기고 - 곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사

임차인 계약갱신요구 우선 보호
단, 계약만료 3개월전 통지 받고
아무런 조치 안했다면 계약 종료
계약연장 원하는 임차인 vs 거절 통보한 임대인…임대차법상 우선 순위는?

상가건물임대차에서 계약갱신과 관련한 두 가지 규정이 있다. 우선 상가임차인이 계약의 연장을 원하는 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있는 갱신요구권이 있다. 이때 임대차는 동일한 조건으로 1년 갱신된다. 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 총 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다. 다음으로 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 거절하거나 조건변경의 통지를 하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 1년 갱신되는 자동갱신이 있다. 이 경우 임대인이 위 기간 내에 갱신거절 통지를 하게 되면 계약 만기 시 계약은 종료된다. 이 규정에 따르면 임대인은 계약을 종료시키려면 계약종료 전 위 기간 내에 계약갱신거절 통지를 해야 한다. 그렇지 않으면 자동갱신되기 때문이다. 임차인은 계약의 계속을 원하면 계약의 갱신을 요구해야 한다.

위 두 갱신 규정은 모순돼 보일 수 있다. 임대인이 갱신을 원하지 않아서 갱신거절 통지를 하면 계약이 종료되는 반면 임차인이 계약의 계속을 원해 계약갱신을 요구하면 계약이 종료되지 않고 갱신되도록 규정돼 있기 때문이다. 두 당사자의 입장이 다른 경우 어떤 것이 우선할까.

판례는 위 두 규정의 각 임대차 갱신제도는 그 취지와 내용이 다르다고 본다. 즉, 임차인의 계약갱신요구권은 임차인 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 자동갱신거절 규정은 기간 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것이라고 본다. 따라서 임대인의 갱신거절 통지가 있더라도 임대인의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이런 임대인의 거절이 법에서 정한 정당한 사유로 인한 것이 아닌 한 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인해 종전 임대차는 갱신된다. 즉, 임차인의 계약갱신요구권을 우선적으로 보호한다.

한편 임대차에 대한 갱신거절 통지도 없고 임차인의 갱신요구도 없는 경우 자동갱신규정에 따라 임대차계약은 1년 자동갱신된다. 자동갱신규정은 갱신요구권의 행사기간이 제한되는 것과 달리 적용기간에 제한이 없다. 따라서 임차인의 계약갱신요구를 할 수 있는 기간이 끝났다고 하더라도 임대인이 적극적으로 갱신거절 조치를 하지 않으면 계약은 계속 자동갱신될 수 있다. 여기서 주의할 점은 임대인이든 임차인이든 어떤 조치도 없이 위 규정이 당연히 적용되는 것이 아니라는 점이다. 상호 간 미리 협의가 없는 한 임대인은 임대차를 종료하기 위해서는 반드시 정해진 기간 안에 적극적인 갱신거절 통지가 필요하고, 임차인은 임대차를 갱신하기 위해서는 정해진 기간 안에 갱신을 요구해야 한다. 예를 들어 임차인이 계약기간 만료 3개월 전에 임대인의 계약갱신거절 통지를 받고도 아무런 조치를 하지 않다가 계약기간 만료 1주일 전 갱신요구를 하는 경우 임차인의 갱신 요구는 없는 것으로 되기 때문에 계약은 종료된다. 따라서 권리행사가 필요할 경우 정해진 요건에 맞춰 미리 적극적으로 할 필요가 있다.

상가와 마찬가지로 주택에서도 이와 비슷한 사례가 발생할 수 있다. 앞으로 주택임대차에서 갱신청구권이 인정된다면 자동갱신 규정과의 법률관계 등에서 상가건물임대차의 경우를 참고할 수 있을 것으로 생각한다.

jonggyu@kbfg.com

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