이번달 주택사업 경기 전망 지표가 정부의 ‘8·4 주택공급 대책’과 민간택지 분양가 상한제 시행 등으로 하락세를 이어갔다.
주택산업연구원은 8월 전국 주택사업경기실사지수(HBSI) 전망치가 지난달보다 10.6포인트 내린 58.1을 기록했다고 6일 밝혔다.
HBSI는 매달 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사 500곳을 대상으로 주택사업 경기를 전망하는 지표다. 100을 기준으로 숫자가 낮을수록 전망이 부정적이라는 뜻이다.
이달 서울의 HBSI 전망치는 68.4로 지난달보다 7포인트 하락했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 약화하기 시작한 지난 4월(59.6)부터 5월(80.7), 6월(106.2)까지는 상승했다. ‘6·17 대책’ 등 부동산 대책이 연달아 발표된 뒤 7월(75.4)과 이달은 하락세가 이어지고 있다.
지방광역시 전망도 악화했다. 광주와 대전이 각각 72.4와 73.3으로 70선을 유지했다. 반면 부산(51.4) 대구(59.4) 울산(69.5) 등은 50~60선에 그치면서 사업 개선에 대한 부정적 인식이 확대됐다.
재개발·재건축 수주 기대감은 각각 82.5와 79.0으로 지난달에 비해 악화됐다. 주택산업연구원 관계자는 “코로나19 영향에 따른 경제 어려움이 지속되고 민간택지 분양가 상한제 시행, 부동산 규제 등에 따른 기대감 축소로 지난달에 이어 이달 주택사업 경기도 어려워질 것”이라며 “주택공급 확대방안 등 정부 정책이 계속 발표되고 있어 주택공급 시장의 변동성과 불확실성이 커질 가능성이 높다”고 설명했다.
정부가 각종 규제로 집주인의 실거주 의무를 강화하면서 아파트 전세 ‘공급 절벽’ 우려가 커지고 있다.우선 29일부터 시행된 민간택지 분양가 상한제 적용 아파트를 분양받으면 최대 5년간 의무적으로 거주해야 한다. 이날 국회에 따르면 국토교통위원회는 전날 이원욱 더불어민주당 의원이 발의한 ‘주택법’ 개정안을 폐기하고 진선미 위원장(민주당 의원) 명의로 대안 반영한 개정안을 가결했다.분양가 상한제가 적용되는 민간택지에 거주의무 기간을 두는 게 주요 내용이다. 거주의무는 최대 5년이다. 국토교통부는 주변 시세 대비 분양가 수준을 따져 거주의무 기간을 차등 적용하는 방안을 검토하고 있다.특히 이 개정안은 ‘최초 입주가능일’부터 의무기간을 채우도록 규정하고 있다. 아파트 준공 직후부터 집주인이 입주해야 한다는 의미다. 아파트 수분양자들은 통상 입주할 때 잔금을 내고 직접 살거나 임차인을 들인다. 하지만 개정된 법이 시행되면 집주인은 모두 직접 살아야 한다. 신축 아파트 준공은 민간 전·월세 시장의 주요 공급원인데, 앞으로는 시장 자체가 사라지는 것이다.장기보유특별공제의 거주 요건이 강화되는 것도 전세 불안을 가중시키고 있다. 장기보유특별공제는 주택의 보유기간에 따라 양도소득세액을 최대 80%(10년 보유) 깎아주는 제도다. 내년부터 장기보유특별공제 요건이 강화된다. 거주기간과 보유기간을 최대 40%씩 따져 최대 80%로 계산한다. 10년을 보유했지만 3년 미만으로 거주했다면 공제율이 40%에 그친다. 직접 거주하는 기간이 길수록 공제율이 오르는 만큼 전세 대신 실입주하는 사례가 늘어날 수밖에 없다.이상우 인베이드투자자문 대표는 “전·월세 상한제 등 임대차 3법도 임대시장에서 매물 잠김을 부추길 것”이라며 “핵심 지역 아파트를 중심으로 전셋값이 급등할 수 있다”고 했다.최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com
분양가 HUG 심사 때보다 5∼10%↓민간택지 분양가상한제가 29일부터 본격적으로 시행된다.분양가상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다.상한제는 2005년부터 공공택지 내 전용 84㎡ 이하부터 적용되기 시작했고, 이듬해 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대됐다.민간택지로 분양가 상한제가 확대된 것은 2007년 9월이다.그러나 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 규제 강화의 흐름이 변하기 시작했다.결국 2015년 4월 기준을 대폭 완화한 상한제가 시행되면서 민간택지 분양가상한제는 사실상 중단됐다.하지만 주택시장이 다시 과열되자 정부는 2017년 11월 분양가 상한제 적용 기준을 종전보다 강화한 데 이어, 지난해 11월 대상 지역 지정을 통해 4년 7개월 만에 민간택지 분양가상한제를 실질적으로 부활시켰다.민간택지 분양가상한제는 애초 6개월의 유예 기간을 두고 4월 29일부터 시작될 예정이었으나 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 3개월 늦어져 본격 시행에 들어가는 것이다.민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다.