임대사업자, 등기부에 표기해야…"보증금 안주면 말소가능"

김하나 기자

입력2020.09.01 11:55 수정2020.09.01 11:55

국토부, 민간임대주택법 하위법령 개정안 입법예고
등록임대 부기등기 의무화 따른 절차 규정
임대보증금 보증가입 '공시가격' 활용 가능

지난달 임대사업자들이 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열었다. (사진=뉴스1)

앞으로 임차인(세입자)은 해당 주택이 임대사업 등록을 했는지를 등기부등본로 확인할 수 있다. 임차인이 전세보증금 반환 지연으로 피해를 보았다면 지방자치단체장이 임대사업자 등록을 직권말소할 수 있다.

국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 민간임대주택법 하위법령 개정안(민간임대주택법 시행령ㆍ시행규칙)을 이달 2일부터 40일간 입법 예고한다고 1일 밝혔다. 시행은 오는 12월10일부터다.

이번 개정안은 세입자 보호를 위해 임대인 의무를 강화했다.등록임대 관리강화방안과 주택시장 안정화 방안 및 주택시장 안정 보완대책의 후속이다.

등록임대주택 부기등기 의무화와 등록임대 제도개편 및 임차인 보호를 위한 지자체 관리권한 강화에 대한 내용이 포함됐다. 부기등기 의무화가 되면, 임대사업자는 등록임대주택의 소유권 등기에 ‘임대의무기관과 임대료 증액기준’을 준수해야 하는 재산임을 부기등기해야 한다. 등기 시한은 신규 등록한 임대사업자는 등록 후 곧바로 해야 한다. 기존 사업자는 법 시행 후 2년 이내에 해야 한다.

임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하는 경우 시장·군수·구청장이 직권으로 등록말소가 가능해졌다. 이에 따라 그 세부사유도 구체화했다. 임차인이 제기한 보증금 반환청구소송에서 승소판결이 확정됐거나, 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립했음에도 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 등이 해당된다.

500만원 이하 과태료 세부규정도 마련됐다. 임대사업자가 부기등기를 하지 않았거나 임대료 증액이 직전 계약의 5% 제한하는 ‘5% 룰’을 지키지 않은 경우다. 처음 위반할 경우 200만원의 과태료가 부과되지만, 2차는 400만원, 3차는 500만원으로 위반 횟수에 따라 과태료가 늘어난다.

등록임대주택이 단독·다중·다가구 주택 유형이면 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비 임차인에게 제공하도록 개선했다.

등록임대사업자의 지원도 반영됐다. 이는 Δ임대보증금 보증 가입 사항 보완 Δ공공지원임대주택 유형 추가 Δ장기일반에서 공공지원유형으로 변경 Δ임대사업자가 임차인 대신 납부하는 항목 설정 등이다.

이 중 지난달 18일부터 등록임대사업자의 임대보증 가입을 의무화했다. 보증 가입에 필요한 주택가격의 산정방법은 감정평가액으로 한정했지만, 이번 개정안에서는 임대사업자의 부담을 줄여주기 위해 공시가격도 활용할 수 있도록 했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

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[부동산 법률방] 전세계약 하려니, 집주인이 5명이랍니다

