음 조정대상지역에 집을 한 채 산다고 하면 2주택자가 돼서 취득세가 8% 적용되는 겁니다. 8월 12일 전에 계약하고 8월 12일 이후 취득한 분양권이나 입주권, 오피스텔에 대해서는 이런 새롭게 주택수에 들어가는 규정이 적용되진 않습니다.분양권은 취득하더라도 우리가 취득세를 내는 게 아니죠. 분양권은 바로 입주 잔금을 치르는 그 시점에 취득세를 낼 거고요. 입주권 같은 경우도 준공되면 취득세를 내게 될 겁니다. 새집이 될 때 취득세는 어떻게 내는지 궁금하실 거예요.이것도 마찬가지로 8월 12일 전과 후로 나뉩니다. 8월 12일 전에 취득했던 분양권들, 입주권들, 이런 것들은 이 법이 시행된 이후에 잔금을 치러서 취득하게 되더라도 종전처럼 1~3%의 주택취득세율을 내고 끝나게 됩니다.하지만 여러분이 만약에 8월 12일 이후에 분양권을 취득한다, 입주권을 취득한다고 하면 조금 상황이 달라져요. 만약에 내가 2주택을 기존에 갖고 있는데 분양권을 8월 12일 이후에 취득했다. 그 상태에서 이 분양권이 2년 후에 새 아파트가 되는 시점엔 기존에 갖고 있던 주택 2채를 모두 판 후에 무주택자가 돼 있다고 하면 이 분양권이 새집이 됐을 때 취득세는 몇 %를 내야 할까요. 이런 게 또 궁금하실 수 있어요. 이런 경우엔 그 분양권을 취득할 때의 주택수에 따라서 나중에 신축되고 나서 취득세 중과세를 맞게 됩니다. 그러니까 아까 2주택자였던 분이 분양권을 취득하면 3번째 취득하는 분양권이 되는 거죠. 12%의 취득세를 내게 될 겁니다.자 그럼 또 오피스텔은 어떻게 볼까요. 오피스텔의 경우엔 이게 주택으로 사용할 수도 있고 상가로도 사용할 수 있는 물건이죠. 공부상으론 근린생활시설로 돼 있을 겁니다.그런데 취득세에서 주택수에 포함하는 오피스텔이라고 하면 우선 재산세를 주택으로 과세하고 있는 오피스텔만 해당됩니다. 그래서 여러분이 이제 7월, 9월에 재산세 고지서 받으셨죠. 그 고지서에 주택분 재산세를 내고 있는지 아니면 건물분, 토지분으로 나눠서 내고 있는지 확인하시면 이 오피스텔이 다른 주택을 내가 취득할 때 주택수에 들어가는지 안 들어가는지 판단할 수 있는 겁니다.그리고 오피스텔도 마찬가지로 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 내가 추가로 주택을 취득할 땐 일단 주택수에 전혀 포함되지 않는다고 보시면 되고요. 8월 12일 이후 신규로 취득한 오피스텔들은 재산세를 주택분으로 내고 있는 것들만 주택수에 포함돼서 내가 다른 주택을 살 때 중과세가 될 수 있다고 보시면 돼요.내가 오피스텔을 분양받아서 분양권인 상태인 건 어떻게 볼까요. 이건 나중에 주택으로 쓸지 상가로 쓸지가 아직 정해지지 않은 상태입니다. 그래서 오피스텔 분양권은 다른 주택을 취득할 때 주택수에서 일단은 제외시켜주고요. 내가 다주택자인 상태에서 오피스텔을 취득한다고 했을 때 이 취득한 오피스텔의 취득세율은, 이것도 마찬가지로 취득해서 주택으로 쓸지 상가로 쓸지 확정되지 않은 상태이기 때문에 상가분 취득세인 4.6%를 내게 됩니다.이제 좀 주택 취득세를 피해갈 수 있는 방법들. 이런 부분들을 알려드릴게요. 우리가 1주택을 갖고 있는 상태에서 새로 집을 샀다고 해서 무조건 취득세를 중과세시키진 않습니다. 왜냐면 기존 내가 집을 갖고 있는 사람이 이사를 가거나 뭔가 부득이한 사유로 1채를 추가로 취득하게 되는 경우가 많기 때문인데요. 이럴 땐 일시적 2주택이라고 해서 취득세를 중과세시키지 않는 규정을 별도로 신설했습니다.자 그럼 어떻게 하는지 예를 들어보죠. 제가 1주택이 있습니다. 그런데 새로 조정대상지역에 집을 1채 더 사는 거예요. 그럼 조정대상지역에 2번째 집을 사는 거니까 8% 취득세 중과세를 맞아야겠죠. 자 8% 취득세 중과세를 맞아야 하는데, 일단 이 집을 살 땐 일시적 2주택이라고 판단해서 기존처럼 1~3%의 낮은 취득세를 내게 해줍니다.그런데 일시적 2주택 기간 안에 기존 집을 팔아야 해요. 취득세를 중과세 시키지 않는 일시적인 기간은 얼마냐. 자 이게 조정대상지역과 비조정대상지역이 좀 다른데요. 