서울 아파트 값 13주 연속 상승…전셋값은 62주째 올라

안혜원 기자

입력2020.09.03 14:01 수정2020.09.03 14:01

한국감정원 주간 아파트 시세
매매가 0.01%로 상승폭은 보함 수준
전셋값 상승세 상반기보다 높아
경기·인천 등 수도권으로 '전세난' 퍼지는중

서울 아파트 매매가격이 13주 연속 올랐지만 상승폭은 보합 수준을 보였다. 62주 연속 상승한 전셋값 역시 오름폭이 감소했지만, 올 상반기에 비하면 여전히 높은 수준이다. 경기도 일부 지역과 세종시는 전셋값 급등세를 이어가고 있다.

3일 한국감정원에 따르면 지난달 31일 기준 전국 아파트 주간 매매가 상승률은 0.1%를 기록했다. 수도권은 0.07% 올랐고, 지방은 0.12% 올랐다. 서울은 0.01% 오르며 전주와 동일한 상승폭을 기록했다.

7·10 대책 시행에 따른 거래 감소와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산 우려로 인한 실물경제 불안감이 겹치면서 매수세가 줄어든 탓이다. 특히 고가 아파트와 주요 재건축단지 위주로 관망세를 보이고 있다.

강남 4구 중 강동구(0.00%)가 그간 상승세를 멈추고 보합으로 전환했다. 송파(0.00%)와 서초구(0.00%)도 보합세를 유지하고 있다. 강남구(0.01%)는 소폭 올랐지만 압구정동 등 일부 단지에서 튀어오르는 매물의 영향인 것으로 보인다.

다만 강북지역에선 6억원 이하 단지 위주로 오르며 상승률을 유지하고 있는 편이다. 은평구(0.03%)는 불광·응암동 신축 위주로, 중랑구(0.02%)는 상봉·신내동 역세권 위주로 집값이 올랐다. 동대문구(0.02%)와 노원구(0.02%)에서도 중저가 단지 위주로 상승했다.

수도권에서는 인천(0.03%)이 지난주와 같은 상승률을 나타냈다. 미추홀구(0.12%)나 부평구(0.09%) 등은 신규분양 호조와 GTX-B, 7호선 연장 등 교통호재를 타고 값이 뛰었지만, 남동구(-0.04%)와 동구(-0.02%)는 하락했다.

경기도(0.12%)는 전주보다 전체 상승폭은 소폭 줄었지만 중저가 단지가 많거나 정비사업 기대감이 있는 지역에서는 여전히 높은 상승세를 나타내고 있다. 용인 기흥구는 0.37% 뛰었고, 용인 수지구는 0.29% 올랐다.

올 들어 전국에서 상승률이 가장 높은 세종시는 또 0.51% 올랐다. 다만 전주(0.66%)보다는 기세가 한풀 꺾였다. 한국감정원 관계자는 “정부부처 이전 및 입주물량 감소 등의 영향으로 대부분 지역에서 상승세를 이어가고 있으나, 단기 급등 피로감이 커 매수세는 줄고 상승폭이 축소됐다”고 설명했다.

서울 아파트 전셋값은 0.09% 상승해 62주 연속 올랐다. 전주(0.12%)와 비교하면 오름폭이 축소됐지만 주간 상승률이 0.05% 전후로 유지되던 올 상반기와 비교하면 여전히 높은 수준이다.

전·월세 상한제와 계약갱신청구권제가 시행되면서 거주 선호도가 높은 서울 강남 지역이 전셋값 강세를 이끌고 있다. 신축 아파트가 많은 강동구(0.17%)는 전주(0.18%)에 이어 서울에서 가장 높은 전셋값 상승률을 기록했다. 서초구(0.13%) 송파구(0.13%) 강남구(0.13%) 등도 여전히 높은 오름세를 이어갔다.

강북지역 전셋값도 많이 올랐다. 마포구(0.15%) 은평구(0.12%) 중랑구(0.10%) 등이 모두 0.1%를 웃도는 상승률을 보였다.

매물 부족현상이 심각한 경기도의 전셋값 상승률은 0.21%에 달했다. 서울에서 시작된 전세난은 경기, 인천 등 수도권으로 번지고 있어서다. 특히 수원 권선구(0.61%)와 수원 영통구(0.32%) 등이 많이 올랐다. 상대적으로 가격이 낮은 구축 위주로 전셋값이 뛰고 있는 것으로 나타났다. 하남(0.34%)도 미사ㆍ위례신도시 신축 위주로 상승했다. 인천은 0.13% 올랐는데, 연수구(0.38%) 미추홀구(0.21%) 등에서 신축 대단지 위주로 급등세를 보였다.

