인천 계양·하남 교산지구, 3기 신도시 토지보상 착수

심은지 기자

입력2020.08.07 19:09 수정2020.08.08 02:13 지면A20

인천 계양 테크노밸리와 하남 교산 공공주택지구가 3기 신도시 가운데 처음으로 본격적인 토지 보상 일정에 들어갔다.

LH(한국토지주택공사) 등은 7일 인천 계양 테크노밸리와 하남 교산 공공주택지구에 편입된 토지·물건 등에 대한 보상계획을 공고했다.

인천 계양 테크노밸리 공공주택지구는 인천 계양구 귤현동·동양동·박촌동·병방동·상야동 일대로, 사업 기간은 작년 10월부터 2026년 12월까지다.

하남 교산 공공주택지구는 경기 하남시 교산동·덕풍동·상사창동·창우동·천현동·춘궁동·하사창동·항동 일대며 사업 기간은 작년 10월부터 2028년 12월까지다. 토지 보상 가격은 선정된 3명의 감정평가사법인 등이 산정한 감정평가액을 산술평균해 결정된다.

LH 관계자는 “연내 보상 착수 일정이 순항 중”이라며 “남양주 왕숙은 이르면 이달, 고양 창릉과 부천 대장은 내년 상반기에 보상계획을 공고할 예정”이라고 전했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com

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정부, 3기 신도시 '대토보상' 비율 50%로 높인다

올 하반기부터 본격화하는 3기 신도시 토지보상을 앞두고 정부가 대토보상율(총 토지보상금에서 대토보상이 차지하는 비율)을 50% 수준까지 높이기로 했다. 토지주들에게 현금 대신 토지로 보상하는 비중을 끌어올리겠다는 것이다. 현금 보상의 경우 집값 상승의 불쏘시개 역할을 할 우려가 있다는 지적에 따른 대책이다.1일 국토교통부와 LH(한국토지주택공사) 등에 따르면 인천 계양(사진), 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시 3곳에 대한 토지보상이 하반기부터 시작된다. 내년에는 부천 대장과 고양 창릉 등 나머지 3기 신도시 두 곳에 대한 토지보상 절차도 진행된다. 업계에선 이번 3기 신도시 토지보상 규모가 45조원에 달할 것으로 추정한다. 국토부 관계자는 “토지보상금이 다시 부동산 시장으로 유입돼 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 큰 상황”이라며 “이번 3기 신도시에선 대토보상과 대토보상리츠를 적극 확대해 현금 대신 토지로 보상하는 비율을 50% 수준까지 끌어올릴 방침”이라고 말했다. 대토보상리츠는 대토보상에 리츠를 결합한 형태다. 토지소유자가 보상금으로받을 토지(대토보상권)를 리츠(Reitsㆍ부동산투자회사)에 현물 출자한다. 이후 리츠가 개발사업을 진행해 발생한 수익을 출자자에게 나눠 주는 방식이다. 3기 신도시 조성사업의 사업시행자인 LH가 이를 주도하게 된다. LH에 따르면 현재 조성 중인 공공주택지구 6곳을 테스트베드로 삼고 대토보상을 진행하고 있다. 수서역세권과 성남복정1, 김포고천, 구리갈매역세권, 부천괴안, 부천원종 등이다. 이 중 토지보상 계약을 마친 수서역세권과 성남복정1 두 곳의 대토보상율은 각각 66%, 44%를 기록했다. LH 관계자는 “수서역세권은 업무시설용지, 성남복정1은 공동주택용지에 대한 토지소유권을 배분했다”며 “각 지역 특성에 맞는 토지로 보상해 보상률이 높았다”고 설명했다. 이 관계자는 “구리갈매역세권은 주상복합용지, 김포고천은 근린생활시설용지를 배분하고 있다”며 “사업성 높은 토지를 배분해 원주민에 대한 대토보상률을 끌어올리고 있다”고 덧붙였다.국토부에 따르면 2014년 이전까지 공공택지 조성사업 지구의 대토 보상 비율은 3%를 넘지 못했다. 이후 2015년 15%를 기록했고 2018년에는 29%까지 상승했다. 국토부 관계자는 “3기 신도시의 경우에도 상업용지 등 사업성이 높은 토지를 우선적으로 배분할 것”이라며 “현금보상보다 토지의 미래 가치가 더 높다는 점을 알리고 있다”고 설명했다. 정부는 앞서 대토보상 시 양도세 감면율을 기존 15%에서 40%로 높였다. 토지 소유주들의 대토보상 선호도를 높이기 위해서다. 국토부 관계자는 “대토보상비율을 50%까지 높이고, 채권보상비율도 늘리는 방식으로 현금 보상 비율을 20% 수준으로 억제할 방침”이라고 설명했다. 국토부는 이 같은 내용을 담은 대토보상 활성화 방안을 이달 중 발표할 계획이다. 부동산 전문가들은 대토보상의 장점을 인정하면서도 활성화에는 한계가 있다고 지적했다. 한 부동산 전문가는 “유동성 관리, 원주민 재정착, 개발편익 주민 공유 등 대토보상의 장점은 많다”며 “하지만 아직 대토보상리츠의 수익성이 검증되지 않았고, 토지주들이 원하는 수익률과 맞지 않을 경우 현금 보상 요구가 거세질 수 있다”고 말했다. 최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com
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[투기 조장하는 대토보상①] "3억 투자하면 6억 수익 보장"…토지주 유혹하는 개발업자들