우선 내가 기존 집이 조정대상지역에 있는데 새로운 집도 조정대상지역에 샀다, 이런 경우엔 새 집을 산 지 1년 안에 기존 집을 팔아야 합니다. 여러분이 기간 안에 종전 주택을 팔지 않으면 그때 가서 중과세와 내가 기존에 냈던 취득세액의 차액, 그 부분을 추가로 내게 되고 여기에 가산세까지 내시게 되니까 그 기간을 정확하게 준수를 하셔야 합니다.기존에 조정대상지역에 있는데 새로운 집을 비조정대상지역에 사게 되면 기존 주택 3년 안에 팔아야 되나요? 그래야 취득세 중과세 안 되나요? 이렇게 물어보시는 분들이 있어요. 조정대상지역에 있는 분이 비조정대상지역을 사면 이건 원래 취득세가 중과세가 안 되죠. 우리가 2주택인데 새로 사는 집이 비조정대상지역이면 기존처럼 1~3%가 적용되잖아요. 기존 주택이 조정대상지역이든 비조정대상지역이든 새로 사는 집이 비조정대상지역이라면 2번째 주택이기 때문에 취득세 중과세가 되질 않아요. 그래서 종전주택을 몇 년 안에 안 팔아도 취득세 중과세는 적용이 안 된다는 거죠.그런데 만약에 종전주택이나 신규주택 둘 중에 하나가 분양권이나 입주권, 이런 경우엔 어떻게 할까요. 기존에 제가 집을 한 채 갖고 새로 사는 집이 아직 집이 아니라 분양권인 상태에서 가정해볼게요. 그럼 이 분양권을 산 지 3년 안에 기존 집을 팔아야 하잖아요. 하지만 이 분양권이 아직 새 아파트가 되지 않았기 때문에 이 분양권이 새 아파트가 된 이후에 3년 안에만 기존 집을 팔면 취득세를 중과세하지 않습니다.이건 종전주택인 경우에도 마찬가지예요. 내가 기존에 갖고 있던 게 분양권인데 새로 산 게 집이야. 그럼 종전에 갖고 있던 분양권이 잔금을 치러서 새로 아파트가 되면 그때부터 3년 안에만 기존주택을 팔면 돼요. 종전주택이나 대체주택 중에 어느 하나라도 입주권이나 분양권인 경우엔 우리 일시적 2주택 기간이 그 주택을 취득하게 된, 잔금을 치러서 주택이 된 후 1년 또는 3년으로 늘어나게 된다는 점 하나를 기억해두시고요.두 번째로 기억해두실 건요. 원래 일시적 2주택은 내가 종전주택 갖고 있고 새집을 샀는데 이 새집 산 지 3년 또는 1년 안에 기존 집을 팔아야지 취득세를 중과세하지 않는 거잖아요. 그런데 둘 중에 하나가 입주권이나 분양권이라면 1년, 3년 안에 어느 걸 팔아도 상관없습니다. 예를 들어서 내가 주택이 있는 상태에서 분양권을 샀어요. 그럼 이 분양권이 시간이 지나서 잔금을 치르겠죠. 그럼 아파트가 됐습니다. 원래대로라면 원래 갖고 있던 종전주택을 3년, 1년 안에 팔아야겠죠. 하지만 이 둘 중에 하나가 분양권이라면 이 새로 산 분양권이 주택이 된, 그 새로운 주택을 팔아도, 먼저 팔아도 취득세를 중과세하지 않습니다.둘 중에 어느 하나가 입주권이나 분양권이라면 먼저 산 걸 팔아도 되고, 나중에 산 걸 팔아도 된다. 그리고 기간도 분양권, 입주권의 잔금을 치른 이후 1년, 3년으로 늘어난다는 점도 기억해두시면 좋겠습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
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"지방 1주택자, 서울에서 한 채 더 사면 취득세 8% 내야"

최근 부동산 관련 세법이 대거 바뀌면서 집을 사고팔거나 보유할 때 내야 하는 세금이 크게 달라졌다. 국세청은 17일 바뀐 세법에 대한 안내를 담은 ‘100문 100답으로 풀어보는 주택세금’ 자료를 냈다. 주요 궁금증을 일문일답으로 풀었다. 100문 100답 전문은 국세청 웹사이트와 홈택스 시스템에서 확인할 수 있다.▷부부가 공동으로 1주택을 보유하면 종합부동산세 세액공제가 적용되나.안 된다. 1주택자는 5년 이상 장기 보유하거나 60세 이상이면 최대 80% 종부세를 공제받을 수 있다. 장기보유에 따른 공제는 최대 50%, 고령자 공제는 최대 40%, 둘을 합친 공제는 최대 80%다. 하지만 부부가 공동으로 1주택을 보유하면 이런 혜택을 주지 않는다. (다만 최근 국회에서 이에 대한 문제가 제기돼 기획재정부가 제도 개선 여부를 검토하고 있다.)▷조정대상지역에 2주택을 보유하다가 올 9월 1일 주택 한 채가 조정대상지역에서 해제된 경우 종부세 일반세율을 적용받나.