"실거주 의무 강화前 잡아라"…파주·의정부·안양 새 아파트 '주목'

윤아영 기자

입력2020.09.23 15:52 수정2020.09.23 15:52 지면B2

가을 수도권 분양과 청약 전략

내년 2월부터 최장 5년 거주 의무
신규아파트 매물 나올 가능성 희박
전세 물건도 확연히 줄어들 듯

실거주 요건 부담 적은
올 분양 단지들 눈여겨봐야

올가을 수도권에 공급되는 새 아파트 단지들이 주목받고 있다. 내년 2월부터 수도권 민간택지 분양가 상한제 주택 입주자에 대해 최대 5년의 거주 의무가 부과된다. 이에 따라 연내 실거주 의무가 없는 새 아파트의 희소성이 커지고 있다. 법이 시행되면 신규 아파트가 매물로 나올 가능성이 희박해지고 전세 공급도 줄어들 것으로 예상된다.

5년 실거주 의무, 내년 2월부터 적용

지난 ‘7·10 부동산 대책’으로 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 당첨자에게 최대 5년의 실거주 의무가 부여되는 법 개정안이 지난달 통과됐다. 내년 2월부터 시행될 예정이다. 지난 7월 29일부터 민간택지 분양가 상한제가 시행된 수도권 주요 지역에서 적용된다. 서울 강남, 서초, 송파를 비롯한 13개 구 전 지역과 재건축·재개발 등 정비사업 이슈가 있는 강서, 노원 등 5개 구 37개 동이 대상이다. 경기는 광명, 하남, 과천시의 총 13개 동이 포함된다.

업계에서는 분양가 상한제 시행으로 서울을 비롯한 수도권 지역의 주택 공급이 축소되고 있는 데다 내년 2월부터 이들 지역에 실거주 요건까지 시행되면 새 아파트의 매매나 전세 물건이 확연히 줄어들 것으로 내다보고 있다. 부동산114에 따르면 올해 9월 서울에서 분양했거나 분양 예정인 물량은 1039가구다. 지난해 같은 기간(4274가구)의 4분의 1 수준이다. 분양 물량이 줄어들자 수도권 신규 분양단지로 실수요자의 관심이 쏠리고 있다. 지난 8월 수도권에서 분양한 단지에 몰린 1순위 청약통장 수는 21만2417건이다. 전년 동월(4만9179건)과 비교했을 때 네 배 이상 늘었다.

곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제 영향으로 분양 물량은 줄어들고, 청약 열기는 갈수록 뜨거워지고 있어 신규 단지의 청약 당첨 가능성은 더욱 낮아질 것”이라며 “실거주 요건이 강화되기 전 올해 분양하는 단지들을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

수원 안양 파주 등에서 분양 잇따라

올가을 공급되는 신규 단지들은 경기 수원, 안양, 의정부, 파주 등 주요 지역에서 골고루 나올 예정이다. GS건설은 의정부시 의정부동 일원에서 ‘의정부역 스카이자이’(총 393가구)를 분양 중이다. 지하철 1호선 의정부역, 경전철 의정부중앙역을 도보로 이용할 수 있다. 의정부 고산지구에는 한양과 보성산업이 2407가구의 수자인 브랜드 타운인 ‘의정부고산 수자인’을 공급할 예정이다. 고산지구 C1·3·4블록에 들어서며 중소형에서 대형까지 다양한 타입을 선보인다.

안양에서는 한신공영이 동안구 비산동 554의 5 일원에 조성하는 ‘비산 한신더휴’를 내놓는다. 안양 원도심에 들어서는 재개발 단지로 총 230가구 규모다. 조합원 분을 제외한 110가구가 일반 분양분이다. 다음달에는 대림산업과 코오롱글로벌이 안양시 호계동에서 덕현지구 재개발 사업을 통해 ‘e편한세상 하늘채 평촌 센텀퍼스트’를 분양할 예정이다. 총 2886가구 중 1229가구를 일반분양한다. 안양덕현초, 신기중을 도보로 통학할 수 있다. 자유공원과 호계공원 등 녹지가 풍부하다.