이들 지역 민간택지에서 아직 입주자모집공고 신청을 하지 않았다면 들어서는 분양가상한제를 적용받는다.상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다.정부는 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다.분양가 상한제는 감정평가한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이기 때문이다.토지비를 감정평가한다고 하지만 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 근간으로 하기 때문에 감정평가액은 실제 시세보다는 낮게 산정되는 것이 보통이다.부동산 업계는 과도한 분양가 통제로 HUG의 고분양가 심사 때보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 앞으로 공급 위축 우려가 심화할 것이라고 우려한다./연합뉴스
민간택지 분양가 상한제 유예 기간이 28일 끝난다. 이날까지 입주자모집공고 신청을 하지 못한 서울과 수도권 일부 지역 아파트단지는 분양가 상한제를 적용받게 된다. 래미안원베일리 등은 막차를 탈 것으로 예상되지만 그렇지 못한 곳은 후분양 가능성을 저울질할 것으로 보인다. 분양가 상한제는 지방자치단체 심의를 거쳐 기본건축비와 택지비를 더한 가격 이하로 분양가를 정하도록 하는 제도다. 둔촌주공·원베일리 분양가 상한제 피하나27일 각 조합과 정비업계에 따르면 서울 서초구 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 래미안원베일리(재건축 후 2990가구) 조합은 28일 입주자모집공고 신청을 서초구에 내기로 했다.주택도시보증공사(HUG)는 이 단지 일반분양 225가구의 가격을 3.3㎡당 4891만원으로 통보했다. 조합은 HUG의 분양보증 유효 기간인 2개월 안에 상한제를 적용받는 것과 그렇지 않은 것의 득실을 따져 최종 분양 여부를 결정하기로 했다.원베일리조합 관계자는 “HUG가 승인한 4891만원은 지난해 10월 분양한 반포우성 재건축의 분양가를 기준으로 한 것”이라며 “최근 크게 오른 표준지 공시지가 등이 반영되면 상한제를 적용받는 게 오히려 분양가가 높을 수 있다”고 말했다.국내 최대 규모 재건축인 강동구 둔촌주공(1만2031가구) 조합도 28일 강동구에 입주자모집공고 승인 신청을 할지 주목된다. 둔촌주공조합은 지난 24일 HUG로부터 3.3㎡당 일반분양가 2978만원에 보증서를 받아놨기 때문에 막차 신청이 가능하다. 그러나 비상대책위원회(둔촌주공조합원모임)에서 상한제를 적용받더라도 현재 분양가보다 더 높게 책정이 가능하다고 반발하고 있는 게 변수다.국토교통부는 지난해 10월 주택법 시행령을 개정해 민간택지에도 분양가 상한제를 도입했다. 서울 강남·서초·송파·강동구 등 13개 구와 강서·노원·동대문·성북·은평구 37개 동, 경기 과천·광명·하남시 일부 지역 등이 대상이다.당시 분양가 상한제가 주택 공급을 위축시킬 것이라는 우려가 커지자 관리처분인가 신청을 마친 재건축·재개발사업장에는 적용을 6개월간 유예하기로 했다. 지난 4월 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파로 사업 추진에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나자 3개월 더 늘려 이달 28일까지 유예했다. 가을부터 ‘공급 절벽’ 우려분양가 상한제를 적용받으면 통상 분양가가 낮아지기 때문에 재건축단지의 사업 속도가 늦어지고 공급이 줄어들 수 있다. 서울 서초구 신반포15차(래미안원펜타스) 재건축조합은 시공사를 대우건설에서 삼성물산으로 변경하는 과정에서 발생한 대우건설과의 법적 다툼으로 사업이 지연되면서 분양가 상한제를 피하지 못할 것으로 보인다. 송파구 신천동 미성·크로바 재건축과 진주아파트 재건축조합도 일찌감치 후분양 방침을 확정한 것으로 알려졌다.전문가들은 시장에 공급 물량이 적어지면서 청약 경쟁은 더 치열해지고, 매물 부족으로 집값과 전셋값 상승이 계속될 수 있다고 입을 모으고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “분양가 상한제가 본격 시행되고 오는 8~9월부터 분양권 전매 제한이 강화되면 재건축조합의 사업 진행 속도가 늦어질 수 있다”며 “신규 공급이 줄어들면서 청약 경쟁률은 천정부지로 치솟고 기존 아파트 가격이 상승하는 요인으로 작용할 가능성이 있다”고 말했다.부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 하반기 서울에서 분양 예정인 물량은 다음달 2만488가구에서 9월 2548가구로 거의 10분의 1 수준으로 급감할 것으로 조사됐다. 이어 △10월 4231가구 △11월 2904가구 △12월 1760가구 등이 분양될 예정이다.신연수/배정철 기자 sys@hankyung.com
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