최근 공동명의 집들이 늘고 있습니다. 집값이 높다보니 부부가 힘을 합쳐 집을 마련하기도 하고, 향후 증여나 상속 등과 같은 문제에 앞서 여러명이 공동명의를 하기도 합니다. 임대인(집주인) 입장에서는 나름의 사정이 있다지만, 임차인(세입자) 입장에서는 어떨까요? 계약을 하려다보니 집주인이 여러 명이라면 불안할 수 있습니다. 이 중에 누구 한명이라도 다른 마음을 먹게 됐다가, 보증금을 못받거나 분쟁에 휘말리지 않을까 하는 마음입니다.◆공동명의인 집주인이 오지 않았다면?A씨와 B씨 역시도 어렵게 집을 구하고 계약을 하려고 보니 임대인이 2명 이상인 경우입니다. A씨는 공인중개사를 통해 거래를 했습니다. 임대인이 공동명의로 두명(어머니와 아들)인데 그 중 한 명인 어머니와 계약을 했습니다. A씨가 받아든 계약서상에는 임대인 두 명의 이름과 주민등록번호, 집주소, 연락저가 기재됐습니다. 도장이 찍혀있었습니다. 하지만 A씨는 불안합니다. 우선 임대인 두 사람 모두의 신분증을 확인 아직 못했습니다. 혹시나 허위기재를 했다면 나중에 문제가 있기 않을까 걱정이 됩니다. 또 공동명의 한 사람이 오지 않은 것도 마찬가지입니다. 나중에 공동명의의 아들이 계약무효를 주장하기라도 하면 어쩌나 하는 마음입니다. 또 하나 걱정거리가 있습니다. 이름과 주민번호는 일치했는데, 주민등록상 주소와 등기부등본상 주소가 다른 점입니다. A씨는 현재 계약금만 지불한 상태입니다. 이제부터라도 어떤 조치를 취해야 안전할지가 궁금합니다.[부동산 법률방]부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 모든 주택임대차계약을 체결할 때 공통적으로 필요한 절차이지만, A씨는 우선 부동산등기부등본 상 소유자 및 기타 물권 등 관계를 확인하고, 계약상의 임대인이 그 소유자가 맞는지(또는 임대인의 대리인이 적법하게 권한을 위임받은 사람인지) 신분증 등으로 확인해야 합니다. 또 공인중개사로 하여금 확인설명서를 작성하도록 해야 합니다.A씨의 경우처럼 공동소유인 주택에 대해 임대차계약을 체결할 때에는 주의할 점이 있습니다. 공동임대인 전부 계약 당사자로 기재되어 있는지, 적법한 위임장에 의해 대리권한이 수여되어 있는지 등을 확인할 필요가 있습니다. 다소 늦은 감이 있지만 잔금을 지급하기 전까지라도 임대인의 신분증 또는 위임장(인감증명서)을 반드시 확인하셔야 합니다. 이 부분에 대한 확인설명서를 공인중개사로부터 받으시길 바랍니다. 더불어 성명과 주민등록번호만 일치하면, 등기부상 주소와 주민등록상 주소가 일치하지 않아도 문제없습니다. ◆집주인이 무려 5명, 계약해야 하나요?B씨는 마음에 드는 아파트 전셋집을 발견했습니다. 물건을 확인하기 위해 등기부등본을 출력해 봤습니다. 그런데 근저당은 없는데 공유자자 5명이나 됐습니다. 등기원인은 상속으로 돼 있었습니다. 권리자 및 기타상에는 공유자 지분은 1명이 11분의 3(3/11)이었고, 나머지 4명이 11분의 2(2/11)씩 보유하고 있었습니다. 등기부등본상 보니, 성이 같고 4명은 돌림자를 썼습니다. 가장 지분이 많은 1명은 아버지로 보이고 나머지는 자식들로 추정됩니다.B씨는 꼼꼼히 등기부등본을 다시 확인해봤습니다. 자식들 4명은 다 다른 주소로 되어 있었습니다. 아버지로 추정되는 1명은 주소가 해당 아파트로 되어 있었습니다. 부동산에 나온 물건이기 때문에 5명 중 누가 집을 내놨는지는 아직 모릅니다. 5명 집주인의 경우 계약 시에 어떤 주의사항이 있을지 궁금합니다.[부동산 법률방]부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. B씨의 경우 공유관계에 있는 주택의 임대차에 대한 질문입니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다. 그러므로 B씨의 경우 원칙적으로는 11분의 6(6/11) 이상의 지분을 가진 분들과 임대차계약을 체결하고 계약서에 그분들의 서명을 받아야 합니다. 그렇지 않을 경우, 다른 공유자들이 그 임대차계약을 공유물의 무단 관리행위라고 주장하면 그 계약 체결 행위가 무효로 될 수 있습니다.하지만 공유자들 중 1인이 다른 공유자들의 권한을 위임받아 대표로 임대차 계약서에 서명 날인하는 경우에는 예외입니다. 적법한 계약 체결이 가능합니다. 반드시 여러 공유자들의 서명을 고집하지 않아도 됩니다. 중요한 점은 공유자 지분의 과반수는 임대차계약 체결에 대해 동의하거나 적어도 이의가 없어야 합니다. 계약 체결 전에 이 점을 꼭 확인하시기 바랍니다.정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
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[집코노미TV] 또 오른 취득세…중과 피하는 방법은

▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 취득세에 대해서 좀 알아볼 텐데요. 부동산의 취득세는 어떤 부동산을 취득하는지, 그리고 어떤 사유로 취득하는지에 따라서 세율이 다 다릅니다.오늘은 그 중에서도 가장 여러분들이 많이 궁금해하시는 주택을 돈을 주고 유상매매할 때의 취득세에 대해서 알아보겠습니다. 기존엔 주택에 대한 취득세율은 1가구 1주택자부터 3주택자까지는 금액에 따라서 6억 이하는 1%, 6억~9억 사이는 1~3%, 9억 초과 고과주택은 취득세율을 3%를 적용했습니다. 그리고 3주택자가 추가로 한 채를 더 사서 4주택자가 되면 그땐 4%의 취득세율을 적용했습니다.그런데 이번에 취득세율이 대폭 변경되면서 다주택자에 대한 취득세율을 굉장히 강화했습니다. 먼저 조정대상지역과 비조정대상지역을 나눠서 최초 1주택을 취득하실 땐 종전처럼 금액에 따라 1~3%의 취득세율로 납부하시는데요, 조정대상지역의 2주택자부턴 8%로 취득세를 내셔야 합니다. 그리고 조정대상지역의 3주택자부턴 12%의 취득세를 내야 해요. 이게 조정대상지역에서의 취득세율이고요. 1~3%, 8%, 12%, 이렇게 높아지는 단계이고요. 그리고 비조정대상지역에선 조정대상지역보다 한 채씩 더 여유를 둡니다. 그래서 기존에 한 채씩 갖고 있던 사람이 새로 사는 집이 비조정대상지역이라면 2번째 주택까지는 종전대로 1~3%를 적용하고요, 3번째 주택부터 8%를 적용하고, 4번째 주택부터 12%를 적용합니다. 조정대상지역과 비조정대상지역이 서로 취득세율이 다르다고 이해하시면 될 것 같아요.그리고 법인에 대한 주택 취득세율은 주택수에 관계없이 12%를 단일 적용하게 되기 때문에 법인은 한 채만 취득해도 12%의 취득세를 내게 된다고 보시면 되겠습니다.이게 금액적으로 보면 어느 정도 차이인지 간략하게 설명 드려보면, 우리가 종전에 6억원짜리를 1주택자가 취득하게 되면 취득세율이 1%였어요. 600만원 정도 취득세를 내게 되죠. 여기에 농특세와 지방교육세 같은 게 붙어서 전용면적 85㎡ 이하라면 1.1%의 취득세를 내게 됩니다. 그럼 660만원이 되겠죠. 그런데 만약에 국민주택규모 이하의 주택을 3번째 주택으로 취득하는데 조정대상지역이다, 그럼 아까 말씀드린 것처럼 12%가 적용되겠죠. 이 12%의 취득세 외에 전용 85㎡ 이하이기 때문에 농특세는 붙지 않지만 추가로 지방교육세가 0.4%가 더 붙습니다. 그래서 총 12.4%를 내시게 되고요. 그럼 6억원 곱하기 12.4%하면 취득세는 7440만원으로 증가하게 됩니다. 이게 만약 비조정대상지역이라면 3번째 주택은 8%죠. 8%+지방교육세 0.4% 해서 8.4%가 적용되니까 6억짜리 집을 살 때 5040만원 정도의 취득세를 내게 됩니다.지금 내가 새로 사는 집이 조정대상지역이 비조정대상지역인지 따라서 취득세가 바뀔 수 있잖아요. 이런 상황을 예를 들어볼게요. 제가 1주택자인데 새로 사는 집이 비조정대상지역에 있었어요. 계약을 이미 했습니다. 그런데 잔금이 되기 전에 이 지역이 조정대상지역으로 바뀐 거예요. 그럼 어떤 취득세를 낼까요. 우리가 두 번째 사는 집이 조정대상지역이면 당장 8%의 취득세를 내야 하잖아요. 자 이런 경우엔 기존 계약 당시에 비조정대상지역이었으면 잔금 때 조정대상지역으로 바뀌더라도 비조정대상지역의 취득세를 냅니다. 따라서 그대로 두 번째 집을 비조정대상지역으로 취급해서 1~3% 취득세를 내게 되겠죠.