3기 신도시 개발과 광역교통망 구축으로 수도권에 수십조원의 토지보상금이 풀릴 전망이다. 이러한 돈들이 부동산으로 다시 흘러들어가게 되면 유동성이 넘치고 집값을 올리는 부작용이 발생할 수 있다. 정부가 이를 막겠다고 마련한 정책이 '대토보상'이다. 하지만 대토보상은 규제가 거의 없다보니 토지주들의 고수익 사업으로 자리 잡았고, 편법의 장(場)이 됐다. 정부가 뒤늦게 법을 정비하겠다고 나섰지만, 현장은 일부 업체들의 부추김 속에 투기판처럼 변질됐다. '한경닷컴'은 합법과 불법 사이의 담장을 아슬아슬하게 걷고 있는 대토보상의 현실을 3회에 거쳐 짚어보고자 한다. <편집자주> "현금청산 내용 마음에 안 차시죠? 저희는 토지주 여러분들에게 100%의 수익을 돌려드리겠습니다."(A사) "저희는 이 사업에서 마진을 최소로 남기고 400%의 수익으로 보여드리겠습니다."(B사)정부가 공공택지 개발사업의 토지보상금을 지급할 때 현금 대신 토지로 보상을 해주는 '대토보상'이 변질되고 있다. 대토보상은 원주민의 재정착에 기여하고, 손실보상금이 부동산 시장으로 유입되지 않도록 하기 위해 2007년 도입됐다. 그러나 일부 공공택지지구에서 이러한 대토보상이 편법으로 운영되고 있다.◆정부, 대토보상리츠 홍보했는데…개발업체들 이를 악용정부가 뒤늦게 처벌규정과 대출제한 등의 대책을 내놓겠다고 밝혔지만, 현장은 개발업자들이 '수익을 확정하겠다'고 나서면서 속수무책인 상황이다. '확정수익'이라는 말에 솔깃한 토지주들은 수익을 많이 주는 업체에게 토지의 권리와 업무처리를 넘기고 있다.국토교통부와 LH공사는 대토보상 사업설명회를 개최하면서 토지주들에게 "개발사업에 적극적으로 참여하되 자산관리회사(AMC)를 LH공사로 하는 대토보상리츠를 설립하는 게 안전하다"고 설명하고 있다. 동시에 민간업체들의 참여는 최소로 하면서 수수료만 주는 업무대행 정도로 줄 것을 권유하고 있다.국토교통부는 대토보상권에 대한 거래를 차단하기 위해 대토 신청 한도가 없는 업무용지의 공급을 제한했다. 또 금전채권신탁을 대토보상권리 전매행위로 보고 금융기관의 금전채권신탁에 의한 대출을 금지했다. 그러면서 이에 대한 대안으로 대토보상리츠를 제안했다.현실은 개발업체들과 토지주들이 서로의 이익을 위해 손을 잡고 있는 상황이다. 개발업체들은 더 높은 수익률을 주겠다면서 토지주들을 회유하고 있다. 토지주들 또한 꺼림직하면서도 '다른 지역 토지주들도 했으니까', '동네에 다른 사람들도 다 하는데' 등을 이유로 업체들을 찾고 있다. 몇년 전부터 2~3개 업체들이 탈법과 합법 사이를 오가면서 수익을 올리고 있다.토지로 보상받기로 결정된 권리(대토보상권)는 전매제한 위반 시에도 마땅한 처벌규정이 없다. 또 대토보상계약을 체결한 토지소유자가 대토계약 체결 후 1년이 경과하면 현금으로 전환해 보상해 줄 것을 요청할 경우에는 현금전환 보상금을 받을 수 있다. 업체들은 이를 이용해 신탁방식으로 대토보상권을 거래했다.정부가 신탁방식을 규제하겠다면 대토보상리츠를 권하는 상황에서도 업체들은 아랑곳하지 않고 있다. 최근 성남복정지구, 과천주암지구, 진접2 공공주택지구 등에서 개발업자들이 대토보상리츠를 통해 대토보상권 매입을 부추기고 있다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제63조제3항에 따르면 대토보상권은 보상계약 체결일부터 부지조성완료후 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매를 금지하고 있다. 하지만 대토보상리츠를 설립해 대토보상사업을 진행할 경우, 대토보상리츠의 주식거래로 전매가 가능하다는 것. 업체들은 또한번 법망을 절묘하게 비껴나가고 있다.전문가들은 공공택지 개발사업에서 전매가 금지되어 있는 점과 확정수익이라는 점에는 유사수신행위에 해당될 수 있다고 경고하고 있다. 이를 방치한다면서 대규모 토지보상이 예정된 3기 신도시 개발에 있어서도 법망을 교묘히 피해가는 업체들이 기승을 부릴 것으로 예상하고 있다.20일 관련업계에 따르면 성남복정지구, 과천주암지구, 진접2 공공주택지구 등에서 개발업체들이 확정수익 지급방식으로 대토보상권 매입을 부추기고 있다. 현금보다는 대토보상으로 받고, 이에 대한 업무처리를 개발업체들에게 맡기라는 얘기다. 업체들은 토지주들이 안고 있는 대출을 대신 떠안고, 순투자금에 대한 수익을 보장하겠다고 나서고 있다. 