지방 전세가는 0.14% 올랐다. 초강세를 보이고 있는 세종(1.06%)이 이번주에도 1%대 급등했다. 다만 상승폭은 다소 줄었다. 행정수도 이전 기대감과 입주물량 감소 등의 여파로 행복도시나 조치원읍 위주로 상승세를 이어가고 있으나, 코로나 재확산에 따른 사회적 거리두기 여파로 거래활동은 다소 줄어든 것으로 조사됐다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com

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"집 못 살까 봐 불안하다"…20대까지 번진 '패닉바잉'

공기업에 근무하는 20대 직장인 박모 씨(29)는 올 초 서울 구로구 구로동에서 전용 44㎡ 작은 아파트를 3억원 초반대에 계약했다. 20년이 훌쩍 넘은 구축 아파트였고, 전세를 낀 집이라 실투자금은 1억원 정도 들었다. 경기도라도 신축 아파트를 사고 싶었지만 이번에 사지 못하면 평생 서울에 집을 마련하지 못할 수 있다는 직장 선임들의 조언에 따른 것이었다. 박 씨는 세입자의 전세 기간이 만료되면 대출 등을 받아 직접 거주하면서 양도세 감면 혜택을 노릴 계획이다. 그는 "집을 사고 몇 달새 1억원이 올랐다"며 “그때 집을 사지 않았으면 서울에서 평생 내 집 마련을 하기가 어렵지 않았을까 생각을 한다”고 말했다.서울 아파트를 사들이는 2030 젊은 세대들이 늘고 있다. 지난해부터 30대가 주택 매매시장을 주도하고 있는 와중에 20대까지 아파트 구매에 나선 것이다. 젊은 층의 ‘패닉바잉(공황 구매)’이 사회생활을 갓 시작한 20대까지 번진 셈이다. 정부의 잇따른 고강도 부동산대책에도 이를 불신하는 젊은층 실수요자들이 늘면서 매수심리가 꺾이지 않고 있다. 20대 서울 아파트 매입건수 지난 7월 '역대 최대'3일 한국감정원의 ‘아파트매매 거래현황’에 따르면 7월 기준 서울의 아파트 매매 1만6002건 가운데 30대 거래량은 5345건을 기록했다. 20대는 562건을 기록하며 작년 초 연령대별 거래량이 집계된 이후 월별 기록으로는 사상 최대치를 새로 썼다. 경제력이 상대적으로 약하다고 평가됐던 20대까지 패닉바잉 행렬에 가세한 것이다.특히 젊은 세대들은 서울 외곽 지역에서 아파트를 사들였다. 주로 6억원 이하 중소형 이하 아파트가 많은 지역이다. 서울 구별 아파트 거래 상황을 보면 지난달 강서구의 경우 2030세대 거래량이 605건을 기록해 전체(1297건) 거래 중 절반(46.6%)에 육박했다. 관악구(41.9%)·성북구(41.1%)·구로구(40.9%) 등에서도 이 같은 비중이 높았다. 30대는 9억원 초과 아파트가 많은 강남3구에서도 매입 비중을 키웠다. 송파구의 30대 매입 비중은 지난 5월 27.4%에서 7월 31.8%로 4.4%포인트 증가했다. 강남구(22.5%→24.3%)와 서초구(21.5%→26.7%)에서도 30대 구매가 늘어났다. 가용한 대출과 자산을 모두 끌어모아 내집마련에 나선다는 20~30대 '영끌'이 늘면서 대출 규모도 폭증하고 있는 것으로 조사된다. 지난달 주요 시중은행의 개인신용대출이 사상 최대 규모인 4조원 넘게 늘었다. 같은 시기 주택담보대출도 비슷한 규모로 급증했다.은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 지난 달 말 개인신용대출 잔액은 124조2747억원으로 전월 말보다 4조705억원(3.38%) 증가했다. 증가율이 전월(2.28%)에 견줘 1%포인트 넘게 커졌다. 월 단위 기준으로 역대 가장 높은 증가 규모다. 주담대 잔액도 456조9836억원으로 전월 말 대비 4조1606억원(0.91%) 급증했다. 