그리고 주택을 유상으로 취득할 때 취득세율만 변경된 게 아니고 주택을 무상으로 취득할 때, 즉 증여받을 때 취득세율도 이번에 대폭 인상이 됐습니다. 기존엔 주택을 증여받게 되면 취득세율은 3.5%였어요. 여기에 이제 농특세와 지방교육세를 포함하면 4% 정도의 취득세를 내게 됐는데요. 변경된 규정에 따르면 증여시 취득세율이 12%로 올라갑니다. 증여하는 주택이 조정대상지역 안에 있고, 공시가격이 3억원 이상인 주택은 이렇게 증여취득세율이 12%로 올라가게 됩니다.단 여기에 예외 사항도 있어요. 1가구 1주택자가 갖고 있는 주택을 배우자나 직계존·비속, 자녀나 부모에게 증여하는 경우는 이런 12%가 적용되지 않고 3.5%의 종전 증여취득세율이 적용됩니다.자 그러면 이렇게 우리가 돈을 주고 살 때와 무상으로 주택을 증여받을 때의 올라가는 취득세율은 언제부터 적용되는 걸까요. 바로 2020년 8월 12일 지방세법이 공포되고 그 즉시 시행됐거든요. 그러니까 여러분이 8월 12일 이후 취득하는 주택들은 이 규정이 적용된다고 보시면 됩니다. 대신 기존에 이 취득세를 올린다는 대책을 발표한 게 7월 10일이었거든요. 그래서 이 7월 10일 이전 계약하신 분들은 법 시행되고 나서 잔금을 내고 취득하시더라도 종전 규정을 적용받아서 1~3%를 적용받을 수 있습니다. 자 그럼 예를 들어보죠. 제가 주택을 취득하려고 하는데 7월 10일 이전에 이미 계약을 했다. 그럼 올해 말이든 내년에 잔금을 치러 취득하더라도 종전 취득세율은 1~3%를 내시면 되는 거예요. 그리고 7월 10일 이후에 계약했지만 이 법 시행일인 8월 12일 전에 취득을 완료하신 분들, 그런 분들도 종전규정이 적용돼서 1~3%의 취득세율을 내면 되고요. 7월 11일 이후 계약하셨는데 이 법 시행일인 8월 12일 이후에 취득을 완료하시게 되면 바뀐 규정이 적용돼서 주택수에 따라 8%나 12%의 중과세율을 적용받게 됩니다.취득세 중과세가 적용이 안 되는 주택들이 있어요. 이걸 이제 중과 예외주택이라고 하는데요. 그 중에 일반인들이 좀 알아두셔야 할 것들만 설명드리면 공시가격이 1억 이하인 주택들. 이런 주택들 중에 재개발, 재건축이 이뤄지는 그런 지역들을 제외한 지역에 있는 공시가격 1억원 이하의 주택은 취득하더라도 취득세가 중과세되지 않습니다. 내가 다른 주택을 살 때도 나의 주택수에서 제외를 해줘요. 그 말은 뭐냐, 내가 공시가격 1억 이하의 주택을 10채 갖고 있어도 다른 1채를 살 때 주택수를 1채로 본다는 거죠. 그래서 1~3%가 적용된다는 거죠. 그러니까 이런 부분들도 잘 활용하시면 취득세 중과세를 피할 수 있는 방법이 되겠죠.자 주택수를 판단할 때는 가구별로 판단합니다. 나 혼자 주택이 없다고 해서 무주택자가 아니고요. 나와 같이 주민등록이 같이 돼 있는 가족들은 다 주택수를 합산해서 판단합니다. 그런데 주민등록표에 함께 기재돼 있더라도 혼인관계가 없는 동거인은 제외합니다. 또 주민등록이 따로 돼 있어도 배우자나 30살 미만의 혼인하지 않은 미혼 자녀, 이런 자녀들이 갖고 있는 주택들은 같은 세대로 봐서 주택수를 합산합니다.자 그럼 어떤 일들이 생길까요. 내가 만약에 30살 미만의 자녀가 따로 거주지가 있고 주택이 있는 거예요. 그 상태에서 내가 주택을 산다고 했을 때 자녀가 30살 미만의 미혼 자녀이기 때문에 자녀가 갖고 있는 주택이 나의 주택수와 합산되겠죠. 그래서 나는 이미 1주택이 되고 새로 산 주택은 중과세가 될 수 있죠. 