아니다. 조정대상지역 판정은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 적용하므로 이 경우 올해는 조정대상지역 2주택자에 해당한다. 0.6~3.2%의 다주택자 종부세율이 적용된다. 다주택자 세율은 내년 1.2~6.0%로 인상된다.▷법인은 6억원 이하 주택을 보유한 경우에도 종부세가 과세되나.내년 귀속분 종부세부터 법인에 대한 공제액(6억원)이 없어지기 때문에 보유 주택가액 전체에 대해 종부세를 납부해야 한다. 법인 소유 주택은 내년부터 세 부담 상한도 적용되지 않는다.▷비(非)조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역 아파트를 추가로 취득하는 경우 취득세율은.기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 조정대상지역에서 두 번째 주택을 추가 취득하면 8% 세율을 적용한다. 조정대상지역에서 3주택 이상 구입할 때는 세율이 12%다. 반면 두 번째 취득 주택이 비조정대상지역에 있으면 주택 가격에 따라 1~3%의 세율을 물린다. 비조정대상지역에서 세 번째 주택을 사면 8%, 네 번째 이상은 12%로 세율이 오른다.▷이사 가기 위해 주택을 추가로 구입한 경우도 취득세가 중과되나.아니다. 거주지를 옮기는 과정에서 일시적으로 2주택자가 된 경우 신규 주택 취득은 중과세하지 않는다. 일단 1주택 세율(1~3%)로 신고·납부하면 된다. 다만 종전 주택을 3년 이내 처분해야 한다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분 기간이 1년이다.▷다주택자가 이사 가기 위해 취득하는 주택도 일시적 주택 소유로 인정해주나.아니다. 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등 사유로 신규 주택을 취득하더라도 ‘일시적 2주택’에 해당하지 않는다. 신규 주택 취득은 중과세율이 적용된다.▷주거용 오피스텔을 취득할 때도 취득세가 중과되나.그렇다. 오피스텔을 취득할 당시에는 해당 물건이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장의 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.▷인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하나.내년 6월 1일 이후 양도분부터 적용한다. 지금은 주택·입주권을 팔 때 보유기간이 1년 미만이면 40%, 1년 이상이면 기본세율(6~42%)로 양도세를 물린다. 내년 6월 1일부터는 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%로 세율이 오른다.▷1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 분양권을 주택 수에 포함해 양도세를 계산하나.지금 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않는다. 내년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다. 이 경우 2주택자로 보고 다주택자 양도세 중과세율을 매긴다. 내년 6월 1일부터 적용되는 2주택자 중과세율은 ‘기본세율+20%포인트’다.▷1가구 1주택 양도세 장기보유특별공제는 어떻게 달라지나.지금은 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하고 있다. 내년 1월 1일 이후 양도분부터는 1년 공제율 8%가 ‘보유기간 4%+거주기간 4%’로 구분돼서 계산된다. 보유기간이 3년(12%)이고 거주기간이 2년(8%)이면 공제율이 20%다. 10년 이상 보유 시 지금은 거주기간 상관없이 공제율이 80%지만, 거주는 5~6년만 했다면 내년 이후엔 60%(보유 40%+거주 20%) 공제율이 적용된다.▷주택임대소득 과세 대상은.월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 1주택자도 기준시가 9억원 초과 주택에서 월세 수입이 나오면 과세 대상이다.서민준 기자 morandol@hankyung.com
