땅값 뛰는 3기 신도시…과천 주암동 상승 1위
13일 한국감정원에 따르면 3기 신도시 중 땅값이 가장 급등한 곳은 과천지구에 속한 주암동으로 2018년부터 올 7월까지 누적 상승률이 20.51%에 달했다.
서울 도심에 인접하고 기반시설을 갖춘 곳이어서 수요가 몰렸다. 과천의 전체 상승률은 16.46%였다. 3기 신도시 과천지구에는 주암동과 관문동, 막계동 등이 포함된다. 하남 교산지구를 구성하는 교산·춘궁동의 누적 상승률은 19.85%였다. 교산지구는 강남 접근성에서 높은 점수를 받고 있다. 하남 전체 상승률은 17.13%로 과천보다 높았다. 이 외에 △남양주(왕숙지구) 12.83% △인천(계양지구) 10.23% △고양(창릉지구) 6.36%의 상승률을 기록했다.
배정철 기자 bjc@hankyung.com
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[집코노미TV] 사전청약, 이 조건 안 되면 포기하자 ㅜㅜ
▶전형진 기자인사할 시간도 없습니다3기 신도시4전청약5늘은 총정리그동안 입이 닳도록 얘기했지만 개념부터 다시 정리하죠사전청약은 사실상 분양예약입니다조삼모사 같지만 본청약 1~2년 전 일정 물량을 조기 청약하는 거죠3기 신도시의 선호도는 교산, 창릉, 왕숙, 대장, 계양 순입니다사전청약 물량은 왕숙, 창릉, 교산, 대장, 계양 순이죠그럼 인기도 비교적 낮고 물량도 많은왕숙에 청약하는 게 유리할까요그렇진 않습니다3기 신도시는 모두 사전청약 두 차례에 본청약이 있습니다그러니까 택지마다 세 번의 청약 기회가 있다는 거죠교산신도시 사전청약에 떨어지면2차 사전청약 할 때 또 넣고또 떨어지면 본청약 할 때 또 넣으면 되는 거죠청약통장 아껴봤자 상 받는 거 아닙니다일단 할 때마다 찔러넣는 게 중요합니다그런데 사전청약 한다고 집이 빨리 생기는 건 아닙니다장관님이 영끌하지 말고 청약 기다리라고 했지만3기 신도시 사전청약 물량은 찔끔찔끔사실상 내년 연말이나 돼야 물량이 나옵니다본격적으론 2022년부터죠그런데 사전청약은 공사도 하기 전에 예약 정도의 개념이라고 했죠토지보상이 오래걸려 착공이 늦어지기라도 한다면옛날 보금자리 사전청약처럼당첨되고도 7~8년은 셋방살이 해야겠죠참고로 고양 창릉과 부천 대장은내년 상반기에나 보상 공고가 진행됩니다2025년 입주가 가능하긴 할까요어쨌든사실 인기가 가장 많은 곳은 용산정비창이죠총 1만 가구 중에 사전청약만 3000가구입니다보나마나 경쟁이 엄청날 테니까차라리 분양 일정이 겹치는 다른 곳에 청약해어부지리를 노리는 것도 방법입니다물론 저는 용산에 청약할 겁니다그런데 이번 발표에서 서울 물량은 5000가구에 불과합니다그린벨트 해제하냐 마냐로 시끄러웠던 태릉CC가 빠졌죠지구지정과 후속 일정이 확정돼야 하기 때문에 이러쿵 저러쿵요약하면 서울 사전청약 물량이 1만 가구 정도 될 건데중요한 건 언제 할지 아직 모른다고 합니다우울하지만 복습하고 가죠사전청약은 일반청약과 기준이 똑같습니다공공분양이니까 가점 안 따지죠대신 청약통장에 그동안 돈을 얼마나 넣었느냐가 중요합니다과천지식정보타운 커트라인은 1600만원~2600만원그러니까 10만원씩 160개월~260개월더 풀어쓰면 10년~20년 동안 부지런히 적금한 개미들만 웃었죠이분들이 진짜 동학개미입니다통장 불입액이 적으면 특별공급을 노리는 게 좋습니다신혼특공도 있고 생애최초도 있죠특공은 불입액 안 따지고 우리끼리 경쟁합니다소득기준만 맞춘다면 말이죠신혼특공은 자녀가 있을 때 우선순위생애최초는 그런 거 없이 추첨합니다하지만 1인 가구는 안 됩니다가장 중요한 게 거주요건입니다서울 같은 투기과열지구와 대규모 택지의 기준은 2년이죠그런데 사전청약 시점에 2년을 못 채웠다면?그래도 일단 당첨은 가능합니다본청약 할 때까지 2년 채우면 되니까요하지만 거주요건을 못 채우고 당첨됐는데본청약이 1년 6개월 뒤 진행된다면 낭패겠죠그래서 자신이 원래 살던 도시에서 청약하는 게 제일 유리합니다공공분양은 해당지역, 주변지역, 수도권지역이렇게 우선순위입니다해당지역에서 떨어지면 주변지역과 다시 경쟁하고또 떨어지면 수도권지역과 다시 경쟁하고총 3번의 기회가 있죠그동안 이런 댓글 많았습니다사전청약할 땐 소득요건 채웠는데본청약 땐 소득이 높아져서 기준을 넘기면 어쩌나요축하합니다상관없습니다사전청약할 땐 무주택이었는데본청약 땐 집 샀다면 어쩌나요꽝입니다욕심도 많으셔라분양가도 한 번 정리했었죠그동안 수도권 공공택지 아파트의 분양가는주변 거래가격의 70~80% 수준그러니까 3기 신도시는 시세보다 20~30% 저렴합니다아마도영끌하지 말라고 했지만영혼을 끌어모으고우주의 기운도 모아서여러분의 당첨을 바라겠습니다3분 부동산이었습니다기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 전형진 기자 편집 김윤화·조민경 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
