1주택자도 세법 모르면 낭패…부동산세금 대해부 [집코노미TV]

절세병법(1)

부동산세금 A to Z

▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사
안녕하세요. 이승현 회계사입니다. 오늘은 부동산 세금에 대한 개념 정리를 해볼게요.

먼저 부동산을 취득할 때 취득세를 내죠. 취득세는 어떤 부동산을 사는지에 따라 세율이 조금씩 다릅니다. 토지나 상가를 산다고 하면 4.6% 정도의 취득세를 내고요. 주택을 취득하실 때는 보통 금액에 따라서 1~3%의 취득세를 냅니다.

그런데 최근에 개정된 세법엔 다주택자들에 대해서 8%나 12%의 높은 세금을 매기기로 했기 때문에 이런 부분들은 굉장히 주의하셔야 할 부분이죠.

그리고 우리가 주택을 보유하고 있을 때 세금은 크게 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 재산세는 집을 한 채만 갖고 있어도, 아무리 작은 집이라도 재산세를 내게 되죠. 그런데 종합부동산세는 일정 규모 이상의 주택을 보유하신 분들만 내게 돼 있어요.

만약에 우리가 집을 갖고 있으면서 임대를 놓고 월세를 받는다고 하면 그 월세에 대해선 종합소득세를 납부하셔야 합니다. 직장에서 받는 근로소득이나 아니면 사업을 하시는 분들은 사업소득을 1년에 합쳐서 종합소득세란 이름으로 과세를 하는데요. 그때 부동산으로 번 월세소득에 대해서도 합산해서 높은 세율로 과세가 되는 종합소득세를 납부하셔야 합니다.

또 마지막으로 부동산을 처분할 때 드는 세금이 가장 우리가 주의해야 할 양도소득세라는 부분입니다. 물론 차익이 없으면 세금을 내지 않지만 차익이 큰 경우엔 높은 세율로 과세를 하게 되고, 또 다주택자분들 같은 경우엔 조정대상지역에선 중과세가 적용되기 때문에 양도세가 굉장히 커진다고 볼 수 있죠.

우리가 주택이나 부동산을 갖고 있다가 팔 수도 있지만 내 자녀나 배우자에게 증여를 할 수도 있겠죠. 그래서 내가 살아 있는 동안에 자녀나 배우자에게 부동산을 주면 그땐 증여세가 발생합니다. 하지만 내가 사망할 땐 증여세가 아닌 상속세가 발생하는데요. 이 증여세와 상속세는 세율 구간은 똑같아요. 1억 이하는 10%, 5억 이하 20%, 최고세율 같은 경우 30억이 넘으면 50%까지 과세가 되는데, 증여세와 상속세의 과세 구조가 다르기 때문에 세율은 같더라도 증여를 하느냐, 상속을 하느냐를 결정하는 게 세금 차이가 굉장히 많이 나게 됩니다.

이렇게 우리가 부동산을 취득하고 보유하고 처분할 때까지, 정말 처음부터 끝까지 세금으로 점철돼 있다고 볼 수 있는데요. 자 그럼 세금은 어떻게 계산되는지를 알아보겠습니다. 모든 세금은 기본적으로 과세표준x세율의 형태로 이뤄졌어요.

세율은 여러 가지 종류가 있습니다. 가장 크게 두 가지로 구분할 수 있는데요. 우리가 흔히 단일세율, 비례세율이라고 부르는 세율과 누진세율이라고 부르는 세율이 있어요.

우리가 생활에서 많이 접하는, 물건을 샀을 때 부가가치세를 낸다고 들어보셨죠. 100원짜리 물건을 살 때 거기에 10%인 부가세를 냅니다. 부가세는 대표적인 단일세율이에요. 그러면 내가 1억짜리를 사더라도 10%인 1000만원을 내는 것이고요, 100만원짜릴 사더라도 10%인 1000만원을 내는 거죠. 그러니까 과세표준 금액에 따라 세율이 바뀌지 않는, 이런 걸 우리가 단일세율이라고 합니다.

반면에 누진세율이란 것도 있는데요. 누진세율은 여러분들이 소득을 벌었을 때 내는 종합소득세가 대표적이죠. 소득세율은 금액이 크면 클수록, 많이 벌면 벌수록 많이 내는 구조입니다. 이 누진세율의 계산을 어떻게 하는지 설명을 드려볼게요.

예를 들어 이제 종합소득세율은 1200만원 이하면 6%, 4600만원 이하면 15%, 4600만~8800만원까지는 24%의 세율을 내게 돼 있습니다. 그럼 예를 들어 내가 5000만원의 소득을 얻었다고 하면 내가 낼 소득세는 어떻게 계산할까요. 자, 이 누진세율의 구조에선 계산을 이렇게 하시는 거예요. 먼저 1200만원까지는 6%니까 1200만원x6% 하면 72만원이 나오죠. 자 그리고 1200만원을 넘는 금액, 1200만원에서 4600만원 사이의 금액인 3400만원에 대해서는 15%가 적용됩니다. 3400만원x15% 하면 510만원이 나오죠. 그리고 마지막으로 5000만원을 벌었으니까 4600만원에서 5000만원 사이인 400만원의 금액에 대해서는 24% 세율을 곱하시는 거예요. 이렇게 계산하면 96만원이 나오죠. 누진세율은 한 마디로 이렇게 구간별로 다른 세율을 곱해서 다 더하시면 내가 구하고자 하는 세금이 나옵니다. 그래서 72만원+510만원+96만원 하면 678만원이 나오는 거죠.