파주 운정신도시에서도 2개 단지가 분양을 앞두고 있다. HDC아이앤콘스는 파주시 와동동 1411 일원에서 ‘운정 아이파크 더 테라스’ 모델하우스를 지난 11일 열었다. 테라스하우스로 구성되는 이 단지는 지하 1층~지상 4층, 186가구(전용 85~124㎡) 규모다. 지역 최초로 전 가구에 광폭 테라스가 제공된다. 입주민은 테라스 공간을 카페·정원·갤러리·캠핑존·미니 골프연습장·자녀 놀이 공간 등 개인 취향에 따라 다양하게 활용할 수 있다. 운정신도시 내 생활 인프라를 누릴 수 있다. 제일건설에서도 이달 운정신도시 3지구 A5블록에서 ‘운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트’를 공급한다. 전체 24개 동 1926가구의 대단지다. 전용 85㎡ 이하 분양 물량의 60%를 추첨제로 공급한다. 가점이 낮은 실수요자가 내 집 마련을 위해 청약하기 좋은 기회라는 평가다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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청약문턱 낮은 구미·당진·순천이 뜬다

정부가 지난 22일부터 수도권과 지방 광역시 전역의 분양권 전매 제한을 시행하면서 지방 청약시장은 본격적으로 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다. 비규제 지역인 지방 중소도시 청약 물량에 대한 관심이 커지는 이유다. 비규제 지역은 재당첨 제한이 없고, 공공택지를 제외하면 계약 후 분양권도 전매할 수 있는 등 청약 조건이 까다롭지 않다. 올가을 분양장에서 내 집을 마련해 보는 건 어떨까. 다음달 대구에서 3700가구 공급부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 다음달까지 지방에서 일반에 공급되는 물량은 총 1만1609가구로 집계됐다. 지역별로는 대구가 3757가구로 가장 많다. 이어 경북(3031가구), 충남(1828가구), 전북(1217가구), 전남(632가구) 등의 순이다.다음달 지방 공급량은 1만103가구로 이달(9596가구)보다 5.28% 증가할 것으로 집계됐다. 그러나 작년 10월 물량(1만6160가구)과 비교하면 30% 가까이 줄어든 수치다. 신규공급 물량이 예년보다 풍부하다고 볼 순 없다.이달 말부터는 지방 분양 시장을 이끌던 지방 광역시가 수도권과 함께 규제 지역으로 묶이면서 인기·비인기 단지 간 격차가 커질 것이라는 전망이 나온다. 정부는 지난 15일 국무회의에서 수도권과 지방 광역시의 분양권 전매를 금지하는 내용을 담은 주택법 시행령 일부 개정안을 의결했다. 개정안은 22일부터 시행됐다. 지방 광역시의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 때까지로 늘어났다.지방 광역시 주요 물량으로는 이달 말 현대엔지니어링 컨소시엄이 울산 중구 B-05 구역을 재개발한 ‘번영로 센트리지’가 있다. 지하 3층~지상 25층, 29개 동, 2625가구 규모다. 이 중 1655가구가 일반 분양된다. 대구 동구에서는 태영건설의 ‘동대구 더 센트로 데시앙’이 다음달 시장에 나온다. 전용 59~84㎡ 862가구로 건립된다. 대구 1호선 신천역이 도보 5분 거리에 있다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “6·17 부동산 대책 이후 규제지역 내에서도 경쟁력 있는 상품으로 청약자가 몰리고 있다”며 “선호 단지로의 쏠림이 갈수록 심화할 것”이라고 말했다. 이어 “선호도가 낮은 곳들은 청약자가 줄어드는 만큼 청약가점 등에서 불리했던 실수요자에겐 청약 당첨 기회가 높아지는 것”이라고 조언했다. 비규제 지방선 분양권 전매 쉬워정부의 부동산 규제를 비껴간 지방 중소도시 청약시장은 투자자의 관심이 이어질 것으로 보인다. 비규제 지역인 지방 중소도시는 청약통장 가입 기간 6개월 이상, 주택형별로 예치금만 충족되면 세대주나 주택 수와 관계없이 1순위 자격을 갖는다. 재당첨 제한이 없고 대출 규제도 적다. 공공택지를 제외한 민간택지 분양분은 계약 후 분양권을 전매할 수 있다.전북 익산시에선 계성건설이 이달 말 ‘익산 이지움 더 테라스 아트리체’를 분양한다. 지하 1층~지상 4층, 20개 동, 192가구로 이뤄진다. 전용 84㎡ 단일면적이다. 전 가구에 테라스가 적용된다. 듀플렉스(복층) 1~2층 가구의 경우 3m 광폭 전면테라스와 3m 광폭 개인정원이 주어진다. 듀플렉스 3~4층 가구는 다락방과 2면 개방형 옥상테라스가 제공된다.대림산업은 다음달 전남 순천에 ‘e편한세상 순천 어반타워’를 공급한다. 전용 84~112㎡짜리 632가구로 지어진다. 사업지 서쪽에는 동천이 흐르고 동쪽으로는 봉화산이 있어 쾌적하다. 호반산업은 충남 당진시 수청동 수청2지구 RH-2블록에서 ‘호반써밋 시그니처 2차’를 선보인다. 단지는 지하 2층~지상 최고 29층, 12개동, 총 998가구 규모다.HDC현대산업개발과 포스코건설은 다음달 경북 구미시 원평1구역(원평동 330의 2 일대)을 재개발한 ‘구미 아이파크 더샵’을 공급한다. 지상 최고 42층, 12개 동, 1610가구 중 1314가구가 일반에 분양된다. 구미시에 공급되는 첫 번째 ‘아이파크 더샵’ 브랜드 아파트다. 원평2구역, 원평3구역 등 정비사업지 가운데 가장 먼저 공급되는 단지다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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계약갱신청구권 후폭풍…전세가격 폭등 불렀다