![[집코노미TV] 사전청약, 이 조건 안 되면 포기하자 ㅜㅜ](https://img.hankyung.com/photo/202009/02.22465045.3.jpg)
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3기 신도시 사전청약 낭패 안보려면…소득·자산 기준 꼼꼼히 살펴야
정부가 3기 신도시 등 수도권 주요 공공분양 아파트의 사전청약 계획을 발표하면서 예비 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. 정부는 청약가점이 낮은 30대들도 내 집 마련 기회를 잡을 수 있도록 생애최초, 신혼부부 등 특별공급(특공) 비중을 확대했다. 하지만 소득과 자산 등 일정 기준을 충족해야만 신청할 수 있어 주의가 요구된다.9일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 공공분양은 크게 일반공급과 특별공급으로 나뉜다.공공분양 일반공급은 청약점수가 아니라 납입횟수를 기준으로 한다. 청약통장에 매월 최소 10만원씩 10년 이상 장기간 납입해야 당첨 확률을 높일 수 있다. 공공분양의 55%를 차지하는 특별공급은 생애최초와 신혼부부, 노부모봉양, 다자녀 특공 등으로 분류된다.생애최초는 가점이 아니라 추첨제 방식으로 당첨자를 선정한다. 생애최초 특공 자격 요건 중 가장 민감한 부분이 소득 기준이다. 도시근로자 가구당 월평균 소득 100% 이하여야만 생애최초 특공에 신청할 수 있다. 가족 구성원 모두 무주택자이고 주택을 소유한 이력이 없다 해도 소득 기준을 초과하면 안 된다. 통계청에 따르면 가구 구성원이 3인 이하일 때 소득액은 555만4983원, 4인일 때 622만6342원이다. 이 기준은 신혼부부 특공(외벌이)에도 적용된다.신혼부부가 맞벌이일 경우 소득 기준이 올라간다. 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하가 된다. 노부모부양과 다자녀 특공도 120% 이하를 적용한다. 3인 이하 666만5980원 이하, 4인 747만1610원 이하를 맞춰야 한다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
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3기 신도시가 들어서는 경기 하남, 남양주 등의 전셋값이 급등하고 있다. 내년 7월 시작되는 사전청약을 노리고 이들 지역으로 이주하는 수요가 늘고 있기 때문이다. 수도권 전세 품귀 현상이 더 심해질 것이라는 전망이 나온다. 9일 부동산 정보업체 경제만랩에 따르면 하남(교산지구 포함) 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값은 지난달 1473만원으로 1년 전에 비해 30.9% 상승했다. 이 기간 전국에서 가장 많이 올랐다.하남시 선동 미사강변센트리버 전용면적 84㎡는 작년 8월 3억6000만원(13층)에 전세 거래됐던 것이 지난달에는 6억6500만원(18층)에 전세계약서를 썼다. 상승률이 84.7%에 달했다. 지난 1년간 남양주(왕숙)가 12.0% 뛴 것을 비롯해 △고양(창릉) 4.4% △부천(대장) 3.6% △인천(계양) 3.0% 등 다른 3기 신도시도 강세였다. KB부동산 리브온에 따르면 지난달 전셋값 상승률은 하남 11.04%, 남양주 8.80%, 고양 2.37% 등이었다.3기 신도시는 주택을 분양하는 시·군에서 1년(투기과열지구인 하남 교산지구는 2년) 이상 거주한 무주택자에게 전체 물량의 30%를 우선 공급한다. 이들 지역으로 이사 가면 당첨 확률이 높아진다는 얘기다. 서울 등 다른 수도권 지역에서도 전·월세를 살면서 우선 배정되지 않은 물량에 청약할 수 있다. 3기 신도시가 젊은 층의 ‘패닉 바잉(공황구매)’ 현상은 어느 정도 잠재우겠지만, 사전청약을 노리는 예비 청약자가 늘어날수록 전·월세 수요도 증가할 수밖에 없다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 수요가 지난 7월 31일 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행으로 불붙은 수도권 전세난을 가중시키고 있다”고 말했다.