올 들어 3월과 4월에 이어 3번째로 많이 늘었다. 6월에 약 8400억원 증가로 잠시 주춤했으나 7월 이후 다시 빠르게 증가하는 모습이다. 상황 이런데도…정부 "젊은층 패닉바잉 진정"상황이 이러한 데도 정부는 젊은층의 ‘패닉 바잉’이 진정되고 있는 것으로 판단하고 있다. 앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “30대 주택 매수 건수가 6월부터 7월 초까지 6000건 정도였다가 7월 11일 이후 1060건 정도로 떨어졌다”며 “(7·10 대책 등으로) 30대의 패닉 바잉이 많이 진정됐다”고 말했다.전문가들은 집값이 내려가지 않는 한 20~30대의 패닉 바잉이 지속될 것으로 내다봤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금 아니면 내 집을 마련하기 어려울지 모른다는 두려움이 젊은 층의 매수심리를 자극하고 있다”며 “정부의 세금과 대출 규제에도 집값 상승세가 지속된 탓"이라고 분석했다.하지만 정부는 부동산 가격을 잡겠다는 명목으로 각종 대출 규제를 조이면서 서민이나 중산층의 자산증식 기회를 제한하고 있다. 시장에선 젊은 세대부터 자산 양극화가 부동산 양극화로 심화되는 양상을 낳고 있다는 비판이 팽배하다.정부는 출범 직후 서울 기준 각각 70%, 60%였던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각 40%로 줄였다. 9억 원보다 비싼 아파트를 살 때 9억 원 초과분은 LTV가 20%만 적용된다. 15억 원 이상 아파트를 구입할 때는 대출을 아예 받을 수 없다. 한 부동산업계 전문가는 “초고가 주택의 집값을 잡겠다는 의도에서 정책을 내놨다지만 이 규제로 현장에선 현금을 동원할 여력이 있는 ‘금수저’들만 부모의 도움을 받아 초고가 주택을 쓸어담고 있다”고 지적했다.정부가 주택 공급을 늘리겠다며 내놓은 특별공급도 젊은 층에게는 ‘그림의 떡’이라는 지적이 많다. 정부는 7·10 대책에 생애최초 구입자나 신혼부부 등을 위한 공급 확대와 소득 기준 완화 등을 추진하는 내용을 담았다. 신혼부부에게 집을 더 주겠다는 것이지만, 미혼인 20~30대 등 젊은층은 여전히 기회가 없다는 게 공통적인 의견이다.이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “각종 규제로 수도권에서 분양하는 주택 수 자체가 줄어든 상황에서 특별공급 수를 조금 늘린다고 해서 혜택을 받을 만한 사람이 몇이나 될까 하는 생각이 든다”며 “특별공급 확대는 일반공급 물량에 영향을 주는 만큼 조건에 해당되지 않는 일반 실수요자들은 분양 수량이 줄어 오히려 손해를 보는 셈이 된다”고 꼬집었다.한편 분양가 6억 원 이상 생애 첫 주택을 사는 신혼부부의 신청 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130%(569만원)까지, 맞벌이의 경우 140%(613만원)까지 늘어났다. 통계청에 따르면 2018년 기준으로 대기업 정규직 근로자 평균 월급은 501만원이고 중소기업은 231만원이다. 일반적인 중산층 부부의 경우 신혼부부 특별공급 요건을 충족하지 못할 수 있다는 얘기다. 반면 자산 기준은 없다보니 ‘금수저’에게 지나치게 유리하다는 지적도 있다.안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
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"분양 기다리라"는데…서울 아파트는 '공급 절벽'