전세란 무엇인가. 금융을 조금이라도 아는 사람들은 민간끼리의 사금융에서 파생된 주거 제공 기능이라고 생각할 것이다. 사회학적 관점에서 세입자를 양산하는, 당장 없어져야 하는 제도라고 생각하는 사람도 있을 것이다. 물론 미래학적 해석으로 ‘집값은 하락할 것이다’란 주장에 심취해 주택을 보유하지 않으려는 현명한 투자자 집단(시장 ‘숏’에 배팅)으로 바라볼 수도 있다.그런데 요즘 들어 전세가격이 심상치 않다. 지난 2년 동안 전세가격이 이례적으로 안정됐었다는 사실은 그렇게 중요치 않다. 장기 시계열로 바라보자. 전세가격 상승률은 KB국민은행이 매월 발표하는 아파트 평균 전세가격을 이용해 산출했다. 전국적으로 전세가격이 하락한 적은 2002년(-0.36%)과 2003년(-2.74%), 지난해(-0.01%)뿐이다. 서울은 특이하게 2008년(-1.75%) 하락 전환했을 뿐 계속 상승 추세를 이어갔다. 작년 서울 전세가격(2.50%)은 전국적인 안정화 상태에서도 상승을 지속했다. 다만 지난 10년간 상승률 중 최저였다.아파트 준공량과 비교해 보면 상승세가 명확히 설명된다. 지난 몇 년 동안 많았던 아파트 준공량이 올 들어 줄어들고 있다. 전세가격은 아파트 입주량과 연동된다는 경험적 사실이 그대로 재현되고 있는 것이다. 전국적으로 입주량 증가는 2017~2019년에 집중됐을 뿐, 올 들어서는 대부분 지역에서 감소로 전환했다. 올해 누적 기준 전국 아파트 준공량은 18만6631가구다. 전년 동기(21만2734가구)의 87.7%다.그동안 아파트 입주량과 전세가격은 왜 연동됐을까. 모든 아파트 주인들이 곧바로 입주하는 것은 아니었기 때문이다. 현재 주거상황을 갑자기 바꿀 수 없는 사람들은 전세임차인을 구해 시간을 맞추려고 노력했다. 지난해 ‘헬리오시티’(9510가구) 입주가 서울 전세가격을 초토화시킬 것이라는 우려가 등장했던 것도 과거 사례 반복을 적용한 예측이었다. 그런데 예상은 보기 좋게 빗나갔다.이유는 너무나 명확하다. 1주택자조차 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 실거주(2년)를 만족해야 하는 것으로 제도가 변경됐기 때문이다. 미리 비과세 요건을 만족하기 위한 고육책은 전세시장에 큰 영향을 미치게 된다. 응당 나와야 하는 전세 공급이 급감하기 때문이다.그런데 여기에 전세 공급이 더 줄어드는 사태가 벌어졌다. 계약갱신청구권 때문이다. 자연스레 들고 나가야 하는 세입자들이 나가야 할 일이 줄어들고 있는 것이다. 오히려 세입자 사이에도 물고 물리는 싸움이 벌어지게 됐다. 집주인들이 만들어낸 상황이 아니다. 전세가격 상승은 어디까지나 제도 변화가 만들어낸 결과물이다.주택시장 안정화 방법은 두 가지가 있다. 매매가격을 안정화하거나, 전세가격을 안정화하거나. 그런데 얼마 전 한 TV 토론 프로그램에서 우리는 이런 말을 들었다. 아파트 가격 움직임이 어디 하루 이틀 된 것이 아니라는 것.그렇다면 정부 정책은 전세가격의 안정화에 힘을 쏟아야 할 것이다. 오히려 전세가격 하락이 나타날 수 있다면 ‘패닉’으로 치부되는 30대뿐 아니라 4050세대의 매수 또한 멈출 수 있을지 모른다. 그런데 가격안정을 수요와 공급이라는 시장 기능이 아닌 인위적인 가격 제한으로 이끌려고 한다면 향후 어떤 상황이 벌어질지 모두의 판단에 맡기겠다.