조정대상지역이라면 8% 중과세가 되는 겁니다.그래서 이번에 나온 법에 예외규정을 뒀습니다. 30살 미만의 미혼자녀라고 해도 일정 소득 이상을 벌고 있으면 따로 사는 걸 인정해주겠다. 여기서 일정소득이란 중위소득의 40% 이상이에요. 간단하게 말하면 1인 가구 기준으론 월 70만원 정도 버는 거라고 생각하시면 됩니다. 가족 중에 외국에 나가시는 분들이 있을 거예요. 주소지만 같은 집에 두는 경우가 있는데 이럴 때도 예외 사항으로 봐줍니다. 가구 전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 주민등록법에 따라서 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 거주지로 신고한 경우 주소지가 같이 돼 있어도 그 가구는 주택수로 합산하지 않은 예외 사항을 두고 있습니다.자 그리고 주택수를 계산할 때 주택을 공유지분으로 갖고 있는 경우가 있어요. 나랑 다른 사람이 같이 공동으로 투자해서 내가 2분의 1 지분만 갖고 있다, 3분의 1 지분만 갖고 있다, 그럴 경우엔 그 공유지분도 주택 1채로 카운팅합니다. 그리고 주택의 부수토지만 갖고 있는 경우도 있죠. 단독주택 같은 경우에 주택건물은 다른 사람이 갖고 있는데 내가 주택 밑에 깔린 땅만 갖고 있다, 이런 경우에도 주택 1채로 판단합니다 상속주택이 있는 분들, 이런 주택이 있는 분들은 예외로 빼주는 규정이 있어요. 상속주택 중에 상속이 개시된 지 5년 이내의 주택들은 취득세 중과할 때 주택수에서 빼줍니다. 이게 8월 12일 지방세법이 개정되고 시행됐기 때문에 오래 전에 상속받아서 갖고 계신 분들도 있을 거예요. 이 법이 시행된 8월 12일 이전에 상속받은 주택 같은 경우는 이 법 시행 후 5년 간은 주택수에서 빼주도록 돼 있으니까 기존에 상속받으신 분들도 크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.상속받은 주택 중에 공동으로 받은 분들도 있을 거예요. 예를 들어 형, 누나랑 같이 지분을 다 나눠서 받은 경우죠. 공동상속주택의 경우엔 지분이 가장 큰 사람 소유로 계산합니다. 그런데 지분이 형이랑 누나랑 나랑 3분의 1씩 똑같이 받았다고 하면 해당 주택에 거주하고 있는 사람의 주택으로 보고, 만약에 그 집을 임대를 주고 있어서 아무도 거주하지 않는다고 했을 땐 상속주택의 공유지분자 중에 가장 나이가 많은 최고 연장자의 주택으로 봅니다. 우리가 신탁사에 신탁을 맡긴 주택도 있을 거예요. 신탁을 맡긴 주택들은 원소유자인, 위탁자인 나의 소유로 봐서 주택수에 포함하게 되고요. 만약 내가 주택을 건설하는 건설사업자다, 그래서 집을 지었는데 이게 미분양 되고 안 팔리고 있는 거예요. 이런 주택들은 취득세를 판단할 때 주택수에서 제외해주도록 돼 있습니다.그리고 여려분 취득세에서 가장 중요하고 주의하셔야 할 부분이 바로 분양권과 입주권, 그리고 오피스텔이 취득세 계산 할 때 주택수에 들어갈 수 있다는 점인데요. 이 법이 시행된 이후인 2020년 8월 12일 이후에 취득하는 입주권, 분양권, 오피스텔은 주택수에 포함될 수 있기 때문에 굉장히 주의하셔야 합니다. 이 부분은 따로 다음 시간에 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
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청담동마저…중대형 상가 5 곳중 1곳 비었다