이달 서울 지역의 새 아파트 분양은 양천구 ‘신목동 파라곤’(153가구)이 처음이자 마지막인 것으로 나타났다. 지난 7월 29일 민간택지 분양가 상한제가 시행되면서 재건축·재개발 정비사업장에서 사업 추진이 지연되고 있어서다. 분양가 상한제 시행 전에 분양을 서두른 곳이 많아 다음달 이후에도 분양 물량은 크게 늘어나기 힘든 상황이다. 9~10월 서울 분양 단 세 곳건설업계에서 9~10월 가을 분양은 5~6월 봄 분양과 함께 ‘분양 대목’으로 불린다. 하지만 1일 부동산정보업체 부동산인포에 따르면 9월 서울에서 분양되는 단지는 양천구 신목동 파라곤 단 한 곳이다. 다음달까지 합쳐도 3개 단지 1187가구가 전부다. 다음달에는 현대건설이 고덕동 강일지구에 분양하는 공공분양 아파트 ‘힐스테이트 고덕’(809가구)과 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(225가구)가 예정돼 있다. 내년 등으로 연기되는 단지가 속출해서다.지난해 9~10월 서울에서는 11개 단지에서 2621가구가 일반분양으로 나왔다. 삼성동 래미안 라클래시(112가구)를 비롯해 △역삼동 센트럴아이파크(138가구) △보문동 보문 리슈빌 하우트(221가구) △거여동 송파 시그니처롯데캐슬(745가구) 등이 청약을 받았다. 지난해와 비교했을 때 일반분양 물량이 절반 가까이 줄어든 셈이다.래미안 원베일리(신반포 3차·경남 재건축)가 예정대로 다음달 분양할 수 있을지 미지수라는 분석도 나온다. 시공사인 삼성물산 관계자는 “주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가격인 3.3㎡당 4891만원에 분양할 예정”이라면서도 “정확한 시기는 정해지지 않았다”고 말했다.부동산 전문가들은 정비사업의 경우 분양가 규제나 조합 내부 문제로 분양이 쉽지 않은 곳이 많다고 지적했다. 이렇다 보니 내년 상반기까지 이렇다 할 서울 분양 물량이 많지 않다.올 하반기 분양을 예정했던 강동구 ‘둔촌주공 아파트’(4869가구)는 사업이 무기한 연기됐다. 단지는 HUG의 고분양가 관리지역으로 포함돼 3.3㎡당 분양가격이 예정 가격인 3500만원에서 2970만원으로 대폭 낮아져 집행부가 해임되고 사업이 표류하고 있다. 둔촌주공 조합은 새 조합 임원과 조합장을 선출하고 이전 조합과의 분쟁을 끝낸 뒤에야 분양할 수 있을 것으로 예상된다.대우건설과 소송을 진행 중인 반포동 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차 재건축, 267가구)는 내년 상반기에나 분양 일정을 정할 수 있을 것으로 예상된다. 일반분양 676가구인 방배동 ‘아크로 파크 브릿지’(방배 6구역 재개발)도 조합장 해임으로 내년 3월께 분양 여부를 결정한다. 가점 낮은 젊은 층 당첨 더 힘들 듯분양이 줄어 9월부터 시행되는 ‘신혼부부 특별공급 소득 완화’도 무용지물이 될 전망이다. 정부는 지난 ‘7·10 부동산 대책’에서 월평균 소득 130% 이내까지 민영주택 특별공급을 받을 수 있게 했다. 4인 가구 기준으로 월평균 소득 809만원인 근로자가 해당한다. 연봉 9708만원도 가능하다는 뜻이다.김현미 국토교통부 장관이 최근 국회에서 “지금 당장 ‘영끌’을 해서 집을 사는 것보다 공급될 물량을 기다렸다가 분양받는 게 장기적으로는 도움 될 것”이라고 했지만 분양 물량 자체가 없다는 지적이 제기된다.분양 물량이 나와도 가점이 낮은 30대에게는 ‘그림의 떡’이다. 부동산정보업체 리얼투데이가 한국감정원 청약홈을 바탕으로 조사한 결과에 따르면 지난달과 이달 서울에서 분양한 아파트 청약에서 당첨된 사람들의 최저 청약가점은 평균 60.6점으로 집계됐다. 39세라도 자녀 2명에 배우자 등을 포함 4인 가구가 받을 수 있는 최대 점수는 57점에 불과하다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분양가 상한제 등을 이용해 분양가를 통제할수록 사업성이 낮아져 분양 물량이 줄어든다”며 “공급 물량 감소가 집값 상승으로 이어지는 악순환이 계속되고 있다”고 말했다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
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국토부 "감정원 아파트값 표본 확대"…효과 있을까[최진석의 부동산 팩트체크]