토지주가 10억원의 토지를 현금(3억원)과 대출(7억원)로 가지고 있을 경우를 가정해 보면 다음과 같다. 개발업체의 얘기에 따르면 개발업체는 대출인 7억원을 토지주에게 대토보상권 담보대출로 금융사를 통해 지급하게 된다. 대신 대출(7억원)에 대한 부분은 개발업체에게 권리는 넘겨지고 나머지 3억원의 권리만 토지주가 갖게 된다. 토지주에게는 실제 투자금인 3억원의 100%인 3억원 내지 최대 400%인 12억원까지 수익을 올려준다고 설명하고 있다. 그러면서 대출에 대한 권리부분을 넘겨받고 있다.◆업체들, '확정 수익' 버젓이 사용대토보상은 토지주들이 많이 모일수록 택지지지구나 신도시 개발에 있어서 유리한 토지를 받을 수 있다. 때문에 '선거용 공약'을 하듯이 업체들은 경쟁적으로 '확정수익률이 더 크다'나 '사업이 더욱 유리하다' 등을 홍보하고 있다. 이러한 홍보는 대부분 200명 이상을 수용할 수 있는 강남의 호텔이나 컨벤션센터에서 화려하게 열리고 있다.특히나 이들 업체들은 주민대책위와 이미 둥지를 같이 틀고 있거나, 건설사들은 설명회에 끼워넣는 등 경쟁에서 우위를 점유하려는 모습이다. 토지주들을 자신들의 진영으로 끌어들이려는 의도다. A업체는 지난달 성남의 한 호텔에서 성남복정 공공주택지구 주민대책위원회와 토지주들을 상대로 한 대토보상사업설명회를 가졌다. 주민대책위원회가 모집해 대토보상에 대한 자세한 얘기를 듣는 것 같이 포장됐지만, 실제로는 A업체에 대한 사업설명회였다.A업체 대표는 토지주들에게 "대토로 받은 공동주택용지(아파트)에 민간임대주택을 건설해 토지보상금과 확정수익을 주택임대사업자간 사업권양도양수방식으로 대물(아파트)로 주겠다"며 "대토보상리츠의 주식을 양도양수하는 방식으로 토지보상금에 확정수익을 더해 지급하겠다"고 주장했다. 앞서의 예에서 보듯이 3억원에 3억원을 더한 6억원의 수익을 보장한 셈이다.B업체 또한 다르지 않다. 최근 강남의 한 호텔에서 열린 과천 주암지구 대토보상 개발사업 설명회에 국내 대형 건설사를 대동하고 나섰다. 사업이 확정되지 않았음에도 대형 건설사와 함께 한다는 뒷 배경을 과시한 것이다. 이 건설사 관계자는 근무부서와 실명을 밝히면서 'B업체는 훌륭한 사업파트너'라고 추켜세웠다.B업체 대표는 "A업체는 100% 수익을 보장한다고 하지만, 우리는 400%의 수익을 확신할 수 있다"며 "서울 마곡지구, 하남 미사지구, 고양 장항지구 등에서 이미 사업을 성공적으로 진행했다"고 말했다. 이 업체 역시도 민간임대주택을 건설해 토지보상금과 확정수익을 대물(아파트)로 주겠다고 약속했다. ◆공약 걸듯이 토지주 유리한 조건 내걸어LH는 과천 주암지구에서 대토보상을 아파트 부지로 줄지를 아직 공식적으로 발표하지 않은 상태다. 하지만 B업체는 아파트 부지가 확실시 된다면서 "10억원 토지에서 원금은 3억원이지만, 아파트 준공이 되면 현금으로 4억원 가량을 돌려드릴 수 있고 임대의무기간인 8년 후 시세차익까지 가능하다"고 설명했다. 같이 참여한 건설사의 고급 아파트 브랜드를 사용할 수 있다는 말까지 덧붙였다. 이 같은 설명에 설명회에 참여한 일부 토지주들은 박수를 치거나 '여기가 낫네' 등의 말로 거들기도 했다. 또다른 문제는 성남 복정과 과천 주암이 대토사업을 민간임대주택으로 추진하고 있다는 점이다. 그동안 대토사업은 상가, 오피스텔 등을 분양해 수익을 배분하고 사업을 종료하는 방식이었다. 이번에는 공공성이 부각된 임대아파트 사업임에도 실제로는 전매가 가능한 구조를 가지고 있다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 주택임대사업자간 사업권을 포괄 승계하는 조건으로 의무임대기간중에도 양도가 가능하도록 되어 있다.업계 관계자는 "의무임대기간 완료 후에도 주택공급에 관한 규칙을 준용하도록 하거나 건설민간주택임대의 경우에는 부동산 전체를 일괄 및 포괄승계하는 조건으로 사업권양도양수를 가능하도록 해야 한다"며 "최초 포괄승계하는 조건으로 사업권양도양수시 양도자의 주택임대사업자는 즉시 폐업되거나 말소되는 것으로 간주하는 등의 강력한 조치가 필요하다"고 주장했다.(계속) 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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45兆 풀리는 토지 보상금…집값 자극 불쏘시개 우려