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오피스텔도 주택 수 포함 '충격'…미분양 속출

서울 영등포구에 사는 직장인 A씨는 최근 오피스텔 매매를 알아보던 중 계획을 보류했다. 지난달 12일부터 부동산 취득세를 계산할 때 주거용 오피스텔도 주택으로 간주하도록 세법이 바뀌었다는 이야기를 들었기 때문이다. A씨는 “오피스텔을 사면 나중에 아파트를 살 때 취득세를 더 내야 하기 때문에 메리트가 떨어진다”며 “차라리 돈을 좀 더 모아 소형 아파트를 사는 편이 낫다”고 말했다.오피스텔 시장에 때아닌 한파가 몰아치고 있다. 지난 7월까지만 해도 전국 월별 거래량이 역대 최대치를 경신할 정도로 시장에 활기가 돌았지만 지난달 들어 상황이 급변했다. 전국에서 청약을 받은 오피스텔 단지가 전부 미달되고 거래량도 급감했다.지난 ‘7·10 대책’의 후속 입법인 지방세법 개정안이 지난달 12일부터 시행된 게 직격탄을 날렸다. 이 법안은 부동산 취득세 중과 여부를 판단할 때 이날 이후 매수한 주거용 오피스텔을 주택으로 간주한다. 8월 청약 오피스텔 전부 미달3일 한국감정원에 따르면 지난달 청약홈을 통해 분양한 오피스텔 단지는 모두 청약이 미달됐다. 지난달에는 서울 구로구, 광주 서구, 인천 미추홀구 등에서 총 5개 오피스텔 단지가 청약을 받았다.지난달 31일 서울 구로구에서 청약을 받은 ‘칸타빌레 8차’ 오피스텔은 360실이 공급됐지만 청약 신청자는 96명에 그쳤다. 지난달 18일 청약을 받은 광주 서구 ‘센트럴 광천 더 퍼스트’ 오피스텔은 436실이 일반 물량으로 나왔지만 청약자는 9명뿐이었다.오피스텔은 아파트에 비해 가격 상승 폭이 작아 청약 시장에서 인기가 떨어지는 게 일반적이다. 비선호 지역에서 공급되는 경우 청약이 미달되는 사례도 심심찮게 나온다. 하지만 한 달간 전국에서 공급된 모든 단지에서 미달 사태가 발생한 건 극히 드물다.지난달에는 오피스텔 청약자 수도 평소에 비해 크게 줄었다. 지난달 전국에서 공급된 신축 오피스텔 규모는 총 1896실이었으나 전체 청약 신청자는 205명에 그쳤다. 평균 경쟁률은 0.1 대 1을 기록했다. 지난 6월(14.2 대 1), 7월(13.3 대 1)과 비교해 확 쪼그라들었다.오피스텔은 거래량도 감소세로 돌아섰다. 국토교통부에 따르면 전국 오피스텔 거래량은 지난 7월 역대 최대치인 4636건을 기록했다. 6월 거래량도 4574건으로 비슷한 수준이었다. 하지만 지난달에는 2233건으로 반 토막이 났다. 분양 업계도 비상부동산 전문가들은 오피스텔 시장이 침체로 돌아선 것은 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하기로 한 것이 결정적이라고 분석했다. 과거 오피스텔은 주거용으로 사용될 경우 양도소득세, 종합부동산세 계산 시에만 보유 주택 수에 포함됐다.지난달 12일부터 지방세법 개정안이 시행되면서 이날 이후 오피스텔을 구매해 주거용으로 사용하면 추가로 주택을 매입할 때 취득세가 중과되게 됐다. 수도권 등 조정대상지역에서는 주거용 오피스텔 한 채를 사놓으면 향후 아파트를 살 때 취득세가 8% 부과된다. 주거용 오피스텔을 두 채 이상 산다면 취득세율은 12%로 올라간다.정부 발표가 나온 뒤 건설업계에는 비상이 걸렸다. 한 분양업체 관계자는 “7·10 대책 발표 후 분양 오피스텔 계약을 중도 해지하는 경우가 눈에 띄게 늘었다”고 말했다. 한 중견 건설사 대표는 “올 하반기 오피스텔 분양을 준비 중이었는데 시장 상황이 나빠져 분양 일정을 미뤄야 하나 고민 중”이라고 했다.장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “최근 아파트에 대한 규제가 강해지면서 오피스텔이 잠깐 인기를 끌었지만 이번 정부 발표를 계기로 시장 분위기가 다시 얼어붙을 가능성이 크다”며 “입지와 상품성에 따른 양극화 현상이 더 심화할 것”이라고 전망했다.정연일 기자 neil@hankyung.com