국토교통부가 한국감정원에서 주택가격동향 조사에 활용하는 표본수를 대폭 확대하기로 했습니다. 민간기관인 KB국민은행보다 적은 표본을 사용해 신뢰도가 낮다는 지적을 받자 보완에 나선 겁니다. 이번 표본수 확대로 국토부 통계에 대한 시장의 신뢰가 얼마나 상승할까요? 팩트체크 해봤습니다. 1일 국토부에 따르면 한국감정원이 주간 주택가격동향 조사에 활용하는 아파트 표본을 현재 9400가구에서 1만3720가구로 4320가구(46.0%) 확대할 계획입니다. 이를 위해 국토부는 이날 발표한 내년도 예산안에서 주택가격 동향조사 관련 예산을 올해 67억2600만원에서 내년 82억6천800만원으로 22.9%(15억4200만원) 증액했습니다. 이는 최근 5년 동안 가장 큰 폭의 증액입니다. 국토부가 표본을 대거 늘리는 배경에 KB국민은행의 주택가격동향이 있습니다. 국토부는 감정원의 주택가격동향 조사를 “국내 유일의 국가승인통계”라고 강조합니다. 하지만 감정원이 조사하는 표본수가 민간기관인 KB국민은행보다 적어 신뢰도가 낮다는 비판을 받자 보완에 나선 겁니다. 국토부가 한국감정원을 통해 수행하는 주택가격 동향조사는 주간조사, 월간조사, 상세조사 등 총 3종입니다. 주간조사는 아파트만을 조사 대상으로 삼고, 월간조사는 아파트, 연립다세대, 단독주택을 함께 조사합니다. 상세조사는 월간·주간조사가 시군구 단위로 이뤄지는 데 비해 읍면동 단위 동향까지 살펴봅니다. 이 가운데 주간조사는 매주 전국의 아파트값 상승률을 조사해 발표하기 때문에 시장에 미치는 영향이 큽니다. 주간조사 표본은 2016년과 2017년 7004가구로 같은 수준을 유지하다가 2018년 396가구(5.7%)를 더한 7400가구, 작년에는 608가구(8.2%) 늘린 8008가구, 올해는 1392가구(17.4%) 더 늘린 9400가구로 계속 확대해왔습니다. 과거 증가폭을 감안하면 내년도 표본 확대폭은 이례적이죠. 국토부가 월간조사 표본을 올해 2만8360가구에서 내년 2만9110가구로 750가구(2.6%) 늘리는 것과 비교해봐도 두드러지는 수치입니다. 국토부는 이번에 표본수를 대폭 늘려 주간 주택가격동향 조사에 대한 신뢰도를 끌어올릴 방침입니다. 더 이상 표본수가 적어 신뢰할 수 없다는 지적이 나오지 않도록 하겠다는 것이죠. 그동안 감정원이 발표하는 아파트값 상승률 등 통계는 KB 시세에 비해 낮게 나왔습니다. 야당은 물론 경제정의실천시민연합(경실련) 등 시민단체도 감정원 통계가 급등한 집값을 제대로 반영하지 못하고 있다고 비판했죠. 체감보다 낮은 상승률을 들여다보는 정부가 효과적인 부동산 정책을 내놓을 수 없다는 논리입니다. 대표적인 사례가 경실련이 지난 7월 “이번 정부 들어 3년 간 서울 아파트값이 52% 급등했다”고 발표하자 김현미 국토부 장관이 이에 대해 “서울 집값 상승률은 11%”라고 말한 겁니다. 이를 두고 “정부가 숫자로 현실을 왜곡한다”는 비난이 나오기도 했습니다. 감정원 통계에서 가장 많은 지적을 받는 부분은 아파트 표본수입니다. KB국민은행이 조사에서 활용하는 표본이 3만4000여가구입니다. 감정원의 9400가구가 상대적으로 초라해 보일 수밖에 없죠. 표본수에 대한 지적은 지난 몇 년간 계속 이어져 왔습니다. 작년만 해도 국토부는 “현재 표본수가 통계 신뢰도에 문제될 게 없다”는 입장을 고수해왔습니다. “소폭의 표본수 확대로 통계 신뢰도 상승에 얼마나 영향을 줄지도 의문이고 예산부담도 클 것”이라는 이야기도 해왔습니다. 하지만 이번에 표본수를 대폭 늘리기로 방향을 전환함에 따라 그동안의 주장이 무색해지는 측면도 있습니다. 주간 주택가격동향이 시장에 미치는 영향과 중요성을 감안했을 때 15억원이라는 추가 예산 배정이 그렇게 힘든 결정이었나 하는 생각도 듭니다. 가장 중요한 건 이번 표본 확대로 감정원 통계치에 대한 신뢰도가 얼마나 상승하느냐 입니다. 현재보다 50% 가까이 확대했음에도 감정원의 아파트 표본수는 1만3720가구입니다. 아직도 KB국민은행 표본수의 절반에 불과합니다. 표본수를 늘렸음에도 KB국민은행의 수치와의 격차가 여전하다면 신뢰도에 대한 의문은 해소되지 않을 것입니다. 통계학적으로 봤을 때 가장 완벽한 표본은 전수조사입니다. 하지만 이는 현실적으로 여의치 않습니다. 그렇다면 국토부가 강조하는 ‘국내 유일의 국가승인통계’ 위상에 걸맞은 표본수를 확보하고 이를 가감 없이 발표하는 것이 최선일 겁니다. 아무리 정부 공식통계라고 강조해도 사람들이 신뢰하지 않는다면 무의미한 숫자에 불과합니다. 감정원의 통계가 시장과 대중의 신뢰를 받는 통계로 거듭나길 기대해 봅니다.최진석 기자 iskra@hankyung.com