3기 신도시 등 수도권 30만 가구 공급을 위해 풀리는 수십조원 규모의 토지보상금이 집값을 자극할 수 있다는 우려가 나온다.25일 토지보상 전문업체인 지존에 따르면 연말까지 수도권 11개 공공택지에서 6조6000억원가량의 토지보상금이 풀릴 예정이다. 2017년 ‘주거복지로드맵’에서 공개된 성남 복정1·2지구와 남양주 진접2지구 등에 대한 보상 비용이다. 지난해부터 세 차례에 걸쳐 발표한 3기 신도시 등 중·대규모 택지 개발이 예정대로 진행될 경우 내년 집행될 보상금은 45조원에 이른다. 역대 가장 많은 보상금이 풀린 2009년(34조8000억원)보다 10조원가량 늘어난 수준이다.전문가들은 시중에 풀리는 뭉칫돈이 집값을 자극할 수 있다고 보고 있다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “글로벌 경기가 안 좋은 데다 저금리가 장기화되는 국면이어서 유동자금이 부동산 이외의 다른 투자처로 흘러갈 가능성이 작다”며 “2기 신도시 개발 사례처럼 신도시 토지보상금이 서울 등 인기 지역 부동산가격을 자극할 수 있다”고 말했다. 신태수 지존 대표는 “2기 신도시를 조성하던 2006년에는 전체 보상금의 37%가량인 11조원이 다시 부동산시장으로 흘러들어갔다”고 설명했다.정부는 지난해 발표한 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양테크노밸리신도시에 대한 토지보상을 이르면 내년 착수할 계획이다. 2021년부턴 고양 창릉과 부천 대장신도시 보상도 예정하고 있다. 3기 신도시 보상금만 약 30조원에 이를 것으로 LH(한국토지주택공사) 토지주택연구원은 추산했다.정부는 유동성을 차단하기 위해 원주민들에게 현금 대신 땅으로 돌려주는 대토(代土)보상을 확대하고 있지만 이를 둘러싼 잡음도 크다. 가격과 면적에 대한 기준이 현실적이지 못해 원주민들이 현금보상을 선호하고 있다. 김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “대토 가격이 수용 시점보다 한참 나중에 책정되다 보니 토지주들은 비싼 값에 울며 겨자 먹기로 받는 경우가 많다”며 “최대로 받을 수 있는 면적도 1000㎡로 한정돼 있어 많은 땅을 수용당한 토지주에겐 손해가 될 수 있다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com