고물가·고금리로 인한 경기 침체가 장기화하면서 수도권에 빈 상가가 늘고 있다. 일부 상권은 1년 새 공실률이 세 배 가까이로 치솟고, 상가 투자 수익률은 곤두박질치고 있다.24일 한국부동산원에 따르면 전국 중대형 상가 공실률은 지난해 말 13.5%로, 2022년 말(13.2%)보다 0.3%포인트 상승했다. 소규모 상가는 같은 기간 6.9%에서 7.3%로, 집합상가는 9.4%에서 9.9%로 공실률이 올라갔다. 올해 1분기에도 이 같은 경향이 이어질 것으로 업계는 예상하고 있다.지역별로는 서울 청담동 중대형 상가 공실률이 2022년 말 6.1%에서 작년 말 17.9%로 세 배 가까이로 뛰었다. 을지로(15.1%→21.2%) 등도 공실률이 크게 높아졌다. 2022년 4분기 중대형 상가 공실률이 43.5%에 달한 명동은 외국인 관광 수요 회복 등으로 공실률이 27.7%로 내려갔지만, 여전히 전국 평균(13.5%)을 크게 웃돈다. 서울 외 지역에선 인천 부평(19.6%→20.3%), 경기 부천역(15.7%→16.7%)과 안양역(11.3%→14.1%) 등의 공실률이 높았다.상가 투자수익은 급감하고 있다. 투자수익률은 월세 등으로 인한 소득수익과 상가 가치 상승에 따른 자본수익을 합한 개념이다. 지난해 전국 중대형 상가의 투자수익률은 연 3.18%로, 2022년(연 5.54%) 대비 2.36%포인트 하락했다. 같은 기간 소규모 상가(5.0%→2.80%) 집합상가(5.66%→3.96%) 모두 투자수익률이 크게 떨어졌다. 서울(5.78%→3.56%) 인천(5.06%→2.80%) 경기(6.15%→4.14%) 등 수도권 모든 지역에서 중대형 상가 투자수익률이 2.0%포인트 넘게 하락했다. 공실률이 높았던 청담동(9.66%→4.85%)을 비롯한 강남 상가도 투자수익률이 2022년 6.02%에서 지난해 4.09%로 미끄러졌다.수도권 상가 시장 위축의 여파는 권리금 감소와 연결되며 임