하남 전셋값, 5개월새 2.5억 급등…전세매물 품귀 경기도로 확산3기 신도시 사전청약이 수도권 전세난에 '기름' 부을 듯3기 신도시 사전청약이 30대의 ‘패닉바잉(공황구매)’을 잠재우는 데에는 어느 정도 효과가 있겠지만 당장 불붙은 수도권 전세난에 기름을 부을 수 있다는 우려가 나온다. 서울을 포함한 수도권 지역 전셋값은 지난 7월 31일 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법 시행 이후 가파르게 오르고 있다. 전세 매물 품귀 현상도 서울에서 경기도로 확산되고 있다. 여기에 3기 신도시를 노리고 임대차 시장에 머무는 무주택자가 늘어나면 전세난이 가중될 수 있다는 얘기다. 불붙은 3기 신도시 전셋값9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 하남 선동 ‘미사강변 더샵리버포레’ 전용면적 90㎡는 지난달 11일 7억5000만원에 전세 계약되며 신고가를 경신했다. 이 주택형은 지난 3월만 하더라도 전세 실거래가가 5억원이었다. 인근 망월동 ‘미사강변 도시서희스타힐스8단지’ 전용 84㎡는 올해 초 4억원 정도에 전세 계약을 맺었는데 지난달에는 전셋값이 5억5000만원으로 뛰었다.창릉지구가 들어설 경기 고양과 왕숙지구가 포함된 남양주도 전셋값 오름세가 뚜렷하다. 고양 향동동 ‘DMC 중흥S클래스 더센트럴’ 전용 59㎡는 지난달 8일 4억9000만원에 전세입자를 찾았다. 7월 4억원대에 처음 진입한 뒤 5억원 돌파를 앞두고 있다. 남양주 퇴계원읍 ‘성원상떼빌’ 전용 84㎡는 지난 2일 보증금 3억원에 전세 거래되며 신고가를 기록했다. 이 주택형은 지난해 말까지만 해도 평균 2억원에 전세 거래됐다.3기 신도시 예정지들의 전세가 상승률이 최근 가팔라지고 있다. 한국감정원에 따르면 하남 아파트 전세가격은 6월 말부터 8월 말까지 두 달간 6.03% 상승했다. 남양주 아파트 전셋값도 같은 기간 3.51% 뛰었다. 이들 지역은 전세 매물도 동이 나고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 하남 전세 매물은 이 기간 25.4% 감소했다. 하남시 덕풍동 J공인 관계자는 “지난 ‘8·4 대책’에서 용적률 상향 등 3기 신도시 계획이 구체화된 이후 전세 매물이 동이 나기 시작했다”며 “사전청약 일정까지 나오면서 매물이 아예 자취를 감추고 있다”고 말했다. 수도권 전세난 가중 우려3기 신도시가 예정된 곳의 전세가가 상승하는 건 청약 거주지 요건을 맞추려는 실거주 수요가 많아진 영향이다. 경기권 택지개발지구에서 분양하는 아파트는 해당 시·군 1년(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 30%, 경기 내 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20%를 우선 배정하고 나머지 50%는 서울·인천 등 수도권 거주자에게 공급한다.하남 전셋값이 가장 많이 오르는 건 3기 신도시 중에서 선호도가 높기 때문이다. 국토부가 최근 3기 신도시 분양을 희망하는 12만여 명을 대상으로 지역별 선호도를 설문조사한 결과 하남 교산을 선택한 비율이 20%로 가장 높았다. 하남은 강남 접근성이 뛰어나다. 서울지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간이 지난달 8일 개통하는 등 교통 여건이 계속 개선되고 있다.부동산 전문가들은 3기 신도시가 촉발한 전세가격 오름세가 수도권 전역으로 퍼질 가능성이 높다고 분석하고 있다. 3기 신도시 예정지 거주자가 아니더라도 수도권에 살고 있을 경우 무주택자이기만 하면 청약을 노릴 수 있기 때문이다. 정부 계획에 따라 내년 7월부터 3기 신도시 사전청약이 시작되지만, 당첨주택에 입주하려면 준공 때까지 5~6년간 무주택 상태를 유지해야 한다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “3기 신도시 분양을 노리는 무주택자가 집을 사지 않고 계속 세입자로 남아 있으면 전·월세 가격이 오를 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.정연일 기자 neil@hankyung.com
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