그리고 부동산 뉴스를 보다 보면 기준시가가 올라갔다, 공시가격이 올라갔다, 시가표준액이 어떻다 이런 말들이 많습니다. 이 용어가 굉장히 다양하게 쓰이기 때문에 이게 무슨 의미인지 헷갈리시는 분들이 많을 텐데요. 쉽게 말해서 정부에서 정해놓은 가격입니다. 왜 정부에서 정해놓은 가격이 있을까요.

정부에선 기본적으론 시가가 있으면 그 시가대로 과세하려고 합니다. 그래서 우리가 부동산을 취득할 때 5억짜리 집을 사면 그 5억 기준으로 취득세율을 정해서 세금을 매기는 거예요. 그런데 우리가 시가를 알 수 없는 세금도 있죠. 내가 살 때나 팔 때 양도세는 그 팔거나 사는 금액이 있기 때문에 그 금액을 기준으로 과세할 수 있는 데요. 예를 들어 내가 매년 내는 재산세, 아니면 종합부동산세, 아니면 금액을 정하지 않고 주는 증여세. 이런 부분들을 계산할 땐 시가라는 부분이 굉장히 불분명하죠.

그래서 정부에선 세금을 과세하기 위한 일정한 금액을 만들어 둘 필요가 있겠죠. 자 이렇게 만들어둔 금액을 우리가 공시가격, 시가표준액, 기준시가 이런 여러 가지 이름으로 부르고 있는데요. 결과적으로 보면 거의 다 비슷한 거라고 이해하시면 좋을 것 같아요. 이 이름이 다른 이유는 우리가 내는 세금이 국세와 지방세로 나눠져 있기 때문에 그렇습니다.이름은 시가표준액이든 기준시가든 여러 가지로 부를 수 있는데 대부분의 부동산 종류별로 그 금액들이 정해져 있어요. 예를 들어 아파트 같은 경우는 공동주택 공시가격이란 걸 국토부에서 매년 발표합니다. 이 공동주택 공시가격이 지자체에선 시가표준액으로 사용하는 것이고요.

국세에선 또 기준시가라는 이름으로 사용할 뿐이지 결국 다 같은 금액이에요. 일정 규모 이하의 상가라든지 이런 것들은 공시를 정부에서 하지 않기 때문에 그런 금액은 지자체의 시가표준액과 국세에서 부르는 기준시가가 좀 차이가 날 수 있습니다

그러면 이 공시가격은 언제 발표할까요. 이 공시가격이 언제 발표되는지도 굉장히 중요합니다. 예를 들어서 내가 어떤 부동산을 증여를 받는다고 했을 때 지자체에선 취득세를 걷으려 하겠죠. 증여의 경우 우리가 이걸 3억에 증여하겠습니다, 라고 증여계획서를 써서 주는 게 아니죠. 그냥 이 부동산을 증여하겠습니다, 라고 하는 거기 때문에 이 증여에 대한 취득세를 어떻게 결정하는지는 바로 공시가격 기준으로 결정이 됩니다.

아파트의 공시가격은 보통 4월 말쯤 공시가 됩니다. 올해의 공시가격도 4월 29일 공시가 됐습니다. 그럼 4월 29일 이전에 증여를 하게 되면 2019년 공시했던 그 공시가격으로 취득세를 내게 돼요. 그런데 공시가격이 나온 이후에 증여하게 되면 그만큼 올라간 공시가격으로 취득세를 계산하게 되는 거죠.

그래서 여러 분들이 아파트 같은 경우는 공시가격이 4월 말, 토지 같은 경우는 5월 말, 이런 식으로 공시의 시기가 다르니까 공시가격은 계속 올라간다고 봤을 때 공시가격이 공시되기 이전에 증여를 하거나 취득을 하시는 게 세금을 줄일 수 있는 방법이 되는 거죠.

자 이 공시가격을 여러분이 주의해서 보셔야 할 이유가 있어요. 정부에서는 지금 공시가격에 대한 시세 반영율을 가이드라인을 줘서 계속해서 올리고 있거든요. 2019년 12월 17일 고가주택일수록 시세의 반영율을 높이겠다고 발표했고요. 구체적으로 9억~15억 사이는 70%의 현실 반영율을 적용하고, 15억~30억 사이의 주택들은 75%, 그리고 30억이 넘는 초고가 주택들의 경우엔 80% 정도의 공시가격을 발표하겠다고 구체적인 가이드라인을 정했습니다. 또 앞으로도 오를 수 있다는 점이고요. 아무래도 작년보다 높아진 현실화율을 적용할 가능성이 높기 때문에 우리가 시세가 그대로라고 해도 공시가격은 계속 올라가고, 그에 따른 재산세나 종부세 부담은 높아질 수밖에 없다고 이해를 하시면 좋을 것 같습니다.

다음 시간부턴 본격적인 세금 탐구, 우선 재산세를 알아보겠습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